***、山西新翔建筑安装工程有限公司等执行异议之诉民事再审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2021）最高法民再298号

再审申请人（一审原告、案外人、二审上诉人）：***，男，1972年4月1日出生，汉族，住山西省稷山县。

委托诉讼代理人：张银玉，山西宁丰（运城）律师事务所律师。

被申请人（一审被告、申请执行人、二审被上诉人）：山西新翔建筑安装工程有限公司，住所地山西省芮城县黄河西街17号。

法定代表人：南亚丽，该公司董事长。

委托诉讼代理人：许雷，男，该公司员工。

委托诉讼代理人：续海，山西儒雅律师事务所律师。

原审第三人（被执行人）：运城市光信房地产开发有限公司，住所地山西省运城市盐湖区圣惠路明珠小区二期（明珠佳园）综合楼幢3层301号。

法定代表人：姚霞，该公司董事长。

再审申请人***因与被申请人山西新翔建筑安装工程有限公司（以下简称新翔公司）及原审第三人运城市光信房地产开发有限公司（以下简称光信公司）执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（2020）晋民终50号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年8月31日作出（2021）最高法民申2004号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人***的委托诉讼代理人张银玉，被申请人新翔公司的委托诉讼代理人续海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***申请再审称，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一项、第二项、第六项的规定，请求：（一）撤销一、二审判决，再审改判解除对运城市盐湖区××幢××单元××层××号房屋的查封，不得执行该房屋；（二）本案全部诉讼费用由新翔公司承担。主要事实与理由：（一）二审判决认为***与光信公司在法院查封之前没有签订合法有效的书面买卖合同，属于认定事实错误。2014年1月23日签订的《内部予留房认购合同书》的签订人虽不是光信公司，但光信公司作为合同相对人一直在履行合同，也愿意承担合同所涉权利义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和第五条的规定，应认定《内部予留房认购合同书》为合法有效的买卖合同。1.新翔公司在一审时未对***提交的《内部予留房认购合同书》提出异议，答辩时未对该合同的签订主体问题提出异议。2.一审中光信公司对***与明珠公司之间签订的《内部予留房认购合同书》予以认可，表示愿意承担该认购合同书所涉权利义务。3.明珠•逸和园房屋销售彩页上明确标明“开发商：光信地产、投资商：明珠地产”。国家企业信用信息公示系统查询的信息标明，明珠公司与光信公司的法定代表人同为姚霞，光信公司注册资本5000万元，明珠公司出资2550万元，是光信公司的控股股东。4.光信公司给***出具的销售收据充分证明明珠公司与***签订的购房合同由光信公司负责继续履行，光信公司成为实际上的合同相对人。（1）2014年1月23日，双方合同约定的总房款为377051元，合同编号为224。合同签订当天***交纳房款150820元，明珠公司向***出具销售收据，标明第一次交款。2014年12月18日，***交款75000元，光信公司向***出具销售收据，标明第二次交款。2015年4月4日，***交款75000元，光信公司向***出具销售收据，标明第三次交款。2015年10月11日，***交款40000元，光信公司向***出具销售收据，标明第四次交款。上述事实各方均无异议，光信公司所出具的销售收据上均标明合同号为224，且收据上标明的房号与合同上载明的房号相一致。（2）2014年11月30日，***与光信公司另签订一份《地下室买卖合同书》，购买案涉小区6号楼1单元第29号地下室，价款15003元。同日***交款15003元，光信公司向***出具销售收据，足以说明光信公司一直在实际履行双方所签订的房屋买卖合同。（3）运城市中级人民法院作出（2018）晋08执保41号协助执行通知书，查封案涉小区房产，部分房主提出的执行异议之诉已经取得生效的排除执行判决，在上述生效判决的认定中，关于实际交款数额的认定是将明珠公司与光信公司一起合计计算的，上述判决认可了光信公司继续履行房屋买卖合同的事实。（二）有新的证据足以推翻原审判决。明珠公司为本案出具《情况说明》明确以下事实：1.明珠公司与光信公司为关联公司，法定代表人均为姚霞，在光信公司开发的案涉项目中，明珠公司的财务人员负责财务管理。2.部分业主的购房合同和收款收据以明珠公司的名义出具，包括***，但相应的购房款计入光信公司账目，资金用于案涉项目建设。3.明珠公司与***签订的购房合同由光信公司继续履行，债权债务由光信公司承担。上述新证据足以证明***虽然是与明珠公司签订的合同，但光信公司实际履行该合同，光信公司是真正的合同相对人。（三）原判决适用法律错误。原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。新翔公司行使工程价款优先受偿权，将致使消费者的资金用于清偿开发商的债务，等于开发商将自己的债务转嫁给消费者，违背特殊保护消费者的法律政策。

***向一审法院提出诉讼请求：1.依法撤销运城市中级人民法院（2019）晋08执异48号民事执行裁定，解除对明珠•逸和园小区6幢1单元3层301号房屋的查封。2.本案诉讼费用由新翔公司承担。

一审法院认定事实：新翔公司诉光信公司建设工程施工合同纠纷财产保全一案，运城市中级人民法院作出（2018）晋08财保5号民事裁定书，冻结光信公司银行存款4400万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。之后运城市中级人民法院向运城市不动产登记中心送达了2018年11月19日作出（2018）晋08执保41号协助执行通知书，要求协助查封光信公司位于运城市北部新区××街××小区的129套房产，其中包括6号楼1单元301号房产。***在收到（2019）晋08执异48号裁定书后，在法定期限内提起诉讼。另查明，***于2014年1月23日与明珠公司签订了《内部予留房认购合同书》（运明珠·逸和园予字第224号），购买了明珠逸和园小区6号楼1单元301号房屋，总价款377051元，截止2015年10月11日***累计交纳房款340820元。该房屋至今未交付使用。光信公司对***与明珠公司之间签订的《内部予留房认购合同书》予以认可，愿意承担该认购合同书所涉的权利义务。还查明，案涉房屋取得了商品房销售许可证。

一审法院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除法院强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同总价款的百分之五十”。本案中，***作为案外人与光信公司2014年1月23日签订的《内部予留房认购合同书》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和第五条的规定，应当认定双方签订的认购合同书为合法有效的商品房买卖合同。人民法院对案涉房屋的查封时间为2018年11月19日，可以确定***与光信公司签订的买卖合同早于人民法院查封时间。案涉房屋总价款377051元，***交纳了340820元，已经交纳了大部分房款，远超合同总价款的50%。因***未能提交“其名下无其他用于居住的房屋”的充分证据，不能证明其诉请符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的全部条件，故一审法院对其诉讼请求不予支持。一审判决：驳回***的诉讼请求。案件受理费6956元，由***负担。

***不服一审判决，上诉请求：1.依法撤销运城市中级人民法院（2019）晋08民初300号民事判决，改判撤销运城市中级人民法院（2019）晋08执异48号民事执行裁定，解除对明珠·逸和园小区6幢1单元3层301号房屋的查封；2.本案全部诉讼费用由新翔公司承担。

二审法院对一审查明的事实予以确认。另查明，运城市不动产登记中心查询结果证明，截止2019年7月16日，***无不动产登记信息。

二审法院认为，综合本案各方当事人的诉辨意见，本案争议的焦点为，***对其购买的案涉房屋是否具有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，案涉房屋登记在被执行人光信公司名下，运城市不动产登记中心查询结果证明***名下无其他用于居住的房屋，故***对案涉房屋主张的权益是否足以排除强制执行可参照《执行异议和复议规定》第二十九条予以判断。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同总价款的百分之五十”。不动产买受人的民事权益需同时符合上述三个要件，方可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。因执行异议案件涉及申请执行人利益，对该案涉房屋买卖合同需施以严格的审查标准，本案中，执行法院于2018年11月19日查封案涉房屋，***虽于2014年1月23日与明珠公司签订案涉《内部予留房认购合同书》，但该合同相对人并非被执行人光信公司，不符合《执行异议和复议规定》第二十九第一项的规定，一审法院作出的***与明珠公司签订的《内部予留房认购合同书》符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项的认定，属于适用法律错误，二审法院予以纠正。故***的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的全部情形，***的上诉请求依法不能成立。二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6955.76元，由***负担。

再审期间，***向本院提交2022年1月13日运城市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》一份，显示***与其妻子任秀红在运城市范围内共有一套面积为118.56平方米的住房。新翔公司质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，该证据证明***的再审申请不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，不能排除新翔公司对案涉房屋的执行。本院对该证据的真实性予以确认。

本案再审认为，本案焦点问题是***对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

《执行异议和复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。案涉房屋系住房，经查明案涉房屋至今未交付使用，故本案不符合上述第二十八条第二项的规定。本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定审查。

其一，关于***是否于人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同的问题。***与明珠公司于2014年1月23日签订《内部予留房认购合同书》中约定，***选定房屋位于明珠•逸和园第六幢一单元三层6-1-301号（东户），建筑面积137.61平方米，每平方米单价2740元。该合同明确约定有当事人的姓名和商品房的基本状况、付款方式以及总房价等主要内容，有明珠公司盖章及经办人李丽娟签字，该合同已包含商品房买卖合同的主要内容。虽然明珠公司与光信公司为不同的民事主体，但***提交的明珠•逸和园置业计划书上显示：“开发商：光信地产，投资商：明珠地产”，且后续***与光信公司签订的《地下室买卖合同书》上显示经办人为李丽娟，与《内部予留房认购合同书》上显示的明珠公司经办人李丽娟，为同一人。***提交的明珠公司所出具的《情况说明》显示：“明珠公司与光信公司法定代表人姚霞为同一人，光信公司所开发的明珠•逸和园项目由明珠公司财务人员负责财务管理，因公司管理人员疏忽，***的购房合同及收据以明珠公司名义出具，但购房款计入光信公司账目，资金用于明珠•逸和园项目”。***所提交的商品房销售收据上显示，第一笔购房款的付款收据上盖有明珠公司财务章，后三笔购房款的付款收据上盖有光信公司的财务章，且四份收据上显示的商品房坐落位置及房款金额与《内部予留房认购合同书》所约定的分期付款比例基本一致。故，虽然案涉《内部予留房认购合同书》上显示的相对人明珠公司并非被执行人光信公司，但结合光信公司对***与明珠公司之间签订的《内部予留房认购合同书》予以认可，并愿意承担该认购合同书所涉的权利义务等实际情况，可认定***与明珠公司之间签订的《内部予留房认购合同书》实际由光信公司履行。据此，可认定***已举证证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。

其二，关于***是否满足所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的条件。本案中，在案涉房屋所在的运城市城区范围内，***及其妻子任秀红名下登记共有一套118.56平方米的住房。由于该房产基本可满足***及其妻子的居住需要，故应认定***不符合买受人名下无其他用于居住的房屋的条件。

其三，关于***已支付的价款是否超过合同约定总价款的50%的问题。***提交的收款收据、银行转账单以及pos机刷卡小票等，可证明其已支付购房款共计340820元，超过了总价款377051元的50%。

综上所述，因***主张的民事权益未完全符合《执行异议和复议规定》第二十八条或第二十九条规定的条件，故其主张的民事权益不足以排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条第一款、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

维持山西省高级人民法院（2020）晋民终50号民事判决。

本判决为终审判决。

审判长　　张淑芳

审判员　　李敬阳

审判员　　吴凯敏

二〇二二年三月二日

书记员　　叶和申