上海弼俊电子商务有限公司与小码大众（北京）技术有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市青浦区人民法院

民事案件判决书

（2019）沪0118民初17173号

原告上海弼俊电子商务有限公司诉被告小码大众（北京）技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2019年10月25日第一次公开开庭进行审理，原告上海弼俊电子商务有限公司委托诉讼代理人孙崧、被告小码大众（北京）技术有限公司委托诉讼代理人龙铉到庭参加诉讼。审理中，为查明事实，本院于2019年11月11日依法追加上海三银制漆有限公司作为第三人参加诉讼。本案于2019年12月10日第二次公开开庭进行审理，原告上海弼俊电子商务有限公司委托诉讼代理人朱盼鸿、被告小码大众（北京）技术有限公司委托诉讼代理人龙铉、第三人上海三银制漆有限公司委托诉讼代理人徐慧燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

根据庭审查明的事实，本院认为：根据租赁合同，被告应于2017年2月5日前支付第三人2017年2月1日至2017年3月31日期间两个月的租金。被告抗辩双方已于2017年3月31日前协商解除合同，并用保证金冲抵2017年2月1日至2017年3月31日的租金，因被告未提供证据予以证明，且第三人不予确认，故本院对被告的抗辩意见难以采信。根据退租申请及被告确认其于2017年4月11日将钥匙交还物业公司，物业公司同意由第三人向被告主张物业费，故被告理应向第三人支付2017年2月1日至2017年4月11日期间的租金及物业费。被告主张已支付物业费至2017年4月，但未提供相应的证据予以证明，故本院对被告的主张不予采信。关于保证金，根据合同约定，第三人作为出租方有权选择保证金冲抵租金等费用，本案中第三人同意保证金冲抵2017年2月1日之后的租金，本院予以准许。三银公司将其对被告享有的上述债权转让给原告，虽原告未提供证据证明第三人向被告寄送的债权转让通知已经送达被告，但被告通过本案审理已获悉该转让事实，故债权转让对被告发生效力。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条第一款之规定，判决如下：

经审理查明，第三人上海三银制漆有限公司系上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号房屋的产权人。2015年12月，第三人上海三银制漆有限公司作为甲方、被告作为乙方，双方签订《租赁合同》,约定甲方将坐落在上海市华徐公路XXX号B座905室房屋出租给乙方使用,建筑面积330.10平方米，租期自2016年2月1日至2019年1月31日止。房屋租金为每天每平方2.30元，折合每月平均租金为23,093.25元。租金每两个月支付一次，支付时间为每两个月的首月前5日前支付。物业管理费为每月3,301元，按每月每平米10元计算。乙方应在签订本合同之日向甲方支付等同于两个月租金即46,186.50元为履约保证金。甲方有权自行用前述保证金充抵乙方租金、物业管理费和水、电、电话费等欠款及违约金，若有不足，甲方有继续追偿的权利。任何方单方提前要求解除合同或出现本合同约定的违约情形导致合同解除的，违约方应向守约方支付等同于两个月租金和两个月物业管理费金额之和的违约金。乙方违约时，甲方也可要求乙方赔偿因提前解除合同而给甲方造成的损失。甲方有权直接以乙方的保证金冲抵违约金或损失，保证金余额不足抵扣违约金或损失的，甲方有权向乙方继续追索。合同还约定了其他内容。 2016年3月16日，第三人作为甲方、被告作为乙方，双方签订《附加协议》对《租赁合同》部分条款进行了变更，其中出租物业变更为上海市华徐公路XXX号B座1002室，建筑面积为325.73平方米，房屋租金变更为每天每平方2.43元，折合每月平均租金为24,075.52元，物业管理费变更为每月3,257.30元，履约保证金变更为48,151.04元。《附加协议》还约定，原合同其他条款保持不变。 另查明，被告向三银公司支付保证金48,151.04元，并支付租金至2017年1月底。 2017年4月5日，被告提出退租申请，载明因被告业务发展需求，办公地址迁移等原因，决定于2017年4月11日起不再租用685号B座1002室房屋。 又查明，2018年6月，三银公司作为甲方、原告作为乙方，双方签订债权转让协议，约定被告欠甲方房屋租金、物业费等款计64,565元，现甲方将上述全部债权64,565元包括即将发生的债权转让给乙方，乙方同意受让该债权。2018年7月，第三人通过EMS向被告的公司注册地邮寄债权转让通知书，但未能查询是否送达至被告。 以上查明的事实，由原、被告及第三人的陈述、房地产权证、租赁合同、附加协议、退租申请、债权转让协议、债权转让通知书予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。 审理中，上海一通世界投资管理有限公司出具《情况说明》一份，载明：我公司受第三人的委托对华徐公路XXX号进行物业管理，物业管理费由我公司收取并开具物业管理费收费凭证，对华徐公路XXX号B座1002室即被告拖欠的物业费，我公司授权第三人一并主张，我公司不再主张，对第三人将物业费的债权转让给原告予以认可。

一、被告小码大众（北京）技术有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海弼俊电子商务有限公司租金7,255.60元； 二、被告小码大众（北京）技术有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海弼俊电子商务有限公司物业费7,708.90元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,375.20元，减半收取计687.60元，由原告负担601.90元，被告负担85.70元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　刘　琳

书记员　赵晓霞