彭州建国汽车销售服务有限公司与成都民达电力设备有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

四川省彭州市人民法院

民 事 判 决 书

(2017)川0182民初1008号

原告（反诉被告）：彭州建国汽车销售服务有限公司，住所地四川省彭州市。

法定代表人：袁国彬，总经理。

委托诉讼代理人：雷磊，男，1982年4月13日出生，汉族，住四川省成都市武侯区，公司法务经理。

委托诉讼代理人：辜玉超，男，1972年12月25日出生，汉族，住四川省成都市温江区，公司法务副经理。

被告（反诉原告）：成都民达电力设备有限公司，住所地四川省彭州市。

法定代表人：高朝彬。

委托诉讼代理人：陈灯明，四川汇圣律师事务所律师。

委托诉讼代理人：覃宝惠，女，1976年3月6日出生，汉族，住四川省彭州市，公司员工。

原告（反诉被告）彭州建国汽车销售服务有限公司与被告（反诉原告）成都民达电力设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案受理。并依法适用简易程序，于2017年5月16日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法将该案转为适用普通程序继续审理。并根据原、被告的申请，依法委托了四川中砝建设咨询有限公司以及四川中砝土地房地产评估有限公司对诉争房屋的主体造价、已形成添附的装饰装修现值，以及被告的占用损失进行鉴定、评估，四川中砝建设咨询有限公司以及四川中砝土地房地产评估有限公司于2018年4月作出鉴定报告及估价报告。本院依法组成合议庭，分别于2017年7月28日、2018年4月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人雷磊、辜玉超，被告的委托诉讼代理人陈灯明、覃宝惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出本诉请求：1、判令被告向原告返还租金2040000元；2、判令被告向原告返还垫资款3803300.15元并赔偿装修费损失1630099.02元。事实和理由：2010年8月18日，原、被告签订《房屋租赁框架协议》，约定被告将拟建的房屋出租给原告，拟建的房屋由原告垫资建造，被告承诺对拟建的房屋严格履行报建手续，并取得合法权属证明。双方同时约定，鉴于房屋的建造由原告垫资且在合同履行后不再收回，故房屋租赁费用优惠为每年340000元。协议签订后，原告即开始进行设计、地勘等房屋修建的前期准备工作。2011年4月21日，原告收到被告发出的《进场时间确认单》，通知原告报建手续已完成，原告可以进场施工，租金自2011年8月1日开始计算。原告收到通知后随即进场施工完成房屋修建并使用至今，原告为修建、装修房屋及添加附属物共开支5433399.17元，并向被告交纳租金2040000元。2015年，被告起诉至人民法院，要求确认双方签订的《房屋租赁框架协议》无效。法院作出生效判决，确认双方签订的《房屋租赁框架协议》无效。

被告在本诉中辩称，原告占用了租赁房屋，应当支付占用房屋的费用，被告不应当向原告返还租金；原告已占有使用六年，原告主张的修建房屋的损失应当扣除建筑物的使用折旧部分，同时，原告未经过被告的允许对房屋进行装修，原告主张的损失不应当包含装修费；原告违反双方约定，以原告自身名义修建和取票，也未将修建资料等移交被告，致使建筑物无法形成资产，合法权属无法办理。同时原告长期从事4S店经营，对租赁物土地性质的要求比被告更清楚，因此，原告的过错大于被告的过错；原告自2011年至今一直在使用房屋从事经营活动，并获取正常的经营收益，若被告按照原告诉求支付赔偿，相反被告的损失较大。

被告向本院提出反诉请求：判令原告搬离诉争房屋并将租赁物返还给被告；原告向被告支付房屋占有使用费4771300元，并支付闲置土地租金损失630900元；原告将修建房屋、平整场地等工程的全部修建资料原件交付给被告，并向被告开具修建房屋垫资款所对应的增值税专用发票；原告向被告赔偿因诉争房屋为4S店专属建筑物所导致的价值和用途贬值损失1000000元。事实和理由：2010年8月18日，原、被告签订《房屋租赁框架协议》，约定被告将按原告要求修建房屋并出租给原告作为汽车销售、售后服务场所使用，房屋租赁期为20年。合同同时约定建设费用约10000000元，由原告垫资修建。鉴于房屋的建造由原告垫资且在合同履行后不再收回，故房屋租赁费用优惠为每年340000元。起租后前5年租金不变，第6年租金递增5%，之后每年度递增1%，直至合同履行完毕。2011年4月21日，双方签订《进场时间确认单》，确认2011年4月1日至7月31日为建设免租期，租赁期自2011年8月1日起计算。此后，原告一直使用租赁房屋及相关土地从事汽车销售及售后服务商业活动至今。2016年7月13日，成都市中级人民法院终审确认双方签订的《房屋租赁框架协议》及补充协议无效。被告认为，合同无效，原告仍应当向被告支付房屋使用期间的房屋占有使用费，并将租赁物返还给被告。被告同时认为，被告于2011年按租赁合同约定向原告交付了18亩土地，原告在土地上修建了房屋和平整场地，因后期修建无法进行，所以部分土地闲置至今，该部分土地的闲置，属于被告的损失，原告应当赔偿。因4S店属专用建筑，被告收回该建筑物后，该建筑物的商业价值、使用价值、租赁价值都会降低，同时，该建筑物也有被政府职能部门拆除的可能性，因此被告的损失必然发生，原告应进行相应赔偿。

针对被告的反诉，原告答辩称，对被告要求原告搬离房屋的请求予以认可；因该房屋是由原告修建的，被告又未取得产权登记，被告对本案房屋不享有物权，原告不应当向被告支付房屋占有使用费；双方签订的合同约定应当由被告办理房产证，应由被告取得房屋建设规划许可，原告系在被告通知进场后才进行的房屋修建，因此被告的过错大于原告。

原告为支持其本诉主张，向本院提供了如下证据材料：

1、原、被告身份信息。证明双方诉讼主体适格；

2、原告与彭州建国祥龙车业有限公司联合出具的证明一份。证明彭州建国祥龙车业有限公司支付租金及与承包方签订房屋施工合同的行为均是代原告履行《房屋租赁框架协议》的行为；

3、《房屋租赁框架协议》、《补充协议》、《进场时间确认单》。证明系被告过错导致合同无效；

4、房屋建设工程施工合同4份、发票。证明原告为修建房屋及装修、添附房屋共开支5433399.17元的事实；

5、租金发票及付款凭证。证明原告向被告支付租金2040000元的事实；

6、四川中砝建设咨询有限公司工程造价鉴定报告。证明案涉房屋的修建费和装修费为4497142.58元，但该金额漏计了96875元；

7、四川中砝土地房地产评估有限公司中砝房估字【2018】第033号房地产估价报告。证明房屋已形成添附的装饰装修现值为717400元。

被告为支持其反诉请求，向本院提供了如下证据材料：

1、《房屋租赁框架协议》、《补充协议》、《进场时间确认单》。证明原告自2011年8月1日起占有、使用出租的房屋；

2、（2015）彭州民初字第2754号民事判决书、（2016）川01民终3199号民事判决书。证明法院已作出生效判决，认定双方签订的《房屋租赁框架协议》及《补充协议》无效；

3、《厂房租赁合同》、《协议》、《增补协议》、《彭州市人民政府关于调整城镇土地使用税年税额标准的通知》、彭州市工业开发区管理委员会出具的情况说明一份。证明被告主张的房屋占有使用费标准符合市场价格；

4、照片一张、四川中砝土地房地产评估有限公司中砝房估字【2018】第031号房地产估价报告。证明截至2018年4月23日，场地仍然被原告使用的事实，以及鉴定机构作出的估价结论。被告同时认为：1、按照最高人民法院关于审理租赁合同纠纷案件的司法解释，被告的诉求是房屋占有使用费，而本案原告持续占有使用房屋是事实，并不存在空置期，故估价报告不应该考虑闲置率。2、该估价报告也不应当在占有使用费中扣除税金。原告向被告支付的租金，被告均出具了合规发票，被告诉请的占有使用费当然应当是含税价计算出来的含税金额。且该报告对占用费扣除了税费，而在原告申请鉴定的工程造价、装修工程造价中却没有扣除税收，鉴定显然实行的是双重标准。3、该报告并未按4S店的实际用途鉴定占用费。4、报告仅评估了房屋部分的占有使用费，未对硬化场地的占有使用费进行评估，属于评估漏项，应予增补；

5、四川中砝土地房地产评估有限公司中砝房估字【2018】第032号房地产估价报告。证明闲置土地的租金损失。同时被告不认可鉴定报告在租金中扣除税费和考虑闲置率。

经庭审举证，质证，被告对原告出示的证据1、5无异议。

对证据2中支付租金的内容部分无异议，对代为签订合同修建房屋的内容部分关联性和证明力持异议。

对证据3中的证据三性不持异议，对证明力持异议，认为不能达到原告的证明目的。

对证据4中落款时间为2011年6月21日的合同真实性持异议。对落款时间为2012年3月26日的承包合同的证据三性均持异议。对落款时间分别为2011年12月13日、2012年1月6日的两份合同的关联性持异议。对诚信广告公司的发票证明力持异议，认为没有相应的转款凭证，不能证明原告已经实际支付。对祥龙公司的发票真实性无异议，对关联性和证明力持异议。对其余发票关联性均持异议，认为与本案无关。

对证据6持异议，认为：主体工程造价不应当包含电梯工程和总坪工程造价；已形成附合的装饰装修部分是原告的装修行为，不应当纳入垫资款；主体工程中有两处新增加部分，而按照原告的装饰装修合同，工程实行的是闭口价，不应当有新增加部分价款；鉴定的总坪工程价款高于原告提供的发票金额；电梯工程中68000元的安装费没有安装合同，也没有发票。按照购销合同，电梯供应商应负责安装，不应存在安装费。

对证据7持异议，认为：鉴定报告按照2017年11月30日的重置价格进行评估不恰当，应以装修时的重置价格进行评估；鉴定的成新率太高，折旧年限13年远远高于财务折旧年限3-5年。

原告对被告出示的证据1三性不持异议。但2011年8月1日房屋尚不存在，因此也就不存在原告从2011年8月1日就占有使用房屋的问题。

对证据2、4无异议。

对证据3关联性持异议，认为与本案无关。

对证据5关联性持异议，认为闲置的土地与本案无关。

本院审查认为，原告出示的证据1、5，被告不持异议，因具有证据材料的客观性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。

原告出示的证据2，系彭州建国祥龙车业有限公司的书面声明，彭州建国祥龙车业有限公司在该份声明中已自认其支付租金、签订房屋建设合同及支付建设款项的行为均系为原告事务从事代理的行为，故对原告主张的该事实本院予以认可，对原告举出的该份证据本院予以采信。

原告出示的证据3，被告对证据三性不持异议，本院对真实性、合法性、关联性予以确认，但该证据不能证明仅被告具有过错，故本院对该证据的证明力不予确认。

原告出示的证据4，客观真实，来源合法，与本案相关联，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认，但该证据不能充分证明原告的损失为5433399.17元，本院对证明力不予确认。

原告出示的证据6，客观真实，来源合法，能够证明原告可鉴定的房屋和构筑物部分的工程造价经鉴定为3380445.96元的事实，因具有证据材料的客观性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。关于被告提出的主体工程造价不应当包含电梯工程造价和总坪工程造价的意见。对于主体工程的范围认定，属于专业范畴，由鉴定机构根据专业进行判断，庭审中，鉴定人员出庭从专业角度进行了解释，同时，被告也未举出充分证据足以反驳鉴定机构作出的专业鉴定结论，故对被告的该项质证意见本院不予采纳。关于被告提出的已形成附合的装饰装修部分不应纳入垫资款的质证意见。该意见不涉及鉴定结论本身，仅是垫资款的认定问题，装修款是否作为垫资款，由本院根据双方合同的约定进行认定。关于被告提出在鉴定意见书中，主体工程造价有两处新增价部分，而根据原告提供的装修合同，工程实行闭口价，不应有新增价的质证意见，以及鉴定的总坪工程价款不能高于原告提供的发票金额的质证意见。鉴定人员已出庭作证，就该问题当庭进行了陈述，鉴定结论系根据工程的实际情况综合判断作出，并根据实际情况对部分工程造价进行的调减和增加。况且，合同及发票仅是作为鉴定的其中一项依据，不是直接作为认定建筑和装修费用的依据，否则便不存在鉴定的必要性。故被告的该项质证意见不能成立，本院不予采纳。关于被告提出的按照购销合同，电梯由供应商负责安装，不应存在安装费，且电梯安装费68000元无安装合同和发票的质证意见。根据原告与成都慕尼黑电梯有限公司签订的电梯设备购销合同，合同价348000元是设备价和运输费，并不包含电梯安装费。原告虽未提交电梯安装的合同及发票，但电梯已安装是事实，必然产生相应的安装费用。鉴定机构根据工程实际现状对电梯安装费进行评估并无不妥，被告的该项质证意见不能成立，本院不予采纳。

原告出示的证据7，客观真实，来源合法，能够证明房屋已形成添附的装饰装修现值经鉴定为717400元的事实，因具有证据材料的客观性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。关于被告提出的鉴定不应以2017年11月30日的价格作为重置价格评估，且不应按13年的折旧年限折算成新率的质证意见。被告提出的上述问题属于鉴定的方法问题，而鉴定的方法问题是专业性问题，鉴定机构系按鉴定规则根据专业的鉴定方法得出的鉴定结论，被告并未举出相反证据足以证明鉴定机构采用的鉴定方法不符合专业规则，故对被告的该项质证意见本院不予采纳。

被告出示的证据1，客观真实，来源合法，且能够证明原、被告双方约定租赁期从2011年8月1日开始计算的事实，因具有证据材料的客观性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。

被告出示的证据2，原告不持异议，上述证据因具有证据材料的客观性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。

被告出示的证据3，与诉争房屋的租金损失并无关联，并不能达到被告的证明目的，本院不予采信。

被告出示的证据4，原告不持异议，上述证据客观真实，来源合法，能够证明房屋占用的损失，因具有证据材料的客观性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。关于被告提出的原告一直占用房屋从未间断，故估价报告不应考虑闲置率的意见，以及该估价报告并没有按4S店的实际用途进行鉴定的意见。首先，上述问题属于鉴定方法的专业问题，鉴定机构是根据其专业方法作出的鉴定结论，被告并未举出相反证据足以证明鉴定机构采用的鉴定方法不符合专业规则。其次，从法理来说，双方达成的房屋租赁合同被确认无效，则合同自始无效，在此情况下被告主张的房屋占有使用费其实质是原始状态下的房屋被占用的租金损失，该租金损失应为该房屋在一般情况下可能存在的租金损失，故应参照一般情况鉴定，而不应考虑原告是否占用房屋以及原告占用房屋进行何种经营的真实状况。同时，租赁协议约定的每年340000元的租金包含了尚未建成的房屋租金，原告实际租赁的是已建成部分的房屋，而经鉴定的租金占用损失甚至略高于约定的整个租金（包含未建部分的房屋租金），该鉴定结论得出的租金损失标准并不存在明显的不合理之处。综上，被告的该项质证意见不能成立，本院不予采纳。关于被告提出评估意见中，占有使用费不应扣除税费，以及鉴定机构在对被告的占用费评估时扣除了税费，而在对原告申请的主体工程造价评估中却没有扣除税费，实行双重标准的意见。鉴定机构系根据不同的鉴定事项与鉴定要求，根据专业的鉴定方法作出的鉴定结论，并且对被告提出的异议，鉴定人也出庭作出了说明，因此被告的质证意见不能成立，本院不予采纳。关于被告提出的估价报告未将硬化场地的占有使用费进行评估，属于评估漏项，应予增补的意见。该估价报告在房地产所在宗地的实体情况中已参考了场地平整、基础设施完备的情况，系综合参考各项因素进行的评估，实际将房屋与硬化土地作为整体进行的房屋租金评估，因此不存在评估漏项的问题，被告的该项意见不能成立，本院不予采纳。

被告出示的证据5，系闲置部分土地的租金损失评估，因被告庭审中未能举证证明闲置土地由原告在占有使用，因此上述费用与本案的损失无关。上述证据因缺乏关联性，本院不予采纳。

本院根据上述有效证据和原、被告的当庭陈述，认定以下事实：

2010年8月18日，原、被告签订了《房屋租赁框架协议》，约定被告将按原告要求在自属工业用地上修建房屋并出租给原告作为营业场所使用，被告对于将要出租给原告使用的尚未修建的房屋，应严格履行报建手续，并取得合法权属证明。报建费用原、被告双方各承担一半。被告对于拟建的将要出租给原告的房屋应按照原告所提供并经被告认可的图纸，由原告垫资建造。建造费用约为10000000元（应将其中的装修费用扣除，只计算基建费用）。房屋租赁期限共20年，租期自被告报建手续通过后，原告可以进场建设的四个月起计算（在此之前，不计租金）。鉴于该房屋的建造资金系原告垫支且在本合同履行后不再收回，故该房屋租赁费用优惠为340000元/年。起租后前5年租金不变，第6年度租金递增5%，之后每年度租金递增1%，直至合同履行完毕。2010年8月20日，原、被告双方又签订了《补充协议》，对相关内容进行了补充约定。2011年4月21日，双方在《进场时间确认单》中签字并盖章确认报建手续于2011年4月19日完成，原告可以进场施工。且双方同意从2011年4月1日起至2011年7月31日止为建设免租期，租赁期从2011年8月1日开始计算。之后原告垫资在被告位于彭州市的工业性质用地上建成了一栋房屋，原告将该房屋用于汽车销售及售后服务，并按每年340000元的标准支付了自2011年8月1日至2017年7月31日的租金共计2040000元。2012年8月13日，彭州市国土资源局向被告发出责令改正国土资源违法行为通知书，因被告出租给原告的房屋所占宗地用于工业用途，不能用于经营汽车销售等商业服务用途，因此责令被告改正。2015年12月7日，彭州市人民法院作出（2015）彭州民初字第2754号民事判决书，以出租的房屋未取得建设工程规划许可证为由，判决确认原、被告于2010年8月18日签订的《房屋租赁框架协议》以及于2010年8月20日签订的《补充协议》无效。2016年7月13日，成都市中级人民法院作出（2016）川01民终3199号民事判决书，维持了一审判决。原、被告双方遂向本院提起本、反诉，要求对方赔偿损失。

另查明：1、原告对房屋进行了装饰装修，有部分装饰装修形成了附合。庭审中，被告当庭陈述不同意利用已形成附合的装饰装修物；

2、诉讼中，原告分别申请对诉争房屋及构筑物的主体工程造价、形成附合的装饰装修现值进行鉴定，四川中砝建设咨询有限公司于2018年4月作出工程造价鉴定报告，诉争房屋及其构筑物部分可鉴定的工程造价为3380445.96元，不可鉴定部分的总价为210475元。四川中砝土地房地产评估有限公司于同月作出装饰装修现值评估报告，房屋已形成附合的装饰装修现值为717400元；

3、房屋建成后，由原告占有、使用。双方至今未办理过房屋交接手续；

4、诉讼中，被告申请对房屋占有使用费进行评估，2018年4月2日，四川中砝土地房地产评估有限公司作出房地产占用损失（租金）评估报告，按照房屋建筑面积3217.16平方米计算，2011年8月1日至2018年4月2日期间的房屋占用损失（租金）共计2326800元，其中2018年的平均月有效租金为每平方米9.57元。

本院认为，原、被告签订的《房屋租赁框架协议》包含两部分内容及两层法律关系。其中第一部分的内容为被告将拟修建的房屋出租给原告使用，涉及的法律关系为房屋出租的租赁合同关系；第二部分的内容为被告拟出租给原告的房屋由原告垫资修建，涉及的法律关系为代为垫资修建房屋的委托合同关系。原告主张要求返还垫资款的请求，属于第二层法律关系的范畴。虽然如此，但结合本院查明的事实，能够确认房屋及其构筑物的工程造价金额，从节约诉讼资源以及诉讼效益原则的角度考虑，本院对原告主张的该项诉讼请求予以一并处理。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十八条的规定，原告垫资修建房屋，为处理被告委托的事务垫付了工程款项，被告应当向原告偿还该费用。经鉴定，可鉴定的房屋及构筑物的工程造价为3380445.96元，该部分费用，被告应当向原告支付。对于不可鉴定的部分，由于原告未提供充分的证据，致使该部分费用不可鉴定，原告对此应承担举证不能的法律后果。故对原告主张的过高部分，本院不予支持。

关于原告要求被告返还租金2040000元的请求。双方签订的《房屋租赁框架协议》及《补充协议》经确认为无效，基于该合同取得的财产均应返还。原告向被告支付了2040000元的租金，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应当向原告返还。原告该项诉讼请求合理，本院予以支持。关于被告辩称房屋租赁合同无效，原告应当向被告支付房屋占有使用费，因此原告主张的返还租金的请求不能成立的意见。房屋租赁合同无效，双方应同时向对方返还租金和支付房屋占用损失。本案中，被告既反诉要求原告支付房屋占有使用费，同时又辩称不应返还租金，权利义务明显不对等，被告的辩称理由明显不成立，本院不予采纳。

关于原告要求被告赔偿装修费损失1630099.02元的请求。根据原、被告签订《房屋租赁框架协议》的内容，双方在签订租赁协议时，被告是同意原告对房屋进行装修装饰的。原告租赁房屋后，对房屋进行了装饰、装修，并有部分装饰、装修形成了附合。庭审中，被告明确表示对形成附合的装饰、装修不予利用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，应由原、被告根据各自的过错分担现值损失。根据本院查明的事实，导致《房屋租赁框架协议》无效的原因是被告出租用于4S店经营的房屋所属用地系工业性质用地，被告未能取得建设工程规划许可证，而双方在签订租赁合同时均明确知道土地系工业性质用地，其过错程度相当，本院确定由双方各承担50%的责任。经鉴定，已形成附合的装饰装修现值为717400元，故被告应向原告返还358700元。原告主张的过高请求，本院不予支持。关于原告诉称的合同约定由被告严格履行报建手续并取得合法权属证明，故过错在于被告，应由被告承担全部责任的意见。合同虽约定由被告履行报建手续并取得合法权属证明，但被告不论履不履行报建手续，也不能改变土地为工业性质用地的事实，也不能影响双方在签订合同时明知土地为工业用地的事实，在原告明知土地性质为工业用地的情形下，即使合同约定由被告取得合法的权属证明，也不能免除其对于合同无效的过错责任。关于被告辩称由于原告未将资料移交被告，导致合法权属无法办理，同时原告对租赁物土地性质的要求更清楚，故原告过错大于被告的辩称意见。如前所述，本案合同无效的原因系被告出租的房屋所占地的性质为工业用地，导致被告不能取得建设工程规划许可证，因此原告是否移交资料，不是导致合同无效的原因。同时该房屋占地属被告的用地，根据社会大众的常识判断，被告是应当知道工业用地不能用于经营商业的，因此被告辩称原告过错更大的意见不能成立，本院不予采纳。

关于被告反诉要求原告返还租赁的房屋的请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，该房屋原属于被告的财产，原告应当向被告返还，庭审中，原告也同意搬离诉争的房屋，故对被告的该项反诉请求，本院予以支持。

关于被告反诉要求原告支付房屋占有使用费4771300元的请求。双方签订的租赁合同经确认为无效，原告应当向被告支付房屋占有使用费。占有使用费的起始时间从2011年8月1日起算。经鉴定，2011年8月1日至2018年4月2日期间的占用损失为2326800元，原告应当向被告支付，同时，原告还应按照总建筑面积3217.16平方米，参照鉴定得出的2018年每月每平方米9.57元的租金损失标准，继续支付自2018年4月3日起至房屋返还之日止的房屋占用费。原告提出房屋于2012年3月建成，同年4月入驻，于2017年8月19日搬离，房屋占用损失应按上述期间计算的意见。首先，原告辩称的完工及入驻时间没有相应证据证明，原告应承担举证不能的法律后果。其次，不论从合同约定的进场建设免租期及租金起算时间，还是原告实际支付租金的起算时间，均是2011年8月1日，因此，被告的房屋占用损失从2011年8月1日起算并无不妥。同时，原告虽辩称从2017年8月19日就搬离诉争房屋，但原告并没有与被告进行过交接手续，被告的损失持续存在，故被告的损失应计算至房屋实际返还给被告之日。

关于被告反诉要求原告支付闲置土地租金630900元的请求。根据本院查明的事实，原告仅修成一栋房屋，2012年8月彭州市国土资源局向被告发出责令改正通知书后，后期未再建房。至于其余土地是否由原告在占有、使用，则处于事实不明的状态。在此情况下，应由被告举证证明闲置土地由原告占有、使用的事实，被告未举出充分的证据证明，对此应承担举证不能的法律后果。故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。

关于被告反诉要求原告返还修建房屋、平整场地等工程的全部修建资料原件的请求。基于被告主张返还资料的请求不明确，被告也没有证据证明原告客观上持有哪些资料，因此本院确定以原告自述的持有的资料作为返还义务范围。原告自述的资料有：土建合同、装饰合同、电梯买卖合同、总坪合同及部分发票。对于原告自述持有的上述资料，原告应当向被告交付。

关于被告反诉要求原告开具增值税发票的请求。双方在《房屋租赁框架协议》中并未明确约定以谁的名义修建房屋，而被告明知原告修建房屋的行为未进行制止，扩大了损失的发生，对于该部分损失应自行承担责任。故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。

关于被告反诉要求原告赔偿因诉争房屋为4S店专属建筑物所导致的价值和用途贬值损失1000000元的请求。双方签订的《房屋租赁框架协议》明确约定拟建并拟出租的房屋按照原告提供并经被告认可的图纸修建，并明确约定房屋用于汽车销售及售后服务使用。即双方在签订协议时，租赁物已经明确，原告租赁该租赁物的行为本身并不导致租赁物的价值贬损。被告仅是为满足原告的租赁要求，按照原告的使用用途对房屋进行修建，原告对此不存在责任。被告的该项反诉请求没有依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第三百九十八条、第四百零四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、成都民达电力设备有限公司于本判决生效之日起五日内向彭州建国汽车销售服务有限公司返还垫资款3380445.96元；

二、成都民达电力设备有限公司于本判决生效之日起五日内向彭州建国汽车销售服务有限公司返还租金2040000元；

三、成都民达电力设备有限公司于本判决生效之日起五日内向彭州建国汽车销售服务有限公司支付形成附合的装饰装修现值损失358700元；

四、彭州建国汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起三十日内向成都民达电力设备有限公司返还租赁的房屋；

五、彭州建国汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起三十日内向成都民达电力设备有限公司交付土建合同、装饰合同、电梯买卖合同、总坪合同原件及其持有的发票；

六、彭州建国汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起五日内向成都民达电力设备有限公司支付2011年8月1日至2018年4月2日期间的房屋占用损失费2326800元，并按照总建筑面积3217.16平方米，每月每平方米9.57元的标准，继续支付自2018年4月3日起至房屋返还之日止的房屋占用费；

七、驳回彭州建国汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求；

八、驳回成都民达电力设备有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费64113.79元，由彭州建国汽车销售服务有限公司负担11859.79元，成都民达电力设备有限公司负担52254元（成都民达电力设备有限公司应负担的部分，彭州建国汽车销售服务有限公司已垫交，成都民达电力设备有限公司在支付垫资款时一并给付彭州建国汽车销售服务有限公司）。

反诉案件受理费56615.4元，由成都民达电力设备有限公司负担31201.4元，彭州建国汽车销售服务有限公司负担25414元（彭州建国汽车销售服务有限公司应负担的部分，成都民达电力设备有限公司已垫交，彭州建国汽车销售服务有限公司在支付占用费时一并支付成都民达电力设备有限公司）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审　判　长　　曾耀林

审　判　员　　姜　波

人民陪审员　　罗宗艳

二〇一八年五月二十五日

书　记　员　　张　英