上海三银制漆有限公司、**闯房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）沪02民终4389号

上诉人(原审原告)：**闯，男，1990年11月8日出生，汉族，户籍所在地四川省万源市。

委托诉讼代理人：宋栽。

上诉人(原审被告)：上海三银制漆有限公司，住所地上海市青浦区。

法定代表人：黄银贤，董事长。

委托诉讼代理人：丁书洪，上海东炬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：朱盼鸿，上海东炬律师事务所律师。

上诉人**闯、上诉人上海三银制漆有限公司(以下简称三银公司)因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初12987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

**闯上诉请求：撤销一审判决第三、四项，依法改判判令三银公司支付**闯违约金人民币64,947.82元(以下币种均为人民币)、房屋装修残值257,635.67元、物品损失446,490元。事实和理由：一、一审法院已经认定三银公司在招商时知晓**闯是从事食品行业、要开办公司,并表达过协助**闯办理营业执照等意思表示,且实际也有过协助办理的行为。因上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号A座1001室房屋(以下简称系争房屋)属于厂房、所在地块属于工业用地，现**闯无法办出营业证照,导致合同目的无法实现，故三银公司负有全部过错责任，应当依据合同约定,向**闯全额支付违约金64,947.82元。二、一审法院酌定赔偿房屋装修残值赔偿和物品损失过低。根据**闯提供的装修合同、收据及视频都能证明**闯对于系争房屋的装修投入；根据2018年9月11日监控视频与2019年9月2日评估视频，系争房屋状况的对比是一致的,即三银公司将系争房屋转租给第三方后并未进行新的装修添附。租赁合同因三银公司违约解除,故三银公司应全部赔偿房屋装修残值257,635.67元。由于**闯无法预计三银公司会在合同存续期间是否将系争房屋内物品清理,无法进行证据固定。但根据**闯提供的装修清单、监控视频、2019年9月2日评估视频及2019年9月2日与物业人员的对话,证明三银公司对系争房屋内物品进行了清理,且仍有部分大型家具还留存至系争房屋内,远高于一审法院酌定价值,故三银公司公司应当赔偿**闯损失446,490元。

三银公司辩称，不同意**闯的上诉请求。一、**闯逾期支付房租导致租赁合同解除，应当承担违约责任。二、三银公司不存在违约的情形。**闯根本就没有去办过营业执照，而且也没有任何证据证明其办不出营业执照是系争房屋产权性质的原因。事实上，**闯向老年人推销亚麻籽油等，受到属地派出所及工商部门的调查。三、**闯主张违约金、装修残值包括物品的损失，没有事实和法律依据。

三银公司上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：一、一审法院错误认定《租赁合同》解除时间。**闯欠付房租,于2018年9月自行离开系争房屋,三银公司于2018年11月15日发函通知**闯搬离,并于2019年2月将系争房屋出租给案外人。因**闯拖欠房租违约,故《租赁合同》解除时间应以三银公司发函解除时间为准。二、一审法院错误认定三银公司对解除《租赁合同》负主要责任。《租赁合同》明确**闯对该租赁物业现状已充分了解，承租出租物业仅作为办公(办公/商务配套)用途，未约定由三银公司办理营业执照。系争房屋虽然属于是工业用地，但是按照沪经信生(2015)51号和《上海市生产性服务业功能区建设指引》两份文件的精神,该地块作为上海市生产性服务业功能区建设示范工程,众多租赁与系争房屋同地块的公司皆因此而顺利办理了相关证照。事实上，**闯多次被投诉传销，受到属地派出所及工商部门的调查，也没有任何证据证明其已经申请办理营业执照及办理营业执照被拒绝理由系房屋用途的原因。三、**闯未提供相应的装修付款凭证,司法审价无法证实**闯对系争房屋的实际装修投入，一审法院根据司法审价的装修残值进行酌定装修损失，有失公平。

**闯辩称，不同意三银公司的上诉请求。一、《租赁合同》约定违约金为两个月的租金加上两个月的物业费，现三银公司违约导致合同解除，故三银公司应当向**闯支付违约金64,947.82元。二、三银公司擅自撬开系争房屋，变卖**闯的资产，造成**闯物品损失446,490元，根据一审法院的司法审价，系争房屋的装修残值为257,635.67元，因三银公司违规违约，故三银公司应当向**闯赔偿上述款项。

**闯向一审法院起诉请求：一、判令解除**闯与三银公司于2018年4月19日签订的《租赁合同》；二、判令三银公司向**闯支付履约保证金59,341.62元；三、判令三银公司向**闯返还房屋租金及物业费共计129,895.60元；四、判令三银公司向**闯支付违约金64,947.82元；五、判令三银公司向**闯赔偿租赁房屋装修残值257,635.67元；六、判令三银公司向**闯赔偿物品损失446,490元；七、判令三银公司向**闯支付员工工资损失536,671元。

一审法院认定事实：上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号房屋登记产权人为三银公司，土地用途为工业用地；房屋用途为厂房。

2018年4月19日，**闯(乙方)与三银公司(甲方)签订租赁合同，第二条约定乙方系经中国政府批准成立并有效存续，从事食品等的企业，具有中国法人资格，或为具有完全民事权利能力和行为能力的自然人。合同第三条约定甲方将系争房屋出租给乙方，面积为280.31平方米。签订本合同时，乙方对该租赁物业现状已充分了解,确认符合乙方承租目的。乙方承租出租物业仅作为办公(办公/商务配套)用途。乙方承诺并保证，在承租、使用出租物业过程中，乙方与其雇员严格遵守国家和上海市一切有关法律、法规、规章及规范性文件，遵守甲方制定的有关规定；不得利用出租物业从事任何违法、违规以及违背公序良俗和社会道德的活动。租赁期限自2018年5月15日至2021年5月14日止。甲方于2018年4月20日前向乙方交付出租物业。乙方装修期为自2018年4月20日起至2018年5月14日止。乙方可于甲方交付租赁物业当日开始进行装修,但需缴纳物业管理费和其它费用。第四条约定每月租金29,670.81元，每两个月支付一次，支付时间为每两个月的首月前五日内支付。乙方应在签订本合同之日向甲方支付等同于两个月租金即59,341.62元作为履行保证金。甲方有权自行用前述保证金充抵乙方租金等欠款及违约金，若有不足，甲方有继续追偿的权利。第六条约定甲方保证具有出租该物业的权利。如发生与产权有关的一切纠纷应由甲方负责解决。甲方应向乙方提供为申请办理营业执照、有关审批部门要求出租人提供的产权证明文件，并对乙方所需的各项装修及开业许可等审批手续给予必要协助。第七条约定乙方必须按照有关法律法规向有关的政府机构申请取得其在该出租物业内所从事的一切业务的营业执照及其他必要的证照，并确保该等营业执照及其他证照在整个租期内有效。第十条约定任何方单方提前要求解除合同或出现本合同约定的违约情形导致合同解除的，违约方应向守约方支付等同于两个月租金和两个月物业管理费金额之和的违约金。

合同签订后，三银公司交付房屋给**闯，**闯支付四个月租金118,683.24元，四个月物业费11,212.40元，履约保证金59,341.62元，并对系争房屋进行了装修。

针对系争房屋的装修残值，2019年10月25日上海沪港建设咨询有限公司出具审价报告(沪港司法[2019]-046号)，意见为：该工程施工期当时的造价为276,038.22元；若按折旧1年计算，残值为220,830.58元；若按原告意见折旧4个月计算，残值为257,635.67元。**闯为此支付审价费8,281元。双方对该审价报告的真实性无异议，三银公司认为审价报告只是针对现场的情况，但无法证明这些都是**闯所做。

一审法院审理中，**闯表示，系争房屋作为办公室，也包括部分经营活动，进食品然后卖掉，需要营业执照和食品流通许可证。承租时告诉过三银公司经营范围是食品和保健品，三银公司承诺可以办理营业执照和食品流通许可证，承诺包揽办证，但系争房屋是工业用房，无法办理食品流通许可证、食品经营许可证，也没有给其办理营业执照，**闯无法经营，合同目的无法实现，故要求解除合同，合同解除时间为本案起诉之日。**闯进场后进行了装修，但没有实际使用，2019年春节前发现三银公司上锁，2019年3、4月发现房屋被出租给了其他人，自己的东西都被锁住清空了，包括办公家具、软装、冰箱、货物等。三银公司交付的房屋是毛坯，都是自己装修的，物品损失按购买价格主张。2018年5月到9月期间，**闯无法经营，员工无法工作，但支付了工资，也是损失。主张的违约金是解约违约金，不能弥补所有损失，故主张赔偿实际损失。租金支付至2018年9月14日，做一些前期的宣传、推广工作，2018年9月后就没有人进入了，但东西没有搬离，当时跟三银公司在协商，没有表现出要解除合同。

为此，**闯提供：1.装修合同及发票，证明支付装修款384,500元，原件在遗留物品中被三银公司清空而无法提供。2.电话录音光盘及文字整理稿，证明当时三银公司承诺包办证，签订合同后暂停**闯的证照办理程序，且锁门，转租给他人。包括2018年8月24日的手机录音和2019年3月4日与物业人员的手机录音。3.录音、视频及文字说明，证明2019年9月2日评估当天，**闯锁门后第一次进入租赁房屋，屋内只有部分大件家具，其他都清空了。9月6日与物业人员谈话，三银公司的人员承认将里面的东西清空卖走了。若**闯要搬离物品，需要三银公司开具出门单，否则无法搬走。4.2018年9月11日的监控视频及文字说明，证明虽然暂停经营，但是很多东西都没有搬离，还有亚麻籽油这些私人物品。5.房屋内物品清单，系根据装修合同列举，软装就是其物品清单。6.2018年5-9月员工工资清单。**闯是个人，租赁房屋是为了办证并成立公司，代表的是智禾健康管理公司，但公司因不能办证故没有成立，该清单就是付给员工的工资，是**闯的实际损失。

对此，三银公司质证称，1.证据三性均不认可。合同甲方不是**闯，也无法体现出就是装修系争房屋的，落款日期也有可能是补签，没有发票，只有收据，无法确认是针对本案的合同。2.王小凤是其招商部门的员工，但该录音中也没有承诺包揽办证。3.证据三性均不认可，无法确认录音、视频的拍摄地点及所涉人员。从**闯搬走到9月6日，有大半年的时间，不可能记得这么清楚损失物品清单。4.确认视频中的人员为其公司的王晓凤和黄朝雄，但属于偷拍，三银公司也从未承诺包办证，而是承诺提供产证及证明材料，与行政机关沟通。5.证据三性均不认可。6.证据三性均不认可。**闯以个人名义起诉，且以不存在的公司抬头，证据是伪造的。

三银公司表示，签订合同时告知了地块性质，也出示了产证。**闯承租时说是用于办公，知道**闯从事食品行业，也知道要开公司，但不知道要用于食品经营。三银公司也没有承诺过办证，只是协助办证，就是配合提供办证需要提供的材料。系争土地虽是工业用地，但经批准可以招商，园区内也有其他公司办出了营业执照、食品经营许可证等。**闯在庭前谈话时确认看过产证，但庭审中又否认看过。食品流通许可证2015年就已经取消。**闯2018年5月把房屋用于经营，就是到大街上做广告，拉老年人来办培训班，然后高价出售产品，比如亚麻籽油等，老年人的子女报过警，公安机关也去过。于是三银公司找到**闯，询问从事行业的问题。交付的房屋是带简单的符合办公要求的装修，**闯只是加了一些隔断、家具，跟之前区别不大。**闯是正常使用到2018年9月，之后没有再使用，2018年11月发函通知**闯搬离，搬离后只留下了一些办公桌椅，根据合同约定视为遗弃物，三银公司保管一段时间后就扔掉了，2019年2月左右出租给了案外人。

为此，三银公司提供：1.2015-5号批复、指引，证明虽然是工业用地，但是批复同意三银公司对于生产服务型企业进行招商，三银公司招商是经过有管理权限部门的批准，**闯可以在这办出执照。2.案外公司及个体工商户的营业执照及许可证，证明若是正常的食品行业或者食品加工业，是可以在系争房屋内办理执照的。对此，**闯质证称：1.确认批复真实性，指引没有公章，不确认真实性。两份文件跟本案无关，不认可关联性和合法性。2.跟系争房屋不是同一地址，与本案无关，其要办的是食品经营许可证以及营业执照。

一审法院认为，**闯与三银公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。依法成立的合同对当事人均有约束力，当事人应当按约全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同约定或法律规定向另一方承担违约责任。

虽《租赁合同》约定仅做办公用途，但三银公司自认知晓**闯是从事食品行业、要开办公司，**闯提供的监控视频等证据亦能证明三银公司在招商时知晓并表达过协助**闯办理营业执照等的意思表示，且实际也有过协助办理的行为，现**闯无法办出营业执照，属合同目的无法实现。三银公司称是因**闯经营方式涉嫌传销故无法办出营业执照，但未能提供证据证明**闯存在违规经营或经营不当的行为，对三银公司的该项意见，一审法院不予采纳。不论其他人通过何种途径办出餐饮或其他商务类营业执照，都根本上不能改变系争房屋属于厂房、所在地块属于工业用地的事实，根本上不能改变工业用地不可用于商业经营的法律规定。双方签订租赁合同承租房屋后，不能办理营业执照、不能实现租赁目的、租赁合同需解除的后果，双方当事人均有过错。**闯方轻信三银公司之宣传，对于经营场所之选择未尽到事先谨慎审核之义务，负有次要过错责任；三银公司不能按约协助办理经营许可等审批手续，在一审法院庭审中仍坚持工业用地可用作商业之用、可以办理证照，罔顾法律规定，以相关政府部门之特殊政策或特殊操作为常态，负有主要过错责任。故此，对**闯要求解除租赁合同及合同解除后返还履约保证金之诉讼请求，法院依法予以支持，合同解除日以诉状等材料送达三银公司之日为准。三银公司要求将履约保证金抵扣欠付的租金，但又未在一审法院法庭辩论结束前提出反诉，故对于三银公司的该项意见，一审法院不予采纳，三银公司可就此另行诉讼。

综合考量各自的过错程度以及添附的必要性关联性合理性、双方对房屋状况的举证情况、司法审价的装修残值的金额，一审法院对**闯主张的解约违约金及装修损失酌情予以确定。对于**闯主张的物品损失，一方面**闯未举证房屋内原有该些物品，另一方面未能举证证明系三银公司拿走(除三银公司自认扔掉的几个办公桌椅外)及丢弃物品的价值，故一审法院根据三银公司的自认酌定。**闯自认使用系争房屋至2018年9月之后才腾退，又要求返还在此之前的房屋租金和物业费及员工工资损失，无事实与法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院判决如下：一、**闯与三银公司签订的《租赁合同》于2019年8月10日解除；二、三银公司应于判决生效之日起十日内返还**闯履约保证金59,341.62元；三、三银公司应于判决生效之日起十日内支付**闯违约金38,969元；四、三银公司应于判决生效之日起十日内支付**闯损失121,600元；五、**闯的其余诉讼请求不予支持。

本院二审期间，双方当事人没有提交新证据，三银公司自认于2018年11月15日发函通知**闯搬离。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。

本院认为，**闯与三银公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。一、关于解除合同的过错责任。**闯作为承租方，在承租房屋前，理应对系争房屋用途及改变房屋用途后能否合法合理使用充分了解，并承担租赁目的不能实现的风险。同时，三银公司作为系争房屋的出租方，虽合同约定仅负有协助**闯办理营业执照的义务，但系争房屋的用途必须符合法律规定，现三银公司提供的证据并不能证明系争房屋可作为食品行业之用，因此，**闯与三银公司在未全面取得其他相关部门意见或许可的情况下签订《租赁合同》，双方对合同无法履行的后果均负有责任，故一审法院认定双方当事人对解除合同均有过错，并无不当，本院予以认可。由于双方对《租赁合同》提前解除均有责任，**闯要求三银公司支付违约金的主张，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。二、关于合同解除的时间。**闯自称其于2018年9月后没有进入系争房屋，但仍有物品未搬离，与三银公司一直在协商解除事宜，并在一审法院庭审时要求合同解除时间为起诉之日。三银公司自认其于2018年11月15日发函通知**闯搬离系争房屋，证明三银公司已于上述时间同意解除合同，故本院认定**闯与三银公司签订的《租赁合同》于2018年11月15日解除。由于合同解除时间的认定涉及租金的计算，三银公司在一审法院庭审中要求将履约保证金抵扣欠付的租金，但又未提出反诉，故一审法院对此不予采纳，告知三银公司另行诉讼，并无不妥，本院予以认可。三、关于**闯的损失。一审法院综合考量双方的过错程度以及添附的必要性关联性合理性、司法审价的装修残值的金额及三银公司的自认，酌情认定三银公司向**闯支付损失121,600元，并无不当，本院予以维持。综上所述，三银公司的上诉请求部分成立,应予支持；**闯的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初12987号民事判决第二、四项；

二、撤销上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初12987号民事判决第三项；

三、变更上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初12987号民事判决第一项为上诉人**闯与上诉人上海三银制漆有限公司签订的《租赁合同》于2018年11月15日解除。

一审案件受理费人民币18,254.84元，减半收取计人民币9,127.42元，由上诉人**闯负担人民币7,168元，上诉人上海三银制漆有限公司负担人民币1,959.42元；审价费人民币8,281元，由上诉人上海三银制漆有限公司负担。二审案件受理费人民币15,409.56元，由上诉人**闯负担人民币11,490.73元，上诉人上海三银制漆有限公司负担3,918.83元。

本判决为终审判决。

审判长　　张常青

审判员　　成　皿

审判员　　徐　江

二〇二〇年七月二十九日

书记员　　夏　歆

附：相关法律条文

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

……

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

……