广西融达建设工程有限公司、某某等申请执行人执行异议之诉民事一审民事判决书

广西壮族自治区钟山县人民法院 民事判决书 （2023）桂1122民初458号 原告：广西融达建设工程有限公司，住所地广西百色市右江区龙翔路5号8楼。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，该公司法律顾问兼法务工作人员。 委托诉讼代理人：***，该公司工作人员。 被告：***，男，1992年10月23日出生，汉族，住广西钟山县。 委托诉讼代理人：***，广西裕华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，广西裕华律师事务所律师。 被告：***，男，1987年7月20日出生，汉族，住广西钟山县。 原告广西融达建设工程有限公司（以下简称融达公司）与被告***、***申请人执行异议之诉一案。本院于2023年4月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告融达公司的委托诉讼代理人***、***，被告***及其委托诉讼代理人***，被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告融达公司向本院提出诉讼请求：1.撤销钟山县人民法院（2023）桂1122执异6号《执行裁定书》；2.恢复对***位于钟山县县城钟山东路南侧河东商贸城Ｂ地块9号Ａ单元4层3××1号房地产拍卖【不动产权证号：桂（2022）钟山县不动产权第0××4号】；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：钟山县人民法院在执行融达公司与***劳务合同纠纷一案中，于2022年11月28日裁定拍卖被执行人***与***在钟山县县城钟山东路南侧河东商贸城Ｂ地块9号Ａ单元4层3××1号房的共有房产【不动产权证号：桂（2022）钟山县不动产权第0××4号】（以下简称3××1号房）。在拍卖过程中，案外人***提出执行异议，认为3Ａ01房已于2016年9月23日由案外人购买，双方签订了《房屋买卖合同》，并由***向中国建设银行钟山县支行为案外人办理了房屋银行按揭贷款手续。另外，案外人对该房屋进行了装修。但是，因为3Ａ01房产在银行按揭贷款，房产不能过户，3Ａ01房产产权所有人仍然是***。钟山县人民法院依据案外人***的主张，下达了【（2023）桂1122执异6号】《民事裁定书》，中止了3Ａ01房不动产的执行。原告认为，不动产权证是房产唯一的房产所有权合法依据，是受法律保护的。***是3Ａ01房产产权的唯一合法所有人，有权处置名下产权，包括拍卖等。而案外人并不是3××1产权所有人，主张中止对3Ａ01房产拍卖，没有法律依据。一、3××1号房产产权证登记人为***，因此，该产权的所有人是***。依照相关法律规定，只有房屋产权所有人才有资格对该房产进行处置，包括拍卖等。因此，对该房产的拍卖，是符合法律规定的，有法律依据的；二、被申请人***是通过房产买卖，由***向银行办理抵押贷款取得3××1号房产的居住，还没有取得该房产的所有权，只有偿还所有3××1号房产所有贷款，该房产过户到其名下，才拥有房屋产权资格。被申请人***在该房屋买卖中支付给被申请人***的90000元购房款和房屋装修费用，可以在房屋拍卖后得到的款项里主张。因此，被申请人***申请停止对该房产的拍卖是没有权利的，应该予以驳回；三、被申请人***是被法律认定的申请人的债务人，对其欠申请人的债务，应该对其名下的所有产权依法拍卖清偿。因此，任何人的任何理由，都不能终止对被申请人***名下产权的清偿债务拍卖。综上所述，请求人民法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告***辩称，1.被告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。涉案房屋于2022年5月11日被法院查封，被告***于2016年9月23日向***、***处合法购买，并签订了合法有效的《房屋买卖合同》。2.被告在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。***、***于当日便将涉案房屋钥匙交付给被告使用，被告装修后于2019年入住至今，被告已合法占有。3.被告已根据合同约定支付全部价款。被告***根据合同约定将232863元支付给***、***，并支付了9万多元的银行贷款，剩余款项157509.84元为银行贷款，银行作为抵押权人，对该剩余贷款具有优先权，且银行的按揭贷款办理在2016年9月之前，系在法院查封涉案房屋之前。根据合同约定亦由被告***支付，并非***、***应得的执行款项。4.涉案房屋未过户并未系被告***的原因。涉案房屋未过户系因***、***与三合公司签订的《商品房买卖合同》以及***、***与被告***签订的《房屋买卖合同》约定的付款方式决定的，房屋贷款未付清而无法过户并非案外人自身的原因导致。5.涉案房屋是被告***一家四口的唯一住房。综上，被告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除执行的情形，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告***辩称，融达公司与其之间的债权债务关系，是在其卖房子之后，与***无关，房子是属于***的。原告申请执行房屋前，其已经将房子转让给了***。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：原告提供的询问笔录1份、（2023）桂1122执异6号裁定书1份，被告***提供的商品房买卖合同1份、房屋买卖合同1份、收条1张、钟山县（2022）桂1122执恢143号民事裁定书1份、中国建设银行股份有限公司出具的***名下的流水明细1份、贷款账户信息1份、广西增值税电子普通发票（水电费）13份、广西增值税电子普通发票（物业费）2份、收据3张、桂（2022）钟山县不动产权第0××4号不动产权证书1份，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认。被告提供的不动产查档结果证明书1份、结婚证1份、钟山县不动产登记查档结果证明书（***）1份、户口本1份，与本案无关，本院不予确认。被告提供的证人徐某的证人证言，能证明案件事实，与本案具有关联性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：因被告***不履行融达公司与***劳务合同纠纷一案【（2020）桂1122民初927号】中确定的义务，融达公司向本院申请强制执行，本院于2022年5月11日作出（2022）桂1122执恢60号民事裁定书，裁定查封***与案外人***共同共有的在钟山县县城钟山东路南侧河东商贸城Ｂ地块9号Ａ单元4层3××1号房的共有房产【不动产权证号：桂（2022）钟山县不动产权第0××4号】（以下简称3××1号房）。2022年11月28日，本院作出（2022）桂1122执恢143号民事裁定书，裁定拍卖***与案外人***共同共有的3××1号房。在拍卖过程中，被告***提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，并于2023年3月6日作出了（2023）桂1122执异6号裁定书，裁定中止对***与***共同共有的3××1号房的执行。融达公司对该裁定不服，故提起本案诉讼。 另查明，2013年9月24日，***、***向广西钟山县三合房地产开发有限公司购买了3××1号房，房屋总价款为418967元，采取银行按揭付款的方式支付，其中首付128967元，按揭余款29万元。***与***、***在见证人徐某的见证下于2016年9月23日签订了《房屋买卖合同》，由***、***将3××1号房转让给***，***已于2016年9月23日向***、***付款232863元，并按月通过***在中国建设银行钟山县支行开设的6217003400000993629账号偿还上述房产的按揭贷款，截至2022年12月12日止，合计偿还90000元，尚欠157509.84元按揭贷款未付清。另外，***已对上述房产进行装修，并于2019年入住至今。 又查明，***与***已于2020年离婚。 本院认为，本案的争议焦点是被告***对位于钟山县县城钟山东路南侧河东商贸城Ｂ地块9号Ａ单元4层3××1号房的房产【不动产权证号：桂（2022）钟山县不动产权第0××4号】是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，首先，被告***、案外人***与被告***于2016年9月23日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。且该合同在本院对***与***共同共有的3××1号房进行查封前已经签订。其次，在2022年法院查封3××1号房前，被告***已对3××1号房进行装修，并于2019年入住至今，已经合法占有了3××1号房。最后，被告***提供的收条和***的中国建设银行活期个人交易明细查询，足以证明被告***向***、***按合同约定支付了232863元的房屋转让款，以及支付了90000元按揭房款，被告***已按照合同约定履行了付款义务和还贷义务。由此亦知，3××1号房未及时办理过户登记手续是***、***与广西钟山县三合房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》以及***与***、***签订的《房屋买卖合同》约定的付款方式决定的，房屋的贷款未付清而无法过户，涉案房地产未能办理过户登记非因被告***自身原因导致，被告***就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。故对于原告请求撤销钟山县人民法院（2023）桂1122执异6号《执行裁定书》并恢复对***位于钟山县县城钟山东路南侧河东商贸城Ｂ地块9号Ａ单元4层3××1号房地产拍卖【不动产权证号：桂（2022）钟山县不动产权第0××4号】，本院判决驳回诉讼请求。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零九条、第三百一十一条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告广西融达建设工程有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费200元（原告已预交300元），由原告广西融达建设工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二三年七月十二日 书记员*** 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百零九条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十一条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； (二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。