江苏中能电力设备有限公司与扬中市四通汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

江苏省扬中市人民法院

民 事 判 决 书

（2016）苏1182民初2332号

原告：江苏中能电力设备有限公司。

法定代表人：丁为平。

委托诉讼代理人：黄剑，江苏正新律师事务所律师。

委托诉讼代理人：于敏，江苏正新律师事务所律师。

被告：扬中市四通汽车销售服务有限公司。

法定代表人：郭顺红。

委托诉讼代理人：李远波。

原告江苏中能电力设备有限公司与被告扬中市四通汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江苏中能电力设备有限公司的委托诉讼代理人黄剑，被告扬中市四通汽车销售服务有限公司的委托诉讼代理人李远波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

江苏中能电力设备有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方的租赁合同，被告立即搬离；2.判令被告支付拖欠的租金17万元；3.判令被告赔偿原告损失14万元；4.判令原告对留置被告的设备享有优先受偿权；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年4月6日，原、被告就扬中市外环南路288号原告公司院内西侧房屋签订租赁合同一份，约定由原告将上述房屋出租给被告使用，租期自2012年8月26日起至2017年8月25日。2015年8月26日，被告未能依约付租金，原告多次催要未果，故诉至法院。

扬中市四通汽车销售服务有限公司辩称，1.涉案房屋的土地使用证为公有，该房屋未办理产权证也没有物权，故原告对该房屋不享有所有权，亦不能转让用益物权，该房屋不可租赁，该租赁合同应属无效合同，根据该合同，不存在被告欠原告房租的情形；2.2014年4月至2014年10月，因扬中迎宾大道改造造成被告停产8个月，全面停产4个月，仅工资损失就达41万元，原租赁场地缩小了三分之二，市政府相关部门告知被告称因该房屋无产权证，不能给予被告补贴，只能与出租方结算，而原告对此不予理会，并采用停电、停水等手段逼被告关门搬家，扣留被告所有的设施、设备资产，包括所有装修费用；3.综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求，撤销该房屋租赁合同。

本院经审理查明认定事实如下：原告系座落于扬中市路，地号为04-23的出让土地的土地使用权人，原告厂区亦位于此。2006年9月，因被告有租赁原告房屋的意向，原告便在其厂区院内西侧现搭建了三间房屋租与被告，该被租赁房屋至今未办理产权证。

2012年4月6日，原、被告就上述房屋签订了新一期的《房屋租赁合同》，约定原告将其院内西侧房屋继续租赁给被告使用，租期自2012年8月26日至2017年8月25日止；其中2014年8月26日至2017年8月25日租金每年24万元，被告应于每年8月26日支付当年租金的50%，每年2月25日支付当年剩余50%租金；若被告拖欠租金一个月并经原告催缴一个月内仍不能缴纳，原告可视为被告自行中止合同，收回房屋。被告租金已付至2015年8月25日。

2015年8月26日，被告未能按约支付该年度的50%租金。2016年2月21日，原、被告签订《补充协议》一份，主要约定：被告承诺自2016年3月开始，每月30日前支付原告当月租金2万元及水电费、另付原拖欠房租1万元（直至还清全部拖欠房租），并于2016年2月28日前付清原欠的所有水电费；若被告未按约定支付房租和水电费，被告无条件终止原合同及本协议，除支付原告拖欠房租及水电费外，另需支付原告违约金每月5000元直至合同期满；若被告未按期付款，原合同及本协议终止，被告须在30天内支付所有欠款，并于付清欠款后10日内搬走所有物品，不能搬走的物品归原告所有，如被告不能在30天内支付所有欠款，所有物品归原告所有，且不得用于抵扣拖欠款项，被告仍需按合同及本协议支付所有款项。

该协议签订后，被告仅支付了2016年2月的房租2万元和拖欠的房租1万元，另付以前拖欠的水电费1万元，因被告又拖欠租金不付，原告于2016年4月30日将出租院落伸缩门加锁并锁住另一进出门。对此，原告主张其行使的是留置权，而被告辩称原告自2015年11月25日至2016年2月21日即采取停水、停电、锁门措施，故补充协议是被迫签订且4月30日之后的租金被告不应支付，另外原告未按《补充协议》约定给被告40天的宽限期即强行锁门，影响经营，应承担相应责任。

2016年5月11日，原告向被告发出解除合同通知书，并张贴于被告公司门上，载明因被告未能依约交付租金，原告根据合同约定行使解除权，并要求被告于2016年5月21日前将拖欠的租金足额支付给原告。自2015年8月26日至起诉之日，按合同约定的租金标准，被告应付租金20万，实付3万元，尚欠17万元租金未付，引起本案诉讼。被告否认收到解除合同通知书。另，原告当庭表示对拖欠的水电费予以放弃。

以上事实，有原告提供的营业执照、租赁合同、补充协议、土地使用证、房产证、解除合同通知书、照片以及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。

本院认为，本案的争议焦点在于原、被告所签的租赁合同是否有效以及被告应承担的责任程度。

首先，关于合同和补充协议的效力。原告将尚未取得建设工程规划许可证便自建的且至今未办理产权证的房屋租与被告，并签订了《房屋租赁合同》，该房屋只是不具备办理所有权证的条件。但出租房屋未取得权属证书不足以认定租赁合同无效，原告出租属于自己的产权没有争议的房屋，是行使对所有权的收益权的行为，租赁合同不因所有权人于缔约时没有取得房屋所有权证而无效。要求出租人对出租房屋享有所有权属于管理性规范，并非效力强制性规范，租赁合同强调的是转移租赁物的使用和收益，并不要求出租人必须是租赁物所有权人或者已取得产权证，例如合法转租。涉案房屋是否享有所有权并不影响原告请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。

被告辩称原告在补充协议之前存在停水、停电、锁门的行为未能提供证据证实，庭审中，被告代理人也认可补充协议的效力。故双方的租赁合同和补充协议合法有效。被告拖欠原告房屋租金的事实，有租赁合同、补充协议为证，且被告对此认可，证据内容真实可信，本院予以认定。被告久拖不付，显属不当，应向原告支付相应的房屋租金。

其次，关于具体责任承担。补充协议签订之后，被告又拖延支付相关费用达30天时已具备解除的约定条件，且双方均同意解除，故双方租赁合同予以解除。2016年4月30日，被告拖延3月份租金，水电费宽限期届满，原告对出租房屋采取措施的行为实际导致被告对该房屋租赁使用不能，原告要求被告支付赔偿原告7个月租金14万元损失的诉讼请求依据不足，本院不予支持。

最后，被告未能按期履行支付租金义务，原告依据法律规定和约定可以留置已经合法占有的被告在涉案出租房屋内的动产，该留置为商事留置，原告要求行使优先受偿权，于法有据，本院予以支持。

综上所述，被告应向原告支付租赁标准8个月（2015年8月26日至2016年4月26日）的房屋租金16万元，减去已支付的3万元房屋租金，被告还需支付原告房屋房屋租金13万元。

依照《中华人民共和国物权法》第二百三十条、第二百三十一条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、解除原告江苏中能电力设备有限公司与被告扬中市四通汽车销售服务有限公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》；

二、被告扬中市四通汽车销售服务有限公司应支付原告江苏中能电力设备有限公司房屋租金13万元，限于本判决生效后十日内一并付清；

三、原告江苏中能电力设备有限公司对属于被告扬中市四通汽车销售服务有限公司的留置设备享有优先受偿权；

四、驳回原告江苏中能电力设备有限公司的其他诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（如汇至本院，户名：扬中市人民法院，开户银行：中国工商银行镇江分行江洲支行，账户：1116）。

案件受理费5950元，减半收取2975元，由原告江苏中能电力设备有限公司承担1550元；其余案件受理费1425元及保全费2070元，合计3495元，由被告扬中市四通汽车销售服务有限公司负担(原告已垫付，由扬中市四通汽车销售服务有限公司在支付上述款项时一并付给原告)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(户名：江苏省镇江市中级人民法院；开户行：中国工商银行镇江市永安支行；账号：1161)。

审 判 员　张卫国

二〇一六年八月十七日

法官助理　王双磊

书 记 员　冷智慧