河南新开电气集团股份有限公司、开封市中桥预应力设备有限公司等租赁合同纠纷民事一审民事判决书

河南省开封城乡一体化示范区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）豫0291民初4670号

原告：河南新开电气集团股份有限公司。

统一社会信用代码：914102007919004770。

住所地：开封市杏花营工业园区。

法定代表人：张建英，董事长。

诉讼代表人：河南新开电气集团股份有限公司管理人。

管理人负责人：曹忠志，负责人。

委托诉讼代理人：尚昱旻、孙俊娜（实习），河南龙文律师事务所律师，特别授权。

被告：开封市中桥预应力设备有限公司。

统一社会信用代码：9141020079430716F。

住所地：河南自贸试验区开封片区宋城大道80号。

法定代表人：***，执行董事兼总经理。

被告：开封市中原预应力设备有限公司。

统一社会信用代码：91410200693531321P。

住所地：开封市陇海三路（开封市创实机械有限公司）院内4号厂房。

法定代表人：平新峰，董事长兼总经理。

被告：***，女，汉族，1959年8月19日生，住开封市顺河回族区。

三被告委托诉讼代理人：彭俊伟，北京大成（郑州）律师事务所律师，一般代理。

原告河南新开电气集团股份有限公司（以下简称新开公司）诉被告开封市中桥预应力设备有限公司（以下简称中桥公司）、开封市中原预应力设备有限公司（以下简称中原公司）、***租赁合同纠纷一案，本院于2021年8月23日立案受理后，依法组成合议庭于2021年11月3日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人尚昱旻，三被告的委托诉讼代理人彭俊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告1、被告2解除租赁合同关系；2、判令三被告给付截止2021年7月31日欠原告房屋租金1146764.56元，电费75558.88元；2021年8月1日始至实际腾退之日止的房屋租金（占用费）按合同约定每月金额及电费按实际发生给付原告；3、判令被告给付原告因被告逾期10天以上欠付厂房租金而按约定支付的违约金300000元；逾期超过10天欠付厂房租金应支付原告的违约金按以每月租金额为基数以银行同期贷款利息4倍主张被告自2020年10月1日始至实际给付拖欠的每月租金为止；4、判令三被告对原告的上述诉讼请求金额承担连带给付责任；5、本案诉讼费、保全费用等实现债权的费用由被告承担。事实与理由：原告与被告1开封市中桥预应力设备有限公司“以下简称中桥预应力公司”，被告2开封市中原预应力设备有限公司“以下简称中原预应力公司”达成租赁原告厂房合意。2020年3月10日中桥预应力公司与原告签署了编号为开租2020年0901号租赁协议，协议约定：1.租赁原告的西南车间厂房、办公室，西北车间厂房、办公室、宿舍，租赁合计76332元/月；开租2020年0902号租赁协议，该协议应中桥预应力公司每月支付原告费用32700元；上述两份协议均约定租期一年（自2020年1月1日起至2020年12月31日），一年到期后双方继续履行至今；上述协议约定了租金的缴纳方式，期限，电费的承担，违约责任及违约金条款。2020年3月10日，中原预应力公司与原告签署了开租2020年0903号租赁协议；协议约定中原预应力公司租赁原告厂房、办公室，总租金7600元/月（含税）；协议均约定租期一年（自2020年1月1日起至2020年12月31日），一年到期后双方继续履行至今；上述协议还约定了租金的交纳方式、期限、电费的承担、违约责任及违约金条款。在实际履行过程中，自2020年起，中桥预应力公司拖欠租金，中原预应力公司也有拖欠租金情况；两公司和第三被告***分别出具承诺书表示愿意共同承担连带还款责任。截止到2021年7月31日，欠原告房租1146764.56元；电费75558.88元。两公司被告已经根本违约达到了解除合同的约定条件。原告根据合同约定的违约金条款向被告主张相应的违约金。

被告中桥公司辩称，原告新开电气公司和被告中桥公司、中原公司之间的租赁关系是独立的，中桥公司和中原公司也都是独立的民事主体，因此新开电气公司和中桥公司之间的租赁纠纷、新开电气公司和中原公司的租赁纠纷是两个独立的民事诉讼，两个诉讼不是不可分之诉，应该分别独立起诉，原告将两个独立的诉混为一个诉来起诉，违背了基本的民事诉讼原则，因此原告应撤诉后重新起诉，否则法院应依法驳回其起诉。中桥公司从未承诺与中原公司承担连带责任，原告主张中桥公司对其诉求承担连带责任没有任何事实和法律依据。原告主张的违约金过高，请求法院依法调整。被告中桥公司自2016年起租赁原告场地，2020年之前从未拖欠过租金，2020年因为疫情原因导致停工停产，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条及国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局八部委联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》等规定，请求法院在考虑疫情对企业生产经营造成的巨大影响，酌情减免部分租金。从2020年5月开始，原告新开电气公司不顾疫情的巨大影响，多次违反合同约定，在未经通知的情况下随意对中桥公司的生产车间拉闸断电，特别是2021年以来每个月份最多只正常供电五六天时间，给中桥公司的正常生产经营秩序造成巨大影响，导致中桥公司无法正常生产和供货，与多家公司签订的合同无法履行，对无法及时缴纳租金也有直接影响，请求法院能够酌情考虑。从2020年1月至2021年6月，中桥公司共支付原告新开电气公司房屋租金1151974元，原告主张的租金有误，中桥公司仅应对自己所欠房租承担还款责任。

被告中原公司辩称，新开电气公司和中桥公司的租赁合同关系、新开电气公司和中原公司的租赁纠纷是两个独立的民事法律关系，这两个独立的民事法律关系对应的纠纷也是独立的，应该分别起诉，因此原告应撤诉后重新起诉，否则法院应依法驳回其起诉。中原公司从未承诺与中桥公司承担连带责任，原告主张中原公司对其诉求承担连带责任没有任何事实和法律依据。2020年以来公司因新冠疫情陷入困境，请求法院结合法律规定和国家相关政策，酌情减免租金。原告主张的违约金过高，请求法院依法调整。从2020年1月到2020年9月，中原公司共支付原告新开电气公司房屋租金53200元，原告主张的租金有误，中原公司仅应对自己所欠房租承担还款责任。

被告***辩称，从未承诺过与中原公司、中桥公司承担连带责任，原告主张被告***对其诉求承担连带责任没有任何事实和法律依据。

经审理查明，2020年3月10日，原告作为甲方（出租方）与被告中桥公司作为乙方（承租方）签订两份《租赁协议》，与中原公司作为乙方（承租方）签订一份《租赁协议》，租期均为一年，从2020年1月1日至2020年12月31日。其中编号为开租2020年0901号的租赁协议约定原告将位于宋城大道80号该公司厂区内西南车间、西北车间租赁给被告，西南车间租金50800元/月；西北车间西北车间23582元/月；办公室一间30平方米，每平方米10元/月，电费每月50元，每月共计350元；宿舍三间1200元/月；垃圾费400元/月；水6元/吨，电0.68元/度（水电价格随国家规定变动调整），西南、西北车间、宿舍楼、垃圾费合计75982元/月。乙方应于签订合同当日缴纳保证金20000元，合同到期或解除后，扣除乙方欠付的租金或其他费用后，甲方将剩余部分返还，该保证金同时是编号为0903号的租赁协议提供担前支付垃圾清运费及水费等，每月按照供电局要求的时间分两次缴纳电费，乙方应将房租、水电费等转账到原告管理人账户。乙方到期未足额支付全部费用时，支付的费用优先补足保证金，剩余部分按照下列顺序扣减：违约金、房租、垃圾清运费及水费、电费。在乙方未足额支付电费的情况下，甲方有权切断电源。乙方逾期支付租金或其他费用超过10日的，甲方有权立即解除本租赁协议，并于接到甲方通知后三个工作日内搬出或要求次承租人搬出，逾期未搬出的，甲方有权直接处置未搬出的财物，抵扣乙方欠付的费用，无须经乙方同意，且乙方除按实际使用天数支付租金外，还应向甲方支付违约金30万元。乙方逾期交付租金或其他费用的，应支付拖欠款项总额1%按每日计算的违约金，甲方有权从保证金中直接扣除。在编号为开租2020年0902号的租赁协议中约定被告中桥公司租赁原告该厂区内西南车间加工费用为32700元/月，违约金约定为拖欠加工费总额的1%按每日计算，如0901号和0903号租赁协议解除，则本协议自动解除，乙方按实际天数支付加工费后，双方互不承担责任。在编号为开租2020年0903号的租赁协议中，约定被告中原公司租赁原告该厂区内西南、西北车间，租金7600元/月，水费6元/吨，电费0.68元/度（水电价格随国家规定调整）。在乙方未足额支付电费的情况下，甲方有权切断电源。其他租金交付、违约责任等约定同0901号租赁协议一致。2021年4月27日，被告中桥公司、中原公司分别向原告出具《承诺书》，显示“截至2021年3月31日，中原公司欠付房租76000元，违约金按照合同约定计算；中桥公司欠付房租979820元，拖欠电费800元，对于中桥公司欠付的房租、违约金及2021年4月起房租、滞纳金，中原公司承诺共同承担还款责任。对于中原公司欠付的房租、违约金及2021年4月起房租、滞纳金，中桥公司承诺共同承担还款责任。截止2021年3月31日，中原、中桥公司应付房租、补缴电费共计1056620元，违约金严格按照合同约定计算，中桥、中原公司承诺于2021年4月27日前支付50000元，于2021年4月30日前支付250000元，于2021年5月31日前支付300000元，剩余款项于2021年6月30日前一次性付款完毕，并承诺租赁期间接到新开公司电费缴纳通知两个工作日内足额支付电费。如未按承诺时间支付房租及电费，可立即对公司断水断电，已支付的款项全部冲抵违约金。”被告***向原告出具《承诺书》，表示对截止2021年2月25日产生的上述两公司拖欠的房租电费1056620元以及违约金（按合同约定计算）与两公司承担共同还款责任。原告认可被告中桥公司支付2021年的租金截止6月9日之前的为290000元，其中2021年2月4日支付30000元，3月31日后又支付260000元；认可被告中原公司支付2020年1月到2020年9月的房屋租金45600元。被告中桥公司缴纳电费最后时间是2021年5月26日。被告中桥公司向原告交付保证金20000元。

另查明，原告自认承诺书中截止2021年3月31日的费用包含4月份被告中桥、中原公司应付的租金及其他费用，3月31日之后主张的是5、6、7月的租金及其他费用。

本院认为，民事行为应遵循诚实信用原则。原被告签订的租赁协议均系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效。原被告双方签订协议后，均应按照协议约定的内容履行各自的义务。因被告中桥公司、中原公司未能按时向原告支付租金及其他费用，应继续支付租金、其他费用和承担违约责任。对于第一项诉求，因《租赁协议》约定乙方逾期支付租金或其他费用超过10日的，甲方有权立即解除租赁协议，故对于原告要求解除租赁合同的诉求，本院予以支持。对于第二项诉讼请求，根据双方提交的承诺书等证据，可以认定截至2021年3月31日，中原公司欠付原告房租76000元，中桥公司欠付房租979820元、电费800元，中原、中桥公司应付房租、补缴电费共计1056620元，加上从2021年5月1日至7月31日三个月计算的租金及其他费用应为349896元，上述费用共计为1406516元。被告中桥公司于2021年2月4日支付的30000元因发生在出具承诺书之前，不应计算在承诺书中的提到的金额中，扣除该30000元之后，可以认定被告中桥公司在出具《承诺书》之后支付的租金为260000元。总费用1406516元在扣除260000元和保证金20000元之后，剩余未支付的费用应为1126516元（包含800元电费）。考虑从2019年底至今存在的新冠疫情等不可抗力对被告生产经营造成的影响，在承诺书及庭审中均未显示原告曾对被告因为疫情原因减免过相关费用，本院酌定减免被告中桥公司、中原公司三个月租金及相关费用为349896元，扣除之后为776620元为应支付给原告的租金（含800元电费）。对于原告主张的电费75558.88元，根据原告提交的自行整理的电表费用清单及手抄费用明细，显示存在两笔欠费，一笔是2020年1月的31460.88元，一笔是2021年6、7月的44098元。根据承诺书中显示截止2021年3月31日，中桥公司欠付电费为800元，对于第一笔欠费发生在2020年1月，因被告不予认可，且双方已经对账写明电费为800元，原告未提交其他证据予以证明曾对欠付电费提出异议或予以催缴，故2021年3月31日之前的电费本院只支持800元（此费用已经包含在776620元费用中）。根据查明的事实显示被告中桥公司在2021年3月31日之后缴纳电费的最后时间是2021年5月26日，此时间之后6、7月份拖欠的电费应由被告中桥、中原公司支付，故对于原告主张的第二笔欠付电费44098元，本院予以支持。对于原告要求的房屋占用费及电费，根据租赁协议约定被告在收到原告解除通知后三个工作日搬出，逾期未搬出的，甲方有权直接处置未搬出的财物，故原告应待确定被告是否按租赁协议约定搬出并实际产生租金及电费后再行主张。对于第三项诉讼请求，因协议约定违约金过高，被告要求调整，本院酌定违约金为200000元，高出部分，本院不予支持。对于第四项诉讼请求，根据三被告出具的承诺书查明，被告中桥、中原公司对两公司欠付的房租、违约金及2021年4月起的房租、滞纳金相互承诺共同承担还款责任，故被告中桥、中原公司对上述款项承担共同还款责任。被告***出具的承诺书中显示被告***对房租电费1056620元以及违约金与两公司承担共同还款责任，根据本院计算的租金及其他费用加上违约金并未超出此金额范围，故被告***对被告中桥、中原公司应支付的费用承担共同还款责任。对于被告中桥、中原公司辩称应分别独立起诉，从未承诺承担连带责任的意见，本院不予采信。对于被告***辩称不应承担连带责任的意见，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第五百九十条、第七百二十一条、第七百二十二条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、解除原告河南新开电气集团股份有限公司与被告开封市中桥预应力设备有限公司、开封市中原预应力设备有限公司于2020年3月10日签订的编号为0901、0902、0903号《租赁协议》；

二、被告开封市中桥预应力设备有限公司、开封市中原预应力设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告河南新开电气集团股份有限公司截止2021年7月31日拖欠的租金、电费共计820718元及违约金200000元；

三、被告***对上述款项和被告开封市中桥预应力设备有限公司、开封市中原预应力设备有限公司承担共同还款责任；

四、驳回原告河南新开电气集团股份有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费18500.9元、财产保全费5000，由原告河南新开电气集团股份有限公司负担7743.9元，被告开封市中桥预应力设备有限公司、开封市中原预应力设备有限公司、***负担15757元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。

审　判　长　　靳　近

人民陪审员　　邱予宁

人民陪审员　　刘合群

二〇二一年十二月二十二日

书　记　员　　刘方琳