阿拉尔恒源建筑安装工程有限公司、新疆玄朗房地产开发有限公司合同、无因管理、不当得利纠纷执行审查执行裁定书

新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院

执 行 裁 定 书

(2022)新29执异71号

案外人：刘芸，女，1985年1月9日出生，住新疆维吾尔自治区库车市。

申请执行人：阿拉尔恒源建筑安装工程有限公司，住所地新疆维吾尔自治区阿拉尔市10团客运站。

法定代表人：王永根，该公司董事长。

委托诉讼代理人：邓玉佳，女，该公司员工。

委托诉讼代理人：李旭，新疆塔里木律师事务所律师。

被执行人：新疆玄朗房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区崇山街229号研发楼727号。

法定代表人：马春江，该公司总经理。

委托诉讼代理人：杨世海，男，该公司员工（股东）。

在本院执行阿拉尔恒源建筑安装工程有限公司（以下简称恒源公司）与新疆玄朗房地产开发有限公司（以下简称玄朗公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人刘芸对本院作出的（2021）新29执1号执行裁定，查封位于新疆维吾尔自治区库车市X街道X路X小区X幢X单元XX室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人刘芸称，请求立即终止对库车市X街道X路X小区X幢X单元XX室房屋的执行，解除对该房屋的查封、冻结。事实与理由：刘芸与被执行人玄朗公司于2013年12月签订的《商品房买卖合同》约定玄朗公司将其位于库车市X街道X路XX小区X幢X单元XX室房屋出售给刘芸，刘芸已向玄朗公司付清全部房款345，600元，刘芸装修后入住至今，因办理产权手续的延迟，至今还未完成过户。综上所述，刘芸作为案外人，法院执行刘芸的财产明显错误，刘芸对执行标的提出异议，请求立即中止对上述房屋的执行，并解除对库车市X街道X路X小区X幢X单元XX室房屋的查封、冻结，切实维护刘芸的合法权益。

申请执行人恒源公司辩称，一、法院依法查封的案涉房屋所有权均登记在玄朗公司名下，其对案涉房屋依法享有所有权，故法院的查封行为合法有效；二、刘芸虽称其与玄朗公司之间存在房屋买卖合同关系，但其并未提交相应的证据予以证实；三、即便刘芸与玄朗公司之间存在房屋买卖合同关系，也仅为合同之债，该债权也不得对抗物权。若合同不能履行，刘芸仅能依据合同要求玄朗公司承担不能交房的违约责任。综上所述，法院的查封行为合法有效，刘芸以合同之债对抗不动产物权登记效力，其异议请求依法不应当支持。

被执行人玄朗公司辩称，对刘芸的陈述无异议，我公司将案涉房屋出售给刘芸，刘芸以现金方式付清了全部房款345，600元，刘芸于2014年冬入住。法院将属于案外人刘芸的财产予以执行明显错误，应立即中止对案涉房屋的执行，以维护刘芸的合法权益。

本院查明，恒源公司与玄朗公司、第三人新疆龟兹建筑有限责任公司、第三人中国联通有限公司阿克苏分公司建设工程施工合同纠纷一案，原由本院作出（2015）阿中民一初字第74号民事判决，玄朗公司不服该一审判决提出上诉，后新疆维吾尔自治区高级人民法院作出（2017）新民终75号民事裁定，将本案发回重审。本院重审后作出（2017）新29民初52号民事判决，恒源公司、玄朗公司均不服该判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院提起上诉，新疆维吾尔自治区高级人民法院于2020年5月29日作出（2019）新民终208号民事判决，判决：“一、撤销新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院（2017）新29民初52号民事判决；二、玄朗公司于判决生效后十五日内向恒源公司支付工程款6，103，209.82元；三、恒源公司于判决生效后三十日内完成施工合同备案义务；四、恒源公司于判决生效后三十日内向玄朗公司交付二标段施工资料（详见附件）；五、恒源公司协助玄朗公司通过涉案工程五方验收；六、驳回玄朗公司的其他诉讼请求；七、驳回恒源公司的其他诉讼请求。”该判决生效后，恒源公司向本院申请强制执行，本院依法向玄朗公司发出执行通知书，责令其履行生效法律文书确定的义务，但玄朗公司并未履行。本院于2021年1月7日作出（2021）新29执1号执行裁定，裁定对被执行人玄朗公司价值6，227，496.18元的财产或现金予以查封、扣押、冻结、提取、划拨。2021年3月24日，本院对被执行人玄朗公司名下位于库车市X街道X社区X路X号X小区的X幢X层X单元XX室、X层X单元XX室、X层X单元XX室、X单元XX室、X单元XX室以及X幢X层商铺X，予以查封。在执行过程中，恒源公司以最高人民法院已受理玄朗公司与恒源公司建设工程施工合同纠纷再审申请，本案需待最高人民法院再审结果为由于2021年4月23日向本院申请撤销对本案的执行，本院于2021年4月24日作出（2021）新29执1号之一执行裁定，裁定终结（2021）新29执1号案件的执行。2021年5月31日，最高人民法院作出（2021）最高法民申1194号民事裁定，裁定驳回了恒源公司与玄朗公司的再审申请。2022年4月2日，恒源公司向本院申请恢复执行，本院于2022年4月3日作出（2022）新29执恢48号执行裁定，裁定查封、扣押、冻结、提取、划拨拍卖、变卖被执行人玄朗公司价值6，227，496.18元的财产或现金，并加倍支付迟延履行期间的债务利息。恢复执行过程中，除了本院依法查封的房产以外无其他财产信息，本院依法向双方当事人发出参加选定评估机构通知书，双方于2022年8月1日依法选择了评估机构。在本案执行过程中，玄朗公司表示被法院查封的六套房产均已出售给他人，所有权已归他人所有。案外人刘芸认为，本院所查封的位于库车市X街道X路X小区X幢X单元XX室房屋系其所有，遂向本院提出执行异议，请求解除对该房屋的查封。另，玄朗公司在其与恒源公司建设工程施工合同纠纷一案生效判决作出后，曾向本院申请强制执行，要求恒源公司履行生效判决确定的由恒源公司完成施工合同备案、交付施工资料、协助完成工程五方验收等义务。后因该执行涉及施工合同备案、交付施工资料、通过涉案工程五方验收等内容，需要双方当事人相互配合、相关部门协助及等待土地、住建等政府部门核实结果后，方能继续执行，故本院于2022年9月28日作出（2022）新29执95号之一执行裁定，裁定终结了该案的执行。

另查明，根据案涉房屋所在的库车市XX小区物业服务公司新疆XX物业服务有限公司出具的《XX小区部分业主入住及缴费信息表》显示，刘芸于2015年3月13日入住该小区。另，库车市XX小区又名XX大厦小区。

刘芸为证明案涉的库车市XX小区X幢X单元XX室房屋系其所有，向本院提交了玄朗公司出具的房款《收据》一份，XX大厦物业出具的《证明》一份，刘芸书写的《情况说明》一份，缴纳物业费、垃圾清运费的微信截图两张，物业费和垃圾费收据共两张，房屋室内照片两张，水费收据一张，水表费及安装费收条一张。刘芸提交上述证据拟证明其从玄朗公司处购买了案涉房屋，并已经支付了全部房款，自购买房屋后其一直实际占有使用该房屋至今。刘芸提交的《收据》载明：“今收到刘芸交来XX小区X幢X单元XX室房款叁拾肆万伍仟陆佰元整（345，600元）。”该收据上加盖有玄朗公司的财务专用印章，经手人为杨世海，时间为2014年9月5日。刘芸提交的库车市XX大厦物业出具的《证明》载明：“兹有库车市XX大厦小区X-X-XX业主刘芸，从2014年开始在本小区居住至今，按时交纳物业费、垃圾清运费、车辆停车服务费。”该《说明》上加盖有XX大厦物业管理处收费章，时间为2023年1月9日。刘芸提交的《情况说明》载明：“刘芸是库车市XX大厦X幢1单元XX室住户，本套房于2014年3月20日以现金形式交付给玄朗公司120，000元整，并拿到该套房的钥匙，又于2014年9月5日以现金形式交付给玄朗公司183，885元，剩余41，715元与刘芸的劳务费用相抵，情况属实。”另，刘芸为证明案涉房屋其已居住至今，向本院提交了房屋室内照片两张，缴纳物业费、垃圾清运费的微信截图及收款收据四张，缴纳期限均在2020年至2023年期间；水费收据一张、水表费及安装费收条一张，时间在2022年期间。

本院认为，本案的争议焦点为案外人刘芸请求解除对新疆维吾尔自治区库车市金兹花苑北苑小区1幢1单元903室房屋的查封是否有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，刘芸为证明其从玄朗公司处购买了案涉房屋，向本院提交了玄朗公司出具的房款《收据》以及物业公司出具的《证明》、物业费收费票据、房屋照片等证据，上述证据能够证明玄朗公司收到了刘芸交纳的345，600元购房款，刘芸取得了案涉房屋的钥匙，并装修入住。玄朗公司与刘芸之间的房屋买卖行为系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖行为合法有效。根据房款《收据》的出具时间及物业公司出具的《证明》中载明的刘芸入住时间，均能证明在本院查封案涉房屋之前，玄朗公司已将案涉房屋出售给了刘芸。刘芸购买案涉房屋后，一直占有使用至今的事实，有库车市X小区物业服务公司新疆XX物业服务有限公司出具的《XX小区部分业主入住及缴费信息表》、库车市XX大厦物业出具的《证明》，足以认定。虽刘芸未与玄朗公司签订书面买卖合同，但案涉房屋系刘芸通过合法有效的买卖方式取得，且刘芸取得该房屋后一直居住在该房屋内，故根据本案审理查明的事实及相关规定，刘芸对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利。综上，案外人刘芸的异议申请于法有据，应当予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：

中止新疆维吾尔自治区阿克苏地区中级人民法院对新疆维吾尔自治区库车市XX小区X幢X单元XX室房屋的执行。

案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　董金梅

审 判 员　曹燕燕

审 判 员　万　雯

二〇二三年二月二十七日

法官助理　高颖晶

书 记 员　张　阳