葫芦岛鸿亿房地产开发有限公司与中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行、某某金融借款合同纠纷二审判决书

辽宁省葫芦岛市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2022)辽14民终1668号

上诉人（原审被告）：葫芦岛鸿亿房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙港区锦葫路中段69号。

法定代表人：邓春忍，该公司经理。

委托诉讼代理人：邱续，辽宁开智律师事务所律师。

委托诉讼代理人：史少博，男，1990年2月1日生，汉族，该公司员工，住葫芦岛市龙港区。

被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行，住所地葫芦岛市龙港区龙湾大街38号。

负责人：周**，该分行行长。

委托诉讼代理人：孙野，男，1975年12月10日生，汉族，该分行职员，住葫芦岛市连山区。

委托诉讼代理人：王**园，辽宁益行律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，男，1988年12月13日生，汉族，住葫芦岛市龙港区。

上诉人葫芦岛鸿亿房地产开发有限公司与被上诉人中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行、***因借款合同纠纷一案，不服葫芦岛市龙港区人民法院(2021)辽1403民初3433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年6月9日立案后，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

葫芦岛鸿亿房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销一审判决书，改判驳回被上诉人对上诉人的原审全部诉讼请求或将案件发回重审；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人对被上诉人***的借款本金及利息不应承担任何责任。1、上诉人与被上诉人工商行于2011年8月10日签订了《按揭贷款业务合作协议》，协议约定上诉人提供阶段性连带保证责任，即借款人的抵押房屋可以办理产权证，可以办理正式抵押登记后，上诉人通知借款人和工商行，由借款人和工商行去产权登记机关办理抵押登记，上诉人的保证责任结束。上诉人开发的涉案房屋早已经具备办理产权登记条件，上诉人也向借款人和工商行发出了可以办理抵押登记的通知，并且借款人***已经将涉案房屋确权证取走，至此，上诉人的义务已经履行完毕，不应承担连带保证责任。2、众所周知，办理按揭贷款抵押登记，需要合同抵押人(即被上诉人***)和抵押权人(被上诉人工商行)到相关部门办理，上诉人的义务仅为满足涉案房屋具备办理按揭贷款的条件，上诉人不具备办理抵押登记的资格，上诉人已经在涉案房屋具备办理按揭贷款情况下，已经履行了通知义务，并且***已经将房屋确权证取走，涉案房屋未办理抵押登记的责任在于两被上诉人，与上诉人无关，更不能因为被上诉人不积极行使权利而由上诉人承担责任。3、如被上诉人工商行所述，被上诉人***2017年4月开始就未按要求还款，时至工商行起诉已经4年有余，被上诉人一直未积极主张权利，本案早已经超过保证期间。综上，请求贵院依法支持上诉人的上诉请求。

中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行辩称，一审判决正确，应予维持。

中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行向一审法院起诉请求：2013年12月6日，原告与被告签订2013一手贷0001299号《个人购房借款／担保合同》，约定：被告因购房向原告借款，原告同意向被告发放个人一手住房购置贷款，金额为人民币22万元，期限为20年（240个月），被告以其合法所有的位于龙港区××街××号楼××单元××,面积为71.53平方米的房屋提供抵押，并依法办理了抵押登记，抵押担保的范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用及借款人所有其他应付费用。合同还详细约定了利率、罚息、违约责任等内容。被告葫芦岛鸿亿房地产开发有限公司对被告***的借款及产生的责任承担连带责任保证。合同签订后，原告依约向被告支付了约定的借款人民币22万元。根据合同约定，被告每月10日等额本息还款，但从2017年4月被告开始违约，未按要求还款，虽经原告多次催要但被告始终未完全履行还款义务，截止2021年3月30日被告共欠款人民币230014.57元（其中本金余额193445.22元，利息36569.35元）。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令：1、解除原告与被告***于2013年12月6日签订的《个人购房借款／担保合同》；2、被告***、葫芦岛鸿亿房地产开发有限公司偿还借款本金及利息共计230014.57元（截止2021年3月30日），逾期利息按合同约定逾期贷款利率执行，即自逾期之日起在原借款利率基础上加收40%的利率计收罚息，直至清偿之日止；3、原告对位于龙港区××街××号楼××单元××的抵押房屋享有优先受偿权；4、被告支付原告因实现债权所支付的律师费、交通费等费用；5、被告葫芦岛鸿亿房地产开发有限公司对被告***的借款负连带偿还责任；6、由被告承担本案的全部诉讼费用。

一审法院查明，2013年11月29日，原告与二被告签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定***因购房向原告借款，原告同意向***发放个人一手住房购置贷款，金额为人民币22万元，期限为240个月，***以其所有的位于龙港区××街××号楼××单元××室房屋提供抵押，并于2013年12月3日办理了预购商品房抵押权预告登记。该合同第四十二条约定，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上下浮动确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。第五十一条约定，借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率按在第四条约定利率基础上加收40％。合同第十四条项下14.1、14.2约定，在借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用，并解除合同。合同第十条项下10.2条约定阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，具体规定见本合同的五十三条；Ａ、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。本合同第五十三条约定，保证人承担保证责任的范围按上述10.2确定，满足（Ａ）条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。合同第二十七条约定，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。合同签订后，原告依约向被告支付了借款人民币22万元。根据合同约定，被告每月10日等额本息还款，自2017年4月被告***开始违约不再按时履行还款义务。截止2021年11月10日，被告***尚欠本息210538.45元，其中本金182970.94元，利息27567.51元。2021年11月11日之后的逾期利息按照年利率4.9％上浮40％即6.86％计算。

另查明，葫芦岛鸿亿房地产开发有限公司于2011年8月10日与原告签订了《按揭贷款业务合作协议》。该协议约定在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证…。葫芦岛鸿亿房地产开发有限公司在此协议上加盖公司印章以及个人印章。

一审法院认为，本案所涉的《个人购房借款／担保合同》的内容合法，是双方当事人真实意思表示，且不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，依法有效。双方均应按照合同约定的内容全面履行义务。原告按照合同约定履行了发放贷款的义务，而被告***未履行还本付息的义务，故对原告要求解除合同并要求被告***支付欠款本金和按合同约定支付利息、罚息的诉请，本院予以支持。关于原告对案涉房屋是否享有优先受偿权的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款的规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。本案情形符合上述法律规定，应认定该房屋抵押权自2013年12月3日起设立，原告依法对抵押房屋享有优先受偿权。关于葫芦岛鸿亿房地产开发有限公司抗辩其公司对***的借款承担阶段性保证责任，且本案已超过保证时间，其不应承担连带保证责任的意见，原告并未变更登记为正式抵押权人，且借款在保证期间之内，故对葫芦岛鸿亿房地产开发有限公司该项抗辩不予采信。关于原告要求被告承担律师费、交通费的主张，因原告未提供相关证据予以证明，故对该主张不予支持。关于葫芦岛鸿亿房地产开发有限公司抗辩原告已经扣除其25027.50元保证金的意见，其在指定期限内未提交证据予以证明，本案不予认定。***经本院依法传唤未到庭参加诉讼，应视为其对自身诉讼权利的放弃，不影响本院依据已查明事实依法进行裁判。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条,《最高人民法院关于适用〈中国人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《中国人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百六十七条、第六百八十八条、第六百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决：一、解除原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行与被告***、被告葫芦岛鸿亿房地产开发有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》；二、被告***于本判决生效之日起十日内给付原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行截止2021年11月10日本息合计210538.45元，并给付自2021年11月11日起至清偿之日止的逾期利息（以182970.94元为基数，按照年利率6.86%计算）；三、被告葫芦岛鸿亿房地产开发有限公司对判项二的内容承担连带保证责任；四、原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行对位于葫芦岛市龙港区××街××号楼××单元××室的房屋享有优先受偿权；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4，750.00元，原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行已预交，由被告***负担，于本判决生效之日起七日内向葫芦岛市龙港区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。应予退还原告中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行4，750.00元。

本院二审期间，被上诉人积极协调，现已办理了正式的抵押手续，其他事实与一审认定的事实一致。

本院认为，上诉人与中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行签订的《按揭贷款业务合作协议》约定，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证…，故一审法院依据原有证据判决正确。二审庭审后上诉人积极协调各方，现已办理了正式的抵押手续，完成协议约定的义务，中国工商银行股份有限公司葫芦岛分行同意上诉人不再承担连带保证责任，属于新的事实。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持葫芦岛市龙港区人民法院(2021)辽1403民初3433号民事判决第一、第二、第四、第五项及案件受理费负担部分。

二、撤销葫芦岛市龙港区人民法院(2021)辽1403民初3433号民事判决第三项。

二审案件受理费4750元，由葫芦岛鸿亿房地产开发有限公司承担。

本判决为终审判决。

审 判 长　朱　　 俊　　 芬

审 判 员　牛广兴审判员葛飞

二〇二二年九月一日

法官助理　袁　　 皓　　 楠

书 记 员　李　　　　　　明

本判决援引的相关法律条款：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。