上海三银制漆有限公司、***房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

上海市青浦区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）沪0118民初22729号

原告：上海三银制漆有限公司，住所地上海市青浦区。

法定代表人：黄朝雄，总经理。

委托诉讼代理人：丁书洪，上海东炬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：朱盼鸿，上海东炬律师事务所律师。

被告：***，男，1990年11月8日出生，汉族，户籍所在地四川省万源市。

委托诉讼代理人：俞献强，上海衡茂律师事务所律师。

原告上海三银制漆有限公司(下称“三银公司”)诉被告***房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后依法适用简易程序进行审理。经原告申请，本院依法采取诉讼保全措施。本案于2021年1月15日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人朱盼鸿、被告委托诉讼代理人俞献强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告三银公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年9月15日至2018年11月15日租金人民币(以下币种均为人民币)59,341.62元；2、判令被告支付原告自2018年11月16日至2019年2月15日房屋空置损失89,012.43元。事实与理由：原、被告于2018年4月19日签订《租赁合同》，被告承租原告名下的坐落于上海市华徐公路XXX号(下称“系争房屋”)，用途为办公，月租金29,670.81元。双方约定第一个月为装修期免房租，后被告支付4个月租金后就于2018年9月自行搬离该物业，原告多次催讨租金无果，后于2018年11月15日发函被告解除《租赁合同》，并2019年2月将该房屋其另租他人。

被告***辩称，不同意原告全部诉请。对诉请一，在之前的案件中，法院认定在履行租赁合同期间原告有违约行为，因此在2018年9月之后，系争房屋无法使用，被告不该支付相应租金，对于租金标准并无异议。对诉请二，在(2020)沪02民终4389号判决书中法院认定2018年11月15日合同解除，合同解除后，双方就不互付权利义务。

经开庭审理查明，系争房屋登记产权人为三银公司，土地用途为工业用地；房屋用途为厂房。

2018年4月19日，***(乙方)与三银公司(甲方)签订租赁合同，第三条约定乙方承租出租物业仅作为办公(办公/商务配套)用途，租赁期限自2018年5月15日至2021年5月14日止。第四条约定每月租金29,670.81元，每两个月支付一次，支付时间为每两个月的首月前五日内支付。第十条约定，因乙方违约导致合同解除的情况下，甲方有权要求乙方赔偿的损失包括：因合同提前解除形成的该出租物业空置期(不低于三个月)的租金、管理费损失等。合同另对其他内容进行了约定。

合同签订后，三银公司交付房屋给***，***支付四个月租金118,683.24元，四个月物业费11,212.40元，履约保证金59,341.62元。

2018年11月，三银公司向***发送《解除合同告知书》，载明因***拖欠2018年9月15日至2018年11月14日房屋租金、物业管理费，依法通知解除《租赁合同》。望***收函后十日内支付相关租金和物业管理费，并自行腾退。

另查明，2019年7月8日，本院以(2020)沪0118民初12987号案件受理了***诉三银公司房屋租赁合同纠纷案，***主张因三银公司无法按照其承诺协助***办理营业执照等，导致***无法正常开展经营，致使合同目的无法实现。2018年9月后***方就没有人进入系争房屋，但东西未搬离，当时跟三银公司在协商，没有表现出要解除案涉租赁合同。2019年3、4月份发现系争房屋被另行出租，***的物品都被锁住清空了，包括办公家具、软装、冰箱、货物等，故诉请解除双方之间的合同、支付违约金并赔偿损失等。本院经审理后于2020年3月31日作出判决，认为双方签订租赁合同承租房屋后，不能办理营业执照、不能实现租赁目的、租赁合同需解除的后果，双方当事人均有过错。***轻信三银公司之宣传，对于经营场所之选择未尽到事先谨慎审核之义务，负有次要过错责任；三银公司不能按约协助办理经营许可等审批手续，在庭审中仍坚持工业用地可用作商业之用、可以办理证照，罔顾法律规定，以相关政府部门之特殊政策或特殊操作为常态，负有主要过错责任，故判令：一、***与三银公司签订的《租赁合同》于2019年8月10日解除；二、三银公司应返还***履约保证金59,341.62元；三、三银公司应支付原告***违约金38,969元；四、三银公司应支付原告***损失121,600元。***及三银公司不服，提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理后于2020年7月29日作出(2020)沪02民终4389号民事判决，认为：一、***作为承租方，在承租房屋前，理应对系争房屋用途及改变房屋用途后能否合法合理使用充分了解，并承担租赁目的不能实现的风险。同时，三银公司作为系争房屋的出租方，虽合同约定仅负有协助***办理营业执照的义务，但系争房屋的用途必须符合法律规定，现三银公司提供的证据并不能证明系争房屋可作为食品行业之用，因此，***与三银公司在未全面取得其他相关部门意见或许可的情况下签订《租赁合同》，双方对合同无法履行的后果均负有责任，故一审法院认定双方当事人对解除合同均有过错，并无不当，本院予以认可。由于双方对《租赁合同》提前解除均有责任，***要求三银公司支付违约金的主张，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。二、关于合同解除的时间。***自称其于2018年9月后没有进入系争房屋，但仍有物品未搬离，与三银公司一直在协商解除事宜，并在一审法院庭审时要求合同解除时间为起诉之日。三银公司自认其于2018年11月15日发函通知***搬离系争房屋，证明三银公司已于上述时间同意解除合同，故本院认定***与三银公司签订的《租赁合同》于2018年11月15日解除……判令：***与三银公司签订的《租赁合同》于2018年11月15日解除；三银公司应返还***履约保证金59,341.62元；三银公司应支付***损失121,600元。

合同解除后，原被告双方未办理交接。

以上事实，由原、被告的陈述、租赁合同、民事判决书、庭审笔录、解除合同通知书及寄送凭证等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院经审核后予以确认。

审理中，三银公司表示：1、依据租赁合同第10.3.1条，因被告违约导致案涉租赁合同解除，原告有权按照三个月租金的标准主张损失；2、2018年11月原告发函通知被告搬离，之后对于系争房屋内被告的物品，视为被告放弃，故原告在2019年2月初清空，然后另行出租。

***表示：1、原告主张违约金的前提是仅存在被告违约，但是本案中由于双方的违约行为导致租赁合同解除；2、原告向被告发送了解除告知书，告知书是原告的自认，说明原告认可被告在2018年9月之后不再使用系争房屋，并更换了门锁；如认定需向原告支付租金，由于系双方原因导致被告无法正常使用系争房屋，应减免部分租金；3、认可原告在2019年2月15日将系争房屋另行出租。

根据庭审查明的事实，本院认为，案涉《租赁合同》是原、被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。被告在(2020)沪0118民初12987号案件中自认2018年9月之后仍有部分物品在系争房屋内，且原被告双方均认可合同解除后双方未办理交接手续，故本院认定被告应向原告支付2018年9月15日起至2018年11月15日止的租金。对于租金的计算标准，由于双方过错导致被告无法正常使用系争房屋已经生效判决予以认定，故本院酌定被告应支付2018年9月15日至2018年11月15日期间的租金4万元。综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，本院酌定被告应赔偿原告损失5万元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告***应于本判决生效之日起十日内支付原告上海三银制漆有限公司租金4万元；

二、被告***应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海三银制漆有限公司房屋空置损失5万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3,267.10元，减半收取计1,633.55元，诉讼保全费1,261.75元，合计2,895.30元，由原告上海三银制漆有限公司负担950.30元，被告***负担1,945元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审 判 员　张分

二〇二一年一月二十七日

法官助理　周诗

书 记 员　周诗

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。