龙锦综合开发（成都）有限公司、深圳市城市空间规划建筑设计有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

四川省成都市锦江区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）川0104民初7301号

原告（反诉被告）：**综合开发（成都）有限公司，住所地：四川省成都市锦江区大慈寺路17号。

法定代表人：徐耀祥，董事长。

委托诉讼代理人：胡亚楠，四川恒和信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：何连辉，四川恒和信律师事务所律师。

被告（反诉原告）：深圳市城市空间规划建筑设计有限公司，住所地：深圳市福田区华富街道振华西路田面设计之都11栋6楼。

法定代表人：赵威，董事长。

委托诉讼代理人：张鹏，广东盛唐律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑涛，广东盛唐律师事务所律师。

原告（反诉被告）**综合开发（成都）有限公司（以下简称**公司）与被告（反诉原告）深圳市城市空间规划建筑设计有限公司（以下简称深圳城市空间公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，被告深圳城市空间公司提起反诉，本院经审查后依法受理并决定与本诉合并审理。本院依法组成合议庭适用普通程序于2019年12月5日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）**公司的委托诉讼代理人胡亚楠、被告（反诉原告）深圳城市空间公司的委托诉讼代理人张鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）**公司向本院提出本诉诉讼请求：1．判令深圳城市空间公司向**公司支付拖欠的租金116614.08元、管理费26094.20元；2．判令深圳城市空间公司向**公司支付拖欠的电费1053.25元；3．判令深圳城市空间公司按0.03%／天向**公司支付前述费用拖欠之日起至偿清之日期间的违约金；4．判令深圳城市空间公司向**公司赔偿律师代理费6562元；5．判令深圳城市空间公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：**公司与深圳城市空间公司于2018年1月5日签订《租赁合同》，约定**公司将位于成都市锦江区的成都国际金额中心一号办公楼23Ａ楼单元6出租给深圳城市空间公司，并于2018年1月22日将租赁房屋交付给深圳城市空间公司使用。《租赁合同》约定租赁物建筑面积为449.90平方米，该建筑面积是租金、管理费及其他杂费等的计费依据；承租人须每月按时向原告支付租金、管理费等费用，如逾期未支付，须按欠款金额的0.03%日息支付违约金。深圳城市空间公司在租赁期间未按合同约定履行支付租金等相关费用的义务，拖欠租金、管理费、电费等各项费用，截止2019年5月31日，深圳城市空间公司尚拖欠**公司各项费用包括但不限于：2019年4月1日至2019年5月31日的租金116614.08元、管理费26094.20元以及截止2019年4月10日的电费1053.25元。经**公司多次催促，深圳城市空间公司至今仍未支付上述拖欠款项。

被告（反诉原告）深圳城市空间公司针对本诉辩称，深圳城市空间公司认为**公司提起本案诉讼请求无事实依据，**公司主张租金应在租赁合同正常履行的情况下，本案中，双方的租赁合同关系已经于2019年4月1日起实际解除，深圳城市空间公司没有使用租赁房产，自然无需支付租金，从合同法的理论来说，**公司主张的租金支付实际上是一种请求权，该请求权必须以租赁关系的客观存在为前提，从2019年3月份，深圳城市空间公司向**公司发出解除合同的通知到2019年4月1日将房产实际交还给**公司，至今合同解除已经有8个月的时间，按照最高人民法院关于合同法的规定，针对深圳城市空间公司解除合同的行为，**公司没有在三个月内提出诉讼和仲裁的，视为认可深圳城市空间公司解除合同的行为，**公司提起诉讼的本质就是要求租赁合同的继续履行，其诉请明确缺乏依据，**公司诉讼请求的第二项拖欠电费及拖欠费用的违约金，同第一项诉讼请求一样，需要以双方租赁关系的实际有效履行，租赁关系不存在，电费和违约金就不会产生；诉讼请求第四项按照双方的租赁合同约定，只有深圳城市空间公司在租赁期内出现了租赁合同第九章第1.01款状况的前提下，才应当承担所谓的律师费，本案中，深圳城市空间公司没有此等情形，**公司要求深圳城市空间公司承担律师费无依据；综上，**公司诉讼请求的第五项同样不应得到法院支持，请求法院驳回**公司的诉讼请求，维护当事人的权益。

被告（反诉原告）深圳城市空间公司向本院提出反诉诉讼请求：1．判令**公司与深圳城市空间公司签订的《房屋租赁合同》已于2019年4月1日实际解除（该项诉讼请求为庭审中当庭增加）；2．判令**公司向深圳城市空间公司退还租赁保证金217571.64元，并自反诉之日起按照同期银行贷款利率标准支付违约金；3．本案诉讼费用由**公司承担。事实和理由：2018年，深圳城市空间公司与**公司签署《租赁合同》，约定深圳城市空间公司承租**公司锦江区红星路三段1号国际金额中心一号办公楼23A楼单元6房产（“房产”）作为办公用途使用。合同约定租期为自2018年1月5日起计36个月，月租金金额为57786.4元，深圳城市空间公司并向**公司支付保证金217571.64元。2019年2月起，深圳城市空间公司因经营调整无力继续承租房产并通知**公司，但**公司一直搪塞未有正面回应。2019年3月14日，深圳城市空间公司向**公司发出通知，告知其将于2019年3月31日起解除合同及搬离房产，并通知**公司办理交接及结算手续。2019年3月29日，深圳城市空间公司清空房产并向**公司交还，但**公司拒绝接收房产钥匙且将深圳城市空间公司邮寄的房产钥匙退回；无奈之下深圳城市空间公司唯有将房产解除门锁，并通知**公司自行接收。然时至今日，**公司仍扣留深圳城市空间公司保证金拒不返还。就《租赁合同》解除后续事宜的处理，深圳城市空间公司始终保持与**公司协商之意愿，但**公司却采取逃避态度。按照《租赁合同》约定，在深圳城市空间公司解约之情形下，**公司不应扣留深圳城市空间公司保证金。因此，其拒不办理后续手续及返还保证金之行为已经给深圳城市空间公司合法权益构成侵害。

原告（反诉被告）**公司针对反诉辩称，1．深圳城市空间公司不具有单方解除权，无法单方面解除合同，深圳城市空间公司提出的解除合同申请，双方并未达成一致意见，因此合同并未解除；2．截止起诉之日，租赁合同依法签订并持续有效，双方虽然持续就是否解除合同进行沟通，但对解除合同的时间以及解约后深圳城市空间公司应当承担的违约责任等，双方并未达成一致意见，在此期间，深圳城市空间公司在2019年4月13日签收了**公司邮寄到涉案房屋的律师函，说明深圳城市空间公司在此期间仍占有涉案房屋，构成了对租赁合同的继续履行，关于深圳城市空间公司返还保证金的诉讼请求，**公司认为不满足租赁合同约定的保证金退还条件，深圳城市空间公司无权要求退还保证金。

本院经审理认定事实如下：**公司系成都国际金融中心的产权人。2018年1月5日，**公司（出租方、甲方）与深圳城市空间公司（承租方、乙方）签订《租赁合同**综合开发（成都）有限公司与深圳市城市空间规划建筑设计有限公司有关国际金融中心一号办公楼23Ａ楼单元6》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方将其合法拥有的位于成都市锦江区国际金融中心一号办公楼23Ａ楼单元6租赁给乙方使用，租赁场地根据有资质的房产测绘机构出具的《房产计算成果报告》显示，其建筑面积为449.9平方米，该建筑面积是租金、管理费及其它杂费等的计费依据，乙方已现场视察该租赁场地并同意接受其状况及面积大小；租赁期自本合同约定的起租日起，为期三十六个月，即由2018年1月5日至2021年1月4日；由2018年1月5日至2019年4月30日每月每平方米建筑面积租金为126元，月租金56687.4元，由2019年5月1日至2021年1月4日每月每平方米建筑面积租金为133.2元，月租金59926.68元；装修期共2个月，即自起租日起第1个月（由2018年1月5日至2018年2月4日），租赁期的第13个月（由2019年1月5日至2019年2月4日）止；在装修期间，乙方无需向甲方支付租金，但乙方仍需如期交缴管理费及其他杂费；如乙方在第1个月的装修期完结前完成装修，乙方可开始用作办公室用途；乙方须按每一期（三个月）向甲方或其当时聘用的物业管理公司支付管理费，管理费现为每月每平方米28元；管理单位在租赁期内有权因运作成本上升而适当调整管理费及其它杂费，以维持该大厦之管理质量，但以不违反政府有关规定为限度，且甲方以不少于1个月的通知期通知乙方；本合同之保证金为3个月租金及管理费之总和，合共人民币217571.64元；在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其它杂费；到期后七天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止；如果乙方拖欠任何租金及／或管理费及／或其他杂费超过7天，在不影响甲方的其他权利或补救措施的前提下，甲方可在发出书面通知的两天后暂停租赁场地的水、电、电话等公共设施的供应及／或要求管理单位暂停对租赁场地提供管理服务，直至乙方付清所有拖欠的款项、违约金及其他相关费用为止，乙方不得异议，甲方无须因采取上述行动向乙方所招致的损失作出任何赔偿；若乙方拖欠甲方款项超过7天，甲方亦有权解除本合同，收回租赁场地，并有权扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的物品或其它财产用以抵偿乙方的欠款，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。如出售所得未能补足欠额，乙方仍须负责补足余额；乙方须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物，按本合同规定，以标准交房的状态（合理损耗除外），交还甲方；交还时，须经甲方认可，并相互结清各自应当承担之费用。甲方有权要求乙方于租赁期结束或提前结束前自行拆除及移去其商业附属设施及装置，乙方须将引致的破坏部分复原至标准交房的状态；甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使本合同项下任何权力而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担；倘乙方违约或不履行本合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有；租赁期届满时，如乙方并无任何本合同项下未予纠正的违反，甲方将在乙方把租赁场地交回甲方并付清所有应付款项（包括但不限于租金、管理费及其他杂费、违约金并以较后者为准）后三十日内将保证金无息退回给乙方。但如乙方违反本合同，甲方可将保证金或其适当部分用以补救上述违约行为（但不影响甲方的任何其它权利或补救方法）。在该情况下，保证金的余额（如有）应在结清甲方向乙方提出的全部索赔后当日起三十日内无息退回予乙方；按照租赁合同须向一方送达的任何文件及通告（包括甲方在公证人员监督下，向乙方发出的通知及甲方请求书刊号法机构向乙方发出的任何通知）均采用书面形式，如以专人递送或留置在该一方的法定地址或该一方在租赁合同所述的该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其它地址，将被视为已送达该一方。任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出3个工作天后，将被视为已送达收件人。

2018年1月18日，深圳城市空间公司向**公司交纳了房屋租金及保证金387633.84元，物业管理费37791.6元。

2018年1月22日，**公司与深圳城市空间公司签订《办公楼交接表》和《办公楼交接清单》，**公司将案涉房屋交付深圳城市空间公司。

2018年4月24日，**公司向深圳城市空间公司发出《成都国际金融中心-2018年度办公楼管理费调整》，告知从2018年6月1日起办公楼管理费收费标准从每月每平方米28元调整为29元。深圳城市空间公司于2018年4月25日签收了该通知。

2019年4月8日、2019年4月19日，**公司向以电子邮件方式深圳城市空间公司发送催缴函或最后通知。2019年4月12日，**公司委托律师事务所通过邮寄方式向深圳城市空间公司发送律师函，内容为：贵公司承租成都国际金融中心此二字楼T123A0623A16单元（以下简称“该单元”）。根据贵公司与委托人所签订的《租赁合同》，截止2019年4月10日贵公司因租赁该单元已拖欠委托人租金56687.4元，管理费13047.1元，电费309.01元，配电服务费107.21元，合计应缴费用70150.72元。鉴于上述情况，本所现受委托人委托郑重敦请贵公司，务必于收到本函后五个工作日内，至委托人付清前述应缴租金、管理费、电费、配电服务费。2019年4月13日，深圳城市空间公司签收该邮件。

2019年3月14日，深圳城市空间公司向**公司发送电子邮件，称：2017年贵我双方前述《租赁合同》一份，约定我司承租贵司成都市锦江区国际金融中心一号办公楼23Ａ单元6房产作为办公室使用，合同约定租期自2018年1月5日起至2021年1月4日止。现因经营发生调整，我司无法继续使用租赁房产。为此，我司曾于2019年2月14日致函贵司，通报此信息并希望双方可就合同解除事宜达成解决方案。但未获贵司积极回应。有鉴于此，我司再次知会如下：一、我司决定自2019年3月31日起解除合同，并于当日搬离租赁房产；二、请贵司安排人员与我司对接，办理租赁房产接收及合同解除后续手续。2019年3月15日，**公司答复《关于城市空间成都ＩＦＳ写字楼租赁合同解约事宜》，内容为，根据租赁合同约定，贵司并不享有单方退租的权利，且贵司亦未提出符合法定解约条件的理由，因此我司不同意贵司提前退租。如果贵司执意单方面违约解除租赁合同，则贵司将承担租赁合同约定的有关赔偿以弥补因此给我司造成的一切损失。双方多次通过电子邮件进行协商，但均未就退租事宜达成一致意见。

2019年3月29日，深圳城市空间公司代理人周培向四川省成都市成都公证处称，申请人深圳城市空间公司承租了**公司位于成都市锦江区国际金融中心一号办公楼23Ａ楼单元6，因申请人经营发生调整，无法继续使用租赁房产，希望解除租赁合同，因租赁双方就赔偿问题没有达成一致意见，申请人欲将该房屋及相关物件还给出租方，为了保留相关证据，以备今后交涉或诉讼之需，特申请对其租赁物现状及移交物品的过程进行保全证据公证，将房门钥匙、门禁卡、装修指南、租户手册等邮寄给**公司，但该邮件于2019年4月3日退回妥投。2019年4月3日，深圳城市空间公司向四川省成都市成都公证处申请，对其取出邮件包裹中的钥匙将房门打开的过程进行保全证据公证。后公证机关将钥匙及上述包裹内其他物品进行了封存，交周培留存。

2019年4月3日，深圳城市空间公司向**公司发送邮件称，现贵司退回我司交还的租赁房产锁匙，我司再次知会如下：一、贵我双方租赁关系已于2019年3月31日起解除。自2019年4月1日起，我司不再承担租金支付义务；二、租赁房产现已清空且门锁已经解除，随时可以推门进入。请贵司即时前往验收及接收房产，否则由此产生之后果由贵司自行承担；三、请贵司安排人员与我司联络，办理租赁关系解除的善后手续。同日，深圳城市空间公司向九龙仓（中国）物业管理有限公司国际金融中心分公司发送电子邮件，称，我司已于2019年3月29日搬离承租的成都市锦江区国际金融中心一号办公楼23Ａ单元6房产。租赁房产现已清空且门锁已经解除，随时可以推门进入，以供**公司办理验收及接收手续。在此期间，希望贵司妥当履行物业服务合同约定，恪尽物业服务机构职责，维护业主利益。

2019年4月4日，**公司回复深圳城市空间公司称，贵司3月29日搬离租赁物业时曾书面告知我司：贵公司本次搬离行为系贵公司因自身经营原因拟暂时搬离物品，该搬离行为系贵公司内部经营行为，并不代表租赁合同的解除，贵公司不会以此为由主张租赁合同解除或租赁合同已事实上解除，现贵司的行为与前述事实明显不符，贵司的后续行为涉嫌严重违约。

**公司就本案纠纷委托四川恒和信律师事务所提供代理服务，并签订《专项法律服务合同》，约定一审按6562元计收代理费。其后，**开发公司向四川恒和信律师事务所支付律师费共计6562元。

以上事实的认定，有以下证据及当事人的陈述在案为证：**公司提交的《租赁合同**综合开发（成都）有限公司与深圳市城市空间规划建筑设计有限公司有关国际金融中心一号办公楼23A楼单元6》、办公楼交接表、交接清单、调整管理费的通知、调整管理费的通知邮件记录、深圳城市空间公司签收调整费用通知的证据、2019年2-4月电表照片、2019年3、4月用电量统计表、2019年3、4月电费缴纳发票、2019年4月催款函及最后通知邮件、催款律师函及邮寄单据、送达记录、专项法律服务合同、律师代理费发票、银行网上银行电子回单，深圳城市空间公司提交的电子邮件记录、（2019）川成证民字第4045号公证书、邮件送达查询记录、（2019）川成证民字第4046号公证书、EMS文件送达记录、企业信用信息查询打印单、银行转账凭证及收据。

本院认为，**公司系成都市锦江区成都国际金融中心的所有权人，将涉案租赁物出租给深圳城市空间公司，并与深圳城市空间公司签订《租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自的义务。

关于深圳城市空间公司反诉主张的合同解除。合同签订后，根据**公司提交的《办公楼交接表》、《办公楼交接清单》，能够确认**公司已于2018年1月22日将涉案租赁物交付深圳城市空间公司使用，**公司履行了出租人的义务。合同履行过程中，深圳城市空间公司提出提前退租，其称于2019年3月29日已经将房产清空，租赁合同实际于2019年4月1日已经解除。但根据其提交的双方往来电子邮件以及公证书内容显示，双方并未就协商解约达成一致，而是深圳城市空间公司单方发函要求解约，故不能据此确认双方已就解除合同达成合意；同时深圳城市空间公司与**公司的租赁合同中也并未约定深圳城市空间公司在合同履行过程中有单方解除租赁合同的权利，故不能认定双方之间的租赁合同自深圳城市空间公司所称的2019年4月1日即告解除。且**开发公司已就双方之间租赁关系解除向本院提起诉讼，本院已在（2020）川0104民初1565号民事判决书中对双方租赁关系解除作出相应裁决，确认双方租赁关系自2019年9月26日解除，具体理由本院在此不再赘述。据此，深圳城市空间公司主张双方租赁合同关系自2019年4月1日起实际解除的事实，缺乏合同依据和法律依据，本院不予确认。

关于**公司本诉主张的租金、管理费和电费。深圳城市空间公司承租**公司租赁场地后，应当按约定支付租金等相应费用。因双方间的租赁关系并未于2019年4月1日解除，故其作为承租人应履行相应的支付租金等义务，根据本案查明的事实，**公司在本案中主张2019年4月1日至2019年5月31日期间租金116614.08元、管理费26094.2元以及截止2019年4月10日的电费1053.25元符合事实与法律，本院予以支持。

关于**公司本诉主张的逾期付款违约金。根据双方《租赁合同》中“在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其它杂费；到期后七天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止”的约定，因深圳城市空间公司未按时支付租金和管理费，其行为已构成违约，故**公司反诉要求深圳城市空间公司按每日0.03%标准支付逾期付款违约金，符合事实与法律，本院予以支持，本院酌定上述逾期付款违约金自**公司起诉至本院受理之日即2019年7月4日起，计至实际付清之日止。

关于**公司本诉主张的律师费。**公司提起本案诉讼，委托律师代理，向律师事务所支付了律师代理费共计6562元。根据租赁合同中“甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担”的约定，**公司要求深圳城市空间公司支付律师代理费6562元的主张，符合双方的约定，不违反法律的禁止性规定，本院予以支持。

关于深圳城市空间公司反诉主张的保证金及违约金。根据双方签订的《租赁合同》约定：“租赁期届满时，如乙方并无任何本合同项下未予纠正的违反，甲方将在乙方把租赁场地交回甲方并付清所有应付款项（包括但不限于租金、管理费及其他杂费、违约金并以较后者为准）后三十日内将保证金无息退回给乙方。但如乙方违反本合同，甲方可将保证金或其适当部分用以补救上述违约行为（但不影响甲方的任何其它权利或补救方法）。在该情况下，保证金的余额（如有）应在结清甲方向乙方提出的全部索赔后当日起三十日内无息退回予乙方”，退还保证金的前提是租赁期限届满或租赁合同终止，在本案中，因双方间的租赁合同关系并未于深圳城市空间公司反诉主张的2019年4月1日解除，合同约定的退还租赁保证金的条件尚未成就，故对深圳城市空间公司退还保证金及相应违约金的反诉主张，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）深圳市城市空间规划建筑设计有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）**综合开发（成都）有限公司支付尚欠的租金116614.08元、管理费26094.2元以及电费1053.25元，以上共计143761.53元；

二、被告（反诉原告）深圳市城市空间规划建筑设计有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）**综合开发（成都）有限公司支付上述租金、管理费及电费的逾期付款违约金（以143761.53元为计算基数，按每日0.03%标准自2019年7月4日起计至付清欠费之日止）；

三、被告（反诉原告）深圳市城市空间规划建筑设计有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）**综合开发（成都）有限公司支付律师代理费6562元；

四、驳回原告（反诉被告）**综合开发（成都）有限公司的其他本诉诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）深圳市城市空间规划建筑设计有限公司的反诉诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费3346元，由被告（反诉原告）深圳市城市空间规划建筑设计有限公司负担；反诉案件受理费16097元，由被告（反诉原告）深圳市城市空间规划建筑设计有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审　判　长　　王艳

人民陪审员　　林敏

人民陪审员　　胡明

二〇二〇年六月十九日

书　记　员　　梁意