沈阳高诚物业有限公司、沈阳市和平区马路湾街道办事处物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

辽宁省沈阳市和平区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽0102民初19250号

原告：沈阳高诚物业有限公司，住所地：沈阳市和平区南八马路42号，统一社会信用代码：91210102760097896L。

法定代表人：范杰，该公司经理。

委托代理人：李宏洋，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。

委托代理人：谢博思，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。

被告：沈阳市和平区马路湾街道办事处，住所地：沈阳市和平区嘉兴街55号，统一社会信用代码：112101020015882648。

负责人：丁丽荣，该单位主任。

委托代理人：徐楠，辽宁东尧律师事务所律师。

委托代理人：蒲钧海，男，汉族，1979年2月18日出生，住沈阳市和平区，该单位员工。

原告沈阳高诚物业有限公司（以下简称“高诚物业公司”）诉被告沈阳市和平区马路湾街道办事处（以下简称“马路湾街道办事处”）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李东皞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈阳高诚物业有限公司的委托代理人李宏洋、谢博思，被告沈阳市和平区马路湾街道办事处的委托代理人徐楠、蒲钧海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告高诚物业公司诉称，沈阳市和平区新兴花园小区从2016年12月13日至2019年12月13日由原告负责物业服务。被告系小区C7#楼（商业网点）的业主，房屋面积928.9平方米，每月物业费1.83元/平。被告拖欠原告从2017年1月1日至2019年12月13日的物业费60,233.1元，并从逾期之日起按应付物业费总额日3‰承担违约金。为了维护原告的合法权益，根据《民法典》及《物业管理条例》等相关规定。向贵院起诉，望贵院依法裁决。诉讼请求：1.判令被告给付物业管理费60,233.1元，并从逾期之日起按应付物业费总额日3‰支付违约金；2.请求判令诉讼费用由被告承担。

被告沈阳市和平区马路湾街道办事处辩称，原告陈述期间段的物业费我方确实没有交。未缴费的原因如下：1、街道办事处是非盈利性组织，所有费用支出均由政府批准并由财政拨款，所有和平区街道均未有关于物业费用的财政拨款；2、街道办事处的卫生和维护均由街道办事处自行负责，物业公司未提供任何的物业服务；3、退一步讲，根据法律的相关规定，物业费用的诉讼时效为三年，从起诉之日起向前推三年，也就是说2018年8月13日之前的物业费用超过了诉讼时效，不应得到支持，且街道与物业公司从未签订过物业服务合同。关于违约金部分，没有相关约定，不应支付。

经审理查明，2016年12月13日，涉案房产开发单位鑫港置业（沈阳）有限公司（甲方）与原告沈阳高诚物业有限公司（乙方）签订《新兴花园前期物业管理服务合同》。合同约定，根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲方在市房产局小区办监督下，公开招标选聘，新兴花园区前期物业服务企业，乙方参与投标并中标，现甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就乙方对新兴花园提供前期物业管理服务事宜，订立本合同；物业名称为沈阳新兴花园（C5#C6#C7#），位置坐落于和平区宁波路北侧，南湖公园西门，东至振兴街，南至南八马路、宁波路，西至嘉兴街，北至基隆路；在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的卫生清洁、垃圾收集、清运、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，停车场秩序维护；公共秩序维护、安全防范、消防等事项的协助管理，住宅装饰装修管理服务，物业档案资料管理等；物业服务费由乙方根据物业不同类型按照房屋建筑面积向甲方、业主或物业使用人收取，具体收费标准为商业网点物业服务费为1.83元/平方米/月（不发生电梯费），本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，其盈余或亏损均由乙方承担；业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费，交付时间以甲方发出的入驻通知书时间为准；办理入驻手续时，业主或物业使用人需向乙方预交壹年物业服务费，期满后业主或物业使用人应于每年度首月15日前向乙方交纳当期物业服务费，逾期交纳物业服务费的，每逾期一日，应支付欠费总额的每日3‰作为违约金直至付清欠费之日止；本合同期限自甲、乙双方盖章后生效，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止；本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可向本物业所在地人民法院提起诉讼方式处理。

另查明，被告沈阳市和平区马路湾街道办事处自2016年7月开始使用沈阳市和平区新兴花园小区C7#楼进行办公。现被告未缴纳前述房产2017年1月1日至2019年12月13日期间的物业服务费，故原告起诉至法院。

再查明，原告沈阳高诚物业有限公司于2020年3月9日向被告发送《催缴欠费通知书》，该《催缴欠费通知书》载明“尊敬的C7#楼（沈阳市和平区嘉兴街55号）使用人您好：贵公司于2017年1月1日至2019年12月13日物业管理费未缴费，面积928.9㎡，物业费单价1.83元/㎡……”。该催缴欠费通知书（回执联）接件单位（盖章确认）处加盖有被告沈阳市和平区马路湾街道办事处公章。

上述事实，有前期物业管理服务合同、催缴欠费通知书等证据以及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，原告高诚物业公司与涉案房产开发单位鑫港置业（沈阳）有限公司签订的《新兴花园前期物业管理服务合同》不违反我国法律、法规的规定，依法有效，本院予以确认。被告被告沈阳市和平区马路湾街道办事处系案涉房产的使用人，前述合同对被告具有约束力。原告高诚物业公司基于前述合同自2016年7月起为案涉房产提供物业管理服务至2019年12月13日，享有向使用人被告收取物业服务费的权利。现被告未履行缴费义务，应承担民事责任。

关于被告需要缴纳物业服务费的数额问题。首先，关于案涉房产的面积问题。庭审中，被告自认对原告主张的1.83元/月/平方米×928.9平方米×35个月零13天的计算方法无异议，即可视为被告确认案涉房产面积为928.9平方米，且在加盖有被告沈阳市和平区马路湾街道办事处公章《催缴欠费通知书》中亦明确载明了案涉房产面积为928.9㎡；其次，关于被告庭审中主张的诉讼时效问题。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前,故应适用当时的法律、司法解释。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定，原告庭审中提供的2020年3月9日的催缴欠费通知书中回执联上接件单位（盖章确认）处加盖有被告沈阳市和平区马路湾街道办事处公章，故原告的该催缴行为构成诉讼时效中断，即原告主张的2017年1月1日至2019年12月13日期间的物业服务费并未超过诉讼时效；再次，虽然被告所有的涉案房产系单独经营管理，其使用、经营过程中所享受的保洁、绿化、安保等物业服务与园区内普通住宅业主物业服务有所不同，但物业服务项目并非仅限于卫生维护，且原告在《前期物业服务合同》已经对不同性质的房产的物业费收费标准予以区分。综上，被告沈阳市和平区马路湾街道办事处需缴纳的物业服务费的数额，具体应为60,208.9元【928.9平方米×1.83元/月/平方米×35个月13天（2017年3月10日至2019年12月13日）】。

关于原告主张的被告逾期缴费所产生的违约金的诉求。庭审中，原告未提供证据证明被告系恶意拖欠物业服务费，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。

关于被告提出的没有物业费用的财政拨款问题。本院认为，该事实并不能免除被告缴纳物业服务费的义务，故对该项答辩意见，本院不予采纳。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告沈阳市和平区马路湾街道办事处于本判决生效后十日内给付原告沈阳高诚物业有限公司2017年1月1日至2019年12月13日期间的物业服务费60,208.9元；

二、驳回原告沈阳高诚物业有限公司的其他诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费653元（已减半收取），由被告沈阳市和平区马路湾街道办事处负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。

审 判 员　李东皞

二〇二一年十一月二十二日

法官助理　吴贺旭

书 记 员　田雨鑫

本判决所依据的相关法律规定

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：

（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；

（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；

（三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的；

（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。

前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。