北京同步科技有限公司与北京景枫立嘉置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

北京市丰台区人民法院

民事判决书

（2015）丰民初字第8140号

原告北京同步科技有限公司，住所地北京市海淀区西三环北路105号东一区教一楼110。

法定代表人张斌，总经理。

委托代理人邱祥平，北京市中盛律师事务所律师。

被告北京景枫立嘉置业有限公司，住所地丰台区外环西路26号院52号楼B202号。

法定代表人曹鸿波，董事长。

委托代理人蔡永恒，北京市焱明律师事务所律师。

委托代理人周柏亨，女，1990年7月11日出生。

原告北京同步科技有限公司（以下简称同步公司）与被告北京景枫立嘉置业有限公司 （以下简称景枫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告同步公司委托代理人邱祥平，被告景枫公司委托代理人周柏亨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告同步公司诉称：2011年10月20日，原告与被告签订《存量房屋买卖合同》，该合同约定被告将位于丰台区26号院60号楼（以下简称60号楼）出售给原告。价款1 1888 937元。按照《存量房屋买卖合同》第十条之约定“买受人未能在本合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。如因出卖人责任……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。签订合同后，原告依约履行了付款义务。原告本应最迟于2012年2月20日取得所房屋所有权证书，但实际取得时间是2014年4月17日。综上，原告请求法院依法判令被告给付逾期办理房屋所有权证书的违约金934 470.4元（自2012年2月20日起至2014年4月17日止，按已付购房款的日万分之一计算），诉讼费由被告负担。

被告景枫公司辩称：双方实际履行的是《房产转让合同》而非《存量房屋买卖合同》，《房产转让合同》中约定逾期办理房屋所有权证的违约金总额不超过已付款的3%。另至今未能办理房屋所有权证系因北京市房产政策变更所致，且我公司已依约向原告交付房屋，原告未因不能办证而遭受损失，违约金计算标准明显过高，请求法院酌情降低。

经审理查明：2010年7月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房产转让合同》，原告购买南区第6号楼（暂定编号），价款11 608 600元。合同第八条约定“甲方应当在2009年12月31日前向乙方交付该商品房”；合同第十五条约定“如因甲方的责任，乙方未能在房产交付之日起24个月内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：……乙方不退房的，自乙方应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，甲方按日计算向乙方支付全部已付款万分之三的违约金，并于乙方实际取得房屋所有权证书之日起30日内由甲方支付。如甲方延期办理完毕产权证，甲方向乙方支付的违约金总额不超过已付款的3%”。

2010年10月，原告与被告按照实测面积就房款进行结算，最终确定6号楼（签约楼号6号楼实际楼号60号）房价款为11 888 937元。

上述合同签订后，原告依约支付房价款，被告依约交付房屋。

2011年10月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）就60号楼买卖事宜签订《存量房屋买卖合同》，约定房屋成交价格为11 888 937元。合同第十条约定“买受人未能在本合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人责任，……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。

2014年4月17日，原告取得涉诉房屋的所有权证书。

原告主张被告应按照《存量房屋买卖合同》约定给付自2012年2月20日起至2014年4月17日止的违约金。被告主张应当按照《房产转让合同》给付违约金，且被告已经依约交付房屋，原告并无实际损失，违约金计算标准过高。原告称因被告未能顺利办理产权证书，导致融资成本提高造成经济损失。

以上事实，有原、被告当庭陈述以及相应证据在案佐证。

本院认为：原告与被告签订的《房产转让合同》、《存量房屋买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。从签订时间来看，《房产转让合同》在先，《存量房屋买卖合同》在后，故当逾期办证违约金条款出现矛盾时，应当以《存量房屋买卖合同》中的相关条款为准。合同签订后，原告已依约支付了购房款，被告理应及时协助原告办理房屋所有权证书。被告未能按照合同约定完成上述义务，理应承担违约责任。依据现有证据可以认定，被告逾期时间为2012年2月20日起至2014年4月17日止。原告请求按合同约定的标准计付违约金，被告认为原告没有实际损失，若按合同约定标准计付违约金数额过高，要求法院予以酌减。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院在衡量是否应当减少违约金时，以迟延取得房屋所有权证书对原告所造成的实际损失为基础。原告应当对被告的违约行为给其造成的具体损失及相应数额承担举证责任。一方面，鉴于原告对于其所称的融资损失不能提供充分的证据予以佐证；另一方面，鉴于被告未能依约履行办理房屋所有权证书的义务，客观上对原告使用、处分该房屋产生一定的影响，本院兼顾合同的履行情况、逾期办理产权证的原因、当事人的过错程度、预期利益，并结合本案实际情况，对被告应支付的违约金数额酌情予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：

一、北京景枫立嘉置业有限公司于本判决书生效之日起十日内给付北京同步科技有限公司逾期办理房屋所有权证书违约金三十七万三千七百八十八元。

二、驳回北京同步科技有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

受理费6572元，由北京同步科技有限公司负担2629元（已交纳），由北京景枫立嘉置业有限公司负担3943元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。

审  判  长    郑  阳
人民陪审员    王连弟
人民陪审员    杨意琴

二〇一五年十二月十一日

书  记  员    阚  爽