彭州建国汽车销售服务有限公司、成都民达电力设备有限公司返还原物纠纷二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)川01民终11797号

上诉人（原审原告、反诉被告）：彭州建国汽车销售服务有限公司。住所地：四川省彭州市天彭镇朝阳南路***号附**号*栋*层**号********号。

法定代表人：袁国彬，总经理。

委托诉讼代理人：雷磊，四川环奕律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：成都民达电力设备有限公司。住所地：四川省彭州市牡丹大道南段***号。

法定代表人：张永前，总经理。

委托诉讼代理人：陈灯明，四川汇圣律师事务所律师。

上诉人彭州建国汽车销售服务有限公司（以下简称建国汽车公司）因与上诉人成都民达电力设备有限公司（以下简称民达电力公司）返还原物纠纷一案，不服四川省彭州市人民法院（2017）川0182民初1008号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

建国汽车公司上诉请求：撤销原审判决，改判民达电力公司支付装饰装修现值717400元及支付房屋不可鉴定部分价款647614元。事实与理由：1.民达电力公司应按鉴定的添附物的现有价值向建国汽车公司支付补偿费用。《房屋租赁框架协议》按照建国汽车公司要求修建，本身包含了装饰装修部分，同时建国汽车公司的房屋用途决定了必然对房屋进行装饰装修，并且建国汽车公司在进行装饰装修时民达电力公司并未进行反对。一审鉴定机构就房屋装饰装修价值进行了鉴定，在鉴定价值已经低于建国汽车公司实际支付的装饰装修价款前提下，一审法院仍判决民达电力公司补偿费用低于鉴定价值，明显显示公平。2.不可鉴定装饰装修价值部分是指隐蔽隐藏部分，系非破坏性检测外无法确定的，在本案中建国汽车公司提交了相应的证据佐证该不可鉴定部分系真实发生，法院应当依据优势证据原则，酌情考虑。3.民达电力公司唯一合同对价就是工业土地，鉴定得出的闲置土地租金为630900元，与建国汽车公司使用涉争房屋占地面积相差无几，而房屋装饰装修即将归民达电力公司所有，按法院判决计算建国汽车公司相当于用230余万元租赁了60余万元的土地，况且建国汽车公司对房屋的实际总支出高达700余万元，而非一审法院认定的580万元。

民达电力公司辩称，装饰装修现值应以装修时的重置价格进行评估，请求法院对此依法判决。对于主体工程的不可鉴定部分，专业机构都无法进行鉴定，双方当事人更无法鉴定。

民达电力公司上诉请求：请求撤销原审判决第五项、六项、八项，依法改判1.建国汽车公司向民达电力公司移交修建房屋、平整场地等工程全套修建资料原件及对应的增值税专用发票；2.建国汽车公司向民达电力公司支付房屋占用使用费3114859元，并按照总建筑面积3217.16元平方米，每月每平方米12.81元标准，继续支付自2018年4月3日起至房屋返还之日之的房屋占用费；3.建国汽车公司赔偿民达电力公司闲置部分土地租金损失315450元；4.建国汽车公司赔偿因该建筑物所法制的价值、用途贬值损失100万元。事实与理由：1.一审法院判决未支持建国汽车公司应向民达电力公司开具修建房屋垫资款所对应的增值税专用发票，属事实认定错误。一审法院认定双方之间为委托合同关系，但一审判决中仅判决民达电力公司向建国汽车公司返还垫资款，相应的建国汽车公司理应向民达电力公司开具增值税专用发票，否则一审法院判决既违反委托合同基本原则，也违反了税法相关要求；按照土地管理法相关规定，案涉土地使用权属于民达电力公司，按照现行规定及一审法院认定双方之间为委托合同关系，建国汽车公司只能以民达电力公司名义进行修建，建国汽车公司只是垫资人，并不是房屋的所有权人，由于双方约定房屋修建工作由建国汽车公司负责，因此建国汽车公司利用负责修建的优势地位，以自己名义对外签订合同、支付货款等，民达电力公司也无法制止。后经政府部门介入调查，确认建国汽车公司与民达电力公司违法用地的事实，也导致2栋房屋修建工作停止，建国汽车公司利益受损固化，并没有继续扩大；2.房屋占用使用费的计算标准和计算方法错误，应予改判。根据最高院相关司法解释规定，明确了租赁合同无效时，出租方诉求定义为房屋占用使用费而非租金损失，一审法院将房屋占用使用费认定为损失，于法无据；房屋占用使用费不应考虑空置率，房屋占用使用费也不应扣除税金。3.建国汽车公司应赔偿民达电力公司闲置部分土地使用费。民达电力公司诉请要求支付闲置土地租金损失，并非租金，一审法院对此理解错误。双方在履行合同中，原定修建两栋4S店，现只修建1栋。导致部分土地闲置，这也是履行双方合同产生的损失，一审法院判决支持了建国汽车公司装修损失赔偿请求，也应当支持民达电力公司闲置土地损失赔偿请求。4.民达电力公司诉请赔偿建筑物贬损损失，符合客观事实和法律规定，应予支持。已经建好的4S店，返还后民达电力公司也不能按照原定用途使用，必然产生贬值损失，这部分损失应由双方共同承担。

建国汽车公司辩称，请求驳回民达电力公司上诉请求。

建国汽车公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令民达电力公司向建国汽车公司返还租金2040000元；2.判令民达电力公司向建国汽车公司返还垫资款3803300.15元并赔偿装修费损失1630099.02元。

民达电力公司向一审法院提出反诉请求：1.判令建国汽车公司搬离诉争房屋并将租赁物返还给民达电力公司；2.建国汽车公司向民达电力公司支付房屋占有使用费4771300元，并支付闲置土地租金损失630900元；3.建国汽车公司将修建房屋、平整场地等工程的全部修建资料原件交付给民达电力公司，并向民达电力公司开具修建房屋垫资款所对应的增值税专用发票；4.建国汽车公司向民达电力公司赔偿因诉争房屋为4S店专属建筑物所导致的价值和用途贬值损失1000000元。

一审法院认定事实：2010年8月18日，建国汽车公司与民达电力公司签订了《房屋租赁框架协议》，约定民达电力公司将按建国汽车公司要求在自属工业用地上修建房屋并出租给建国汽车公司作为营业场所使用，民达电力公司对于将要出租给建国汽车公司使用的尚未修建的房屋，应严格履行报建手续，并取得合法权属证明。报建费用双方各承担一半。民达电力公司对于拟建的将要出租给建国汽车公司的房屋应按照建国汽车公司所提供并经民达电力公司认可的图纸，由建国汽车公司垫资建造。建造费用约为10000000元（应将其中的装修费用扣除，只计算基建费用）。房屋租赁期限共20年，租期自民达电力公司报建手续通过后，建国汽车公司可以进场建设的四个月起计算（在此之前，不计租金）。鉴于该房屋的建造资金系建国汽车公司垫支且在本合同履行后不再收回，故该房屋租赁费用优惠为340000元/年。起租后前5年租金不变，第6年度租金递增5%，之后每年度租金递增1%，直至合同履行完毕。2010年8月20日，双方又签订了《补充协议》，对相关内容进行了补充约定。2011年4月21日，双方在《进场时间确认单》中签字并盖章确认报建手续于2011年4月19日完成，建国汽车公司可以进场施工。且双方同意从2011年4月1日起至2011年7月31日止为建设免租期，租赁期从2011年8月1日开始计算。之后建国汽车公司垫资在民达电力公司位于彭州市牡丹大道南段120号的工业性质用地上建成了一栋房屋，建国汽车公司将该房屋用于汽车销售及售后服务，并按每年340000元的标准支付了自2011年8月1日至2017年7月31日的租金共计2040000元。2012年8月13日，彭州市国土资源局向民达电力公司发出责令改正国土资源违法行为通知书，因民达电力公司出租给建国汽车公司的房屋所占宗地用于工业用途，不能用于经营汽车销售等商业服务用途，因此责令民达电力公司改正。2015年12月7日，彭州市人民法院作出（2015）彭州民初字第2754号民事判决书，以出租的房屋未取得建设工程规划许可证为由，判决确认建国汽车公司与民达电力公司于2010年8月18日签订的《房屋租赁框架协议》以及于2010年8月20日签订的《补充协议》无效。2016年7月13日，成都市中级人民法院作出（2016）川01民终3199号民事判决书，维持了一审判决。双方遂向一审法院提起本、反诉，要求对方赔偿损失。

一审法院另查明：1.建国汽车公司对房屋进行了装饰装修，有部分装饰装修形成了附合。庭审中，民达电力公司当庭陈述不同意利用已形成附合的装饰装修物；2.一审诉讼中，建国汽车公司分别申请对诉争房屋及构筑物的主体工程造价、形成附合的装饰装修现值进行鉴定，四川中砝建设咨询有限公司于2018年4月作出工程造价鉴定报告，诉争房屋及其构筑物部分可鉴定的工程造价为3380445.96元，不可鉴定部分的总价为210475元。四川中砝土地房地产评估有限公司于同月作出装饰装修现值评估报告，房屋已形成附合的装饰装修现值为717400元；3.房屋建成后，由建国汽车公司占有、使用。双方至今未办理过房屋交接手续4.一审诉讼中，民达电力公司申请对房屋占有使用费进行评估，2018年4月2日，四川中砝土地房地产评估有限公司作出房地产占用损失（租金）评估报告，按照房屋建筑面积3217.16平方米计算，2011年8月1日至2018年4月2日期间的房屋占用损失（租金）共计2326800元，其中2018年的平均月有效租金为每平方米9.57元。

一审法院认为，双方签订的《房屋租赁框架协议》包含两部分内容及两层法律关系。其中第一部分的内容为民达电力公司将拟修建的房屋出租给建国汽车公司使用，涉及的法律关系为房屋出租的租赁合同关系；第二部分的内容为民达电力公司拟出租给建国汽车公司的房屋由建国汽车公司垫资修建，涉及的法律关系为代为垫资修建房屋的委托合同关系。建国汽车公司主张要求返还垫资款的请求，属于第二层法律关系的范畴。虽然如此，但结合一审法院查明的事实，能够确认房屋及其构筑物的工程造价金额，从节约诉讼资源以及诉讼效益原则的角度考虑，一审法院对建国汽车公司主张的该项诉讼请求予以一并处理。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十八条的规定，建国汽车公司垫资修建房屋，为处理民达电力公司委托的事务垫付了工程款项，民达电力公司应当向建国汽车公司偿还该费用。经鉴定，可鉴定的房屋及构筑物的工程造价为3380445.96元，该部分费用，民达电力公司应当向建国汽车公司支付。对于不可鉴定的部分，由于建国汽车公司未提供充分的证据，致使该部分费用不可鉴定，建国汽车公司对此应承担举证不能的法律后果。故对建国汽车公司主张的过高部分，一审法院不予支持。

关于建国汽车公司要求民达电力公司返还租金2040000元的请求。双方签订的《房屋租赁框架协议》及《补充协议》经确认为无效，基于该合同取得的财产均应返还。建国汽车公司向民达电力公司支付了2040000元的租金，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，民达电力公司应当向建国汽车公司返还。建国汽车公司该项诉讼请求合理，一审法院予以支持。关于民达电力公司辩称房屋租赁合同无效，建国汽车公司应当向民达电力公司支付房屋占有使用费，因此建国汽车公司主张的返还租金的请求不能成立的意见。房屋租赁合同无效，双方应同时向对方返还租金和支付房屋占用损失。本案中，民达电力公司既反诉要求建国汽车公司支付房屋占有使用费，同时又辩称不应返还租金，权利义务明显不对等，民达电力公司的辩称理由明显不成立，一审法院不予采纳。

关于建国汽车公司要求民达电力公司赔偿装修费损失1630099.02元的请求。根据双方签订《房屋租赁框架协议》的内容，双方在签订租赁协议时，民达电力公司是同意建国汽车公司对房屋进行装修装饰的。建国汽车公司租赁房屋后，对房屋进行了装饰、装修，并有部分装饰、装修形成了附合。庭审中，民达电力公司明确表示对形成附合的装饰、装修不予利用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，应由双方根据各自的过错分担现值损失。根据一审法院查明的事实，导致《房屋租赁框架协议》无效的原因是民达电力公司出租用于4S店经营的房屋所属用地系工业性质用地，民达电力公司未能取得建设工程规划许可证，而双方在签订租赁合同时均明确知道土地系工业性质用地，其过错程度相当，一审法院确定由双方各承担50%的责任。经鉴定，已形成附合的装饰装修现值为717400元，故民达电力公司应向建国汽车公司返还358700元。建国汽车公司主张的过高请求，一审法院不予支持。关于建国汽车公司诉称的合同约定由民达电力公司严格履行报建手续并取得合法权属证明，故过错在于民达电力公司，应由民达电力公司承担全部责任的意见。合同虽约定由民达电力公司履行报建手续并取得合法权属证明，但民达电力公司不论履不履行报建手续，也不能改变土地为工业性质用地的事实，也不能影响双方在签订合同时明知土地为工业用地的事实，在建国汽车公司明知土地性质为工业用地的情形下，即使合同约定由民达电力公司取得合法的权属证明，也不能免除其对于合同无效的过错责任。关于民达电力公司辩称由于建国汽车公司未将资料移交民达电力公司，导致合法权属无法办理，同时建国汽车公司对租赁物土地性质的要求更清楚，故建国汽车公司过错大于民达电力公司的辩称意见。如前所述，本案合同无效的原因系民达电力公司出租的房屋所占地的性质为工业用地，导致民达电力公司不能取得建设工程规划许可证，因此建国汽车公司是否移交资料，不是导致合同无效的原因。同时该房屋占地属民达电力公司的用地，根据社会大众的常识判断，民达电力公司是应当知道工业用地不能用于经营商业的，因此民达电力公司辩称建国汽车公司过错更大的意见不能成立，一审法院不予采纳。

关于民达电力公司反诉要求建国汽车公司返还租赁的房屋的请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，该房屋原属于民达电力公司的财产，建国汽车公司应当向民达电力公司返还，庭审中，建国汽车公司也同意搬离诉争的房屋，故对民达电力公司的该项反诉请求，一审法院予以支持。

关于民达电力公司反诉要求建国汽车公司支付房屋占有使用费4771300元的请求。双方签订的租赁合同经确认为无效，建国汽车公司应当向民达电力公司支付房屋占有使用费。占有使用费的起始时间从2011年8月1日起算。经鉴定，2011年8月1日至2018年4月2日期间的占用损失为2326800元，建国汽车公司应当向民达电力公司支付，同时，建国汽车公司还应按照总建筑面积3217.16平方米，参照鉴定得出的2018年每月每平方米9.57元的租金损失标准，继续支付自2018年4月3日起至房屋返还之日止的房屋占用费。建国汽车公司提出房屋于2012年3月建成，同年4月入驻，于2017年8月19日搬离，房屋占用损失应按上述期间计算的意见。首先，建国汽车公司辩称的完工及入驻时间没有相应证据证明，建国汽车公司应承担举证不能的法律后果。其次，不论从合同约定的进场建设免租期及租金起算时间，还是建国汽车公司实际支付租金的起算时间，均是2011年8月1日，因此，民达电力公司的房屋占用损失从2011年8月1日起算并无不妥。同时，建国汽车公司虽辩称从2017年8月19日就搬离诉争房屋，但建国汽车公司并没有与民达电力公司进行过交接手续，民达电力公司的损失持续存在，故民达电力公司的损失应计算至房屋实际返还给民达电力公司之日。

关于民达电力公司反诉要求建国汽车公司支付闲置土地租金630900元的请求。根据一审法院查明的事实，建国汽车公司仅修成一栋房屋，2012年8月彭州市国土资源局向民达电力公司发出责令改正通知书后，后期未再建房。至于其余土地是否由建国汽车公司在占有、使用，则处于事实不明的状态。在此情况下，应由民达电力公司举证证明闲置土地由建国汽车公司占有、使用的事实，民达电力公司未举出充分的证据证明，对此应承担举证不能的法律后果。故对民达电力公司的该项反诉请求，一审法院不予支持。

关于民达电力公司反诉要求建国汽车公司返还修建房屋、平整场地等工程的全部修建资料原件的请求。基于民达电力公司主张返还资料的请求不明确，民达电力公司也没有证据证明建国汽车公司客观上持有哪些资料，因此一审法院确定以建国汽车公司自述的持有的资料作为返还义务范围。建国汽车公司自述的资料有：土建合同、装饰合同、电梯买卖合同、总坪合同及部分发票。对于建国汽车公司自述持有的上述资料，建国汽车公司应当向民达电力公司交付。

关于民达电力公司反诉要求建国汽车公司开具增值税发票的请求。双方在《房屋租赁框架协议》中并未明确约定以谁的名义修建房屋，而民达电力公司明知建国汽车公司修建房屋的行为未进行制止，扩大了损失的发生，对于该部分损失应自行承担责任。故对民达电力公司的该项反诉请求，一审法院不予支持。

关于民达电力公司反诉要求建国汽车公司赔偿因诉争房屋为4S店专属建筑物所导致的价值和用途贬值损失1000000元的请求。双方签订的《房屋租赁框架协议》明确约定拟建并拟出租的房屋按照建国汽车公司提供并经民达电力公司认可的图纸修建，并明确约定房屋用于汽车销售及售后服务使用。即双方在签订协议时，租赁物已经明确，建国汽车公司租赁该租赁物的行为本身并不导致租赁物的价值贬损。民达电力公司仅是为满足建国汽车公司的租赁要求，按照建国汽车公司的使用用途对房屋进行修建，建国汽车公司对此不存在责任。民达电力公司的该项反诉请求没有依据，一审法院不予支持。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第三百九十八条、第四百零四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、民达电力公司于判决生效之日起五日内向建国汽车公司返还垫资款3380445.96元；二、民达电力公司于判决生效之日起五日内向建国汽车公司返还租金2040000元；三、民达电力公司于判决生效之日起五日内向建国汽车公司支付形成附合的装饰装修现值损失358700元；四、建国汽车公司于判决生效之日起三十日内向民达电力公司返还租赁的房屋；五、建国汽车公司于判决生效之日起三十日内向民达电力公司交付土建合同、装饰合同、电梯买卖合同、总坪合同原件及其持有的发票；六、建国汽车公司于判决生效之日起五日内向民达电力公司支付2011年8月1日至2018年4月2日期间的房屋占用损失费2326800元，并按照总建筑面积3217.16平方米，每月每平方米9.57元的标准，继续支付自2018年4月3日起至房屋返还之日止的房屋占用费；七、驳回建国汽车公司的其他诉讼请求；八、驳回民达电力公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费64113.79元，由建国汽车公司负担11859.79元，民达电力公司负担52254元（民达电力公司应负担的部分，建国汽车公司已垫交，民达电力公司在支付垫资款时一并给付建国汽车公司）。一审反诉案件受理费56615.4元，由民达电力公司负担31201.4元，建国汽车公司负担25414元（建国汽车公司应负担的部分，民达电力公司已垫交，建国汽车公司在支付占用费时一并支付民达电力公司）。

二审中，民达电力公司向本院提交三张图片，拟证明合同中约定的未修建的闲置土地已经交付建国汽车公司使用。建国汽车公司质证认为，签署合同时双方已经协商一致，且民达电力公司也向建国汽车公司发了进场通知单，建国汽车公司才进行修建。该份证据也不属于二审新证据，无法证实与本案的关联性，不能达到民达电力公司证明目的。

本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。

二审另查明，四川中砝建设咨询有限公司作出的《工程造价鉴定报告》载明：不可鉴定的工程造价647614元，其中房屋和构筑物部分工程造价210475元。主要事项有：1.因本工程已完工，建国汽车公司提供的增加临时道路、基础柱加深、基础换填三份签证属于已经隐蔽的工作内容，我公司无法现场核实，此三份签证建国汽车公司主张金额共计127675元。2.深圳星蓝德工程顾问有限公司成都分公司彭州3#车间设计费建国汽车公司仅提供了支付发票，未提供其他设计成果文件，我公司无法核实此费用，此部分金额37800元。……9.支付的电梯井加固工程费用，建国汽车公司未提供任何资料，我公司无法鉴定，此部分共计45000元。

四川中砝建设咨询有限公司地作出的《房地产估价报告》载明：“二、本估价报告使用的限制条件。……2.本次估价结果为估价对象的租赁价格，考虑了空置率的影响，不包括使用房地产涉及的物业管理费、水费、电费、气费、通讯费等其它费用，不包含租赁该房地产涉及的税费。”

本院认为，建国汽车公司与民达电力公司《房屋租赁框架协议》包含两层法律关系，一是民达电力公司将案涉房屋出租给建国汽车公司的租赁合同关系，另一法律关系是民达电力公司委托建国汽车公司代为垫资修建房屋的委托合同关系。一审法院对此认定正确，本院予以确认。该协议已经生效判决确认为无效。

本案二审争议的焦点有七个，现分别评述如下：

一、关于建国汽车公司主张民达电力公司应支付装饰装修现值717400元的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”根据已查明的事实，导致案涉租赁合同关系无效的原因是案涉房屋所属用地系工业性质用地，民达电力公司未能取得建设工程规划许可证，而双方在签订合同时均明确知道土地性质，一审法院认为双方过错相当，各承担50%的责任并无不当，本院予以确认。案涉已形成附合的装饰装修现值经鉴定为717400元，民达电力公司明确表示不予利用，因此，一审法院根据双方过错判令各承担一半并无不当，本院予以维持。

二、关于建国汽车公司主张民达电力公司支付房屋不可鉴定部分价款647614元的问题。双方签订的《房屋租赁框架协议》约定，建国汽车公司垫资修建的为房屋和构筑物，并不包括装修费用在内，在确认民达电力公司支付垫资款项时，本院仅考虑涉及房屋和构筑物的价款。据此，根据《工程造价鉴定报告》载明，涉及房屋和构筑物的不可鉴定部分工程造价为210475元，包括三个项目，一是增加临时道路、基础柱加深、基础换填，建国汽车公司提供了三份签证，系建国汽车公司与施工单位签订，并无民达电力公司的签字确认，且属于已经隐蔽的工作内容，鉴定机构无法现场核实；二是3#车间设计费，建国汽车公司仅提供了支付发票，未提供其他设计成果文件；三是电梯井加固工程费用，建国汽车公司未提供任何资料。建国汽车公司对不可鉴定部分未提供充分依据，不足以证明上述费用已实际产生，应承担举证不能的法律后果。一审判决正确，本院予以维持。

三、关于民达电力公司主张建国汽车公司移交修建房屋、平整场地等工程的全套修建资料原件的问题。双方并非建设工程施工合同关系，民达电力公司要求建国汽车公司移交修建资料无合同和法律依据，且民达电力公司也无证据证明其主张移交的资料建国汽车公司客观上持有，一审法院以建国汽车公司自述的持有资料予以判决交付并无不当，本院予以维持。

四、关于民达电力公司主张建国汽车公司开具修建房屋垫资款增值税专用发票的问题。双方在案涉合同中未约定开具增值税专用发票，且建国汽车公司系垫资修建案涉房屋，与民达电力公司之间并无交易行为，民达电力公司要求建国汽车公司开具增值税专用发票的理由不能成立，本院对此不予审理。

五、关于民达电力公司主张建国汽车公司按评估的占有使用费金额加上税费、空置率为标准计算房屋占有使用费的问题。《房地产估价报告》载明租赁价格考虑了空置率的影响，且该租赁价格用于计算房屋占用费损失，而非实际产生的租赁费，一审法院对《房地产估价报告》确定的标准计算房屋占用费损失正确，本院予以维持。

六、关于民达电力公司主张建国汽车公司赔偿空置部分土地占有使用费损失315450元的问题。案涉合同对民达电力公司交付建国汽车公司使用的范围未明确约定，且双方按合同约定租金340000元/年已履行数年，建国汽车公司未对空置土地另行支付过占有使用费。民达电力公司现未提交证据证明闲置土地交由建国汽车公司占有使用，也无证据证明双方还约定对空置土地另行计价的情况下，民达电力公司要求建国汽车公司赔偿占有使用费损失的理由不能成立，本院不予支持。

七、关于民达电力公司主张建国汽车公司赔偿因案涉建筑物为4S店专属建筑所导致的贬值损失1000000元。案涉合同明确约定房屋按照建国汽车公司提供并经民达电力公司认可的图纸修建，且约定用于汽车销售及售后服务使用。即从签订合同开始民达电力公司对于案涉房屋为汽车销售及售后服务使用是明知的，民达电力公司主张贬值损失的理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，上诉人建国汽车公司、民达电力公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费120729.19元，由成都民达电力设备有限公司负担56615.40元，由彭州建国汽车销售服务有限公司负担64113.79元。

本判决为终审判决。

审判长　　曾光勇

审判员　　曹　洁

审判员　　张卫敏

二〇一九年三月二十二日

书记员　　鲜　锦