沈阳和平文化旅游产业发展有限公司、沈阳高诚物业有限公司等物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

辽宁省沈阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）辽01民终10133号

上诉人（原审被告）：沈阳和平文化旅游产业发展有限公司，住所地沈阳市和平区绥化西街19-1号401房间。

法定代表人：陈敬来，该公司董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：李潇，北京市京师(沈阳)律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：沈阳高诚物业有限公司，住所地沈阳市和平区南八马路42号。

法定代表人：范杰，该公司总经理。

委托诉讼代理人：卢冬月，辽宁明格律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王伟，女，1981年11月10日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市和平区。

原审第三人：沈阳和荣房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区十二纬路13号。

法定代表人：白兆麟，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张燚，男，1978年5月27日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市铁西区。

上诉人沈阳和平文化旅游产业发展有限公司（简称旅游公司）因与被上诉人沈阳高诚物业有限公司（简称物业公司）、原审第三人沈阳和荣房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2022）辽0102民初1196号民事判决，向本院提出上诉。本院于2022年7月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

旅游公司陈述上诉请求：1.请求法院判令撤销(2022)辽0102民初1196号民事判决，并依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.请求法院判令被上诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由：上诉人沈阳和平文化旅游产业发展有限公司因与被上诉人沈阳高诚物业有限公司、第三人沈阳和荣房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院于2022年6月8日作出的(2022)辽0102民初1196号民事判决，现提起上诉，上诉理由如下：一、案涉房产的物业服务费交纳主体系沈阳市和平区转型升级促进中心。上诉人与沈阳市和平区升级转型促进中心(以下称“促进中心”)，且已提交证据被上诉人在履行物业服务时未能全面履行物业服务义务，存在多处不合格不达标之处，故对年物业费1600000元的数额并不认可，实际代付1100000元。综上所述，被上诉人要求上诉人给付物业服务费2100000元的请求无事实及法律依据，请求贵院在查明事实的基础上，依法判决驳回被上诉人的全部诉讼请求。

物业公司答辩：一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求维持原判。

沈阳和荣房地产开发有限公司答辩：对原判决没有意见，一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求维持原判。

物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告物业管理费2100000元(截止至2022年3月31日)；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：位于沈阳市和平区北市一街4号-1至4层，建筑面积23553.15平方米房屋属于回购房，由第三人开发建设。2020年4月1日，第三人为被告开具了位于沈阳市和平区北市一街4号，建筑面积23553.15平方米房屋于2020年4月1日正式交付使用的入住通知书。因该房屋存在在建工程抵押，因此，至今该房屋仍登记在第三人名下，未办理房屋产权证。2019年3月15日，第三人对其在沈阳市和平区北市一街西地块“和景嘉园”前期物业服务招标项目(总建筑面积为136713.4平方米，其中住宅58538.99平方米，商业48776.09平方米)进行协议招标方式选聘物业服务企业，原告中标。2019年3月20日，第三人向原告发出了“和景嘉园”前期物业服务项目中标通知书。后原告(乙方)与第三人(甲方)签订了一份《前期物业服务合同》，约定：甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对和景嘉园提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。本物业服务区域物业服务收费选择包干制。对物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积缴纳，具体标准如下：高层住宅2.5元/月/平方米(含电梯费用)；商业物业21元/月/平方米(含中央空调与电梯费用)；地下车位服务费120元/月/个。业主应于业主办理入住之日起交纳物业服务费用(物业服务资金)，按商品房销售合同约定时间，业主接到通知后未办理入住的，以入住通知书确认的最后一日收房日期开始计收物业费；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用(物业服务资金)的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费用(物业服务资金)按年交纳(预收)，以业主首次交费日期为准。违约责任约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的，应按3‰的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告开始为涉案房屋提供了物业服务。后因合同约定的物业服务费标准过高，在区里的协调下，将物业费标准确定为每年1600000元。2020年4月1日，被告作为承租方(乙方)与作为出租方(甲方)的沈阳市和平区产业转型升级促进中心签订了一份《老北市花鱼市场房屋租赁合同》，约定：乙方同意承租甲方位于沈阳市和平区北市一街4号，建筑面积为23553.15平方米房屋，租赁期限自交付日2020年4月1日起至2030年3月31日止，共计10年；该房屋不含税租金标准为每年每平方米38951.6元；每年不含税总租金为917.43万元；甲方委托物业公司为该房屋提供物业管理服务，该房屋物业费由甲方承担。2020年4月22日，原告出具了一个收条，该收条上载明：今收到了沈阳和荣房地产开发有限公司移交的和景嘉园负一至二层，建筑面积23553.15平方米的入住通知单一份。另查明：2021年3月15日，原告为被告开具了2020年4月1日至2021年3月31日期间金额为1600000元的物业费发票。被告分别于2021年4月21日、2021年5月27日、2021年9月1日向原告共计交纳了1100000元物业服务费，现尚欠2020年4月1日至2021年3月31日期间500000元物业服务费未缴纳。

2021年12月14日，原告向被告发出了《物业费催缴函》，函中载明：我司已于2021年3月6日将老北市花鱼市场的物业服务合同及发票(金额160万元人民币)交予贵司，贵司只分三次付给我司物业服务费总计110万元。至2021年12月份，第二年度专项物业服务也已过半，现已累计产生欠费总计：210万元(2020年度：50万，2021年4月至2022年3月：160万)。请贵司在接到此函七日内付清拖欠我司的物业服务费(金额总计210万元人民币)，如因付款不及时而影响我司服务质量及因此而造成的影响及后果均由贵司承担。2022年1月5日，原告又向被告发出了《律师函》，再次进行了催缴。

一审法院认为，本案原告与第三人签订的《前期物业服务合同》不违反我国法律法规的规定，合法有效，一审法院予以确认。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故前述合同对被告具有约束力。原告基于前述合同自2020年4月1日起为涉案房屋持续提供了物业管理服务，享有向被告收取物业服务费的权利。现被告未履行缴费义务，应承担民事责任。被告需要支付2020年4月1日至2022年3月31日期间物业服务费数额应为2100000元(2020年4月1日至2021年3月31日期间欠物业费500000元+2021年4月1日至2022年3月31日期间物业费1600000元)。对于原告主张的延期支付物业费的利息，因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业服务费，故一审法院不予支持。对于被告提出的其不是《前期物业服务合同》的合同相对方，被告亦并非案涉房屋的业主，案涉房产的物业服务费缴费主体是沈阳市和平区转型升级促进中心，被告曾交纳的1100000元物业费系为沈阳市和平区转型升级促进中心代交，被告不应支付案涉物业费的辩解，经查，现涉案房屋尚未办理房屋产权登记，但从第三人于2020年4月1日为被告开具的入住通知书及被告系按原告先行为其开具的1600000元的物业费发票后，被告已实际缴纳了2020年4月1日至2021年3月31日期间的物业费1100000元，并且被告在收到了原告开具的1600000元的物业费发票后并未提出异议并已履行了部分交纳义务的事实看，能认定被告系交纳物业服务费的诉讼主体且对年物业费为1600000元的数额系认可的，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，该合同对被告具有约束力，原告有权向被告收取物业服务费；虽然庭审中被告提供了其与沈阳市和平区产业转型升级促进中心签订的《老北市花鱼市场房屋租赁合同》，但原告对此不知晓且现在涉案房屋亦系被告租给了其他个体经营业主，从庭审调查中得知第三人系将涉案房屋移交给了被告，并为被告开具了入住通知书，从未与沈阳市和平区产业转型升级促进中心签订过合同或者办理过相关的手续，原告亦否认被告所交纳的1100000元物业费系为他人代交的事实，综上，被告所提供的证据不足以证实其主张，故一审法院对被告的该项辩解不予采纳；对于被告提出的原告与第三人在合同中约定商业物业按照每平方米21元/月的标准计算物业服务费，该收费标准明显过高的辩解，经庭审调查得知，虽然合同约定为每平方米21元/月的标准，但在区里的协调下已调整为每年物业费1600000元，调整后的物业费标准已不属过高；对于被告提出的原告未能按服务标准履行物业管理服务，提供的服务质量较低，存在多处不合格不达标的辩解，一审法院认为物业服务具有公共性，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付相关费用可能影响物业服务水平，此种方法于法不符，不宜提倡，原告作为实际管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，现从被告提供的证据看，亦不足以认定系其拒缴物业费的理由，故一审法院对被告的该项辩解不予采纳；对于被告提出的第三人移交的房屋系和景嘉园负一至二层，建筑面积23553.15平方米并非系和景嘉园负一至4层，建筑面积23553.15平方米的房屋的辩解，经查，第三人为被告开具的入住通知书中载明移交给被告的系位于沈阳市和平区北市一街4号，建筑面积23553.15平方米房屋，从房产局调取的不动产电子登记(簿)查询证明中记载的系沈阳市和平区北市一街4号-1至4层，建筑面积23553.15平方米，本案被告虽然认为其只使用了负一至二层，但对其使用房屋的建筑面积23553.15平方米并无异议，故本案的物业服务费按建筑面积23553.15平方米予以计算。一审法院依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告沈阳和平文化旅游产业发展有限公司于本判决生效后十日内给付原告沈阳高诚物业有限公司2020年4月1日至2022年3月31日期间的物业服务费2100000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23794元，由原告沈阳高诚物业有限公司承担238元，被告沈阳和平文化旅游产业发展有限公司承担23556元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供：关于新花鸟鱼虫市场产权情况说明、关于研究花鸟鱼虫市场对外出租事宜的会议纪要，证明案涉单位产权为沈阳市和平区产业转型升级促进中心，该中心是案涉房屋业主，应由其缴纳物业费。被上诉人质证：对证据真实性没有异议，但与本案无关，本案中被上诉人提供物业的服务对象为上诉人，且上诉人已经履行了支付部分物业费的义务，被上诉人从始至终不清楚产业转型升级促进中心的存在，上诉人可以在支付被上诉人物业费后根据其转型产业中心的合同向其主张权利。原审第三人质证：没有异议。

本院认为，对于上述证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。

本院对一审法院查明的事实予以确认。

另查明，二审审理中被上诉人物业公司在被询问是否向沈阳市和平区产业转型升级促进中心主张物业费时，回答“我们仅向上诉人主张物业费”。

本院认为，关于案涉房屋产权人的确定问题。被上诉人对上诉人提供的关于新花鸟鱼虫市场产权情况说明、关于研究花鸟鱼虫市场对外出租事宜的会议纪要的真实性没有异议，上诉人提供的上述证据可以确定案涉房屋的产权人系沈阳市和平区产业转型升级促进中心。

关于上诉人在本案是否应承担责任的问题。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。案涉房屋的业主为沈阳市和平区产业转型升级促进中心，上诉人（承租人）作为物业使用人是否应承担支付物业费的义务首先应考虑沈阳市和平区产业转型升级促进中心与上诉人之间是否存在由物业使用人（上诉人）交纳物业服务费用的约定，在沈阳市和平区产业转型升级促进中心与上诉人之间不存在由物业使用人（上诉人）交纳物业服务费用约定的情况下，再考虑上诉人在本案中是否明确同意承担本案的物业费。上诉人与作为出租方的沈阳市和平区产业转型升级促进中心签订的《老北市花鱼市场房屋租赁合同》约定沈阳市和平区产业转型升级促进中心委托物业公司为该房屋提供物业管理服务，该房屋物业费由沈阳市和平区产业转型升级促进中心承担，故可以确定沈阳市和平区产业转型升级促进中心与上诉人之间不存在由物业使用人（上诉人）交纳物业服务费用的约定。关于上诉人在本案中是否明确同意承担物业费的问题。上诉人仅向物业公司支付了物业费、并未向物业公司出具同意承担物业费的相关材料，且上诉人在物业公司向其发送物业费催缴函后并未明确表示同意承担应由沈阳市和平区产业转型升级促进中心支付物业费的义务，故在物业公司并未充分举证上诉人明确表示同意承担应由沈阳市和平区产业转型升级促进中心支付物业费义务的情况下，一审法院以“从第三人于2020年4月1日为被告开具的入住通知书及被告系按原告先行为其开具的1600000元的物业费发票后，被告已实际缴纳了2020年4月1日至2021年3月31日期间的物业费1100000元，并且被告在收到了原告开具的1600000元的物业费发票后并未提出异议并已履行了部分交纳义务的事实”为理由认定上诉人系交纳案涉物业服务费的诉讼主体依据不足，应予纠正。

关于物业公司的诉讼请求问题。二审审理中物业公司在被询问是否向沈阳市和平区产业转型升级促进中心主张物业费时，回答“我们仅向上诉人主张物业费”，则物业公司的回答表明物业公司不向沈阳市和平区产业转型升级促进中心主张物业费，其向本案的上诉人主张物业费依据不足，不予支持。

综上所述，一审判决认定事实不清，应予改判。依照《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第三项规定，判决如下：

一、撤销沈阳市和平区人民法院（2022）辽0102民初1196号民事判决；

二、驳回沈阳高诚物业有限公司的诉讼请求。

一审案件受理费23794元，二审案件受理费23794元，均由沈阳高诚物业有限公司承担。

本判决为终审判决。

审判长　　陈海军

审判员　　曹　岩

审判员　　丁广昱

二〇二二年八月二十六日

书记员　　朱　琳

本案判决所依据的相关法律

《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。