某某与重庆市某某建筑工程有限公司,重庆东宏地产集团有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

重庆市潼南区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)渝0152民初8277号

原告（执行案外人）：***，男，汉族，1941年8月27日出生，住重庆市铜梁区。

委托诉讼代理人：谢全安，重庆利安律师事务所律师。

被告（申请执行人）：重庆市**建筑工程有限公司，住所地重庆市铜梁区平滩镇九龙街147号，统一社会信用代码91500224678697200F。

法定代表人：周成建，执行董事。

委托诉讼代理人：许金明，重庆渝礼律师事务所律师。

被告（被执行人）：重庆东宏地产集团有限公司，住所地重庆市铜梁区东城街道中兴东路786号5幢7楼，统一社会信用代码91500224709393323Y。

法定代表人：彭光平。

第三人：李小利，女，汉族，1970年10月16日出生，住重庆市铜梁区。

原告（执行案外人）***与被告（申请执行人）重庆市**建筑工程有限公司（以下简称**公司）、被告（被执行人）重庆东宏地产集团有限公司（以下简称东宏公司）、第三人李小利案外人执行异议之诉一案，本院于2021年12月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（执行案外人）***及其委托诉讼代理人谢全安，被告（申请执行人）**公司的委托诉讼代理人许金明，第三人李小利到庭参加诉讼，被告（被执行人）东宏公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1．判令确认合同编号为2018××××的重庆市商品房买卖合同有效；2．判令东宏公司配合办理过户手续；3．请求立即停止对潼南区××街道办事处××路××号×幢15-3号房屋的执行，并解除查封冻结等执行措施。事实和理由：***系李小利的父亲。2014年10月，东宏公司向李小利借款110万元并约定了利息。2019年10月15日，李小利与东宏公司对借款本息进行了结算并确认，由东宏公司以其开发的“潼南××”抵房给李小利偿还本息2,084,406元。李小利将重庆市潼南区××街道办事处××路××号×幢15-3号房屋销售给***，***于2019年10月22日与东宏公司签订了编号为2018××××的重庆市商品房买卖合同，合同约定于2020年11月30日交房，因东宏公司、**公司原因延期交房，导致***延迟一年接房。现***已接房，并交纳了物管费、大修基金、契税等费用，但尚未办理过户手续。另外，***先后分四次将款项交付给了李小利。2019年4月9日，**公司与东宏公司因工程进度款支付发生纠纷，后在诉讼中申请查封了该房屋，2021年8月26日，**公司申请了执行，***提出执行异议被驳回，故提起本案诉讼。

**公司辩称，涉案房屋的网签系行政管理行为，不具有准物权效力，不能对抗法院查封。执行裁定书驳回***的执行异议并无不当，请求法院驳回***的诉讼请求。

东宏公司未作答辩。

李小利述称，涉案房屋确系抵扣其借款。父亲***没有住房就购买了住房，合同办理了网签，父亲也实际向李小利转款。

本院经审理认定事实如下：2019年4月9日，**公司与东宏公司因工程进度款支付发生纠纷，**公司向本院申请查封东宏公司财产，本院审查后作于2021年4月9日出（2021）渝0152执保105号执行裁定书，裁定查封了涉案房屋。2021年4月26日，本院审理后作出（2021）渝0152民初807号民事调解书，该调解书确认东宏公司于2021年8月20日前向**公司支付工程进度款（截止日期2020年12月31日）12,921,708.8元及工程进度款资金利息（截止日期2020年12月31日）2,403,345元。后东宏公司未按照该调解书确定的内容履行，2021年8月26日，**公司向本院申请强制执行，本院立案受理，案号为（2021）渝0152执2481号。执行过程中，***对涉案房屋提出执行异议，本院于2021年12月1日裁定驳回其执行异议，***遂提起诉讼。

经查明，***系李小利之父。李小利与东宏公司存在借款合同关系，2019年10月15日，双方达成以房抵债协议，东宏公司将四套房产用于抵债，四套房屋均由李小利委托东宏公司销售，其中×-15-3销售给***（房款金额621,393元），由东宏公司委托李小利收取房款。

2019年10月22日，***、东宏公司签订重庆市商品房买卖合同，合同载明东宏公司将潼南区××街道办事处××路××号×幢15-3号房屋出售给***，成交金额621,388元，付款方式为一次性付款（合同当日支付），约定交付日期2020年11月30日前。东宏公司于当日出具了缴款单位为***的房款收据，收据中备注“借款抵房款”。该合同在潼南区规划和自然资源局进行了预售合同备案（网签）。

另查明，2021年10月31日，***交纳了物业费11,632元，2021年11月1日，***与重庆玮炜装饰工程有限公司签订了装饰工程合同。2021年11月19日，***交纳了大修基金5925元，交纳了契税8551.21元。

以上事实，有当事人陈述、执行裁定书、重庆市商品房买卖合同、证明、收据、不动产登记查询结果告知单、银行交易记录、装饰工程合同等证据在卷佐证，并经本院审查和组织质证，可以认定。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。***的诉请能否成立，取决于本案是否全部符合前述四项构成要件。

***于2021年10月31日交纳物业费，11月1日签订装饰工程合同，时间晚于案涉房屋的查封时间（2021年4月9日），本案中无法认定***于本院查封前已经合法占有房屋。本案并不符合第二项要件。因此，***关于排除房屋执行的诉请不能成立。

关于***主张的合同有效和办理过户的诉请。***与东宏公司签订的重庆市商品房买卖合同，早于案涉房屋的查封时间，不违反相关法律法规，属有效合同。合同效力属于价值判断的范畴，合同有效不当然等同于可以继续履行。案涉房屋已被本院采取执行措施，合同能够继续履行，需以***排除执行的诉请成立为前提。在其排除执行的诉请不能成立的情形下，其过户请求相应不能成立。

关于***提出的解除查封、冻结，系执行法院根据生效裁判采取的具体执行措施，不属于执行异议之诉的审理范围。

据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百三十七条、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：

一、确认***与重庆东宏地产集团有限公司于2019年10月22日签订的重庆市商品房买卖合同有效（合同编号2018××××号）；

二、驳回***的其他诉讼请求。

案件受理费10,013.88元，由***负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。

审 判 员　周致余

二〇二二年六月六日

法官助理　吉　全

书 记 员　李　星

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