***与上海三银制漆有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）沪02民终3391号

上诉人(原审被告)：***，男，1990年11月8日出生，汉族，户籍所在地四川省万源市。

委托诉讼代理人：俞献强，上海衡茂律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：上海三银制漆有限公司，住所地上海市青浦区。

法定代表人：黄朝雄，总经理。

委托诉讼代理人：丁书洪，上海东炬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：朱盼鸿，上海东炬律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人上海三银制漆有限公司(以下简称三银公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初22729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年4月22日公开开庭审理了本案。上诉人***的委托诉讼代理人俞献强、被上诉人三银公司的委托诉讼代理人朱盼鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。三银公司明知上海市华徐公路XXX号A座1001室(以下简称系争房屋)属于工业用地，无法取得经营许可等审批手续，导致合同目的无法实现，已构成根本违约。***未实际使用系争房屋，不应支付租金。《租赁合同》已于2018年11月15日解除，双方互不负有权利义务，故***亦不应支付房屋空置损失。

三银公司辩称，不同意***的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。

三银公司向一审法院起诉请求：1．判令***支付三银公司2018年9月15日至2018年11月15日租金人民币(以下币种均为人民币)59，341.62元；2．判令***支付三银公司自2018年11月16日至2019年2月15日房屋空置损失89，012.43元。

一审法院认定事实：系争房屋登记产权人为三银公司，土地用途为工业用地；房屋用途为厂房。

2018年4月19日，***(乙方)与三银公司(甲方)签订《租赁合同》，第三条约定乙方承租系争房屋仅作为办公(办公／商务配套)用途，租赁期限自2018年5月15日至2021年5月14日止。第四条约定每月租金29，670.81元，每两个月支付一次，支付时间为每两个月的首月前五日内支付。第十条约定，因乙方违约导致合同解除的情况下，甲方有权要求乙方赔偿的损失包括：因合同提前解除形成的该出租物业空置期(不低于三个月)的租金、管理费损失等。合同另对其他内容进行了约定。

合同签订后，三银公司交付房屋给***，***支付四个月租金118，683.24元，四个月物业费11，212.40元，履约保证金59，341.62元。

2018年11月，三银公司向***发送《解除合同告知书》，载明因***拖欠2018年9月15日至2018年11月14日房屋租金、物业管理费，依法通知解除《租赁合同》。望***收函后十日内支付相关租金和物业管理费，并自行腾退。

一审法院另查明，2019年7月8日，一审法院以(2019)沪0118民初12987号案件受理了***诉三银公司房屋租赁合同纠纷一案，***主张因三银公司无法按照其承诺协助***办理营业执照等，导致***无法正常开展经营，致使合同目的无法实现。2018年9月后***方就没有人进入系争房屋，但东西未搬离，当时跟三银公司在协商，没有表现出要解除案涉租赁合同。2019年3、4月份发现系争房屋被另行出租，***的物品都被锁住清空了，包括办公家具、软装、冰箱、货物等，故诉请解除双方之间的合同、支付违约金并赔偿损失等。一审法院经审理后于2020年3月31日作出判决，认为双方签订租赁合同承租房屋后，不能办理营业执照、不能实现租赁目的、租赁合同需解除的后果，双方当事人均有过错。***轻信三银公司之宣传，对于经营场所之选择未尽到事先谨慎审核之义务，负有次要过错责任；三银公司不能按约协助办理经营许可等审批手续，在庭审中仍坚持工业用地可用作商业之用、可以办理证照，罔顾法律规定，以相关政府部门之特殊政策或特殊操作为常态，负有主要过错责任，故一审法院判令：一、***与三银公司签订的《租赁合同》于2019年8月10日解除；二、三银公司应返还***履约保证金59，341.62元；三、三银公司应支付***违约金38，969元；四、三银公司应支付***损失121，600元。***及三银公司均不服，向本院提起上诉。本院经审理后于2020年7月29日作出(2020)沪02民终4389号民事判决，认为：一、***作为承租方，在承租房屋前，理应对系争房屋用途及改变房屋用途后能否合法合理使用充分了解，并承担租赁目的不能实现的风险。同时，三银公司作为系争房屋的出租方，虽合同约定仅负有协助***办理营业执照的义务，但系争房屋的用途必须符合法律规定，现三银公司提供的证据并不能证明系争房屋可作为食品行业之用，因此，***与三银公司在未全面取得其他相关部门意见或许可的情况下签订《租赁合同》，双方对合同无法履行的后果均负有责任，故一审法院认定双方当事人对解除合同均有过错，并无不当，予以认可。由于双方对《租赁合同》提前解除均有责任，***要求三银公司支付违约金的主张，缺乏合同和法律依据，不予支持。二、关于合同解除的时间。***自称其于2018年9月后没有进入系争房屋，但仍有物品未搬离，与三银公司一直在协商解除事宜，并在一审法院庭审时要求合同解除时间为起诉之日。三银公司自认其于2018年11月15日发函通知***搬离系争房屋，证明三银公司已于上述时间同意解除合同，故本院认定***与三银公司签订的《租赁合同》于2018年11月15日解除……判令：***与三银公司签订的《租赁合同》于2018年11月15日解除；三银公司应返还***履约保证金59，341.62元；三银公司应支付***损失121，600元。

合同解除后，双方未办理交接。

一审法院审理中，三银公司表示：1．依据租赁合同第10.3.1条，因***违约导致案涉租赁合同解除，三银公司有权按照三个月租金的标准主张损失；2.2018年11月三银公司发函通知***搬离，之后对于系争房屋内***的物品，视为***放弃，故三银公司在2019年2月初清空，然后另行出租。

***表示：1．三银公司主张违约金的前提是仅存在***违约，但是本案是由于双方的违约行为导致租赁合同解除；2．三银公司向***发送了解除告知书，告知书是三银公司的自认，说明三银公司认可***在2018年9月之后不再使用系争房屋，并更换了门锁；如认定需向三银公司支付租金，由于系双方原因导致***无法正常使用系争房屋，应减免部分租金；3．认可三银公司在2019年2月15日将系争房屋另行出租。

一审法院认为，案涉《租赁合同》是三银公司、***的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。***在(2019)沪0118民初12987号案件中自认2018年9月之后仍有部分物品在系争房屋内，且双方均认可合同解除后双方未办理交接手续，故一审法院认定***应向三银公司支付2018年9月15日起至2018年11月15日止的租金。对于租金的计算标准，由于双方过错导致***无法正常使用系争房屋已经生效判决予以认定，故一审法院酌定***应支付2018年9月15日至2018年11月15日期间的租金4万元。综合考量三银公司的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，一审法院酌定***应赔偿三银公司损失5万元。据此，一审法院判决：一、***应于判决生效之日起十日内支付三银公司租金4万元；二、***应于判决生效之日起十日内赔偿三银公司房屋空置损失5万元。

本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实中的笔误部分，本院已予以纠正，认定的其余事实属实，本院予以确认。

本院认为，***与三银公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。本案中，《租赁合同》于2018年11月15日解除，故***应当支付2018年11月15日前欠付的全部租金，但介于合同解除是由于双方都存在过错，故一审法院酌定***支付租金4万元，并无不当，本院予以认可。***自认2018年9月之后仍有部分物品在系争房屋内，且认可合同解除后未办理交接手续，故一审法院综合考量三银公司的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定***赔偿三银公司空置损失5万元，于法不悖，本院予以维持。综上，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币2，050元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判员　　张常青

二〇二一年四月二十二日

书记员　　陆　乐

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……