吉林省宏源建筑安装工程有限公司与张立海确认合同无效纠纷一审民事判决书

吉林省汪清县人民法院

民 事 判 决 书

（2017）吉2424民初78号

原告：吉林省宏源建筑安装工程有限公司，住所延吉市局子街。

法定代表人：韩志方，经理。

委托诉讼代理人：杨胜宪，吉林达公伟业律师事务所律师。

被告：汪清县房地产综合开发公司，住所汪清县大川西路。

法定代表人：胡延国，经理。

委托诉讼代理人：王君鸿，吉林天友律师事务所律师。

被告：张立海，男，汉族，1970年1月3日生，无固定职业，住汪清县汪清镇滨河街。

委托诉讼代理人：张云龙，吉林张云龙律师事务所律师。

被告：汪清县林业局，住所汪清县滨河北街。

法定代表人：崔永国，局长。

原告吉林省宏源建筑安装工程有限公司（以下简称宏源公司）与被告汪清县房地产综合开发公司（以下简称房地产公司）、被告张立海、被告汪清县林业局确认合同无效纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏源公司委托诉讼代理人杨胜宪、被告房地产公司委托诉讼代理人王君鸿、被告张立海及其委托诉讼代理人张云龙到庭参加诉讼。被告汪清县林业局经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告宏源公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告房地产公司与张立海签订的4份房屋买卖合同无效。事实和理由：原告于2009年10月28日与被告房地产公司签订了“建筑工程承包合同书”，约定由原告承包房地产公司开发的“福林仙居”02标段工程，工程以部分房屋抵顶工程款。2012年10月8日，房地产公司与原告达成以房屋抵顶工程款的协议，约定了顶账房屋价格及房屋具体范围。2013年8月25日，房地产公司与原告确定了顶账房屋的具体位置，分别为福林仙居5号楼、6号楼的房屋、门市房及车库共计26个。房屋具体位置确定后，原告将抵账房屋陆续对外出售，并已销售完毕。2013年8月28日，房地产公司给原告出具了全部顶账房屋的“房屋买卖合同书”，合同书中购房人处留空供原告按实际出售名单自行填写，原告接受合同后交给项目部的出纳郝建武具体落实，为每个购房户补签购房合同。

2015年8月份，汪清县合泰家园（原福林仙居）物业工作人员和购房户找到原告称小额贷款的人来收房子，经过调查得知，2013年8月28日房地产公司给原告出具了空白的顶账房屋合同书后，项目部的出纳员郝建武将其中的4套房屋合同交给了被告张立海用于抵押贷款，4套购房合同的购房人登记在张立海名下。4套购房合同分别为，和泰家园6号楼1-7-1、1-9-1、1-11-1，房屋面积均为90.07平方米；5号楼1-4-2，房屋面积为92.18平方米。

上述4套房屋均售出，购房人已经入住。张立海以签订房屋买卖合同的方式进行抵押贷款，其意思表示并非购房，所签订的购房合同应认定为无效。另外，张立海与案外人郝建武存在恶意串通行为。郝建武将房屋抵押借款，超越代理权，且相对人对此事明知。

被告房地产公司辩称，被告认为原告起诉被告房地产公司是诉讼主体错误，因为顶账房屋的签订和变更的合同均是由汪清县林业局经办，与被告房地产公司无关。

被告张立海辩称，原告所述无事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求。1.张立海与被告汪清县林业局或者说被告房地产公司签订的房屋买卖合同是有效的，原告的工程实质上是郝建国个人承包并挂靠在原告名下，与房地产公司达成以房顶账协议，原告将所有的顶账房屋的购买人全部写成了郝建国，郝建国和他们的委托代理人郝建武兄弟二人，将这十几套房屋陆续转卖给他人，其中张立海的4套就是转卖的，原告的全权委托代理人郝建国、郝建武与房地产公司签订了转卖协议，并同意新的购买人与房地产公司达成协议，所以该4套房屋的买卖，是原告的真实意思表示，合同合法有效。郝建国与郝建武均是原告的工作人员，一个是项目经理，一个是出纳员，十几套房屋均是由二人全权代理原告进行出售的，现全部出售的都有效，为什么单独这4套无效，郝建国和郝建武的代理是受原告全权委托的，我们也有理由相信是有代理权。本身这个工程就是郝建国的。2.张立海是善意取得应受法律保护，郝建国撤销了自己购房协议，并在购房协议中写明转让给张立海，签订了购房合同，向郝建国、郝建武支付了对价，并且房地产公司将这4套房屋登记在张立海名下，并向张立海收取了各项费用数千元，按物权法的规定，该房屋已属于张立海。3.原告是与郝建国恶意串通采取虚假诉讼的方式来解决其内部矛盾，郝建国与郝建武二人发生矛盾，另与房地产公司因工程款结算发生纠纷，原告起诉实质上是为了帮郝建国去解决兄弟之间的纠纷及与工程发包人的纠纷，本案是虚假诉讼。

被告汪清县林业局辩称，原告起诉张立海房屋买卖合同无效纠纷一案，追加我局为被告是滥用诉权。本案原告的项目经理郝建国用原告的施工资质在我局建设的合泰嘉园（原福林仙居）小区施工后，在施工结算时由郝建国与我局约定了以房抵顶工程款的协议，2013年8月28日由郝建国签字将4套顶账房转给张立海，现在原告对转给张立海的4套房屋反悔，并要求确认合同无效，这与我局无任何关系。本案的实质是原告的挂靠施工人郝建国将4套房屋转给张立海，其房款被其弟弟郝建武占用了，郝建武是郝建国的会计，郝建国向郝建武要款未果，遂以宏源公司的名义起诉，要求确认4套房屋转让无效。请求驳回原告对我局的起诉。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于原告宏源公司提供的郝建武出具的证明材料，因郝建武未出庭，本院无法核实该份证据的真伪，故对该份证据不予采纳；2.对于原告宏源公司提供的出卖人为吉林省宏源建筑安装工程有限公司汪清项目部，买受人分别为郝建志、陈付召、张传红的3份福林仙居房屋买卖合同书，虽然被告房地产公司与张立海对该份证据的真实性提出异议，却不能提供证据证明这三份合同书是伪造的，故本院对这三份合同书的真实性予以采信；3.对于被告张立海提供的标有作废字样的合泰嘉园两份房屋买卖合同书，虽然原告宏源公司对该份证据的真实性提出异议，却不能提供证据证明这两份合同书是伪造的，故本院对这两份合同书的真实性予以采信。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2009年10月28日，发包方被告房地产公司与承包方原告宏源公司签订《福林仙居（02标段）工程施工合同书》。2012年10月8日，汪清县林业局与福林仙居1－7标段相关负责人签订以房抵顶工程款的《协议书》，约定汪清县林业局用福林仙居6号楼、7号楼以及整个G3地下室停车位给施工单位顶账，其中包括本案争议的顶帐给原告宏源公司的4套房屋。嗣后，原告宏源公司委托项目部出纳郝建武具体办理顶账房屋的买卖事宜。郝建武分别于2013年8月28日和2014年1月14日为张立海办理了4套房屋的买卖手续，并签订了《合泰嘉园房屋买卖合同书》，该4份合同书中出卖人为被告房地产公司，买受人为张立海，最后一页有汪清县林业局盖的公章以及张立海本人的签字和手印。张立海分别于2013年12月5日向郝建武的账户转账50万元，于2014年11月15日向郝建武的账户转账10万元。2013年12月5日，郝建武与张立海签订《借款合同》，约定郝建武向张立海借款50万元，并用合泰嘉园的三处房产作抵押。2014年11月15日，郝建武与张立海签订《借款合同》，约定郝建武向张立海借款10万元，并用一台宝马车作抵押。

本院认为，原告宏源公司授权其项目部出纳郝建武具体办理顶账房屋的买卖手续，郝建武将其中4套房屋与被告张立海办理了房屋买卖手续，郝建武的行为是有权处分，现在原告宏源公司又要求确认郝建武为张立海办理的4份房屋买卖合同无效，一方面原告宏源公司不能证明郝建武超越了代理权办理房屋买卖手续，另一方面原告宏源公司也不能证明该房屋买卖合同存在恶意串通损害国家、集体或第三人利息等认定合同无效的相关情形，故对原告宏源公司的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

驳回原告吉林省宏源建筑安装工程有限公司的诉讼请求。

案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由原告负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。

审判员　黄　伟

二〇一七年四月五日

书记员　吴银珠