米某某与怀化某公司定金合同纠纷一审民事判决书

湖南省怀化市鹤城区人民法院 民事判决书 （2024）湘1202民初7683号 原告：米某某。 委托诉讼代理人：***（特别授权），湖南五科律师事务所律师，执业证号14312202211450666。 被告：怀化某公司。 委托诉讼代理人：***（特别授权），溆浦县天裁法律服务所法律工作者，执业证号31813071100035。 原告米某某与被告怀化某公司（以下简称刘霖房地产公司）定金合同纠纷一案，本院于2024年12月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告米某某的委托诉讼代理人***，被告刘霖房地产公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告米某某向本院提出诉讼请求：一、被告退还原告定金10000元；二、本案诉讼费由被告承担，在庭审过程中增加一项诉讼请求“请求解除《尚龙名苑认购协议书》”。事实与理由：2024年1月26日，原被告之间签订《尚龙名苑认购协议书》，约定原告认购尚龙名苑××栋××号住宅，建筑面积91.61平方米。认购住宅定金壹万元整，签订《商品房买卖合同》时自动转为购房款。协议另约定，若原告因征信问题不通过被告退还定金壹万元。同日，原告将壹万元转至被告账户。1月31日，在办理贷款时，发现原告征信通不过，不能办理贷款，原告遂与被告协商退还定金，却遭到被告的拒绝。目前该套房已被被告卖出。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如诉请。 被告刘霖房地产公司辩称：一、原被告签订的认购协议书系双方真实意思表示，约定的内容，也是合法有效的。原告在约定的期限内未与被告签订真实的商品房买卖合同，已经构成违约。二、根据原被告认购协议书的特别约定，如征信有问题，无法办理贷款，才退还定金1万元，其他情况一律不退。原告其实在签订该认购协议书时，就知道自己征信有问题，才会有特别约定认购协议书签订后，通过原被告向银行咨询和了解，原告虽然征信有问题，但是可以办理按揭贷款，只是需要按照第二套房屋按揭利率计算贷款利息。只是按照第二套房屋按揭利率计算贷款利息，比第一套房屋按揭贷款利率要高一点，是原告因为利息过高而不愿被告签订正式的商品房买卖合同，其行为是原告自动放弃的行为，根本不是特别约定中的无法办理按揭贷款。综上，原告虽然征信有问题，但不影响办理房屋按揭贷款，且原告作为具有完全民事行为能力人签订的合同，是其真实意思表示。合同约定的内容，又不违反国家法强制性的法律法规强制性规定，经被告多次微信催告和书面的函告其违约的法律后果。原告未能仍未能履行其义务和权利。所以是自动放弃权利行为，理应承担其民事责任，故原告请求既无事实依据，也无法律依据，恳请法庭依法驳回其诉讼请求。 本院经审理查明：2024年1月26日，原告与被告签订了《尚龙名苑认购协议书》（0000090），协议书约定出卖人为被告，买受人为原告，所认购的标的物为尚龙名苑××栋××号房（住宅），建筑面积91.61平方米。约定优惠后认购房屋单价为每平方米3300元，总金额为叁拾万零贰仟叁佰壹拾叁元。认购住宅／商铺定金（人民币）壹万元整（小写10000元）。认购协议书第三点第2.2条约定，本协议签订后10日内，即乙方在2024年2月5日前携带本认购协议及签约所需资料和已付款收据、发票等，并提供个人银行征信证明及完整、真实、有效的银行按揭等所需资料，缴纳相关房款和费用，与甲方正式签订《商品房买卖合同》，如乙方未在约定时间内与甲方签订《商品房买卖合同》，视为乙方自动放弃该商品房购买权，甲方有权将该商品房出售第三方且乙方已付定金不退。在认购协议书的最后添加一条若征信有问题无法办理贷款可退还定金壹万元，其他情况则一律不退。认购协议书最后经甲方（被告），乙方（原告）及案外人***签名盖章确认。2024年1月26日，原告向被告支付××栋××住房定金10000元，2024年1月31日，原告通过手机微信将其征信报告发送至被告负责人处，被告负责人告知原告与其公司合作的两家银行中，中国银行因其征信问题无法办理贷款，另外一家中国建设银行可办理但需要以第二套房屋贷款利率来计算利息。因原告认为其本身并未购置房屋，购买第一套房屋却要以第二套房屋计算利息，增加了其购房成本，故向被告申请退还认购定金。被告以其可以办理贷款为由拒绝退还，期间原告与被告负责人多次通过微信沟通购房一事，因双方协商无果，2024年2月26日被告向原告发出《催告函》，告知原告于2024年1月26日定购的尚龙名苑项目××栋××号住房，按照甲乙双方签定的《定购协议》约定的签约时间为2024年2月5日，现您已违约，逾期超过20天未办理，特通知您于2024年2月29日，前来我公司签订正式《商品房买卖合同》，并配合办理银行按揭等相关手续。逾期未来办理《商品房买卖合同》我公司将您所缴纳的房款（定金）作为违约金，其住房将另行处置，所造成的一切损失由您承担。后经双方当事人协商无果，原告诉至本院。 另查明，原告所提交的《怀化市房屋登记查询证明》显示米某某在怀化市无房屋登记。 上述事实有原、被告身份信息、《尚龙名苑认购协议书》、《催告函》、《怀化市房屋登记查询证明》原告提交的微信聊天记录、被告提交的微信聊天纪律等证据及庭审笔录，予以证明。 本院认为，原告与被告所签订的《尚龙名苑认购协议书》系双方当事人真实意思表示，该协议不违反法律，行政法规的强制性规定，依法成立并有效。本案的争议焦点为原告与被告在《尚龙名苑认购协议书》中约定的“若征信有问题无法办理贷款可退还定壹万元，其他情况则一律不退”的理解与适用。原告认为其因征信问题导致无法正常办理贷款，已符合该款项的成立条件，故有权申请退还定金。被告认为该款项中约定的因征信问题无法办理贷款，可退还定金，原告虽然征信存在问题，但仍然可以办理贷款，不符合退还定金的条件，故原告无权要求退回定金。本院认为，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，参考缔约背景、磋商过程、履行行为等因素确定争议条款的含义。结合本案现有证据，原告在签订《尚龙名苑认购协议书》时具有真实的购房意愿，在价款支付方式的选择上也选择为银行按揭，原告签订协议时即确定为以银行按揭方式购买房屋，后因征信问题无法正常办理按揭贷款，被告在得知原告征信存在问题无法办理正常的按揭贷款时，希望原告选择以第二套房屋的按揭贷款的利率继续按揭并签订商品房买卖合同，此举与签订协议时约定的办理按揭贷款情形显然不同，不仅增加了原告的负担，还违背了购买人的真实意愿，因此被告要求原告以第二套房屋的按揭贷款利率来购买原告的第一套房屋，否则定金不予退还的行为，有违诚信原则，故被告称原告可办理贷款购买房屋，却不办理，违反了协议约定，定金不予退还的抗辩，本院不予支持。因协议所约定房屋已出售给他人，该协议已无法继续履行，故对于原告要求解除《尚龙名苑认购协议》及返还签订协议时所提交的定金（购房款）10000元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十四条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条，《最高人民法院关于适用合同编通则若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、确定原告米某某与被告怀化某公司于2024年1月26日所签订的《尚龙名苑认购协议书》解除； 二、被告怀化某公司于本判决生效之日起十日内向原告米某某返还购房定金10000元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，由怀化某公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员*** 二〇二四年十二月三十一日 法官助理*** 书记员***