某某、佛山市顺德区企星机电安装工程有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

广东省佛山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤06民终14156号 上诉人（原审原告）：***，男，汉族，住广东省广州市越秀区。 委托诉讼代理人：**，广东的信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区企星机电安装工程有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇乐从居委会某路4号铺，统一社会信用代码914406067520691316。 法定代表人：***。 上诉人***因与被上诉人佛山市顺德区企星机电安装工程有限公司（以下简称企星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2021）粤0606民初12414号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销一审判决，依法判令***与企星公司签订的《商铺（房屋）租赁合同书》及《补充协议》于解除；2.企星公司返还***保证金19000元及支付利息160元(以19000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从暂计至为160元，实计至清偿之日止；3.本案一、二审诉讼费用由企星公司承担。事实与理由：一、一审判决书第5页第一段中称企星公司存在于、向***催收2020年7月份租金的事实。本案中，***并未看到企星公司提供该事实的证据，而且事实上***已于2020年7月上旬将2020年7月份之前的租金支付予企星公司，况且之后企星公司也一直没有要求***承担违约责任。该事件与本案并无关联性，而一审法院却错误地将此作为判决依据。二、一审判决书第5页第一段中称，企星公司的工作人员通过微信向***的妻子催收2020年10月、11月份的租金，该事件与本案亦无关联性，涉案商铺于因企星公司的原因已经被消防部门查封，导致***无法使用，故***有权拒绝支付后续的租金。三、一审判决认定消防部门出具的整改通知书的对象是佛山市某美容有限公司，从而认定企星公司无义务配合整改是错误的。佛山市某美容有限公司的老板是***，企星公司对此亦知情，因此当消防部门要求打开逃生门时，企星公司作为出租方，应当提供钥匙，未能及时打开逃生门导致商铺被查封是企星公司的过错。四、一审判决认定逃生门上锁只是其中一项，对于其他存在的问题，***并未提供证据证明其之后进行过任何整改或处理，属于认定事实错误。涉案商铺被查封后，***无法进入，不可能对其他问题进行整改，故其他问题还未整改不能归责于***。五、一审判决认定***并未提供相应证据证明企星公司存在怠于履行其作为出租方应承担的义务属于错误认定，如果***持有逃生门钥匙，则***于消防部门检查当天就可以打开逃生门，企星公司持有逃生门钥匙，故有义务打开逃生门配合消防检查。此外，微信聊天中亦多处反映***要求企星公司过来打开逃生门，但企星公司拒绝配合，故涉案商铺被查封应归责于企星公司。六、一审判决认定涉案商铺查封之前已经存在拖欠租金及相关费用的情形错误，***在查封涉案商铺前没有拖欠租金的行为，合同虽然约定每月5日前支付租金，但是双方已口头约定当月月底前支付租金，而且查封前两年之间均是当月月底前支付租金，企星公司并未提出异议，可见双方已经将支付时间改为当月底前。七、一审判决书第7页第一段中“其又于告知被告案涉商铺正在转租，其已经搬离商铺，可以证明在案涉商铺查封前已经开始搬离商铺”，与事实不符。在查封前，由于特殊原因，***打算在别处多开家店，并把部分仪器搬去新店，而涉案商铺被查封后无法继续使用，故协商转让商铺事宜。因此，一审判决认定“并搬离案涉商铺不再继续使用，属于以自己的行为表明不履行主要债务”是错误的，因涉案商铺被查封，导致***被迫搬离，该行为不能表明***不履行主要债务。八、一审判决认定《商铺（房屋）租赁合同书》于解除没有事实和法律依据，无法体现一审法院如何认定得出该时间点。九、一审判决第7页第一段认定“被告违约导致合同解除”，故依法应判令企星公司返还定金和支付违约金。综上，企星公司构成根本违约，***为维护自己合法权益，特提起上诉，请求撤销一审判决，依法裁判。 企星公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回***的上诉请求。 ***向一审法院起诉请求：1.判令***、企星公司签订的《商铺（房屋）租赁合同书》及《补充协议》于解除；2.判令企星公司偿还***保证金19000元及利息160元（以19000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从暂计至为160元，计算至实际清偿之日止）；3.判令企星公司支付***违约金100000元；4.诉讼费由企星公司承担。 一审法院认定事实：企星公司是位于佛山市顺德区乐从镇乐从居委会某路4号铺（以下简称4号商铺）的权属人。企星公司作为出租方，***作为承租方，双方共同签订《商铺（房屋）租赁合同书》，约定企星公司向***出租上述4号商铺，租赁面积为4号铺、号合共；租赁期限为5年，自至止；承租方拖欠租金超过5天（合同终止后承租方同意10天内将承租房内所有物品清空；承租房内为清空的物品承租方同意由出租方处理）的，出租方有权终止合同，已收取的保证金不予退回；租金第一年实收金额按每月9500元/铺缴纳，第二年实收金额按上年月租金上浮10%，第三年实收月金额按上年月租金不上浮；承租方交纳2个月的租金作为保证金，保证金不得作为租金交纳；租金按月交纳，每月1-3日将当月租金存入出租方指定账户；承租方为了合理使用房屋而进行必要的装修，装修时必须符合国家有关安装规范及规程。双方在合同第八条第1点约定，出租方未按时交付房屋，逾期超过5天的承租方有权解除合同，出租方同意支付承租方违约金（租期内租金总额25%）及保证金；第2点约定承租方未按时交付租金，逾期5天出租方有权解除合同，承租方同意支付违约金（租期内租金总额25%），已收取的保证金不予退回。第3款约定，如出租方中途违约，则承租方按第八条第1点执行；如承租方违约，则出租方按第八条第2点执行。上述合同签订后，双方依约履行，***向企星公司支付了保证金19000元。企星公司的员工曾分别于、，通过微信联系***的妻子称“必须将7月及拖欠的租金及费用**到账，否则解除合同停止供水供电，按合同条解执行”和“4号铺6月份及6月前还欠11800元，今天16:00前**，7月份租金15号16:00**”。，佛山市顺德区公安局乐从派出所对佛山市某美容有限公司发出佛山市顺德区三小、商铺消防管理监督检查责令整改通知书，认为涉案4号商铺存在没有设置独立式烟雾感应报警器、二楼通道堵塞、逃生门上锁、没有疏散通道、安全出口设置指示标志、应急照明、灭火器不足、违规设置木质阁楼，责令佛山市某美容有限公司在整改，并对涉案4号商铺作出临时查封停电处理。，企星公司的工作人员通过微信向***的妻子催收2020年10月、11月的租金。，***的妻子通过微信向企星公司的员工称“可能你没有搞清楚，现在消防过来查说我们没有走火通道，不准我们经营。现在消防封条一直在的，我们没有拆”、“10月、11月我们正常交啊，押金也没有打算要的”、“因为确实消防过不了我们才走”。企星公司的员工回复称“将开门密码告知，水、电费税务各样费用交清未，并告知**不做解封，付10、11月份租金这样才可以解除合同”。之后，***未再使用涉案4号商铺，遂于向一审法院提起案件诉讼，主张确认双方签订的《商铺（房屋）租赁合同书》于解除，并要求企星公司向其返还保证金及支付利息。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”案件系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。案件的争议焦点为：企星公司是否存在违约，双方签订的《商铺（房屋）租赁合同书》何时解除。***主张认为，涉案商铺被消防部门查封，导致其从一直无法使用，根本原因是企星公司拒绝打开所谓的消防门，并且之后一直未配合政府部门的要求办理相关手续而使商铺回归正常使用状态，企星公司存在违约。对此，一审法院分析如下，首先，消防部门出具的责令整改通知书的对象是佛山市某美容有限公司，即整改责任主体是佛山市某美容有限公司及其经营者；其次，消防部门检查后指出的存在问题，包括了没有设置独立式烟雾感应报警器、二楼通道堵塞、逃生门上锁、没有疏散通道、安全出口设置指示标志、应急照明、灭火器不足、违规设置木质阁楼等内容，而逃生门上锁只是其中一项，对于其他存在问题，***并未提供证据证明其之后进行过任何整改或处理；再次，***称企星公司拒绝打开消防门且一直不配合政府部门要求办理相关手续，导致涉案商铺一直未能正常使用，但对此***并未提供相应证据证明企星公司存在怠于履行其作为出租方应承担的义务的事实；最后，根据***提交的微信聊天记录显示，***在消防部门查封涉案商铺之前已经存在拖欠租金及相关费用的情形，且在***的妻子称涉案商铺消防封条一直在的情况下，其又于告知企星公司涉案商铺正在转租，其已经搬离商铺，可以证明在涉案商铺查封前其已开始搬离商铺。基于前述分析，***主张认为企星公司存在根本违约，其有权解除合同的依据不足。相反，***未能依约向企星公司支付租金，在消防部门发出整改通知书后未能积极对涉案商铺存在的消防问题进行处理和整改，并搬离涉案商铺不再继续使用，属于以自己的行为表明不履行主要债务，双方签订《商铺（房屋）租赁合同书》时的合同目的已无法实现，一审法院根据双方当事人的微信聊天情况及合同履行情况，认定双方签订的《商铺（房屋）租赁合同书》于解除，***主张《商铺（房屋）租赁合同书》于解除依据不足，一审法院不予支持。***关于因企星公司违约导致合同解除，企星公司需承担相应违约责任的主张不能成立。根据《商铺（房屋）租赁合同书》的约定，如出租方中途违约，已收取的保证金不予退回。因此，***主张要求企星公司退还保证金、支付相应的利息，以及要求企星公司赔偿损失的依据均不足，一审法院不予支持。 综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、***、企星公司双方签订的《商铺（房屋）租赁合同书》及《补充协议》于解除；二、驳回***的其他诉讼请求。案件受理费7927.3元，减半收取计3963.65元（***已预交），由***承担。 二审期间，各方当事人均没有向本院提交新证据。 经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审主要争议焦点为：1.涉案商铺被查封的责任归属；2.涉案租赁合同具体的解除时间。 关于争议焦点一：首先，根据双方在一审期间的陈述，可以确认涉案商铺在交付***承租前为毛坯状态；***承租后，对涉案商铺进行了装修并以涉案商铺为经营场所设立佛山市某美容有限公司进行对外经营。其次，根据佛山市顺德区公安局乐从派出所出具的《佛山市顺德区三小、商铺消防管理监督检查责令整改通知书》显示，涉案商铺存在没有设置独立式烟雾感应报警器、二楼通道堵塞、逃生门上锁、没有疏散通道、安全出口设置指示标志、应急照明、灭火器不足、违规设置木质阁楼等问题。本院认为，***作为涉案商铺的承租方，享有涉案商铺的占有权、使用权和收益权，是涉案商铺的消防安全责任人，结合生活经验法则判断，涉案商铺的装修应当符合消防安全的要求。涉案商铺被责令整改后，***虽有要求企星公司提供逃生门钥匙配合消防，但未能提供证据证明其对《佛山市顺德区三小、商铺消防管理监督检查责令整改通知书》记载的除逃生门之外的问题采取积极措施进行相应整改，故***认为涉案商铺被查封的责任在于企星公司，企星公司在履行租赁合同过程中存在违约行为的主张理据不足，本院不予支持。一审判决处理正确，本院予以维持。 关于争议焦点二：本院认为，根据双方的微信聊天记录显示，2020年11月期间，双方就解除涉案租赁合同进行协商，但未能达成一致意见。，***方表示“10、11月我们正常交啊”，企星公司方表示“付10、11月租金这样才可以解除合同”，故本院据此认定***已向企星公司作出其愿意交纳2020年11月的租金的意思表示，且结合涉案租赁合同的履行情况可知，涉案商铺是以自然月计租，故一审法院确认涉案租赁合同于2020年11月的最后一日即解除，合理有据，本院予以维持。***相应的上诉请求，理据不足，本院不予支持。 综上所述，***的上诉理由不成立，本院对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费279元，由上诉人***负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　翁丰好 二〇二一年十一月十二日 法官助理　*** 书 记 员　龚淑仪