某某与德清县城市建设发展总公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

浙江省湖州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2013）浙湖民终字第126号

上诉人（原审原告）***。

被上诉人（原审被告）德清县城市建设发展总公司。

法定代表人陈亦平。

委托代理人吴唤。

被上诉人（原审第三人）丁小青。

被上诉人（原审第三人）余永汝。

上述被上诉人共同委托代理人叶旭弘。

上诉人***与被上诉人德清县城市建设发展总公司（以下简称城建发展总公司）、丁小青、余永汝房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，德清县人民法院于2013年1月21日作出（2012）湖德武民初字第479号民事判决，上诉人***不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，并于2013年4月8日组织双方当事人进行了调查，本案现已审理终结。

原审法院审理查明：案外人华长福系武康镇回北村村民与***及***之长女王芬芬、小女王玉珍具有遗赠抚养关系，案外人华长福为遗赠方，***及***之长女王芬芬、小女王玉珍为扶养人。2002年，德清县拆迁办公室及城建发展总公司对回北村进行拆迁，案外人华长福一户（户内成员：***及其妻子戚杏花、长女王芬芬、小女王玉珍）因对拆迁安置意见不一，影响了整体拆迁工作的进行。经拆迁工作组动员，时任回北村村书记的丁小青（即本案第三人）同意放弃自己的安置房，购买华长福一户的安置房，采取产权调换的方式才使得拆迁工作得以顺利进行。2002年6月1日，城建发展总公司与案外人华长福一户签订了《余英溪河滨改造续建工程房屋拆迁补偿安置协议书》一份，约定：一、华长福一方被拆迁房屋补偿：建筑面积348.57平方米，单价463.5元／平方米，计金额161562.19元；建筑面积36.75平方米，单价195元／平方米，计金额7166.25元，以上两项合计168728.44元。二、其他补偿：搬家补助费（二次）1600元；自来水安装补助费120元；饭灶补助费100元；电话移机补助费（二次）216元；有线电视补偿费（二次）240元；电表补偿费180元；水表补偿费60元；围墙补偿费981元；晒场补偿费680.4元；水井补助300元；装潢补偿8001.71元；水塔补偿200元，以上金额合计12679.11元。三、因华长福一方选择自行过渡，城建发展总公司支付临时安置补助费20807.28元。四、根据提前拆迁奖励政策，城建发展总公司支付华长福一方提前拆迁奖励46238.4元。五、安置用房购房款：联体房屋一套占地面积暂测为128平方米，建筑面积暂测为248平方米，按建筑面积每平方米580元购买，按照暂测建筑面积购房款计143840元。营业房一间建筑面积暂测为45平方米，购买单价为建筑面积每平方米1800元，按照暂测建筑面积购房款计81000元，以上两项购房款合计224840元。六、差额结算：被拆迁房屋与安置房屋差价款为23613.23元（168728.44元＋12679.11元＋20807.28元＋46238.4元－224840元＝23613.23元-原审法院注）。2002年6月19日，案外人华长福与***及其长女王芬芬、小女王玉珍解除遗赠扶养关系。6月20日，案外人华长福与***一方（包括其妻子戚杏花、长女王芬芬、小女王玉珍）签订协议一份，约定对双方共同共有的位于武康镇回北村沙港86号的房屋拆迁补偿待遇做如下处理：1、双方都向县拆迁办要求实物安置；2、***一方一次性支付给华长福15万元作为了断，按政策所能享有的大别墅一套、营业房一间归***一方所有；3、支付时间和方法：先由***在签约之日支付15万元给华长福，华长福向***出具委托书，由***代表双方办理拆迁、安置住房等一切手续。同日，华长福出具授权委托书一份给***，委托***办理拆迁、安置住房等一切手续。2002年6月21日，***一方与第三人丁小青及其妻子余永汝签订协议一份，约定：一、从签订协议之日起，***一方把获得的大别墅一套和营业房一间转让给第三人丁小青、余永汝，价格为463780元整，另外第三人丁小青、余永汝一方补偿给***一方15000元整；二、付款方法为第三人丁小青、余永汝一方在签约之日支付20万元整，余款27.878万元在2002年6月30日前一次性付清；三、从签约之日起，***一方按政策旧房抵新房的差额款23613.23元归第三人丁小青、余永汝一方；四、***一方协助第三人丁小青、余永汝一方办理大别墅一套和营业房一间的产权手续，办理产权手续过程中所产生的一切费用由第三人丁小青、余永汝一方承担。2002年6月22日、6月26日，第三人丁小青、余永汝分别支付***购房款15万元和328780元，共计478780元。2002年6月26日，***与第三人余永汝共同前往城建发展总公司处，由***领取23613.23元并转交第三人余永汝，第三人余永汝出具收条一份给***予以确认。2005年10月15日，城建发展总公司就营业房分配事宜通知***领取结算款36697.06元，并于2005年10月24日上午8时参加营业房分房。2005年10月17日，***出具委托书一份给第三人余永汝，全权委托第三人余永汝参加城建发展总公司在德清县武康镇回龙花园营业房的抽签分房活动，并办理对营业房款项的结算手续。分房后至今，第三人丁小青、余永汝已实际占有和使用了该拆迁安置房。城建发展总公司通知***领取的36697.06元结算款来源于以下几个方面：一是退还多付房款8725元；二是补偿安置房用户资金占有利息损失13972.06元；三是因营业房推迟交房，补偿安置房用户租金损失4000元；四是因营业房无窗户，安置房用户自行开窗补助10000元。因城建发展总公司按照面积50平方米、单价1800元确定安置营业房的购房款，而营业房建成交付的实际面积为48.06平方米，还应退还1.94平方米的营业房购房款计3492元。现至今没有支付拆迁安置房结算款共计40189.06元（36697.06元＋3492元=40189.06元）。***与第三人丁小青、余永汝均请求该拆迁安置房结算款40189.06元应归其所有。为此，纠纷成讼。

原审法院审理认为：本案主要争议焦点为：该40189.06元结算款应归谁所有

第一，从该款项的来源看，涉案的40189.06元结算款，来源于预决算差额、用户资金占有利息损失、用户租金损失、用户自行开窗补助等，故涉案的40189.06元是基于预决算的差额、房屋实际推迟交付、交付的房屋存在瑕疵等原因而产生的。本案拆迁安置房大别墅一套和营业房一间已于2002年6月21日由***一方转让给第三人丁小青、余永汝所有，且第三人丁小青、余永汝已按约全额支付了购房款并实际占有和使用了该安置房屋，其是实际受到损失一方，从损失补偿的相对性角度，该40189.06元应当归第三人丁小青、余永汝所有。

第二，从合同条款的性质来看，一、房屋拆迁补偿安置协议书中约定的被拆迁房屋与安置房屋差价款23613.23元是由该协议约定的拆迁房屋总补偿款248453.23元减去预算的安置房购房款224840元而来，但该数额只是在签订该拆迁补偿安置协议时，双方根据估算暂定的数额，其性质应为拆迁安置总补偿减去安置房屋购房款的差额。在该协议签订时，涉案安置房尚未建成，故该差价款23613.23元是可变的，并非固定不变。二、2002年6月21日***一方与第三人丁小青、余永汝签订的协议中约定：“从签约之日起，***一方按政策旧房抵新房的差额款23613.23元，归丁小青、余永汝所有。”该差额款23613.23元与房屋拆迁补偿安置协议书中约定的差价款23613.23元相对应，结合***全权委托第三人余永汝参加抽签分房活动并办理对安置房屋款项的结算手续等事实，应视为***一方将基于拆迁安置房的权利义务一并转让给第三人丁小青、余永汝，且该转让得到了城建发展总公司的同意和认可，故该40189.06元的归属性质与协议约定的23613.23元的归属性质一致，应当归第三人丁小青、余永汝所有。

综上，原审法院认为，***与城建发展总公司签订的房屋拆迁补偿安置协议、***与第三人丁小青、余永汝签订的房屋买卖协议系当事人真实的意思表示，且未违反法律法规的相关规定，应认定为合法有效。根据前述分析，本案的40189.06元结算款应归第三人丁小青、余永汝所有，城建发展总公司理应及时履行支付40189.06元结算款的义务。现城建发展总公司至今未履行给付义务，构成违约，是引起本案纠纷的原因，应承担本案的全部民事责任。第三人丁小青、余永汝要求城建发展总公司支付拆迁安置房结算款40189.06元的请求，符合法律规定，予以支持。***要求城建发展总公司支付拆迁安置房结算款40189.06元的诉请，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第八十九条、第一百零九条之规定判决，一、德清县城市建设发展总公司在判决生效之日起十日内支付第三人丁小青、余永汝拆迁安置房结算款40189.06元；二、驳回***的诉讼请求。一审案件受理费减半交纳805元，由德清县城市建设发展总公司负担402.5元，***负担402.5元。

上诉人***不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人丁小青、余永汝签订的房屋买卖合同是效力待定的房屋买卖合同，上诉人至今未取得涉诉房屋的物权，未发生法律效力的合同，其产生的权利义务依法不受法律保护，只有待上诉人取得该房屋产权后，双方另行依法处理。城建发展总公司支付的40189.06元，理应归上诉人所有。请求二审法院撤销原判，依法支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人城建发展总公司辩称：城建发展总公司应支付的40189.06元，是对营业房面积减小、推迟交付、开设窗户、多退还房款、利息的合计款项，依附于安置房产，而不是对拆迁房屋的额外补偿款。故原审判决事实清楚，适用法律正确，应予以维持。

被上诉人丁小青、余永汝辩称：上诉人的安置用房是可以转让的，也能办理相应的过户手续，双方签订的房屋买卖合同并非效力待定的合同，城建发展总公司应支付的40189.06元并非安置补偿款，而是对被上诉人损失和房屋价值减小的补偿，理应由被上诉人所有。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

根据原审期间的证据，结合当事人的陈述，本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为：本案争议焦点为：40189.06元结算款归属问题。***与城建发展总公司签订的房屋拆迁补偿安置协议，***与第三人丁小青、余永汝签订的房屋买卖协议系当事人真实意思表示，且未违反法律法规的相关规定，应认定为合法、有效。上述两份合同中约定的当事人能取得和转让的大别墅一套和营业房一间的权利义务内容是一致的，在协议签订时，由于涉案安置房尚未建成，房屋具体情况和交付情况尚未明确。现丁小青、余永汝已按照与***签订的协议全额支付购房款并实际占有和使用上述房屋。而涉案的40189.06元结算款来源于预决算差额、用户资金占有利息损失、用户租金损失、用户自行开窗补助等，该40189.06元是基于预决算的差额、房屋实际推迟交付、交付的房屋存在瑕疵等原因而产生的。丁小青、余永汝是实际受到损失一方，从损失补偿的角度而言，该款项应属丁小青、余永汝所有。本案涉及的40189.06元结算款，不属于拆迁房屋的额外补偿款的性质，***也不属于实际利益受到损失的一方，不应判归***所有。综上，本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1610元，由***承担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　冯杰民

审　判　员　　邱金海

代理审判员　　周寅潇

二〇一三年五月二十二日

书　记　员　　贾艳红