佳木斯市国安建筑工程有限公司、佳木斯兴业房地产开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

黑龙江省桦南县人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）黑0822执异106号

案外人：董国栋，男，1978年9月26日出生，汉族，现住桦南县。

申请执行人：佳木斯市国安建筑工程有限公司。

法定代表人：王春平，职务：经理。

被执行人:佳木斯兴业房地产开发有限公司。

法定代表人：赵琦，职务：总经理。

被执行人：于成富，男，1963年12月31日出生，汉族，现住桦南县。

本院在办理申请执行人佳木斯市国安建筑工程有限公司与被执行人佳木斯兴业房地产开发有限公司、于成富建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人董国栋于2021年10月15日对本院2021年6月3日作出的（2021）黑0822执204之二执行裁定书提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

案外人董国栋称：依法解除对案涉房屋的查封，停止评估、拍卖，不得执行案涉房屋。位于桦南县，分别为110、111、112门，面积分别为20.04、18.22、18.22平方米。3号楼车库5套，分别为102、109、110、111、112门，面积分别为44.51、20.12、20、82、20.82、18.3平方米，商服1号楼14门，面积178.86平方米。事实及理由：2017年3月2日，异议人（案外人）与兴业公司及签订了“富贵居商品房认购书（以下简称认购书）”，兴业公司将座落在桦南县土龙山镇富贵居小区三、四号楼的案涉房屋（车库）出售给异议人，8个车库共、一个商服共计价款993800元，异议人向兴业公司交付，兴业公司向异议出具了收据，并对案涉房屋（8个车库、1个商服）进行了交付，异议人通过买卖依法获得了案涉房屋的所有权，异议人与兴业公司签订的“富贵居商品房认购书是双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。认购书内容具备商品房买卖合同的性质，符合《商品房销售管理办法》第16条的规定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条之规定，该“富贵居商品房认购书”应当认定为商品房买卖合同，虽然没有办理产权过户登记，但依据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，不影响“富贵居商品房认购书”的法律效力。且案涉房屋系异议人在贵院送达查封裁定之前所购买，未办理户权支更过卢登记系兴业公司久税等原因所导致，异议人不存在过错，且该房屋登记在兴业公司名下，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议人享有足以排除贵院强制执行的民事权益，因此人民法院应当依法解除对案涉房屋的冻结的查封、评估、拍卖，不得执行。请人民法院依法作出裁定，支持异议人的异议请求。

被执行人佳木斯兴业房地产开发有限公司未予以答辩。

被执行人于成富未予以答辩。

本院经审查查明，2020年6月30日桦南县人民法院作出（2019）黑0822民初1482号民事判决书，主要内容是判决书第一项被告于成富于本判决生效后十日内给付原告佳木斯市国安建筑工程有限公司剩余工程款4211790.50元及利息（自2018年1月24日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），被告佳木斯兴业房地产开发有限公司承担连带给付义务。该判决书生后被告于成富未履行民事判决书中所确定的义务，申请执行人佳木斯市国安建筑工程有限公司向桦南县人民法院申请强制执行。案外人董国栋对本院作出的（2021）黑0822执204之二执行裁定提出异议，请求桦南县人民法院撤销（2021）黑0822执204之二执行裁定书中，要求解除对桦南县，分别为110、111、112门，面积分别为20.04、18.22、18.22平方米。3号楼车库5套，分别为102、109、110、111、112门，面积分别为44.51、20.12、20、82、20.82、18.3平方米，商服1号楼14门，面积178.86平方米。楼房的查封。

另查明，案外人董国栋于2017年3月2日与被执行人佳木斯兴业房地产开发有限公司及被执行人于成富签订9份富贵居商品房认购书及房屋买卖协议，并提供购楼收据9份。

本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持；(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据司法解释的规定，涉案房屋在查封时，该房屋的所有权人为被执行人佳木斯兴业房地产开发有限公司及被执行人于成富所有，所以涉案房屋的所有权人应当认定为被执行人佳木斯兴业房地产开发有限公司及被执行人于成富。虽然案外人提供了2017年3月2日佳木斯兴业房地产开发有限公司及于成富与案外人董国栋签订的9份富贵居商品房认购书及房屋买卖协议，但没有办理房屋过户登记。未提供非因买受人自身原因未办理房屋过户登记证据，是买受人自身原因造成的，案外人存在过错。因此，案外人董国栋对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其异议理由不成立，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：

驳回异议人董国栋的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院起诉。

审　判　长　　宋佳林

审　判　员　　吕文韬

人民陪审员　　李顺华

二〇二一年十月二十八日

书　记　员　　于春晓