***与***等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

北京市房山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）京0111民初17264号 原告：***，男，1984年12月18日出生，汉族，住北京市房山区。 委托诉讼代理人：**，男，1979年4月13日出生，汉族，住北京市房山区。 被告：北京诚创科星科技有限公司，住所地北京市房山区窦店镇窦店村东房窑路南侧5号。 法定代表人：***，总经理。 被告：北京诚创星光科技有限公司，住所地北京市海淀区板井村农林科学院13号楼（营资所）409、410室。 法定代表人：***，总经理。 被告：***，男，1967年11月11日出生，汉族，北京诚创科星科技有限公司与北京诚创星光科技有限公司的法定代表人，住北京市房山区。 三被告共同委托诉讼代理人：***，北京天驰君泰律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：**含，河北冀华律师事务所律师。 第三人：北京普惠三航科技有限公司，住所地北京市房山区窦店镇窦店村东房窑路南侧5-3号。 法定代表人：雷鹍，总经理。 委托诉讼代理人：**，女，1977年11月15日出生，汉族，住北京市房山区。 第三人：北京市房山区窦店镇窦店村村民委员会，住所地北京市房山区窦店镇窦店村。 法定代表人：仉锁忠，村主任。 委托诉讼代理人：***，北京市博维律师事务所律师。 原告***与被告北京诚创科星科技有限公司（以下简称诚创科星公司）、北京诚创星光科技有限公司（以下简称诚创星光公司）、***，第三人北京普惠三航科技有限公司（以下简称普惠公司）、第三人北京市房山区窦店镇窦店村村民委员会（以下简称窦店村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人**，被告诚创科星公司、诚创星光公司、***共同的委托诉讼代理人***、**含，第三人普惠公司的委托诉讼代理人**、第三人北京市房山区窦店镇窦店村村民委员会的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出变更后的诉讼请求为：1、请求判令三被告继续履行2018年5月25日签订的《协议书》；2、请求判令三被告将位于北京市房山区窦店镇窦店村×国道东侧工业区房屋及厂房腾退出交给原告，并支付房屋及厂房占用期间使用费，按每日5100元，自2018年6月30日起计算至实际腾退之日止（暂计算至2021年4月1日）；3、请求判令三被告将转让地上物的315变压器过户至原告名下；4、请求判令三被告支付违约金50万元；5、诉讼费由三被告承担。事实和理由：2009年3月19日，诚创星光公司作为承租人（乙方），与出租人（甲方）北京市房山区窦店镇窦店村村民委员会（以下简称窦店村委会）签订《土地租赁合同》，合同约定：“窦店村村民就业基地位于窦店村村东、房窑路南侧、京广铁路以东，经甲乙双方在自愿的基础上，就甲方所拥有的土地30亩出租给乙方。”2018年5月2日，北京市房山区窦店农牧工商总公司（以下简称窦店农牧工商公司）为甲方，窦店村委会为乙方，原告为丙方，诚创星光公司为**，诚创科星公司为戊方，***为己方，签订《备忘录》。备忘录约定：“1、***三方自愿将地上物出售给丙方，丙***四方共同对地上物进行评估后本次地上物买卖的价格为2400万元。”；“6、甲乙二方在收到丙方的银行汇款后，乙方同意**将其土地租赁合同中**的权利概括转让给丙方。”同日，窦店村委会为甲方，诚创星光公司为乙方，原告为丙方，签订《土地租赁合同权利义务概括转让合同》，合同约定:“一、甲方同意乙方将租赁合同项下全部权利义务转移给丙方，租赁合同中乙方变更为***。”；“二、乙方将租赁合同项下乙方的全部权利义务概括转移给丙方，丙方承继乙方在租赁合同中的权利、义务。”同日，诚创科星公司、诚创星光公司和***为卖方（甲方），原告为买方（乙方）签订《地上物买卖协议》，协议约定：“一、乙方购买甲方的地上物位于北京市房山区窦店镇窦店村×国道东侧工业区，地上物所占土地30亩。”；“二、1、甲乙双方协商确定地上物转让的价格为2400万元。”以上协议签订后，原告积极履行协议中约定的义务，但被告未能依约将土地和地上物移交给原告，故经双方协商，于2018年5月25日，原告为甲方，诚创科星公司为乙方1、诚创星光公司为乙方2、***为乙方3，签订《协议书》，协议约定：乙方2018年11月30日前负责将住户搬出，腾退房屋交还甲方；乙方2018年8月31日前将诚创科星公司的注册地址迁出；乙方2018年6月30日前将厂房腾出交于甲方。乙方已收取第三人一年租金，乙方负责与第三人沟通续租事宜。乙方未能按约定履行腾退及迁出义务的承担违约责任，违约金额为人民币50万元整，甲方有权拒绝支付剩余款项。《协议书》签订后，被告仍未按照约定履行其义务，原告已经完全按照协议履行完毕义务，被告已经构成违约，原告多次与三被告协商均无果，故诉至法院。 诚创科星公司、诚创星光公司、***共同辩称，一、签订涉案备忘录、协议等的缘由系建立在***与***存在的民间借贷款项事宜的基础上的，而实际上，所谓***欠***民间借款750万元本金及50万元利息不真实、不合法。涉案备忘录、协议签订的民间借贷这一基础法律关系不真实，违法、是无效的，不能予以法律保护，故***与北京诚创科星科技有限公司、北京诚创星光科技有限公司、***签订的涉案系列协议亦为无效合同，亦不能予以法律保护；二、***在高利贷的重压下，***利用***处于危困状态的情形，与***签订的一系列案涉备忘录、协议，系对民间借贷关系的担保，故上述备忘录、协议名为买卖合同关系，实为民间借贷关系的担保。本案的案由应为民间借贷合同纠纷，***应变更诉讼请求，如不变更诉讼请求，法院应驳回其交付地上物的诉讼请求；三、***与***之间的砍头息借款数额不足以成为买卖地上物的对价，***将部分债权人的高利息借款转为其债权，并未取得债权人的确认，其转让行为无效。在***承诺另外再借给***的借款没有落实、未约定期限的情况下达成的备忘录、协议，***无权主张交付；四、***在无法偿还***高利贷的情况下，***利用***处于危困状态的情形，与***签订的一系列案涉备忘录、协议，以案涉房屋做担保，双方并无真实的房屋买卖目的，对价是虚构的极低数额，极大损害其他债权人的利益，且本案诉讼存在虚假诉讼的情形。砍头息、高利贷是法律禁止的行为，以其为前提的备忘录、协议无效；五、涉案备忘录、协议、地上物买卖合同的签订主体、程序错误，应认定为无效。涉案土地为集体土地，地上建设未经行政审批，根据房地一体原则，涉案合同违反我国禁止集体土地处置及集体土地上没有合法手续并不能办理手续的禁止性规定。 普惠公司述称，**、厂房是我公司在使用，对之前起诉不清楚。 窦店村委会述称，我方主体不适格，判决结果与我方不产生利害关系，签订的协议书是各方真实意思表示，土地是我方租赁给被告的。 经审理查明，2009年3月19日，窦店村委会（甲方、出租人）与诚创星光公司（乙方、承租人）签订《土地租赁合同》，约定甲方将“窦店村农民就业基地”位于窦店村村东、房窑路南侧、京广铁路以东，甲方所拥有的土地30亩出租给乙方，用于企业建设，租期为50年，自2009年4月1日起至2059年3月30日止。双方约定在本合同有效期内，乙方对自建地上物等设施享有所有权。该合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，窦店村委会向诚创星光公司交付了土地。诚创星光公司在该土地上注册、开办了诚创科星公司。在合同履行过程中，因企业投资和生产经营的需要，诚创科星公司、诚创星光公司多次向窦店农牧工商公司借款。2017年7月，窦店农牧工商公司、窦店村委会将诚创科星公司、诚创星光公司诉至本院，要求其履行还款义务。本院经审理后，就每笔借款分别出具民事调解书。截止到2018年4月30日，诚创科星公司、诚创星光公司欠窦店农牧工商公司借款本金6500000元，利息1759333元；诚创科星公司欠窦店村委会修路费用50000元，以上合计8309333元。**创科星公司、诚创星光公司未能偿还上述款项。 2018年5月2日，窦店农牧工商公司（甲方）、窦店村委会（乙方）、***（丙方）、诚创星光公司（**）、诚创科星公司（戊方）、***（己方）共同签订《备忘录》。该备忘录载明的主要内容为，鉴于：2、2009年3月19日，**与乙方签订了《土地租赁合同》。租赁合同生效后，丁、戊、己三方经乙方同意共同出资在租赁土地上建设厂房、办公用房及附属设施（以下简称地上物），其中厂房/平方米、办公用房/平方米。丁、戊、己三方对地上物共同享有所有权。（地上物平面图详见六方确认的附件一）。3、**向甲方借款200万元，欠甲方利息54.1333万元；戊方向甲方借款450万元，欠甲方利息121.8万元；戊方欠乙方修路费用5万元。由于**、戊方未履行付款义务与甲方、乙方发生争议，甲方、乙方将**、戊方诉至北京市房山区人民法院（以下简称房山法院），房山法院作出民事调解书，丁、戊未履行民事调解书规定的义务，甲方、乙方向房山法院申请强制执行。截止2018年4月30日，**、戊方欠甲方、乙方借款6500000元、利息1759333元、修路费用50000元，合计8309333元。己方在经营期间先后向丙方先、后借款100万元，截止2018年5月1日，己方欠丙方借款本金700万元、利息50万元，合计750万元。4、丁、戊、己三方由于经营不善，无力偿还甲、乙、丙方的借款和利息等费用。丁、戊、己三方为清偿债务避免各方经济损失扩大提出将在租赁乙方土地上建设的全部地上物出售给丙方，地上物出售的款项优先清偿其欠甲、乙、丙三方的债务，甲、乙、丙三方表示同意。5、为保证甲、乙二方的债权能够实现，甲、乙二方提出丙方将部分地上物出售款直接给付甲、乙二方，丙、丁、戊、己四方表示同意。基于以上事实，甲、乙、丙、丁、戊、己六方经多次协商就地上物买卖、土地租赁合同主体的变更和还款等事宜，经过友好协商，达成一致意见，备忘如下：1、丁、戊、己三方自愿将地上物出售给丙方，丙、丁、戊、己四方共同对地上物进行估价后，本次地上物买卖的价格为2400万元，详见四方确认的估价明细（估价明细作为附件二）。具体买卖事宜丙方与丁、戊、己三方另行签订《地上物买卖协议》，由协议各方履行相应的财务手续。2、丁、戊、己三方同意丙方将地上物出售款项中825.9333万元直接给付甲方，具体还款事宜由甲方与丁、戊二方另行签订还款协议，由协议各方履行相应的财务手续。3、丁、戊、己三方同意丙方将地上物出售款项中5万元直接给付乙方。具体还款事宜由乙方与戊方另行签订还款协议，由协议双方履行相应的财务手续。4、丁、戊、己三方同意丙方地上物出售款项中再直接扣除750万元用于偿还己方向丙方借款和利息，地上物出售款剩余款项由丙方给付丁、戊、己三方指定的己方，具体还款事宜由丙方与己方另行签订还款协议，由协议双方履行相应的财务手续。6、甲、乙二方在收到丙方的银行汇款后，乙方同意**将其土地租赁合同中**的权利概括转让给丙方，乙方、丙方、**另行签订《土地租赁合同权利义务概括转让合同》。该备忘录还载有其他内容。为对备忘录约定内容的确认，以及保障备忘录的履行，备忘录签订当日，窦店农牧工商公司（甲方）与诚创星光公司、诚创科星公司（乙方）签订了还款协议1；窦店村委会（甲方）与诚创科星公司（乙方）签订了还款协议2；***（甲方）与***（乙方）签订了还款协议3。在还款协议3中，***与***约定，一、乙方欠甲方的借款本金及利息合计750万元，由甲方从其应付乙方和第三人的地上物出售款中直接给付甲方。二、甲方在扣除借款和利息后剩余的地上物出售款在本协议生效后360日内按照备忘录的约定汇入乙方指定的账户。备忘录签订后，2018年5月8日、9日，***以北京二建茶楼有限公司（以下简称二建茶楼）的名义通过银行转账的方式，分6次向窦店农牧工商公司、窦店村委会共计转款8309333元。 2018年5月2日，诚创科星公司、诚创星光公司、***（卖方、甲方）与***（买方、乙方）签订《地上物买卖协议》，载明，2018年5月2日，甲、乙双方参与下与第三人签署了备忘录。备忘录约定甲方将其所有的地上物出售给乙方。乙方购买甲方的地上物位于北京市房山区窦店镇窦店村×国道东侧工业区，地上物所占土地30亩。甲、乙双方协商确定地上物转让的价格为2400万元。关于支付方式，双方约定自协议签订之日起360日内按照备忘录约定的方式、方法向备忘录约定的当事人进行支付。关于所有权转移，双方约定本协议签订三日内甲方将地上物交付乙方，交付时甲、乙双方办理交接手续，甲、乙双方在办理交接手续完毕后地上物的所有权归乙方所有。该买卖协议还约定了其他内容。 2018年5月2日，窦店村委会（甲方）、诚创星光公司（乙方）、***（丙方）签订《土地租赁合同权利义务概括转让合同》，该合同载明，2009年3月19日，甲、乙双方签订了《土地租赁合同》，租赁合同约定由乙方租赁甲方的土地。2018年5月2日，甲、乙、丙三方参与签署了《备忘录》，备忘录约定甲方和窦店农牧工商公司收到丙方银行汇款后同意乙方将租赁合同中乙方的权利义务概括移转给丙方。甲、乙、丙三方经协商就乙方将其在租赁合同中的全部权利义务概括移转丙方事宜达成一致，一、自本合同生效之日起，甲方同意乙方将租赁合同项下全部权利义务转移给丙方，租赁合同中乙方变更为***。二、自本合同生效之日起，乙方将租赁合同项下乙方的全部权利义务概括转移给丙方，丙方承继乙方在租赁合同中的权利、义务。该合同还约定了其他内容。《备忘录》、《地上物买卖协议》、《土地租赁合同权利义务概括转让合同》签订后，诚创科星公司、诚创星光公司、***未按照约定向***交付涉诉场地及地上物，***也未支付剩余款项。 2018年5月8日，***向***转账2078100元，2018年5月11日，***通过北京二建茶楼有限公司向融通恒盛投资管理有限公司汇款100万元，***称以上为代替***还款，另有450万元抵扣债务，故***对以上债务出具了三张总金额为7578100元的收条，写明收到地上物出售款。 2018年5月24日，诚创科星公司在北京银行股份有限公司窦店支行的贷款本金5999911.19元即将期满需要偿还。2018年5月25日，***分2次转入***账户内共计610万元，***用以偿还诚创科星公司欠付银行贷款。同日，***与诚创科星公司、诚创星光公司、***还签订了协议书。 2018年5月25日，***（甲方）与诚创科星公司（乙方1）、诚创星光公司（乙方2）、***（乙方3）签订《协议书》，该协议书载明，鉴于2018年5月2日甲乙双方签订了地上物买卖协议以及备忘录，乙方未能按约腾退房屋交付地上物，现订立补充条款如下：一、乙方定于2018年11月30日前负责将剩余所有住户搬出，腾退房屋交还甲方。二、乙方定于2018年8月31日前将注册地址在本转让地上物的公司诚创科星公司迁出。三、乙方定于2018年6月30日前将厂房腾出交于甲方。四、因乙方已收取普惠公司一年租金，乙方负责与租用人普惠公司沟通其与甲方续租事宜，如不能续租的，乙方保证于2019年3月1日前将该租赁厂房交还甲方。五、甲方于2018年5月25日将剩余款项610万转至乙方工行账户。六、乙方负责于2019年3月1日前将转让地上物的315变压器过户至甲方名下。七、违约责任。1、甲方未能按本约定履行付款义务的，承担违约责任，违约金50万元。2、乙方未能按以上约定履行腾退及迁出义务的承担违约责任，违约金数额定为人民币50万元整，甲方有权拒绝支付剩余款项。该协议书还约定了其他内容。协议书签订后，诚创科星公司、诚创星光公司、***仍未按照约定的期限交付涉诉场地及地上物，***也未支付剩余款项。 2018年1月31日，诚创科星公司（甲方）与普惠公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市房山区窦店镇窦店村东房窑路南侧5号诚创科星公司院内的房屋租赁给乙方。包括：5-3号车间1757.7平方米；办公楼2层共1321.9平方米；食堂447.4平方米；职工**楼两层共计729.2平方米；1车间437.1平方米，东面小屋132.7平方米；2车间436平方米，东面小屋132.9平方米；3车间451.2平方米，东面小屋118.3平方米，3车间西面小屋100平方米；展厅及库房（含门房）共500平方米。共计6564.4平方米。租赁期限为10年，即从2018年3月1日起至2028年2月28日止。关于租金标准，双方约定自签约之日起满五年甲乙双方可根据市场价格调整租赁价格一次。前五年为每年240万元（含物业费和5%的房租税费），2018年3月1日前缴清18年度（2018年3月1日至2019年2月28日）租赁费用。租金采取年付方式，每年3月1日前缴清下年度租赁费用。该房屋租赁合同还约定了双方其他权利义务。租赁合同签订后，普惠公司已经向诚创科星公司支付了2018年3月1日至2020年2月28日的租金共计480万元。诚创科星公司认可已收取了该期间的租金。 另查明，2018年5月5日、5月7日，***向***转款共计15万元；2018年5月11日，***以二建茶楼的名义向诚创科星公司转款35万元；2018年8月31日，*****创星光公司偿还窦店村委会半年租金69000元，转入窦店农牧工商公司账户内；2018年8月31日，***以二建茶楼的名义代***（诚创科星公司）偿还北京窦店益生清真肉业有限公司工程款160000元。***针对每一笔款项分别出具收条，写明收到地上物出售款或购厂款。***系二建茶楼的法定代表人。按照收条及还款协议约定的内容，***通过转账、代替***、诚创科星公司、诚创星光公司向案外人还款、抵扣债务等方式共支出款项共计22716433元。 上述事实，有《土地租赁合同》、《备忘录》、《收条》、《还款协议 1》《还款协议2》、《还款协议 3》、《地上物买卖协议》、《土地租赁合同权利义务概括转让合同》、2018年5月25日《协议书》、（2017）京0111民初10607、10608、10615、10616、10617、10618号民事调解书、《房屋租赁合同》、银行转账记录、收据及双方当事人陈述在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。 本院认为，原告依据2018年5月25日与诚创科星公司、诚创星光公司、***签订《协议书》，要求被告腾退并交付房屋，根据庭审查明的事实，2018年5月25日协议书均是各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。在协议书签订之前，***与***、诚创科星公司、诚创星光公司之间的确存在借贷关系，***自愿书写了收条及还款协议，其中涉及的多数款项是在诚创科星公司、诚创星光公司、***与案外人之间已形成债务关系的情况下，经双方核实确认，以及***同意代其清偿债务后，诚创科星公司、诚创星光公司、***与***产生了转移交付涉案房屋的合意即2018年5月25日的《协议书》，该协议书具有以物抵债的性质，以物抵债不具有买卖不动产的意思表示，仅以消灭金钱债务为目的，物的交付为金钱债务的履行方式，双方法律关系未发生实质变化，被告应当按照约定履行交付涉案房屋。关于双方签订的《备忘录》、《还款协议》、《地上物买卖协议》、《土地租赁合同权利义务概括转让合同》的效力，涉及第三人窦店村委会对集体土地的处分行为、被告***、诚创星光公司、诚创科星公司在集体土地上建造房屋权利归属等问题，与本案双方以物抵债的约定不属于同一法律关系，双方可另行解决。 关于***要求继续履行2018年5月25日《协议书》的诉讼请求，本院认为，该协议书约定的履行期间节点已经经过，完全按照该协议书继续履行已不符合客观实际情况，根据协议书约定的内容，对***要求交付房屋的诉讼请求，本院予以支持;关于***的其他诉讼请求，诚创科星公司、诚创星光公司、***未按照约定交付涉案房屋，***亦未完全支付约定价款，现***仅依据协议书主张实体权利欠妥，其应待实际取得涉案房屋的实体权利后，再行一并主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 一、北京诚创科星科技有限公司、北京诚创星光科技有限公司、***于本判决生效后30日内将位于北京市房山区窦店镇窦店村×国道东侧工业区30亩土地上的地上物，包括厂房、办公用房及附属设施交付给***。 二、驳回***的其他诉讼请求。 案件受理费47143元，由***负担23572元；由北京诚创科星科技有限公司、北京诚创星光科技有限公司、***负担23571元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。 审　判　长　　*** 审　判　员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二二年九月二日 书　记　员　　***