北京优锘科技有限公司与北京某某国际画材销售中心(普通合伙)等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）京0105民初80701号 原告（反诉被告）:北京优锘科技有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路10号82幢一层105室。 法定代表人:**，总经理。 委托诉讼代理人：***，北京市兰台律师事务所。 委托诉讼代理人：**，北京市兰台律师事务所。 被告（反诉原告）:北京龙世国际画材有限公司，住所地北京市朝阳区花家地北里14号楼四层406室。 法定代表人:***，执行事务合伙人。 被告（反诉原告）:北京****国际画材销售中心(普通合伙)，主要经营场所北京市朝阳区花家地北里14号楼。 执行事务合伙人:**。 被告（反诉原告）北京龙世国际画材有限公司、北京****国际画材销售中心(普通合伙)的共同委托诉讼代理人:***，女，公司员工。 被告（反诉原告）北京龙世国际画材有限公司、北京****国际画材销售中心(普通合伙)的共同委托诉讼代理人:**，北京市盈科律师事务所律师。 原告（反诉被告）北京优锘科技有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京龙世国际画材有限公司、北京****国际画材销售中心(普通合伙)（以下简称***司、画材中心，一并提及时称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法普通程序独任制审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人**，二被告的共同委托诉讼代理人***、**出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令二被告退还原告履约保证金747263.5元，并支付自2021年7月4日起至实际履行之日止的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实与理由：一、关于五层租房协议。2015年7月8日，原告与画材中心就租赁北京市朝阳区花家地北里14号楼5层（以下简称第五层房屋）签订《地上物占地场地协议》，约定:租赁期限自2015年7月18日至2018年8月17日，免场地使用费期限为一个月，场地年使用费为2250000元，第二年起场地年使用费递增比例为3%，场地使用费为半年一交付，原告需向画材中心交纳375000元作为履约保证金，履约保证金与首期场地使用费同时支付，协议履行完毕且原告无任何违约或抵扣的，画材中心将于协议履行完毕十日内将保证金无息返还给原告。协议签订后，原告根据协议的约定向画材中心支付了半年房租、履约保证金以及每月的水电费等。2016年7月，原告接到通知:画材中心将经营范围内的地上建筑物经营管理权授权给***司，因经营管理地上建筑物取得租金、使用费等收费权利一并转让***司，在经营管理期间，***司将享有画材中心的一切权利和义务，且承担连带责任，并要求原告此后***公司支付房租、水电费等。此后，原告根据双方协议约定和上述通知，***公司继续支付五层的房租及水电费等。2018年7月9日，原告与***司续签了《地上物占地场地协议》，约定租赁期限自2018年8月18日起至2019年8月17日止，场地年使用费为2422830.38元，履约保证金为375000元。租赁期内如原告违反本协议或安全防火制度或其他协议附件约定的责任或有未尽义务时，***司有权直接从履约保证金中扣除原告应付但未付的场地使用费、物业管理费、水费、电费、供暖费、空调服务费、违约金、赔偿款等。二、关于三层租房协议。2017年4月25日，原告与二被告就租赁北京市朝阳区花家地北里14号楼3层（以下简称第三层房屋）签订《北京龙世国际画材有限公司合作协议》，约定:场地合作期自2017年4月25日至2018年4月24日，其中免固定收益期(即免租期)自2017年4月25日起至2017年5月24日止，场地使用费为2233581元，履约保证金为372263.5元，需要一次性支付。原告于2017年5月3日***公司支付了履约保证金372263.5元，***司向原告开具了收据。根据协议约定，如原告继续合作，则原告在上个合作期间已交纳的履约保证金自动转换为本合作期间的履约保证金。2018年6月28日，原告与***司就租赁北京市朝阳区花家地北里14号楼续签《北京龙世国际画材有限公司合作协议》，约定:租赁期限自2018年9月18日起至2019年9月17日，年租金为2300588.43元，原告须***公司一次性缴纳履约保证金372263.5元，如原告继续合作，则原告在上个合作期间已交纳的履约保证金自动转换为本合作期间的履约保证金；本协议因合作期届满或非原告原因而导致本协议提前终止时，***司将在原告满足下列全部条件后的一个月(即30日)内，将原告***公司付的履约保证金或其余额以及原告已***公司缴纳的合作场地固定收益(场地使用费)的余额无息退还给原告:1、原告已按照本协议的约定将合作场地及与该合作场地相关的设施、设备完整交还于***司，并得到***司书面验收合格并签字确认后；2、原告已按照本协议的约定交纳全部必须交纳的费用(该费用包括但不限于交纳的场地固定收益、违约金、损害赔偿金以及由此产生的追索费);3、原告办妥以该合作场地为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。续签的两份协议到期后，原告与***司未再签订书面协议，双方之间实际达成了不定期租赁合同关系。原告继续根据原协议的约定***公司支付场地使用费、水电费等，***司也根据协议继续收取相关费用并提供服务。疫情期间，因北京大部分写字楼的租赁费用均不同程度降低，原告***公司要求降低场地使用费。经双方协商一致，***司于2020年3月至2020年12月期间给原告降低了租赁费，将5层、3层的场地费由8.36元/平方米/日、6.39元/平方米/日调整至5.5元/平方米/日。2021年1月，原告通知***司拟于2021年4月份退租，***司又将场地使用费恢复至原来的标准。原告于2021年4月10日搬离上述租赁的场地，结清了场地使用费、水电费等各种费用，将租赁的场地、设备等完整交还，并于2021年6月4日完成注册地址的工商变更登记。根据协议约定，二被告应向原告返还履约保证金，但是二被告却无故拖延，拒不向原告返还保证金，经多次催告、发函，二被告仍没有将履约保证金返还原告。为维护原告的合法权益，优化营商环境，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 二被告共同辩称，不同意原告的诉讼请求，请求予以驳回。首先，租赁合同相对方是***司，画材中心并不是合同相对方，没有承担连带责任的法律依据或者合同依据。其次，原告欠付***司租金，***司有权要求扣除保证金以抵扣租金。最后，原告应恢复租赁场地至原始状态，二被告聘请第三方进行拆除，花费了550000元有余，这部分费用也应当从保证金中扣除。 ***司向本院提出反诉请求：1、判令原告支付租金18110.66元；2、判令原告支付逾期付款滞纳金9446.84元；3、判令原告支付恢复原状的费用550000元。事实与理由：根据2018年6月28日，***司与原告签订的《北京龙世国际画材有限公司合作协议》，该协议约定三层租赁场地987平方米，年租金为2300588.43元，保证金为372263.5元。根据2018年7月9日，***司与原告签订的《地上物占地场地协议》，该协议约定五层租赁场地794平方米，年租金为2422830.38元，保证金375000元。上述协议均约定了欠付的租金可以从保证金中扣除。基于上述事实，二被告已将原告缴纳的保证金全部用于扣除欠付的租金，不应再向原告返还，同时，原告还应向支付扣除保证金后仍然欠付的租金。据此，*****提出反诉，请依法予以支持。 原告对反诉答辩称，不同意***司的全部反诉请求。首先，原告与二被告之间系无固定期限合同，经原告提前通知，原告可以解除租赁合同。其次，双方已经根据减免后的房租事实履行，二被告也接受了事实履行内容，现其主张未减免2020年5月18日之后的租金与事实不符。再次，二被告未提供任何装修过程的照片，也未提供任何装修的采购清单，以及报价明细、装修明细，对于其反诉所称的发生恢复原状费用之主张不予认可。而且根据约定，合同解除后，场地内的装修不得拆除，原告需将场地打扫干净，并将相关设施设备交还二被告。故即便二被告后续进行了重新装修，其主张从押金中扣除相关装修费用，也与租赁协议的约定不符。最后，根据商业常识，同一栋办公楼，一层门头房的租金政策跟高层的租金政策，租赁物业面积大小的租金政策都不相同，基本上是一户一策。二被告不能用其他租户（基本为一层租户）的租金减免政策来证明原告的租金减免政策。综上，请法院依法驳回***司的反诉请求。 画材中心针对反诉述称，同意由***司提出反诉，认可其主张的事实及反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案外人北京首都开发控股（集团）有限公司系北京市朝阳区花家地北里14号楼的产权人，房屋总层数为四层，建筑面积3245.27平方米。 2015年7月8日，画材中心（甲方）与原告（乙方）签订《地上物占地场地协议》（以下简称《五层协议一》），约定：场地为第五层房屋，建筑面积794平米，用途为办公使用；使用期限自2015年7月18日至2018年8月17日，其中免租期为2015年7月18日至2015年8月17日；场地年使用费为2250000元，第二年起使用费递增比例为3%；乙方向甲方交纳保证金375000元作为履约担保。协议签订后，原告向画材中心支付了保证金375000元。 2018年7月9日，***司（甲方）与原告（乙方）签订《地上物占地场地协议》（以下简称《五层协议二》），约定：场地为第五层房屋，建筑面积794平米，用途为原告办公使用；使用期限自2018年8月18日至2019年8月17日；场地年使用费为2422830.38元；乙方须向甲方交纳的保证金为375000元；场地使用费为半年一交付；履约保证金与首期场地使用费同时支付，协议履行完毕且乙方无任何违约或抵扣的，甲方将于协议履行完毕十日内将保证金无息返还给乙方；乙方必须于每月30日前或收到书面交费通知后三日内向甲方物业管理部交纳水、电、暖、空调等费用；双方一致同意，协议期满时，标的场地内装修不得拆除损毁，乙方投入的材料无偿转让甲方；乙方未依约足额支付本协议约定的费用的，每逾期一天按应付未付总额千分之三给付违约金，直至全部付清。 2017年4月25日，***司（甲方）与原告（乙方）签订《北京龙世国际画材有限公司合作协议》（以下简称《三层协议一》），约定：场地为第三层房屋，建筑面积987平米；使用期限自2017年4月25日至2018年4月24日，其中免租期为2017年4月25日至2017年5月24日；场地年使用费为2233581元；乙方向甲方交纳保证金372263.5元作为履约担保。协议签订后，原告***公司支付了保证金372263.5元。 2018年6月28日，***司（甲方）与原告（乙方）签订《北京龙世国际画材有限公司合作协议》（以下简称《三层协议二》），约定：场地为第三层房屋，建筑面积987平米；使用期限自2018年9月18日至2019年9月17日，其中免租期为2018年8月18日至2018年9月17日；场地年使用费为2300588.43元,乙方向甲方交纳的合作场地固定收益采取上付制，以6个月为一个付款周期；乙方必须于每月30日前或收到书面交费通知后三日内向甲方物业管理部交纳水、电、暖、空调等费用；如果乙方违反本协议约定时，甲方有权直接从保证金中扣除乙方应付未付的合作场地固定收益、物业管理费、水费、电费、暖气费、空调费、因未按约定时间缴纳费用而产生的滞纳金等；乙方须向甲方交纳的保证金为372263.5元；乙方必须在协议终止之日起7个自然日内将合作场地内的物业服务资料和工程资料交还甲方，乙方所有的设施、设备（包括所有招牌、广告牌、合作场地内乙方安装的设施、设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能会损坏场地的物品除外，且该等物品视为自协议终止后无偿归甲方所有）乙方自行承担因拆除、搬离而发生的相关费用；乙方必须将场地恢复到符合乙方最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态以及保持合作场地干净、整洁后交还于甲方；正常使用及时间因素造成的合理损耗除外，但如因乙方非正常使用或有恶意破坏而造成的损失与费用必须由乙方承担；乙方未按约定支付合作场地固定收益、物业管理费等但未达到解除条件的，每逾期一天按应付未付总额千分之三给付违约金，直至全部付清；乙方拖欠各项费用满3日，甲方有权终止协议，同时履约保证金不予退还。 关于保证金，双方均确认原告就《五层协议一》支付的保证金375000元自动转为《五层协议二》的保证金，就《三层协议一》支付的保证金372263.5元自动转为《三层协议二》的保证金。 2021年1月11日，原告发出《协商函》，载明因目前租赁面积无法满足办公需要，计划将于2021年3月底退租，故希望将房屋押金折抵后续租金。 2021年1月21日，***司进行回函，其中载明减免租金的期间为2020年2月18日至2020年5月17日，故原告欠缴租金765374.16元，扣除押金747263.5元后，原告还应再支付18110.66元。2021年2月2日，***司向原告发出《催款通知书》。2021年3月15日，***司再次发出《函告》，要求原告支付欠款。 2021年3月30日，原告***公司发送《关于解除租赁协议并退租的通知》。2021年3月31日，***司出具《关于解除租赁协议并退租的回函》，载明收到原告2021年3月30日递交的《关于解除租赁协议并退租的通知》，要求原告于2021年4月5日前将场地腾空、装修恢复、拆除室外LOGO、注销营业执照地址并补齐相关费用。 经询，双方均确认原告于2021年4月10日从涉诉房屋中腾退。 庭审中，原告提交：1.付款凭证，证明已足额交纳了租期内的全部房租以及水电等费用，***司在此期间并未提出异议；2.照片若干，证明原告腾退时已拆除广告牌并将承租房屋内收拾干净；3.营业执照副本，证明原告已变更注册地址。以上证据均证明原告已履行全部合同义务，符合保证金退还条件。对此，二被告质证称：证据1真实性认可，但原告欠付2020年5月18日至2021年1月17日期间的使用费765374.16元；证据2真实性认可，但原告腾退时未将房屋恢复原状；证据3真实性、合法性、关联性均认可。 原告主张使用费减免期间为2020年2月18日至2021年1月17日，减免后第三层房屋及第五层房屋的租金标准均为5.5元/平米/日。为此，原告提交了***司在2020年12月31日针对第三层房屋、第五层房屋出具的《缴费通知书》各一份，其中载明的使用费周期为2020年12月18日至2021年1月17日，单价为5.5元。二被告认可《缴费通知书》真实性，但表示该材料系公司财务直接发出，未经公司审批。 原告要求二被告承担连带责任，并提交案外人北京简山餐饮管理有限公司与二被告的（2021）京03民终6842号民事判决书一份。其中载明“2016年7月5日，画材中心及***司作出《公司名称变更通知》，载明：画材中心将于2016年7月5日将经营范围内的地上建筑物经营管理权授权给***司，因经营管理地上建筑物取得的租金、使用费等收费权利一并转让。在经营管理期间，***司将享有画材中心的一切权利和义务，且承担连带责任。”经询，原告表示其并无该《公司名称变更通知》。二被告表示上述通知系向案外人北京简山餐饮管理有限公司出具，与原告无关。 ***司提交《北京市装饰装修工程施工合同》、照片、付款凭证，证明为将第三层房屋、第五层房屋恢复原状支出了装修费用。原告认可房屋照片的真实性，不认可施工合同、付款凭证的真实性、关联性。 本院认为，本案争议焦点有四：一是原告与***司间租赁合同的效力问题，二是二被告之间是否应当承担连带责任问题，三是2020年5月18日至2021年1月17日期间租金（使用费）标准问题，四是原告是否具有将承租房屋恢复原状的义务问题。对于上述争议焦点，本院将区分第五层房屋、第三层房屋分别论述。 就第五层房屋，根据查明的事实，该房屋并不包括在北京市朝阳区花家地北里14号楼产权面积内，且***司亦未举证证明该房屋在法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故***司与原告之间就第五层房屋订立的租赁合同应属无效。合同无效后，合同双方应向对方返还基于合同取得的财产。就本案而言，原告应***公司交还第五层房屋，***司亦向原告退还保证金375000元。鉴于第五层房屋已在本案起诉前完成腾退，故本案中不再处理。因双方租赁合同归于无效，故原告主***，本院不予支持。原告要求画材中心就保证金退还承担连带责任，但就另案判决中提及的《公司名称变更通知》，原告并无原件或副本，也未能提交其他证据证明该《公司名称变更通知》的效力及于本案，故本院对其此项主张不予支持。 根据法律规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。***司主张2020年5月18日至2021年1月17日期间使用费应按《五层协议二》的标准计算，但根据原告提交的证据，原告以5.5元/平米/日为标准，按月支付了2020年5月18日至2021年1月17日期间的使用费，对此***司在收到原告发出的退租《协商函》前从未提出异议，且***司向原告出具的《缴费通知书》中亦显示第五层房屋在2020年12月18日至2021年1月17日期间的使用费标准为5.5元/平米/日，综合上述情况，本院认为原告主张之使用费减免事实的存在具有高度盖然性，故对于***司要求原告支付使用费、滞纳金的反诉请求，本院不予支持。因第五层房屋系经***司同意后进行的装饰装修，在合同无效情况下，***司要求原告恢复原状或承担恢复原状的费用，于法无据，本院不予支持。 就第三层房屋，原告与***司签订的《三层协议二》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议履行完毕后，原告继续使用房屋，***司未提出异议并接受原告支付的租金，双方形成不定期租赁合同关系。期间，原告履行了提前通知义务，享有合同解除权。合同解除后，原告已经腾退交还了第三层房屋，***司亦应退还保证金372263.5元。关于利息，本院结合本案实际情况，依法判处。关于原告要求画材中心承担连带责任之主张，如前所述，本院不予支持。 就第三层房屋在2020年5月18日至2021年1月17日期间的使用费标准，根据原告提交的证据，原告以5.5元/平米/日为标准，按月支付了该期间的房屋使用费，对此***司在收到原告发出的退租《协商函》前从未提出异议，且***司向原告出具的《缴费通知书》中亦显示第五层房屋在2020年12月18日至2021年1月17日期间的使用费标准为5.5元/平米/日，综合上述情况，本院认为原告主张之使用费减免事实的存在具有高度盖然性，故对于***司要求原告支付使用费、滞纳金的反诉请求，本院不予支持。 关于第三层房屋恢复原状的费用，根据《三层协议二》的约定，在合同终止后，原告应将房屋恢复至其装修后的状态并保持整洁，且不得拆除已与房屋形成附合的装饰装修物。现根据原告提交的照片证据，原告系依照合同约定履行的腾退交还房屋之义务，***司要求原告赔偿恢复原状的费用，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、第七百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条、第七条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）北京龙世国际画材有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京优锘科技有限公司退还保证金747263.5元； 二、被告（反诉原告）北京龙世国际画材有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京优锘科技有限公司支付利息，以372263.5元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2021年7月5日起计算至被告（反诉原告）北京龙世国际画材有限公司实际履行之日止； 三、驳回原告（反诉被告）北京优锘科技有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）北京龙世国际画材有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11272元，由被告（反诉原告）北京龙世国际画材有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费4788元，由被告（反诉原告）北京龙世国际画材有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年十月十六日 书记员　　***