某某房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

黑龙江省佳木斯市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）黑08民终154号

上诉人（一审被告）：黑龙江兴运房地产开发有限公司。住所地：黑龙江省双鸭山市岭东区41委。

法定代表人：宋致才，经理。

委托诉讼代理人：杜桂兰，郊区嵩晟法律服务所法律工作者。

上诉人（一审被告）：黑龙江省凯成建筑工程有限公司。住所地：黑龙江省佳木斯市向阳区青云社区。

法定代表人：郭学平，经理。

委托诉讼代理人：郝忠辉，黑龙江郝忠辉律师事务所律师。

委托诉讼代理人：褚显超，黑龙江郝忠辉律师事务所实习律师。

被上诉人（一审原告）：**，女，1986年2月22日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市前进区。

委托诉讼代理人：许宁，黑龙江同和律师事务所律师。

一审被告：万仰东，男，1971年8月21日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市向阳区。

上诉人黑龙江兴运房地产开发有限公司（以下简称兴运公司）、黑龙江省凯成建筑工程有限公司（以下简称凯成公司）与

被上诉人**及一审被告万仰东房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院（2021）黑0803民初627号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

兴运公司上诉请求：一、撤销佳木斯市向阳区人民法院（2021）黑0803民初627号民事判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求;二、由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由:原审判决认定事实不清，适用法律错误。《协议书》是被上诉人与原审被告万仰东的借款合同，交给被上诉人的商品房销售手续是为该借款提供的担保。在被上诉人提供的《协议书》中，仅约定“凯成公司第一项目部负责从兴运公司开出商品房销售全部手续交给买方**”，未约定交付房屋的时间、质量等其他具体内容，明显不符合常理。同时，被上诉人在《协议书》签订后的十年间，未请求交付房屋。被上诉人签订《协议书》的主观目的显然不是购买房屋。

**辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。

凯成公司上诉请求:一、撤销佳木斯市向阳区人民法院（2021)黑0803民初627号民事判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；二、由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。凯成公司第一项目部无权代理凯成公司签订《协议书》，凯成公司不应对《协议书》约定义务承担责任。一审法院认定凯成公司第一项目部是凯成公司的内部

机构，亦认定其为建设单位。按此认定，该项目部是商品房的建设单位，其职权只负责建造商品房，没有得到授权出售房屋，也不具备出售商品房的权利外观。因此凯成公司第一项目部无权代理凯成公司出售商品房。被上诉人作为一个谨慎、理性的完全民事行为能力人，在明知凯公司第一项目部是建设单位，不具备出售商品房的权利外观的情况下，仍然签订《协议书》，应当认定其是非善意的。凯成公司第一项目部签订《协议书》不构成表见代理,其民事行为的法律后果不应由凯成公司承担。

**辩称，项目部以凯成公司名义对外承揽业务，已经形成了表见代理，且案涉协议书中加盖两方上诉人的公章予以确认，虽然凯成公司为建设单位，但案涉房屋销售时由凯成公司代表表述，该房屋为折抵工程款价值，凯成公司有权进行定价销售，并且由兴运公司予以确认，以公章形式予以认可，综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人上诉请求。

**一审起诉请求：1.判令解除原告与被告兴运公司、凯成公司签订的协议书；2.判令本案三被告共同向原告返还购房款150000元；3.案件受理费由三被告共同承担。

一审法院认定事实：2010年10月1日，原告与被告兴运公司及凯成公司第一项目部经协商签订协议书，约定：被告兴运公司开发的农机大市场兴运小区C栋楼，三层4单元1号楼，经三方协商（开发单位兴运公司、施工单位凯成公司第一项目部、买方**）将此楼卖给原告**。一、凯成公司第一项目部负责从

兴运公司开出商品房销售全部手续交给买方**，买方**负责办理落户手续。二、销售价格每平方米2300元，兴运公司合给凯成公司第一项目部，款项与买方无关。三、交款方式，协议签订后一次性付款，收款方为凯成公司第一项目部。四、销售面积，图纸面积66平方米，最终结算以市房产管理处核算面积为准。现交款以图纸面积交款计151800元（开发单位进户时另收费用在外）。五、协议签订后三方共同遵守如有一方违约，负责对方一切经济损失。2010年10月4日，原告按协议约定将购房款150000元交付给凯成公司第一项目部，凯成公司第一项目部为原告出具购房款收据。嗣后，案涉房屋竣工后未将房屋交付给原告。

另查明，2012年1月10日，被告兴运公司与凯成公司签订建设工程施工合同，兴运公司将农机大市场兴运小区A楼发包给凯成公司施工。2012年2月20日，双方签订建设工程施工合同补充协议，凯成公司将该A楼建设施工承包给被告万仰东。此后凯成公司与万仰东签订承发包合同，万仰东挂靠凯成公司进行工程施工，项目部名称为凯成公司第一项目部。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，但合同违反法律、行政法规的强制性规定，则合同无效。本案中，原告与被告兴运公司及凯成公司第一项目部经协商签订协议书，三方权利义务关系明确，系三方真实意思表示，三方均应按协议约定履行。因原告按约定交付够房款后，二被告在楼盘竣工后将案涉房屋安置给他人，导致原告购房目的无法实现，故对原告主张解除购房协议书的诉求，

本院予以支持。二被告虽辩称原告未将购房款交付给二被告，且凯成公司法定代表人陈伟义出具在2010年至2013年期间并未授权任何人成立凯成公司第一项目部的证明，但结合全案证据，协议书中已约定购房款由凯成公司第一项目部收取，协议书上加盖兴运公司公章及凯成公司第一项目部公章，被告兴运公司对其公司公章并无异议，其虽辩称该协议书实际为被告万仰东个人向原告的借款，约定是用案涉房屋抵押，但并未提供相关证据予以证明，凯成公司并未授权任何人成立凯成公司第一项目部的答辩理由，亦无法对抗二被告签订的建设工程施工合同、建设工程施工合同补充协议及凯成公司与万仰东签订承发包合同的效力，加之上述合同能够证实万仰东挂靠凯成公司对兴运小区A、B、C栋进行工程施工建设，项目部名称为凯成公司第一项目部，故对二被告的抗辩理由不予采信。因凯成公司第一项目部不具有对外承担民事责任的主体资格，其对外签订协议的法律责任应由被告凯成公司承担，且被告万仰东代表凯成公司第一项目部签订协议书，不属于个人行为，故二被告应共同承担返还原告购房款的责任。综上所述，原告的诉讼请求中合理部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告**与被告黑龙江兴运房地产开发有限公司、黑龙江省凯成建筑工程有限公司第一项目部于2010年10月1日签订的协议；二、被告黑龙江兴运房地产开发有限公司、黑龙江

省凯成建筑工程有限公司于本判决生效之日起10日内共同返还原告**购房款150000元；三、驳回原告**的其他诉讼请求。

本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审查，对一审判决认定的事实予以确认。另查明，凯成公司第一项目部全称为黑龙江省凯成建筑工程有限公司农机大市场胜利组团第一项目部。

本院认为，兴运公司、凯成公司第一项目部、**签定案涉房屋《协议书》系三方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。三方均应按协议约定履行各自义务，任何一方违约应承担相应的法律责任。《协议书》上未有任何借款和担保的文字描述，兴运公司将《协议书》辩解为是**与万仰东的借款合同，其只是承担担保职能，有悖常理，且与客观事实不符。对于兴运公司的上诉请求，本院不予支持。建设工程项目部只是建筑施工企业的内设临时性机构，不属于法人以及非法人组织，不属于民事主体，不享有民事权利，不能承担民事义务，其以企业或企业项目部名义对外发生的法律关系，应由建筑施工企业承担相应责任。本案中，凯成公司第一项目是凯成公司设立的临时性机构，凯成公司第一项目对外发生法律关系产生的责任，应由凯成公司承担。对于凯成公司的上诉请求，本院不予支持

综上所述，上诉人黑龙江兴运房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；黑龙江省凯成建筑工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十

七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费共计3300元，由上诉人黑龙江兴运房地产开发有限公司、黑龙江省凯成建筑工程有限公司各自负担1650元。

本判决为终审判决。

审判长　　王雪洁

审判员　　陈翠兰

审判员　　程　磊

二〇二二年三月十四日

书记员　　徐米多