某线缆公司与某地产公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

重庆市涪陵区人民法院 民事判决书 (2024)渝0102民初8884号 原告：某线缆公司，住所地重庆市渝北区。 法定代表人：陈某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，重庆森木律师事务所律师。 被告：某地产公司，住所地重庆市涪陵区。 法定代表人：祝某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张某，男，该公司员工。 第三人：遂宁某公司，住所地四川省遂宁市河东新区。 法定代表人：刘某，该公司董事长。 第三人：大英某公司，住所地四川省大英县。 法定代表人：刘某，该公司董事长。 第三人：巴中某公司住所地四川省巴中市恩阳区。 法定代表人：刘某，该公司董事长。 原告某线缆公司与被告某地产公司、第三人遂宁某公司、大英某公司、巴中某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2024年11月7日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了缺席审理。原告某线缆公司的委托诉讼代理人***、被告某地产公司的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼，第三人遂宁某公司、大英某公司巴中某公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某线缆公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告之间就重庆市涪陵区东滨大道1号碧桂园天玺湾X号房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.请求被告向原告返还购房款685215元，并支付违约金68521.5元；3.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：2022年12月7日，原告与被告就重庆市涪陵区东滨大道1号碧桂园天玺湾X号房屋签署了《重庆市商品房买卖合同》，该房屋售价为685215元。该合同第七条约定，甲方应在2023年5月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用;该合同第十三条约定，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。在签订《重庆市商品房买卖合同》之前，原告、被告与第三人巴中某公司签订了《协议书》，原告通过债务冲抵的方式向被告支付了全部的购房款。后经原告多次催告，被告至今仍未将房屋交付原告使用，亦未向不动产登记中心申请办理所有权变更登记将该房屋过户至原告名下，后经了解，该房屋已被本院司法查封，被告已无法履行交房、过户登记义务。现原告签订《重庆市商品房买卖合同》的目的无法实现，被告应根据合同附件五《补充协议》第十三条之约定承担违约责任。故原告为维护自身合法权益，特提起诉请。 被告某地产公司辩称，1.本案案涉买卖合同及协议书无法履行的原因是原告或者第三人没有按照约定向被告支付购房款，才导致协议书无法履行，被告认为即使要解除买卖合同则协议书也应当一并解除；2.因被告没有收到购房款，所以原告向被告主张损失及违约金没有事实依据。 第三人遂宁某公司、大英某公司、巴中某公司未作答辩。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据：原告提供的证据，《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、《工抵房协议（三方跨盘）》、碧桂园集团通用机打收据、不动产登记信息查询结果单、《电子数据存证报告》；被告某地产公司、第三人遂宁某公司、大英某公司、巴中某公司未提交证据。以上证明材料已经开庭审理质证和本院审查，可以采信。 就本案事实，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：因第三人巴中某公司欠原告某线缆公司货款，经原告某线缆公司与被告某地产公司、第三人巴中某公司经协商，达成工抵房协议。2022年11月日或2022年11月3日，原、被告分别与第三人遂宁某公司、大英某公司、巴中某公司签订三份《工抵房协议书（三方跨盘）》，其主要内容为：本协议适用于合作企业购买的不是应付款项目公司商品房，而是购买集团旗下其他项目的商品房。鉴于：1.双方方签订的《遂宁河东新区碧桂园货量区二期消防电线电缆买卖合同》《遂宁大英碧桂园货量区二三期装修工程电线电缆买卖合同》《巴中恩阳项目二期消防电线电缆买卖合同》，第三人遂宁某公司、大英某公司、巴中某公司须向原告支付到期应收账款；2.原告和被告签订了原告购买被告开发的涪陵碧桂园天玺湾*重庆市涪陵区东滨大道1号碧桂园天玺湾X（项目名称、路址）商品房的《商品房买卖合同》，第三人遂宁某公司、大英某公司、巴中某公司须向被告支付购房款。本着平等互利的原则，三方经协商一致达成本协议，以资信守。1.三方一致同意：第三人遂宁某公司、大英某公司、巴中某公司应付给原告的应收账款中的人民币196515元、340064元、148636元冲抵原告应付给被告的购房款人民币685215元；2.被告已在本协议签订前与第三人遂宁某公司、大英某公司、巴中某公司办理了该笔应收账款结算、支付申请等手续，本协议生效后由原告向第三人遂宁某公司、大英某公司、巴中某公司开具本协议第一条约定金额的应收账款凭证，被告向原告开具本协议第一条约定金额的购房款收款凭证；3.三方共同确认：本协议第二条约定的应收账款和购房款收款凭证互为开具后，即视为第三人遂宁某公司、大英某公司、巴中某公司已向原告支付了该笔应收账款，原告已向被告支付了该笔购房款。不管该笔应收账款及该笔购房款的支付期限原作如何约定，均视为已按期支付，各方互不就该笔应收账款及该笔购房款的付款期限问题追究相对方的任何责任；4.除本协议约定的上述款项冲抵外，第三人遂宁某公司、大英某公司、巴中某公司与原告之间的该应收账款合同和原、被告之间的商品房买卖的权利义务仍应按照各自签署的合同履行；5.该笔应收账款冲抵完成后，原告应自行妥善处理好自身债务问题（如与农民工、材料商、二级分销商等款项支付结算问题）…；6.原告承诺：以该笔应收账款冲抵该笔购房款的行为，原告没有违反法律、法规和公司章程的规定，不存在损害原告公司、股东利益或造成国有资产流失等情况；如有违反的，所产生的一切责任由原告自行承担…”。 三方协议签订后，2022年12月7日，被告某地产公司（为甲方）与原告某线缆公司（为乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议其主要内容为“…本商品房座落为重庆市涪陵区东滨大道1号碧桂园天玺湾X…建设面积为139.29平方米…总成交金额为685215元…本商品房交房期限…属预售商品房的，甲方应当在2023年5月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用…甲方逾期交房的违约责任…买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的10%向买受人支付违约金…同时双方还约定其他权利义务。”2022年11月15日，被告某地产公司给原告某线缆公司出具收到购房款685215元的收据9张。原告某线缆公司得知涉案房屋被网签给他人并被人民法院查封后，遂诉至本院。 另查明，被告某地产公司与第三人巴中某公司系碧桂园地产集团控制下的关联公司。在审理过程中，原告某线缆公司向本院申请律师调查令，调查重庆市涪陵区东滨大道1号碧桂园天玺湾X号房屋的所有权登记信息、抵押登记信息、网签备案登记信息、查封信息，经查，2023年8月28日，重庆市涪陵区东滨大道1号碧桂园天玺湾X号房屋网签给了重庆市涪陵建设工程质量监督检测中心有限公司，办理了预购商品房预告登记（网申）手续；2024年5月29日，重庆市涪陵区东滨大道1号碧桂园天玺湾（7号地块）地下车库负1-008等共计238套房屋被本院查封登记，案号是(2024)渝0102执保636号；2024年12月5日，重庆市涪陵区东滨大道1号碧桂园天玺湾（7号地块）被本院查封登记，案号是(2024)渝0102执保2527号。 本院认为，原告与被告某地产公司及第三人遂宁某公司、大英某公司、巴中某公司签订的三份《工抵房协议书（三方跨盘）》、原告与被告某地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》均双方当事人真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。 首先，原告与被告某地产公司及第三人遂宁某公司、大英某公司、巴中某公司签订的三份《工抵房协议书（三方跨盘）》系第三人遂宁某公司、大英某公司、巴中某公司欠原告货款，由被告某地产公司用所属自己的房屋帮第三人遂宁某公司、大英某公司、巴中某公司抵偿所欠原告的货款，抵偿后，原告与第三人遂宁某公司、大英某公司、巴中某公司的债务消失；其次，原告与被告某地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是基于三份《工抵房协议书（三方跨盘）》的抵偿债务的情形下签定的，被告某地产公司给原告出具的付款收据表明，第三人遂宁某公司、大英某公司、巴中某公司欠原告货款，被告某地产公司作为购房款已收到，并实际履行三份《工抵房协议书（三方跨盘）》及《重庆市商品房买卖合同》所约定的内容；再次，原告与被告某地产公司在实际履约过程中，被告某地产公司于2023年8月28日将涉案房屋网签给他人，且涉案房屋被人民法院查封，原告在起诉后经申请律师调查令后查询才得知涉案房屋网签给他人及涉案房屋被人民法院查封的事实，故本院确定原告在本案起诉后才知道涉案房屋网签给他人。综上所述，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第十一条规定“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四款规定“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。结合本案查明的事实，本院确认以下事实，该案系由三方抵房协议转化为房屋买卖合同，三份《工抵房协议书（三方跨盘）》《重庆市商品房买卖合同》系原、被告及第三人遂宁某公司、大英某公司、巴中某公司真实意思表示，依法成立有效；被告某地产公司给原告出具的付款收据，视为收到原告的购房款；原告在起诉后经申请律师调查令后查询才得知被告某地产公司将涉案房屋网签给他人及涉案房屋被人民法院查封，视为原告在起诉后才知道权利受到侵害，未超过法律规定的除斥期间，致使不能实现合同目的，原告请求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。其解除时间节点为本案受理后送达起诉状副本之时即2024年11月15日。 关于违约金的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》第十二条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案中，因被告某地产公司抗辩不应当支付违约金，经本院审查，该案系由三方抵房协议转化为房屋买卖合同，案涉的《商品房买卖合同》补充协议约定“…买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的10%向买受人支付违约金…”。原告在履约过程中没有过错，而被告某地产公司在履约过程中明知涉案房已出售给原告却网签给他人，致使《商品房买卖合同》无法履行，其过错在被告某地产公司，现被告某地产公司抗辩不应当支付违约金，没有事实及法律依据，故对被告某地产公司该项抗辩，本院不予支持；对原告主张按购房款10%支付违约金，双方在《商品房买卖合同》中有明确约定，且符合上述法律规定，本院予以支持。故本院确定本案违约金为68521.5元。 第三人遂宁某公司、大英某公司、巴中某公司经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，亦未提出答辩意见、质证意见及提交证据材料，视为放弃抗辩和举证的权利。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下： 一、原告某线缆公司与被告某地产公司于2022年12月7日签订的《重庆市商品房买卖合同》于2024年11月15日解除； 二、被告某地产公司于本判决生效后30日内支付原告某线缆公司购房款685215元及违约金68521.5元； 三、驳回原告某线缆公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案件受理费11338元，减半收取5669元，诉讼保全费4289元，共计9958元，由被告某地产公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审判员*** 二〇二四年十二月三十日 书记员*** -1-