林省宏源建筑安装工程有限公司与被告汪清县房地产综合开发公司、某某确认合同无效纠纷一审民事判决书

吉林省汪清县人民法院 民事判决书 （2017）吉2424民初1634号 原告：吉林省宏源建筑安装工程有限公司，住所延吉市。 法定代表人：***，经理。 委托诉讼代理人：***，吉林延大律师事务所律师。 被告：汪清县房地产综合开发公司，住所汪清县。 法定代表人：***，经理。 被告：***，男，汉族，1970年1月3日生，无固定职业，住汪清县。 委托诉讼代理人：***，吉林***律师事务所律师。 被告：汪清县林业局，住所汪清县。 法定代表人：***，局长。 委托诉讼代理人：***，吉林天友律师事务所律师。 第三人：***，男，汉族，1967年7月5日生，现去向不明。 原告吉林省宏源建筑安装工程有限公司（以下简称宏源公司）与被告汪清县房地产综合开发公司（以下简称房地产公司）、被告***、被告汪清县林业局（以下简称林业局）第三人***确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宏源公司委托诉讼代理人***、被告***及其委托诉讼代理人***、被告林业局委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告房地产公司、第三人***经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏源公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告房地产公司与***签订的4份房屋买卖合同无效。事实和理由：原告宏源公司于2009年10月28日与被告房地产公司签订了“建筑工程承包合同”，约定由原告宏源公司承包房地产公司开发的“福林仙居”02标段建设工程；工程竣工后，房地产公司以部分房屋抵顶工程款。2012年10月8日，房地产公司与原告宏源公司达成以房屋抵顶工程款的协议，约定了顶账房屋价格及房屋具体范围。2013年8月25日，房地产公司与原告宏源公司确定了顶账房屋的具体位置，分别为福林仙居5号楼、6号楼的房屋、门市房及停车位共计26套。房屋具体位置确定后，原告将抵账房屋陆续对外出售，并已销售完毕。2013年8月28日，房地产公司给原告宏源公司出具了全部顶账房屋的“房屋买卖合同书”，合同书中购房人处留空白供原告宏源公司按实际购买人名单自行填写，原告宏源公司接受合同后交给项目部的出纳***具体落实，为每个购房户补签购房合同。 2015年8月份，汪清县合泰嘉园（原福林仙居更名为合泰嘉园）物业工作人员和购房户找到原告宏源公司称小额贷款的人来收房子，经过调查得知，2013年8月28日房地产公司给原告宏源公司出具了空白的顶账房屋合同书后，项目部的出纳员***将其中的4套房屋合同交给了被告***用于抵押贷款，4套购房合同的购房人登记在***名下。4套购房合同分别为，和泰家园6号楼1-7-1、1-9-1、1-11-1，房屋面积均为90.07平方米；5号楼1-4-2，房屋面积为92.18平方米。 上述4套房屋均售出，购房人已经入住。***以签订房屋买卖合同的方式进行抵押贷款，其真实意思表示并非购房，所签订的购房合同应认定为无效。另外，***与第三人***存在恶意串通行为。***将房屋抵押借款，超越代理权，且相对人对此事明知。 被告房地产公司辩称，原告宏源公司起诉被告房地产公司诉讼主体错误。被告房地产公司只是为被告林业局与宏源公司代签“建筑工程承包合同”，工程竣工后林业局用建设的房屋抵顶工程款，第三人***将顶底工程款的房屋出售给被告***，以上行为被告房地产公司未参与。因此本案与被告房地产公司无关。 被告***辩称，原告所诉无事实和法律依据，应当驳回其起诉。一、***挂靠宏源公司承包该建设工程（承包房地产公司开发的“福林仙居”02标段建设工程），工程竣工后，***于2013年7月9日与林业局达成以房抵债协议，该协议没有宏源公司签字或盖章，证明宏源公司将债权转移让给***。2013年8月25日林业局将25套房屋1个车位低给***，2013年8月28日林业局以出卖人身份与***签订25份房屋买卖协议。***系（***弟弟）宏源公司福林仙居”02标段项目部出纳员，***将取得的25套房屋交由***对外出售。***经***同意将4套房屋出售给***，并签订了房屋买卖协议。***分别于2013年12月5日向***的账户转账50万元，于2014年11月15日向***的账户转账10万元。当时***怕办不了房照，便与***约定以借款的形式支付房款，如办不了房照按借款处理，双方签订了借款协议。二、林业局用房屋抵顶宏源公司福林仙居”02标段工程款，证明林业局已付清宏源公司工程款，接收人为***。至此，宏源公司不具有该房屋所有权，宏源公司没有诉权，应予驳回起诉。三、本案房屋买卖有效，***经***同意将房屋出售给***是存在的事实，***收取房款也是事实，不存在抵押房屋借款的事实。本案是房屋概括转让，概括转让的行为受法律保护。四、***将抵账的25套房屋出售，其中21套有效，出售给***的4套亦应有效。五、***与***签订概括转让合同后与林业局签订正式房屋买卖合同，支付相应价款，房屋已由***交付***，房屋交付后由***管理使用至今，故应驳回宏源公司的起诉。 被告林业局辩称，2009年林业局建设合泰嘉园(福林仙居)住宅小区时，由房地产公司对外招标，***挂靠宏源公司参与招投标，并与房地产公司签订“福林仙居”02标段建设工程，工程竣工后，林业局以房抵债的形式向宏源公司偿还全部工程款。***取得房屋后对外销售，林业局为其出具房屋买卖合同，其中包括***购买的4套房屋。宏源公司起诉确认该4套房屋买卖合同无效与林业局无关，请求驳回宏源公司对林业局的起诉。 第三人***未作出陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2009年林业局建设合泰嘉园(福林仙居)住宅小区时，由房地产公司对外招标，***挂靠宏源公司参与招投标。 2009年10月28日，发包方被告房地产公司与承包方原告宏源公司签订《福林仙居（02标段）工程施工合同书》。工程竣工后，林业局于2012年10月8日与福林仙居1－7标段承包商项目负责人签订以房抵顶工程款的《协议书》，约定林业局用福林仙居6号楼、7号楼以及整个G3地下室停车位顶底各施工单位工程款。2013年8月25日林业局与宏源公司项目部负责人***确定抵账房屋具体位置，分别为福林仙居5号楼、6号楼的房屋、门市房及停车位共计26套。林业局与***分别签订26份房屋买卖合同，***取得26份房屋买卖合同后，将合同交由项目部出纳员***，由其负责对外出售房屋。 2013年8月28日、10月8日、2014年1月14日***将5号楼1单元4层2号、面积92.18平方米房屋、6号楼1单元11层1号、面积90.07平方米房屋、6号楼1单7层1号、面积90.07平方米房屋、6号楼1单9层1号、面积90.07平方米房屋出售给***并签订了《合泰嘉园房屋买卖合同书》，该4份合同书中出卖人为房地产公司，买受人为***，林业局加盖公章及***签字捺印，房屋总价款954035.20元；***自称付房款600000.00元。 2013年12月5日***与***签订借款合同，***出借给***500000.00元，月息3分，***用合泰嘉园三处房产抵押（未办理预告登记），借款期限为2013年12月5日至2014年6月5日止，逾期可协商续借，续借期内利息在原有的基础上增加5厘/月；利息自2013年12月5日至2014年11月5日已付（金额165000.00元），另外付30000.00元，但***自认收取150000.00元利息后，此后***未再付利息及本金。 2014年10月8日***与***签订借款合同，***出借给***150000.00元，月息3分，***用福林仙居房产抵押（未办理预告登记），***自认收取9000元利息后，***未再付利息及本金。 2014年11月15日***与***签订借款合同，***出借给***100000.00元，月息3分，***用宝马X5、车号：吉HX56**小型客车抵押（未办理抵押登记），借款期限为2014年11月15日至2014年12月15日止，逾期可协商续借，续借期内利息在原有的基础上增加5厘/月；***未付本金及利息，但宝马X5、车号：吉HX56**小型客车在***控制范围。 本院认为，本案争议的焦点是房屋买卖合同还是民间借贷法律关系。 原告宏源公司项目部出纳***经项目部负责人***授权具体办理顶账房屋的出售；***将顶账房屋对外出售的行为有效。***购买的4套房屋亦在***出售的房屋之中，但***与***分别签订三份借款合同，***将借款转入***持有的银行卡；***自认收取***付利息159000.00元，宝马X5、车号：吉HX5X**小型客车在***控制范围。***未能依约履行还款义务，***、***双方亦未达成其他协议。综上，应认定本案名为房屋买卖实为民间借贷法律关系。 ***与***之间达成的是民间借贷法律关系，***将林业局顶账房作为自己借款的担保并签订房屋买卖合同，违背授权人的真实意思表示，并超出了授权人的授权范围。***的行为未被授权人追认，***的行为对授权人不发生法律效力。 原告宏源公司请求确认出售给***4套房屋（签订了《合泰嘉园房屋买卖合同书》，合同书中出卖人为房地产公司，买受人为***，林业局加盖公章及***本人签字捺印）的买卖合同无效，应予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 出卖人为房地产公司，买受人为***，林业局加盖公章及买受人***签字捺印的4份房屋买卖合同无效。 案件受理费50.00元、公告费600.00元，由被告***负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇一八年九月二十八日 书记员***