怀化某某房地产开发集团有限公司、某某商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

湖南省怀化市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘12民终1742号

上诉人(原审被告)：怀化**房地产开发集团有限公司，住所地怀化市鹤城区红星南路136号，社会统一信用代码91431200730515305G。

法定代表人：刘燕，公司董事长。

委托诉讼代理人：赵桂东，湖南淮新律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：**，女，1987年4月4日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。

委托诉讼代理人：舒振荣，湖南玉锋律师事务所律师。

上诉人怀化**房地产开发集团有限公司（以下简称**房地产公司）因与被上诉人**商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省中方县人民法院（2021）湘1221民初294号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2021年10月19日审理了本案。上诉人**房地产公司委托诉讼代理人赵桂东，被上诉人**委托诉讼代理人舒振荣等到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

上诉人**房地产公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第五项、第六项判决内容，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、原判超出原告的诉讼请求。**的第二项诉讼请求是支付逾期办证违约金10000元；而判决内容为上诉人支付逾期办证违约金29239元；同时，违约金低于造成的损失的，可以根据当事人的请求予以增加，本案双方已约定按照0.05%向买受人支付逾期办证违约金，当事人没有请求增加。其次，中方县法院作出的其它民事判决书，判决驳回了当事人要求支付逾期办证违约金的诉讼请求，应当同案同判。二、判决驳回代还按揭贷款47349.75元的资金占用利息的内容存在问题。《借款合同》第三十一条规定，借款逾期，罚息利率为贷款利率上浮50%，上诉人有权享有中国建设银行对被上诉人的权利，有权要求支付资金占用利息。三、案外人周四清与被上诉人在法院的主持下达成了执行和解协议，约定案涉房屋已抵偿给了周四清，案外人周四清才是案涉房屋的所有权人，被上诉人不是适格的原告。综上，请求依法改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。

被上诉人**辩称，一审法院判决正确，双方约定的逾期办证的违约金明显显失公平，一审没有超过诉讼时效，被上诉人没有过错，上诉人一直没有办证，被上诉人居住在该小区，不存在找不到被上诉人的事实；银行按揭是2016年才拖欠的，之前是按期还款；拖欠按揭和办证是两个不同的法律关系。

**向一审法院提出诉讼请求：1、判令**房地产公司立即办理并交付**位于中方生态城×ד××”××单元××号房屋的《不动产权证》；2、判令**房地产公司支付逾期办证违约金10000元（违约金暂计算至2021年3月11日为10000元，后期违约金从2021年3月12日起，按日以已付房款万分之五计算至交证之日止）；3、案件受理费、保全费用等由**房地产公司承担。

原审法院查明：2014年7月30日，**和**房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：**购买**房地产公司位于中方生态城×ד××”××单元××号房屋，建筑面积为133．56㎡，该房屋单价为1999.23元／㎡，房屋总价款为267017元及其他权利义务。合同签订前的2014年7月24日，**支付购房预付款81017元，2014年9月1日，**通过银行按揭贷款方式支付**房地产公司剩余房款186000元。2014年12月，完成房屋交付。**房地产公司至今未履行办证义务，以诸多理由拒绝办证，形成纠纷。

由于**未及时偿还银行按揭贷款，银行扣除**房地产公司质押金47349.75元，用于为**偿还按揭月供。

另查明，**因其丈夫潘存平与案外人周四清民间借贷纠纷，法院在执行过程中，于2018年1月23日，促成**及丈夫潘存平与案外人周四清达成和解协议，以物抵债后，案外人周四清为**偿还银行按揭贷款余额130000元。2018年4月12日，周四清为**偿还银行按揭贷款余额130000元。2019年4月1日，案外人周四清向法院提起诉讼，请求判令怀化**房地产开发集团有限公司、**及丈夫潘存平为其办理不动产权证，法院2019年6月19日，以案外人周四清不是合同相对方、主体不适格为由，作出（2019）湘1221民初343号民事裁定书，驳回案外人周四清要求判令**房地产公司怀化**房地产开发集团有限公司办证的诉讼请求。

原审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，**和**房地产公司签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，**房地产公司应履行合同义务，为**办理不动产权证。**房地产公司没有证据证明，因**自身的原因导致办证不能，逾期办证构成违约，应承担违约责任。违约金的计算，考虑同案同判，参照法院以往判决，以已付房款267017元为基数，按利率日万分之一计算，自法院受理案件之日向前推算3年，即2018年3月12日至2021年3月12日，超过诉讼时效部分不予支持，267017×365×3×0.01％＝29238元。**房地产公司主张**主体不适格，认为通过法院执行和解，房屋所有权已属于案外人周四清，应当由案外人周四清申请办证，以及合同中没有约定交房时间，事实上双方至今未完成交房等抗辩意见，于法无据，不予采信，《商品房买卖合同》是**房地产公司提供的格式合同，合同中没有约定交房时间，明显违背诚信原则，不合理限制购买方权利，**实际于2014年12月占有房屋，应认定完成交付；另一方面，法院在执行过程中完成以物抵债和解协议后，案外人周四清于2019年4月1日向法院提起诉讼，请求判令**房地产公司为其办理不动产权证，**房地产公司并不认可，法院2019年6月19日以案外人周四清不是合同相对方、主体不适格为由，作出民事裁定书，驳回了案外人周四清的诉讼请求，那么，反过来解释，**是合同相对方、主体适格。法不违天理，总要给当事人一条救济途径，不能左右都拒绝，让购房者无法办证，**房地产公司的主张有违公序良俗原则。对**房地产公司怀化**房地产开发集团有限公司的反诉，请求判令**支付**房地产公司代还的按揭贷款47349.75元，于法有据，**无异议，应予支持；对请求判令**支付**房地产公司代还款47349.75元的资金占用利息，因其反诉是基于与银行的质押合同，向**行使追偿权，追偿权纠纷，请求资金占用利息没有合同约定和法律规定，不予支持。综上，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一、二款，第五百七十七条，第五百八十三条，第五百八十五条，第七百条，之规定，判决如下：一、怀化**房地产开发集团有限公司于判决生效后30日内为**办理并交付位于中方生态城×ד××”××单元××号房屋的不动产权证；二、怀化**房地产开发集团有限公司于判决生效后15日内支付**逾期办证违约金29238元；三、驳回**的其他诉讼请求；四、**于判决生效后15日内返还怀化**房地产开发集团有限公司代还的按揭贷款47349.75元；五、驳回怀化**房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求；六、上述第二、第四项相抵后，**于判决生效后15日内返还怀化**房地产开发集团有限公司代还的按揭贷款18111.75元。如果未按判决指定期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费130元，减半收取计65元，由怀化**房地产开发集团有限公司负担。反诉案件受理费491.87元，由**负担。

对一审法院查明的事实，本院予以确认。

本院认为，针对上诉人上诉，本院分别论述如下：1、关于是否超出诉讼请求判决的问题。**向一审法院提出的逾期办证违约金诉讼请求为10000元，仅计算至2021年3月11日，**同时主张2021年3月11日以后的违约金按照已付房款的日万分之五计算至办证之日止。一审法院按照已付房款的日万分之一计算三年，且将2021年3月11日以后的违约金主张予以驳回，其逾期办证违约金总额29238元并未超过**的诉讼请求，不构成超诉讼请求判决。2、关于一审没有支持**房地产公司代还的按揭贷款资金占用利息的问题。本院认为，**房地产公司为销售房屋自愿为**的购房按揭提供担保，二者之间并未就**房地产公司代还房款后，**如何承担违约责任予以约定，一审未予判决，并无不当。3、关于**是否是本案适格诉讼主体问题。虽**与周四清就执行和解达成一致，但并未执行完毕，物权并未转移至周四清名下，且周四清曾以房屋所有权人的身份向法院提起诉讼，但并未获得法院支持。**与**房地产公司之间存在合法的合同关系，**房地产公司应当依合同的约定履行办证的义务。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。上诉人的上诉理由不充分，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费531元，由上诉人怀化**房地产开发集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　冷旗帜

审判员　　周　晓

审判员　　欧晓林

二〇二一年十月十九日

书记员　　申沁瑶