**、山西新翔建筑安装工程有限公司等案外人执行异议之诉民事再审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2021）最高法民再315号

再审申请人（一审原告、案外人，二审上诉人）：**，男，1996年1月9日出生，汉族，住山西省稷山县。

委托诉讼代理人：张银玉，山西宁丰（运城）律师事务所律师。

被申请人（一审被告、申请执行人，二审被上诉人）：山西新翔建筑安装工程有限公司，住所地山西省芮城县黄河西街17号。

法定代表人：南亚丽，该公司董事长。

委托诉讼代理人：续海，山西儒雅律师事务所律师。

一审第三人（被执行人）：运城市光信房地产开发有限公司，住所地山西省运城市盐湖区圣惠路明珠小区二期（明珠佳园）综合楼3层301号。

法定代表人：姚霞，该公司董事长。

再审申请人**因与被申请人山西新翔建筑安装工程有限公司（以下简称新翔公司）及一审第三人运城市光信房地产开发有限公司（以下简称光信公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（2020）晋民终93号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年9月6日作出（2021）最高法民申2005号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。再审申请人**的委托诉讼代理人张银玉、被申请人新翔公司的委托诉讼代理人续海到庭参加诉讼，光信公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**依据2017年《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定向本院申请再审称：1．撤销一审、二审判决，改判不得执行山西省运城市盐湖区明珠逸和园7号楼1单元402号房屋；2．本案诉讼费用由新翔公司负担。事实和理由：（一）有新的证据足以推翻二审判决。**现提供运城市明珠房地产开发有限公司（以下简称明珠公司）出具的《情况说明》，明确明珠公司与光信公司系关联公司，法定代表人均为姚霞。在光信公司开发的案涉明珠逸和园项目中，明珠公司的财务人员全面负责财务管理。部分业主的购房合同和收据均由明珠公司出具了相关手续，其中包括本案明珠逸和园小区7号楼1单元402号房屋业主**。但是，明珠公司财务人员已将业主的购房款计入光信公司账目，资金也用于明珠逸和园项目。明珠公司与业主签订的购房合同由光信公司继续履行，购房合同所涉的债权债务由光信公司承担，光信公司是真正的合同相对人。（二）二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。新翔公司在一审时对**提交的全部证据包括《内部予留房认购合同书》均无异议，答辩时也没有对认购合同的签订主体问题提出异议。光信公司对**与明珠公司之间签订的《内部予留房认购合同书》予以认可，也愿意承担合同所涉权利义务。明珠逸和园房屋销售时的宣传彩页标明“开发商：光信地产投资商：明珠地产”，企业登记信息标明两公司法定代表人均为姚霞，明珠公司是光信公司的控股股东。光信公司给**出具的销售收据，证明明珠公司与**签订的购房合同由光信公司继续履行，光信公司是实际的合同相对人。（三）二审判决适用法律错误。执行异议案件不仅涉及申请执行人利益，更涉及保护房屋消费者的物权期待权。如果仅因消费者没有与被执行的房地产开发企业签订书面的房屋买卖合同，就认定“没有签订合法有效的书面买卖合同”，剥夺消费者排除执行的权利，将严重损害消费者的生存权，影响社会稳定。综上，**名下无房产，作为消费者购买房屋用于居住，已经签订合法有效的买卖合同，向光信公司支付了超过合同总价款百分之五十的购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十九条的规定，对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。

新翔公司辩称，被执行人是光信公司，不是明珠公司。**是与明珠公司签订的合同，与本案无关，不属于与被执行人光信公司签订合法有效的买卖合同。虽然光信公司对**的主张予以认可，但光信公司与明珠公司是互相独立的主体，二者是否为关联公司与本案无关。合同履行也是代为履行，不能混为一谈。《情况说明》属于证人证言，证人应当出庭接受质询，但证人没有出庭，无法核实《情况说明》的真实性和合法性。二审判决适用法律正确，**的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。

光信公司未作答辩。

**向一审法院起诉请求：1.撤销山西省运城市中级人民法院（2019）晋08执异49号民事裁定，解除对明珠逸和园小区7幢1单元4层402号房屋的查封；2.本案诉讼费用由新翔公司承担。

一审法院认定事实：新翔公司诉光信公司建筑工程施工合同纠纷财产保全一案，山西省运城市中级人民法院作出（2018）晋08财保5号民事裁定，冻结光信公司银行存款4400万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。之后，山西省运城市中级人民法院向运城市不动产登记中心送达了2018年11月19日作出的（2018）晋08执保41号协助执行通知书，要求协助查封光信公司位于运城市北部新区规划曲渠街以北明珠逸和园小区的129套房产，其中包括7号楼1单元402号房产。**收到（2019）晋08执异49号民事裁定后，在法定期限内提起诉讼。

**于2014年1月23日与明珠公司签订《内部予留房认购合同书》，购买了明珠逸和园小区7号楼2单元402号房屋。总房款270082元。截至2015年9月13日，**累计交纳房款246033元。该房屋至今未交付使用。光信公司对**与明珠公司之间签订的《内部予留房认购合同书》予以认可，愿意承担该《内部予留房认购合同书》所涉的权利义务。

另查明：案涉房屋取得了商品房销售许可证。

一审法院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除法院强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，**与光信公司于2014年1月23日签订的《内部予留房认购合同书》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第二条、第五条的规定，应当认定为合法有效的商品房买卖合同。人民法院对案涉房屋的查封时间为2018年11月19日，可以确定**与光信公司签订的买卖合同早于人民法院查封时间。案涉房屋总价款270082元，**交纳了246033元，已经交纳了大部分房款，远超合同总价款的百分之五十。因**未能提交“其名下无其他用于居住的房屋”的充分证据，**不能举证证明其诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部条件，故一审法院对**的诉讼请求不予支持。一审法院判决：驳回**的诉讼请求。

**不服一审判决，上诉请求：1．依法撤销一审判决，改判撤销山西省运城市中级人民法院（2019）晋08执异49号民事裁定，解除对明珠逸和园小区7幢1单元4层402号房屋的查封；2．本案全部诉讼费用由新翔公司承担。

二审法院对一审查明的事实予以确认。

二审法院认为，本案争议焦点为：**对其购买的案涉房屋是否具有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号）第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，案涉房屋登记在被执行人光信公司名下，运城市不动产登记中心查询结果证明**名下无其他用于居住的房屋，故**对案涉房屋主张的权益是否足以排除强制执行可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条予以判断。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”不动产买受人的民事权益需同时符合上述三个要件，方可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。因执行异议案件涉及申请执行人利益，对该案涉房屋买卖合同需施以严格的审查标准。本案中，执行法院于2018年11月19日查封案涉房屋，**虽于2014年1月23日与明珠公司签订案涉《内部予留房认购合同书》，但该合同相对人并非被执行人光信公司，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项的规定。一审法院作出的**与明珠公司签订的《内部予留房认购合同书》符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项的认定，属于适用法律错误，二审法院予以纠正。二审法院认为，**的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部情形，**的上诉请求依法不能成立。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

本案再审期间，**提交了以下证据：证据1，明珠公司及其法定代表人姚霞出具的《情况说明》及企业信用信息公示报告，拟证明光信公司与明珠公司系关联公司，由光信公司实际履行明珠公司签订的案涉《内部予留房认购合同书》；证据2，本案一审、二审判决书，拟证明一审、二审判决均确认光信公司承认案涉《内部予留房认购合同书》，愿意履行合同；证据3，明珠逸和园项目宣传本及置业计划书，拟证明上面记载“开发商：光信地产，投资商：明珠地产”；证据4，山西省运城市中级人民法院（2019）晋08民初306号、307号、308号民事判决书，拟证明其他业主购房收据中也是前期明珠公司出具收据、后期光信公司出具收据，光信公司认可业主所交房款；证据5，太原市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》，拟证明**及其妻子王月敬在太原市没有登记的房产。

新翔公司质证称，对证据1，证人应出庭作证，否则无法确认真实性，对企业信用信息公示报告没有异议；对证据2，真实性没有异议；对证据3，不清楚是什么时间印发的宣传册；对证据4，真实性没有异议，对证明目的有异议；对证据5，真实性没有异议，**应提交运城市的无房证明。

本院对**提交的证据1中企业信用信息公示报告、证据3、4予以认定；对于证据1中明珠公司及其法定代表人姚霞出具的《情况说明》，因证人未出庭作证，故不予认可；对于证据2,因系本案一审、二审判决书，不属于本案证据；对于证据5，本院对其真实性予以认定，但与本案不具关联性。

本院对原审查明的事实予以确认。

本院再审认为，本案的争议焦点为**对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列条件且权利能够排除强制执行的，人民法院应予支持，（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同总价款的百分之五十。案外人的民事权益需要同时满足上述三个要件才能够排除强制执行。**与明珠公司于2014年1月23日签订《内部予留房认购合同书》约定，**选定的房屋位于明珠逸和园7幢1单元4层402号，建筑面积98.57平方米，每平方米单价2740元。该合同明确约定了当事人的姓名和商品房的基本状况、付款方式以及总房价等主要内容，有明珠公司盖章、法定代表人名章及经办人李瑞红签字，对该合同予以确认，该合同已包含商品房买卖合同的主要内容。虽然明珠公司与光信公司为不同的民事主体，但**提交的明珠逸和园置业计划书上显示“开发商：光信地产投资商：明珠地产”，光信公司与《内部予留房认购合同书》上的明珠公司法定代表人相同。**所提交的商品房销售收据上显示，首期交纳购房款的收据上盖有明珠公司财务章，后四期收款收据上盖有光信公司财务章，且五份收据上显示的商品房坐落位置及房款金额与《内部预留房认购合同》所约定的分期付款金额基本一致。结合上述案件实际情况，可认定**与明珠公司之间签订的《内部予留房认购合同书》实际由光信公司履行。故从利益平衡的角度考虑，尽管案涉《内部予留房认购合同书》上显示的相对人明珠公司并非被执行人，仍应当认定**已经举证证明了其在人民法院查封之前签订了书面买卖合同。**名下在运城市无其他用于居住的房屋。**提交的收款收据、银行转账单以及POS机刷卡小票等可互相印章，证明已交款项共计246033元，超过了总价款的百分之五十。因此，**对案涉房屋主张的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，可以排除新翔公司对案涉房屋的强制执行。

综上，**的再审请求成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十四条第一款、第一百七十七条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下：

一、撤销山西省高级人民法院（2020）晋民终93号民事判决和山西省运城市中级人民法院（2019）晋08民初302号民事判决；

二、不得执行位于山西省运城市明珠逸和园小区7号楼1单元402号房屋。

一审案件受理费5351元，由山西新翔建筑安装工程有限公司负担；二审案件受理费5351.23元，由山西新翔建筑安装工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　张淑芳

审判员　　李敬阳

审判员　　吴凯敏

二〇二二年一月十八日

书记员　　张静思