某某与德清县城市建设发展总公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

浙江省德清县人民法院

民 事 判 决 书

（2012）湖德武民初字第479号

原告***。

委托代理人程时吉。

被告德清县城市建设发展总公司。

法定代表人陈亦平。

委托代理人吴唤。

第三人丁小青。

第三人余永汝。

上述第三人的共同委托代理人叶旭弘。

原告***（以下简称原告）与被告德清县城市建设发展总公司（以下简称被告城建发展总公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2012年10月23日向本院起诉，本院于同日立案受理。2012年11月20日，案外人丁小青、余永汝以对当事人双方的诉讼标的有独立请求权为由申请以有独立请求权第三人的身份参加本案诉讼，经本院审查予以准许。依法由代理审判员林媛贤适用简易程序于2012年12月7日公开开庭审理了本案。原告及其委托代理人程时吉、被告的委托代理人吴唤、第三人丁小青、余永汝及其共同的委托代理人叶旭弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2002年上半年，被告对武康镇回北村房屋进行拆迁，原告是被拆迁安置户。原告享有位于武康镇回龙花园的安置房，其中营业房一间。根据被告的《回龙花园营业房结算表》，被告应当向原告支付款额人民币36697.06元。另外，《回龙花园营业房结算表》中原告按照面积50平方米、单价1800元向被告支付购房款，后来营业房建成交付的实际面积为48.06平方米，被告应退还原告1.94平方米的购房款计3492元（该3492元在《回龙花园营业房结算表》中未体现），以上两笔之和为40189.06元。被告至今没有向原告支付该40189.06元。为此，请求判令：被告立即支付原告拆迁安置营业房结算款40189.06元。

原告为证明其诉称主张，在举证期限内向本院提交了下列证据材料：

第一组：

1、房屋拆迁补偿安置协议书复印件一份；

2、授权委托书原件一份；

3、华长福死亡证明原件一份；

用于证明：原告享有拆迁协议中乙方（被拆迁安置方）权利的事实。

第二组：

4、《回龙花园营业房结算表》、通知复印件各一份；

用于证明：被告应向原告支付结算款36697.06元的事实。

第三组：

5、营业房购房款结算单原件一份；

用于证明：被告应向原告退还购房款90000元-86508元=3492元的事实。

第四组：

6、商品房买卖协议原件一份；

7、收条原件一份；

用于证明：原告等把将得到的拆迁安置房预售给第三人丁小青、余永汝，其中原告等把23613.23元补偿给第三人丁小青、余永汝的事实。

被告辩称，一、原告在民事起诉状中没有客观反映整个事实，这里面涉及到两个方面：1、本案涉及的拆迁安置房，在拆迁时并非原告一人所有，这从原告提供的《房屋拆迁补偿安置协议书》可以证实；2、涉案的拆迁安置房，已在2002年6月21日由原告一家出让给第三人。二、涉案的结算款不是拆迁安置费。涉案的结算款包括几个方面的内容：一是退还多付房款币8725元；二是因营业房推迟交付，故补偿营业房用户资金占有利息13972.06元；三是逾期补偿租金4000元；四是因营业房没有窗户，自行开设换气扇费用每间10000元。三、原告不是本案的适格当事人。按照客观事实，原告已将涉案拆迁安置房出让给本案第三人，依附营业房的所有权利义务已经转让给第三人，故依据营业房取得的利益原告无权享有。此外，原告的起诉已超过诉讼时效。

被告未在举证期限内向本院提交任何证据。

第三人述称，一、原告的主体不完全适格，根据原告提供的证据证明，户主是案外人华长福，被拆迁人有5个人，包括华长福、***、***的妻子和两个女儿。据原告提供的证据案外人华长福已经去世。二、原告向被告主张的权利，是由债权产生的权益，2005年原告就已知晓，其主张已经超过诉讼时效。三、安置房的权利义务已经转移给第三人，转移包括拆迁安置补偿款中的代建款22万多元，排屋和营业房已经转让给第三人，所产生的利益也应归第三人。四、原告与第三人签订转让协议，当时的转让款是采取产权调换的方式，当时原告要求按照货币安置的形式支付给原告，第三人自己也有安置房，之所以受让原告的房子是因为当时第三人丁小青是回北村村书记，案外人华长福是五保户，工作难做，所以采取了这样的方式。为此，请求判令：被告立即支付给第三人拆迁安置营业房结算款40189.06元。

第三人为证明其述称主张，在举证期限内向本院提交了下列证据材料：

1、通知原件一份，用于证明被告城建发展总公司于2012年11月12日告知第三人丁小青、余永汝是否参加本案诉讼活动的事实。

2、协议（三）复印件一份，用于证明2002年6月20日，户主案外人华长福与原告***及其子女解除遗赠扶养关系、收养关系后就双方共有的位于武康镇回北村沙港86号的房屋拆迁补偿待遇达成协议：双方都向县拆迁办要求实物安置，***一方一次性支付给华长福15万元，拆迁安置的大别墅一套、营业房一间归***一方所有，华长福出具委托书给***，由***代表双方办理拆迁、安置房等一切手续的事实。

3、协议原件一份，用于证明2002年6月21日，第三人与原告一方签订了一份安置住房即大别墅一套、营业房一间的转让协议，约定转让款463780元，另外第三人补偿给原告一方15000元，共计人民币478780元，原告一方按政策旧房抵新房的差额款人民币23613.23元归第三人所有的事实。

4、收条原件两份，用于证明原告于2002年6月22日、6月26日先后收到第三人支付的转让款15万元和328780元，共计478780元的事实。

5、委托书原件两份，用于证明2002年6月20日案外人华长福委托原告办理拆迁安置住房等一切手续以及2005年10月17日原告委托第三人余永汝参加营业房抽签分房活动，并办理对营业房款项的结算手续的事实。

6、关于拆迁安置户华长福房产权属问题的情况说明复印件一份，用于证明经拆迁工作组动员，由第三人丁小青购买华长福的安置房，并由其一次性给予华长福补偿，该安置房产权归第三人丁小青所有的事实。

7、证人刘某出庭作证，用于证明对案外人华长福一户进行拆迁的经过以及采取产权调换的方式由第三人丁小青购买案外人华长福一户的安置房的事实。

双方当事人及第三人提交的证据材料，经当庭质证，本院认证如下：

1、原告提交的房屋拆迁补偿安置协议书、第三人提交的协议（三）以及原告和第三人共同提交的授权委托书原件各一份，能证明2002年6月1日被告城建发展总公司与案外人华长福一户（户内成员：原告***及其妻子戚杏花、长女王芬芬、小女王玉珍）达成房屋拆迁补偿安置协议；2002年6月20日户主华长福与原告***及其子女解除遗赠扶养关系、收养关系后，就双方共有的位于武康镇回北村沙港86号的房屋拆迁补偿待遇达成协议：双方都向县拆迁办要求实物安置，***一方（包括其妻子戚杏花、长女王芬芬、小女王玉珍）一次性支付给华长福15万元，拆迁安置的大别墅一套、营业房一间归***一方所有；同日，案外人华长福出具委托书给原告***，由原告***代表双方办理拆迁、安置房等一切手续的事实。

2、原告提交的《回龙花园营业房结算表》、通知复印件各一份，能证明经被告城建发展总公司结算，本案所涉拆迁安置房尚可获得36697.06元的事实。

3、原告及第三人共同提交的商品房买卖协议原件一份，能证明2002年6月21日原告***一方（包括其妻子戚杏花、长女王芬芬、小女王玉珍）把按政策获得的拆迁安置大别墅一套、营业房一间转让给第三人丁小青及其妻子余永汝，双方约定转让价为463780元，另外第三人丁小青、余永汝补偿原告***一方15000元，共计478780元，原告***一方按政策旧房抵新房的差额款23613.23元归第三人丁小青、余永汝所有的事实。

4、原告提交的收条原件一份及第三人提交的收条原件两份，能证明根据商品房买卖协议的约定，第三人已付清购房款共计478780元及原告把按政策旧房抵新房的差额款23613.23元支付给第三人的事实。

5、第三人提交的2005年10月17日的委托书原件一份，能证明2005年10月17日原告***委托第三人余永汝参加营业房抽签分房活动，并办理对营业房款项的结算手续的事实。

6、第三人提交的通知原件一份，能证明被告于2012年11月12日通知第三人是否参加本案诉讼活动的事实。

7、第三人提交的关于拆迁安置户华长福房产权属问题的情况说明复印件一份及证人刘某出庭作证，能证明经拆迁工作组动员，由第三人购买华长福一户的安置房的事实。

8、原告提交的华长福死亡证明原件一份，能证明案外人华长福于2006年2月9日死亡的事实。

9、原告提交的营业房购房款结算单原件一份，不符合有效证据的条件，本院不予认定。

本院根据原、被告和第三人的庭审诉辩陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：

案外人华长福系武康镇回北村村民与原告***及***之长女王芬芬、小女王玉珍具有遗赠抚养关系，案外人华长福为遗赠方，原告***及***之长女王芬芬、小女王玉珍为扶养人。

2002年，德清县拆迁办公室及被告城建发展总公司对回北村进行拆迁，案外人华长福一户（户内成员：***及其妻子戚杏花、长女王芬芬、小女王玉珍）因对拆迁安置意见不一，影响了整体拆迁工作的进行。经拆迁工作组动员，时任回北村村书记的丁小青（即本案第三人）同意放弃自己的安置房，购买华长福一户的安置房，采取产权调换的方式才使得拆迁工作得以顺利进行。2002年6月1日，被告城建发展总公司与案外人华长福一户签订了《余英溪河滨改造续建工程房屋拆迁补偿安置协议书》一份，约定：一、华长福一方被拆迁房屋补偿：建筑面积348.57平方米，单价463.5元／平方米，计金额161562.19元；建筑面积36.75平方米，单价195元／平方米，计金额7166.25元，以上两项合计1687828.44元。二、其他补偿：搬家补助费（二次）1600元；自来水安装补助费120元；饭灶补助费100元；电话移机补助费（二次）216元；有线电视补偿费（二次）240元；电表补偿费180元；水表补偿费60元；围墙补偿费981元；晒场补偿费680.4元；水井补助300元；装潢补偿8001.71元；水塔补偿200元，以上金额合计12679.11元。三、因华长福一方选择自行过渡，被告城建发展总公司支付临时安置补助费20807.28元。四、根据提前拆迁奖励政策，被告城建发展总公司支付华长福一方提前拆迁奖励46238.4元。五、安置用房购房款：联体房屋一套占地面积暂测为128平方米，建筑面积暂测为248平方米，按建筑面积每平方米580元购买，按照暂测建筑面积购房款计143840元。营业房一间建筑面积暂测为45平方米，购买单价为建筑面积每平方米1800元，按照暂测建筑面积购房款计81000元，以上两项购房款合计224840元。六、差额结算：被拆迁房屋与安置房屋差价款为23613.23元（1687828.44元＋12679.11元＋20807.28元＋46238.4元－224840元＝23613.23元-本院注）。

2002年6月19日，案外人华长福与原告***及其长女王芬芬、小女王玉珍解除遗赠扶养关系。6月20日，案外人华长福与原告***一方（包括其妻子戚杏花、长女王芬芬、小女王玉珍）签订协议一份，约定对双方共同共有的位于武康镇回北村沙港86号的房屋拆迁补偿待遇做如下处理：1、双方都向县拆迁办要求实物安置；2、原告***一方一次性支付给华长福15万元作为了断，按政策所能享有的大别墅一套、营业房一间归原告***一方所有；3、支付时间和方法：先由原告***在签约之日支付15万元给华长福，华长福向原告***出具委托书，由原告***代表双方办理拆迁、安置住房等一切手续。同日，华长福出具授权委托书一份给原告***，委托原告***办理拆迁、安置住房等一切手续。

2002年6月21日，原告***一方与第三人丁小青及其妻子余永汝签订协议一份，约定：一、从签订协议之日起，原告***一方把获得的大别墅一套和营业房一间转让给第三人丁小青、余永汝，价格为463780元整，另外第三人丁小青、余永汝一方补偿给原告***一方15000元整；二、付款方法为第三人丁小青、余永汝一方在签约之日支付20万元整，余款27.878万元在2002年6月30日前一次性付清；三、从签约之日起，原告***一方按政策旧房抵新房的差额款23613.23元归第三人丁小青、余永汝一方；四、原告***一方协助第三人丁小青、余永汝一方办理大别墅一套和营业房一间的产权手续，办理产权手续过程中所产生的一切费用由第三人丁小青、余永汝一方承担。

2002年6月22日、6月26日，第三人丁小青、余永汝分别支付原告***购房款15万元和328780元，共计478780元。2002年6月26日，原告***与第三人余永汝共同前往被告城建发展总公司处，由原告***领取23613.23元并转交第三人余永汝，第三人余永汝出具收条一份给原告***予以确认。

2005年10月15日，被告城建发展总公司就营业房分配事宜通知原告***领取结算款36697.06元，并于2005年10月24日上午8时参加营业房分房。2005年10月17日，原告***出具委托书一份给第三人余永汝，全权委托第三人余永汝参加被告城建发展总公司在德清县武康镇回龙花园营业房的抽签分房活动，并办理对营业房款项的结算手续。

分房后至今，第三人丁小青、余永汝已实际占有和使用了该拆迁安置房。

另查明，被告城建发展总公司通知原告***领取的36697.06元结算款来源于以下几个方面：一是退还多付房款8725元；二是补偿安置房用户资金占有利息损失13972.06元；三是因营业房推迟交房，补偿安置房用户租金损失4000元；四是因营业房无窗户，安置房用户自行开窗补助10000元。

因被告城建发展总公司按照面积50平方米、单价1800元确定安置营业房的购房款，而营业房建成交付的实际面积为48.06平方米，被告还应退还1.94平方米的营业房购房款计3492元。现被告至今没有支付拆迁安置房结算款共计40189.06元（36697.06元＋3492元=40189.06元）。原告***与第三人丁小青、余永汝均请求该拆迁安置房结算款40189.06元应归其所有。为此，纠纷成讼。

本院认为，本案的主要争议焦点为：该40189.06元结算款应归谁所有

第一，从该款项的来源看，涉案的40189.06元结算款，来源于预决算差额、用户资金占有利息损失、用户租金损失、用户自行开窗补助等，故涉案的40189.06元是基于预决算的差额、房屋实际推迟交付、交付的房屋存在瑕疵等原因而产生的。本案拆迁安置房大别墅一套和营业房一间已于2002年6月21日由原告***一方转让给第三人丁小青、余永汝所有，且第三人丁小青、余永汝已按约全额支付了购房款并实际占有和使用了该安置房屋，其是实际受到损失一方，从损失补偿的相对性角度，该40189.06元应当归第三人丁小青、余永汝所有。

第二，从合同条款的性质来看，一、房屋拆迁补偿安置协议书中约定的被拆迁房屋与安置房屋差价款23613.23元是由该协议约定的拆迁房屋总补偿款248453.23元减去预算的安置房购房款224840元而来，但该数额只是在签订该拆迁补偿安置协议时，双方根据估算暂定的数额，其性质应为拆迁安置总补偿减去安置房屋购房款的差额。在该协议签订时，涉案安置房尚未建成，故该差价款23613.23元是可变的，并非固定不变。二、2002年6月21日原告***一方与第三人丁小青、余永汝签订的协议中约定：“从签约之日起，***一方按政策旧房抵新房的差额款23613.23元，归丁小青、余永汝所有。”该差额款23613.23元与房屋拆迁补偿安置协议书中约定的差价款23613.23元相对应，结合原告***全权委托第三人余永汝参加抽签分房活动并办理对安置房屋款项的结算手续等事实，应视为原告***一方将基于拆迁安置房的权利义务一并转让给第三人丁小青、余永汝，且该转让得到了被告城建发展总公司的同意和认可，故该40189.06元的归属性质与协议约定的23613.23元的归属性质一致，应当归第三人丁小青、余永汝所有。

综上，本院认为，原告***与被告城建发展总公司签订的房屋拆迁补偿安置协议、原告***与第三人丁小青、余永汝签订的房屋买卖协议系当事人真实的意思表示，且未违反法律法规的相关规定，应认定为合法有效。根据前述分析，本案的40189.06元结算款应归第三人丁小青、余永汝所有，被告理应及时履行支付40189.06元结算款的义务。现被告至今未履行给付义务，构成违约，是引起本案纠纷的原因，应承担本案的全部民事责任。第三人丁小青、余永汝要求被告支付拆迁安置房结算款40189.06元的请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付拆迁安置房结算款40189.06元的诉请，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第八十九条、第一百零九条之规定，判决如下：

一、被告德清县城市建设发展总公司在本判决生效之日起十日内支付第三人丁小青、余永汝拆迁安置房结算款40189.06元；

二、驳回原告***的诉讼请求。

案件受理费减半交纳805元，由被告德清县城市建设发展总公司负担402.5元，原告***负担402.5元，限在本判决书生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。

代理审判员　　林媛贤

二〇一三年一月二十一日

代书　记员　　倪艳瑾