勐腊县建筑工程公司、勐腊县关累镇供销社等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

云南省勐腊县人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）云2823执异7号

案外人：刘有华，男，1974年2月13日出生，身份证登记住址湖南省祁东县，现住云南省西双版纳傣族自治州勐腊县。

申请执行人：勐腊县建筑工程公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州勐腊县。

法定代表人：代世德，职务经理。

委托代理人：代世全。特别授权代理。

被执行人：勐腊县关累镇供销社，住所地云南省西双版纳傣族自治州勐腊县。

法定代表人：朱绍洪，职务主任。

在本院执行勐腊县建筑工程公司与勐腊县关累镇供销社建设工程施工合同纠纷一案中，案外人刘有华对本院查封位于勐腊县关累镇供销社的房屋的执行行为不服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外刘有华向本院提出异议请求，请求终止对云（2020）勐腊县不动产权第00011XX号房屋的执行。事实和理由：2012年，邹文良向勐腊县关累镇供销社购买了位于勐腊县关累镇供销社客运站内对面房屋从左至右第一层1-3间门面三间，建筑面积为60.44㎡，还购买该门面二楼的住房一套，面积为38.19㎡。2013年11月22日，邹文良又将上述房屋以41万元价格转卖给案外人，案外人当时付款34万元，所欠7万元于同年11月28日付清。房款付清后，邹文良将上述所购买的房产交付案外人使用至今。之后，为了过户方便，2014年12月18日，案外人和勐腊县关累镇供销社补签了《房屋出售协议书》。协议签订后，案外人多次办理过户手续，由于手续不齐全，至今未将过户手续完毕。2021年6月3日，勐腊县人民法院在案外人购买的上述房产门面上贴了《查封公告》、《告知书》，案外人在公告贴出十余天后得知案外人的门面被查封。案外人认为，虽然案外人所购买的房产至今示办理过户手续，但案外人于2013年11月28日己付清购房款，且使用、实际占有至今。案外人签订的购房是协议合法有效的，买卖关系是成立的，依法受法律保护。故依法请求法院尽快予以解除查封案外人的上述房产。

勐腊县建筑工程公司答辩称，认可案外人提出的执行异议，同意解除对刘有华购买房屋的查封措施。

勐腊县关累镇供销社答辩称，认可案外人提出的执行异议，刘有华购买的房屋已经归案外人所有。

本院查明，2013年11月22日，刘有华与邹文良签订《住房转让合同》，以41万元价格购买了位于勐腊县关累镇供销社客运站内对面房屋从左至右第一层1-3间门面三间。付清房款后，刘有华即开始占有使用该房屋。

为方便过户，2014年12月18日，刘有华与勐腊县关累镇供销社签订《房屋出售协议书》，约定将该房屋位于勐腊县关累镇供销社客运站内面对房屋从左至右第一层第1-3间建筑面积60.44㎡门面和面对房屋从左至右位于第二层第1间建筑面积38.19㎡住房以41万元的价格出售给刘有华。

本院在执行勐腊县建筑工程公司与勐腊县关累镇供销社建设工程施工合同纠纷一案中，因执行工作需要于2020年12月17日作出（2020）云2823执776号之一执行裁定书，查封了被执行人勐腊县关累镇供销社位于勐腊县关累镇供销社云(2020)勐腊县不动产权第00011XX号房屋。云(2020)勐腊县不动产权第00011XX号不动产证宗地图显示，刘有华购买的房屋登记在该不动产权证中。

本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。”的规定，对于案外人提出执行异议的位于勐腊县关累镇供销社的房屋，根据不动产权证书的记载，至今仍登记在勐腊县关累镇供销社名下，该房屋的权利人为勐腊县关累镇供销社。故本院在执行勐腊县建筑工程公司与勐腊县关累镇供销社建设工程施工合同纠纷一案中，对该房屋进行查封符合法律规定。

对于案外人就涉案房屋享有的权益是否足以排除本院执行的问题，主要取决于案外人刘有华签订房屋买卖合同后，其产生的物权期待权是否能够阻却案件的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本案中，刘有华于2013年11月22日签订房屋买卖合同，交付房款后即接受交付，而本院作出查封裁定的时间为2020年12月17日；即案外人刘有华签订合同和占有房屋的时间均在本院作出查封裁定之前。本案的关键在于，案外人与被执行人于2013年与邹文良签订房屋买卖合同后至今八年时间，与勐腊县关累镇供销社签订《房屋出售协议书》也近七年时间未办理过户登记是否因买受人原因所致，即对于未办理过户手续异议人是否有过错。在本院现场调查过程中，案外人辩称，系关累镇供销社未将办证过户材料交付案外人所致。本院认为，案外人购买房屋后七年时间不办理或者督促义务人办理过户手续，亦不采取诉讼等方式要求义务人办理过户手续，属于有权力而不行使，理应承担相应的法律后果。但本院在审查过程中注意到，勐腊县建筑工程公司认可案外人提出的执行异议，同意解除对该房屋的查封。本院认为，勐腊县建筑工程公司作为执行案件的权利人，有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，其同意解除异议房屋的查封措施，属于其对民事和诉讼权利的处分，本院予以采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第二百二十七条的规定，裁定如下：

中止云（2020）勐腊县不动产权第00011XX号房屋的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。

审判长　陶　　　琪　　　仙

审判员　张远翔审判员孙尉钧

二〇二一年十一月一日

书记员　蒋　　　　　　　伟