佛山市高明区明洁服务有限公司
佛山市高明区明洁服务有限公司与某某物业服务合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
广东省佛山市高明区人民法院******
民事判决书******
（2019）粤0608民初1569号******
原告：佛山市高明区明洁服务有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道千彩街彩平巷1号117、118，统一社会信用代码91440608760645899J。******
法定代表人：严其源。******
委托诉讼代理人：***，男，1967年4月15日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，系原告的员工。******
被告：***，男，1973年7月11日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，******
原告佛山市高明区明洁服务有限公司（以下简称“明洁公司”）与被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月12日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2019年6月17日公开开庭进行了审理，原告佛山市高明区明洁服务有限公司的委托诉讼代理人***、被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。******
原告明洁公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付物业管理费人民币4042.08元及违约金507元，共计人民币4549.08元。违约金从2017年7月1日起，按银行利率4.75%的3倍，暂计至2019年3月31日，实际计至付清之日；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告***购买了景泰蓝湾3座402室房产（面积：112.53平方米），按照原告与景泰蓝湾小区第一届业主委员会2017年3月6日签订的《佛山市物业服务委托合同》，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。依据《佛山市物业服务委托合同》规定，被告自2017年4月1日-2019年3月31日共拖欠应缴纳的物业管理费为4042.08元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但其未予理睬。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。******
被告***答辩称：1.原告物管费1.6元/平方米的收费标准过高，小区长满杂草，无人打理，路灯坏了也不维修，楼层的卫生做得不够到位，垃圾池是开放的，夏天时有臭味，有很多蚊虫滋生，有时晚上回来时，保安亭没有人值班，大门口很多陌生人出入，安全做得不好，每座楼的楼道都停满电动车，走火通道堆满杂物，安全隐患大；2.原告在接收我们小区时，高明区三旧改造办公室没有和我们办理完毕手续，房屋内的墙壁、地板都没有弄好，样板房是不锈钢防盗网，交付时不是不锈钢防盗网，现在防盗网已经生锈，存在安全隐患。单车棚也没有建成；3.原告违反合同第二十四条的约定，原告应向被告支付违约金，原告服务不到位。移动公司的发射塔没有经过业主同意就安装，原告允许移动公司进来安装。小区的门口安保有安全隐患问题，小区的住户有几户遭到入户盗窃，交接时绿化的问题与业主无关。******
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告没有提交证据，但同意另案***提交的证据及证明的事实。******
本院经审理认定事实如下：被告***购买位于佛山市高明区荷城街道荷富路景阳街13号景泰蓝湾商住楼3座402室，建筑面积为112.53平方米，并在2013年12月30日收楼。2017年3月6日，佛山市高明区荷城街道景泰蓝湾小区第一届业主委员会与明洁公司签订了《佛山市物业服务委托合同》，约定原告在物业管理区域内，提供的物业管理服务内容包括：物业交付后的物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放秩序管理；公共秩序维护、安全防范、应急处置等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；社区文化活动的组织开展。本物业管理区域物业服务收费采用包干制，具体标准为高层住宅1-7楼：1.5元/月·平方米，8-17楼：1.6元/月·平方米。物业服务费用主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域秩序维护费用；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；办公费用；管理费分摊；物业服务企业固定资产折旧；法定税费；物业服务企业的利润；经业主同意的其它费用。物业服务费按季度交纳，业主或承租人应在每个季度首月10号前交纳。合同期限6年，自2017年4月1日起至2023年3月31日止。乙方（原告）的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应按相关法律法规标准向甲方（佛山市高明区荷城街道景泰蓝湾小区第一届业主委员会）支付违约金。******
另查，被告拖欠原告从2017年4月1日至2019年3月31日物业管理费至今没有交纳。******
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告是物业服务企业，其与佛山市高明区荷城街道景泰蓝湾小区第一届业主委员会签订的《佛山市物业服务委托合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，对被告具有约束力，原告按照合同履行了基本的义务，被告理应支付物业服务费用。原告作为景泰蓝湾小区的物业服务企业是对区域内的各个方面提供物业服务，包括公用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个区域内的物业，故业主不按时缴纳物业服务费会对区域内的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。******
关于被告主张小区的杂草问题，路灯坏，小区环境卫生，小区楼道、门口安全及房屋内的墙壁、地板、防盗网等问题，原告均未能解决。经查，对小区存在的问题，据另案***提供的视频、照片等证据仅能反映拍摄时的情况，不足以证明原告存在不按合同约定履行物业服务义务的情形；对房屋内的问题，原告已说明向高明区三旧改造办公室反映情况，已提供了相关物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”据此，被告如认为原告不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，不能以物业服务存在问题为由对抗原告要求交纳物业服务费的主张。同时，被告并未举证证明，案涉合同中有关于原告物业管理服务存在问题时被告可以免交或减交物业服务费的约定及原告违反合同第二十四条的约定，原告应向被告支付违约金的情形。故被告应根据合同约定，向原告支付物业服务费用。至于被告主张移动公司的发射塔没有经过业主同意就安装的问题及小区遭到入户盗窃问题，因被告未有提交充分证据予以证实，本院不予采信。******
关于物业服务费，根据《佛山市物业服务委托合同》约定物业服务费为每月168.8元（112.53平方米×1.5元/平方米），现原告主张每月为168.42元，是原告对自身权利的处分，没有违反法律强制性规定，本院予以确认，即每季度为505.26元，每个季度首月10日前交纳。被告未交纳自2017年4月1日起至2019年3月31日止的物业服务费，故物业服务费应为4042.08元（168.42元/月×24个月）。******
关于利息，由于被告违反合同约定，逾期支付物业服务费，应承担相应的违约责任，因《佛山市物业服务委托合同》中没有约定违约金数额或因违约产生的损失赔偿额的计算方法，原告明确主张的违约金为拖欠的物业服务费的利息损失，故本院将按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息的损失，即以2017年4月1日起至2019年3月31日止每季度应缴的505.26元物业服务费为本金，每季度应缴物业服务费从下一季度首月的第11日起开始按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止。原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率的3倍计算，没有事实和法律依据，对过高的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：******
一、被告***应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市高明区明洁服务有限公司支付自2017年4月1日至2019年3月31日的物业服务费4042.08元及利息（以2017年4月1日起至2019年3月31日止每季度应缴的505.26元物业服务费为本金，每季度应缴物业服务费从下一季度首月的第11日起开始按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；******
