***、**市环城建筑有限公司等民事一审民事判决书

云南省**彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）云23民初21号 原告：***，男，1969年12月3日生，汉族，大学本科，单位职工，住云南省**彝族自治州**市。 委托诉讼代理人：***，云南瑞志律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：**市环城建筑有限公司，住所地：云南省**彝族自治州**市***环城西路400号，统一社会信用代码：91532301217441739K。 法定代表人：***，公司董事长。 委托诉讼代理人：***，云南天外天（**）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 第三人：****房地产开发有限公司，住所地：云南省**彝族自治州**市******小区大门北侧***B区1幢1层1-09室，统一社会信用代码：9153230159931219X2。 法定代表人：***，公司总经理。 委托诉讼代理人：***，系公司员工。代理权限：一般授权代理。 第三人：***，男，1983年11月14日生，汉族，系****房地产开发有限公司总经理，住云南省**彝族自治州**市。 原告***与被告**市环城建筑有限公司（以下简称环城建筑公司）、第三人****房地产开发有限公司（以下简称**公司）、***案外人执行异议之诉一案，本院于2022年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告***及委托诉讼代理人***、被告环城建筑公司的委托诉讼代理人***、第三人**公司的委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼。第三人***经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 ***起诉请求：一、判令对位于**市××路××小区××幢××**××号房屋不予执行，并解除对该房屋的查封；二、判令上述房屋归原告所有；三、诉讼费由被告承担。事实与理由：第三人为**市“**一品”住宅小区的开发商，2017年11月16日，原告因居住需要，***公司购买了位于**市××路××小区××幢××**××号房屋，并全额支付了购房款498925元，**公司开具了全款发票，双方也签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定房屋总价款为498925元，但**公司未及时履行商品房网签备案登记的义务。**州中级人民法院审理的被告与第三人建设工程施工合同纠纷一案，（2020）云23民初49号民事判决书判决第三人**公司向被告支付工程款10582245.45元及利息，第三人***对公司承担连带还款责任。同时，**州中级人民法院（2020）云23民初49号民事裁定书裁定查封了案涉房屋。2022年7月15日，原告向**州中级人民法院提出书面执行异议。该院于同年8月19日作出（2022）云23执异26号裁定驳回原告的异议请求。原告认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，在人民法院查封之前，原告与第三人已经签订了合法有效的房屋买卖合同并支付全部价款，且房屋系用于居住。**州中级人民法院认定原告不符合买受人名下无其它用于居住的房屋的要求。依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254）125。【案外人系商品房消费者】之规定，原告名下确有且仅有位于**市××道××号××花园××幢××**××室房屋一处，但原告购房时有家庭成员5人，原告所有的该房屋仅有三间卧室，该房屋的面积、功能、生活设施等均已无法满足原告及其家庭成员的居住需求，故而向第三人**公司购买案涉房屋用于解决基本生活和生存需要，其仍属于满足基本居住需要，原告对案涉房屋享有排除执行的民事权益。综上，请求支持原告的全部诉讼请求。 环城建筑公司答辩称：第一，涉案房屋至今未办理过户登记，权属未登记在原告名下，也没有进行网签备案，第三人**公司至今也未将涉案房屋交付给原告，原告没有对涉案房屋进行合法占有，因此原告与第三人**公司应当属于债权债务关系，而不是物权法上的所有权关系。第二，原告名下有其他的房产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的原告的权利能够排除执行的情形。第三，被告环城建筑公司对涉案房屋的查封行为于法有据，合法有效。综上，原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求缺乏相应的事实依据及法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 **公司述称，同意原告的第一、二项诉讼请求。 ***未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面陈述意见。 原告***针对其诉讼请求提交以下证据： 第一组：《商品房买卖合同（预售）》《合同补充协议》《商品房订购协议》，欲证明2017年11月1日，原告因居住需要，向第三人**公司认购了位于**市××路××小区××栋××**××号房屋，此后在2017年11月16日签订了购房合同； 第二组：购房发票，欲证明原告全额支付了购房款498,925元，被告向原告开具了购房发票； 第三组：境内汇款电子回单2份、个人活期明细信息，欲证明原告分别于2017年11月1日、11月2日支付购房款15万元、348,925元； 第四组：房产证、户口本、居住证、居住证明，欲证明原告名下位于**市××道××号××花园××幢××**××室房屋，面积仅为137.9平方米，但有5人居住，原告购买案涉房屋属于满足基本居住需要； 第五组：（2022）云23执异26号民事裁定书，欲证明**州中级人民法院作出（2022）云23执异26号民事裁定书，裁定查封了案涉房屋，原告提出书面执行异议，**州中级人民法院裁定驳回原告的异议请求。 经质证，环城建筑公司除对第四组证据的证明目的，以及居住证明的真实性、合法性、关联性不予认可外，对其余证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均无异议，认为居住证明没有经办人的签字，不符合证明的要件，房产证登记的房屋面积为137.9平方米，足够5个人居住，已经超过了基本的居住需求。**公司对原告提交的上述证据均予以认可。***未到庭对上述证据进行质证，视为其放弃自己享有的诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。 环城建筑公司、**公司、***均未向本院提交证据。 本院认为，原告***提交的上述证据，具备证据的真实性、合法性、关联性，予以采信。 根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2017年11月1日，第三人**公司（甲方）与原告***（乙方）签订《商品房订购协议》，约定：一、乙方定购**【**一品】小区3幢1**1001号商品房，并向甲方支付定金498,925元，此定金在签订《商品房购销合同》时自动转为购房首付款；二、乙方同意该商品房按预测绘建筑面积142.55㎡计价，定购单价3500元/㎡，定购总房款为：498,925元；三、乙方选择一次性付款。合同签订当日，******公司转账付款15万元，次日，***又***公司转账付款348,925元，**公司向***开具收取“**一品”3-1-1001购房款（含税款）498,925元的云南增值税普通发票。2017年11月16日，**公司与***签订《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》，对上述房屋买卖事宜再次进行约定，明确买受人***应当在2017年11月2日前支付该商品房全部价款498,925元，出卖人**公司应当在2019年1月31日前向买受人***交付该商品房；出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。合同及补充协议还对其他事项进行了约定。合同签订后，**公司未对上述商品房预售合同进行登记备案。上述案涉房屋的建设工程，因开发商**公司与施工方环城建筑公司发生纠纷，工程停工至今，***购买的上述房屋至今未能交付。 在本院审理环城建筑公司与**公司、***建设工程施工合同纠纷一案中，环城建筑公司于2020年6月29日向本院申请财产保全，本院于2020年6月30日作出（2020）云23民初49号民事裁定书，裁定查封了含上述***购买的案涉房屋在内的，**公司名下的部分房屋。2021年12月7日，本院对该建设工程施工合同纠纷一案作出（2020）云23民初49号民事判决书，判决：一、解除环城建筑公司与**公司于2017年7月28日签订的合同编号（ＬＨ2017）第001号《建设工程施工总承包合同》及三份《补充协议》；二、由**公司于判决生效之日起十日内向环城建筑公司支付工程款10582245.45元及利息（利息以10582245.45元为基数，自2020年6月18日起至款项实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、***对上述款项承担连带责任；四、环城建筑公司在工程欠款10582245.45元范围内，就其施工的案涉工程折价或拍卖的价款优先受偿；五、驳回环城建筑公司的其他诉讼请求；六、驳回**公司的反诉请求。该判决生效后，**公司和矿**未履行付款义务，环城建筑公司向本院申请强制执行。在本院执行该案过程中，***对本院查封的其购买的位于**市××路××小区××幢××**××号房屋提出书面异议。本院于2022年8月19日作出（2022）云23执异26号执行裁定书，认为***提交的证据虽能证明其在本院查封案涉房屋之前，已经与**公司签订了书面的《商品房买卖合同》，付清了全部价款，但该房屋至今未交付，且***名下有其他住房，其提出的排除执行异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定驳回***的异议请求。***于2022年9月8日收到上述执行裁定书后，于同年9月22日向本院提起本案诉讼。 另查明，***现居住的房屋在**市××道××号××花园小区××幢××**××室，该房屋的产权证登记于2009年12月21日，所有权人为***，共有人为***、**，建筑面积为137.9㎡，套内建筑面积125.21㎡，房间为三室二厅一厨二卫。***的家庭成员为：***、妻子***、女儿**、父亲***、母亲***，共5人。 归纳诉辩双方的主张，本案的争议焦点是：***对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本院认为，房屋消费者物权期待权保护，也叫弱者保护，是指在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，是为了保护个人消费者的居住权而设置。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，对房屋消费者物权期待权的保护，必须同时具备以上三项条件。本案中，各方当事人对***已经具备的第（一）项、第（三）项条件均无异议，仅对第（二）项条件有异议，原告***认为其在被执行房屋所在地虽然购买了另一套住房，但因其家庭成员多，现有的房屋无法满足其家人居住需求，购买案涉房屋仍然是为了满足基本居住需要；被告环城建筑公司则辩称，***名下的现有房屋已足够家人居住，购买案涉房屋超过了基本的居住需求。本院认为，满足基本居住需要和改善居住条件，系不同的需求层次和标准，在二者不能同时具备的情况下，应优先考虑基本居住需求。从上述法律规定的立法本意看，***现居住的房屋与案涉的被执行房屋在同一城区范围内，从面积和使用功能看，已经能够满足其现有家庭成员的基本居住需求，不符合上述法律规定的基本要件，故***对案涉房屋享有的权益不足以排除强制执行，其要求对案涉房屋不予执行，并解除对该房屋的查封，判令案涉房屋归其所有的诉讼请求依法不能成立，依法应不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第二百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2022年修正）第三百一十条第一款第二项规定，判决如下： 驳回原告***的诉讼请求。 案件受理费8784元，由原告***负担（已交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。 审 判 长　**连 审 判 员　*** 审 判 员　**连 二〇二二年十二月五日 法官助理　普爱淑 书 记 员　***