乌兰察布市万邦房地产有限公司、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）内09民终1338号 上诉人（原审被告）：乌兰察布市万邦房地产有限公司，住所地内蒙古自治区乌兰察布市集宁区集宁大街神舟家园A3栋5018号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**，内蒙古其格其律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，男，1980年10月11日出生，汉族，现住内蒙古自治区乌兰察布市集宁区。 委托诉讼代理人：**，辽宁文化律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：乌兰察布市万邦房地产有限公司集宁区分公司，住所地内蒙古自治区乌兰察布市集宁区集宁大街神舟家园北段A2栋1012号。 负责人：***，公司经理。 原审被告：乌兰察布市**建筑安装工程有限公司，住所地内蒙古自治区乌兰察布市集宁区桥东解放路二八零桥西4号1户。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：**有，公司职员。 上诉人乌兰察布市万邦房地产有限公司因与被上诉人***、被上诉人乌兰察布市万邦房地产有限公司集宁区分公司及原审被告乌兰察布市**建筑安装工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服集宁区人民法院（2021）内0902民初3486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年9月6日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人乌兰察布市万邦房地产有限公司委托诉讼代理人**、被上诉人***及其委托诉讼代理人**、被上诉人乌兰察布市万邦房地产有限公司集宁区分公司负责人***及原审被告乌兰察布市**建筑安装工程有限公司委托诉讼代理人**有均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 乌兰察布市万邦房地产有限公司上诉请求：1.请求撤销集宁区人民法院（2021）内0902民初3486号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用依照各自责任依法承担。事实及理由：案涉宁城华府南区系上诉人万邦房地产公司开发，万邦公司是合法的开发主体。2019年12月31日，上诉人万邦公司与被上诉人***签订《宁城华府购房协议书》，将位于集宁区××路××号楼××**××层××室门面房出售给***，双方约定的建筑面积是151.2平方米，房屋单价11200元，总房款为1693440元。2019年12月31日被上诉人将100万元购房款转账支付给**安装公司，用于支付农民工工资。2020年6月9日，由于上诉人仍未取得《商品房预售许可证》， 上诉人与被上诉人签订的补充协议书约定，上诉人于2020年8月31日前交付房屋，剩余购房款以约定的时间以此内推再定。之后被上诉人接收房屋时发现案涉房屋可能被万邦公司集宁分公司抵顶给案外人，故引发此争议。一审法院判决解除协议不符合法律规定。上诉人作为案涉房屋的合法开发主体，对外具备出售房屋的权利，被上诉人集宁区分公司在没有总公司**的情况下，没有权利对外抵顶房屋，即使抵顶合同也不具备合法性。现在案涉房屋已经具备交付条件，部分商户已经入住，在被上诉人明知上诉人不具有《商品房预售许可证》的情况下，上诉人目前也愿意将房屋交付给被上诉人***占有、使用，故双方不具备解除合同的法定情形。解除合同的前提条件是协议有效。本案根据双方签订的《补充协议》证实，案涉商品房没有取得销售许可证，该事实***在签订协议时就已明知，双方签订的协议系无效协议，一审法院在未认定协议效力情况下，判决解除协议不符合法律规定。一审判决要求上诉人双倍返还200万元定金没有事实和法律依据。双方签署的合同是无效的，无效合同的法律后果是各自返还原物及资金。***对房屋是否具备销售许可证是明知的，双方通过签署补充协议，已将定金转化为购房款。根据民法典规定，定金不得超过合同标的的20%，本案购房总价为1693440元，20%是338688元，而一审法院却判决要求返还200万元，不符合事实及法律规定。若最终判令返还购房款，也应当由万邦公司和集宁分公司共同承担，从共管账户中扣除。案涉的 宁城华府南区的商业房，2021年9月由乌兰察布市政府及集宁区政府为了解决居民入住难问题进行了多次协商，2021年9月29日集宁区泉山街道和顺社区、万邦公司、集宁分公司、建设银行乌兰察布分行四方签订银行账户共管协议，万邦公司与集宁分公司为解决后续南区争议房屋专门开立的共管账户，该协议第八条规定，***公司及集宁分公司之间的纠纷确定给付，需根据法院生效判决或双方协议支付。本案被上诉人支付的购房款全部进入建设单位**公司账户，用于支付建设单位南区的农民工工资，并不是万邦公司占有了购房款，直至现在万邦公司也愿意将房屋交付给***，但由于集宁分公司原因才导致***无法入住，故退还购房款的责任应当由万邦公司和集宁分公司共同承担。 ***答辩称，一审法院判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。***交付给上诉人的100万元就是定金，合同中约定的非常明确，不是购房款。案涉房屋已经处分给了第三人，第三人也已经装修、占有和使用。一审判决解除合同符合法律规定，判令上诉人双倍返还定金200万元有事实和法律依据。依据《民法典》第五百八十七条之规定，上诉人应当按一审判决向***返还定金。 乌兰察布市万邦房地产有限公司集宁区分公司答辩称，案涉土地是我买的，协议上写的很明确，万邦公司不得干预和参与，案涉房屋早已抵给施工单位。 乌兰察布市**建筑安装工程有限公司答辩称，万邦公司将***的购房款用于支付工人工资，现已支付完毕。 ***向一审法院起诉请求（当庭变更）：1.判令解除原告与被告一签订的购房协议及补充协议；2.判令被告一双倍返还原告定金损失200万元及已付定金的利息损失40万元，被告二对其中100万元与被告一承担连带给付责任，以上合计损失原告主张240万元；3.判令被告承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2019年12月31日，原告***（乙方）与被告乌兰察布市万邦房地产有限公司（甲方）签订两份《宁城华府》购房协议书，原告购买被告乌兰察布市万邦房地产有限公司开发的位于乌兰察布市集宁区××路××号楼××**××层××室××室××门面房屋，建筑面积均为151.2平方米，房屋单价为11200元／㎡,总房款均为1693440元。两份协议书中约定:乙方于2019年12月31日每房各交纳定金500000元，于2020年6月15日前各交纳房款300000元；于2020年10月30日前各交纳房款300000元；于2021年6月30日交纳房款593440元。2019年12月31日，原告***通过账户6228********向被告乌兰察布市万邦房地产有限公司指定的被告乌兰察布市**建筑安装工程有限公司账号1556********转账两套房屋的定金共计1000000元。同时，被告乌兰察布市万邦房地产有限公司向原告出具了收款收据。按两协议原告应于2020年6月15日前各交纳房款300000元时，被 告在没有取得商品房预售许可证的情况下即与原告又签订《宁城华府》购房补充协议书，承认其没有预售许可证，不能够办理网签合同，并对双方购房付款时间，房屋交付使用时间，交接及因出卖人原因，造成该商铺不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的由出卖人承担全部责任进行了补充约定。至起诉之日，被告乌兰察布市万邦房地产有限公司未取得房屋预售许可证，且涉案房屋已经出卖给第三人。原告只交纳了两套房屋的定金1000000元后，剩余的购房款未交付。以上事实，有原告提交的《宁城华府》购房协议书及补充协议书、“中转账凭证”、“网上银行电子回单”、“收据”及原被告在庭审中的陈述在案予以佐证。一审法院认为，原告***（乙方）与被告乌兰察布市万邦房地产有限公司（甲方）签订《宁城华府》购房协议书及补充协议书系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，是合法有效的预约合同。因案涉房屋出售他人且装修占用，致使不能实现合同目的，故原告有权解除购房协议及补充协议。现原告诉请解除购房协议及补充协议，不违反法律规定，予以支持。对于原告诉请双倍返还定金1000000元的诉求，因原被告双方协商购房交纳定金事宜发生在2019年，应按照法律规定的定金约定履行义务，且双方就定金事项在协议书中做出了明确的约定，原告按照协议约定履行了给付定金1000000元的义务，在协议履行的过程中，因被告乌兰察布市万邦房地产有限公司不能履行交付义务，原告也未交纳剩余购房款，故对于原告请求双倍返还定金2000000元 的诉求，予以支持。原告诉请被告承担其他损失，因定金足以弥补被告违约造成的损失，故原告要求被告乌兰察布市万邦房地产有限公司支付其他损失的诉请，不予支持，被告乌兰察布市**建筑安装工程有限公司仅是被告乌兰察布市万邦房地产有限公司指定收款的单位，原告起诉被告乌兰察布市**建筑安装工程有限公司没有法律依据，故原告要求被告乌兰察布市**建筑安装工程有限公司对其中的1000000元承担连带给付责任，不予支持。判决：1.解除原告***与被告乌兰察布市万邦房地产有限公司签订的《宁城华府》购房协议书及补充协议书；2.被告乌兰察布市万邦房地产有限公司于本判决生效后三十日内双倍返还原告***购房定金2000000元；3.驳回原告的其他诉讼请求。 本院二审期间，各方当事人均未向法庭提交新的证据，本院二审另查明，案涉房屋没有房屋预售许可证，不具备出售条件，二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，***与乌兰察布市万邦房地产有限公司签订的《宁城华府购房协议》及《补充协议书》虽系双方真实意思表示，但因万邦公司进行预售房产活动时没有预售许可证，且在起诉前其依然没有取得房屋预售许可证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效…故案涉《宁城华府购房协议》及《补充协议书》因违反法律法规的强制性规定，应认定为无效合同。 合同虽无效，但毕竟是基于双方当事人真实意思表示所订立，故在处理后续财产返还及责任分配等事宜上，还须参照上述协议。本案中，***依约履行了付款义务，而乌兰察布市万邦房地产有限公司至今未能向***交付符合使用条件的商铺，上诉人万邦公司显然存在违约行为，应当承担返还***购房款的责任。对于双方争议的定金数额问题，双方在《宁城华府购房协议》第三项第一条，约定定金为100万元，而房屋的总价款是1693440元。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条之规定，“…定金数额由当事人约定；但是不得超过主合同标的的百分之二十…”双方约定的定金有违法律之规定，故案涉合同的定金应认定为338688元（1693440元×20%），被上诉人支付的剩余款项661312元应折抵为购房款。因上诉人存在违约，故其应当返还的定金数额是677376元。上诉人应当向被上诉人返还及支付的款项构成是：返还双倍定金677376元；返还购房款661312元，并支付资金占用利息（以购房款661312元为基数，自2019年12月31日起，按照中国人民银行授信全国银行间同业拆借中心发布的同期一年期贷款市场报价利率计息）。一审对此认定有误，本院予以纠正。至于上诉人抗辩称，应由乌兰察布市万邦房地产有限公司集宁区分公司同其共同承担返还购房款义务。因《宁城华府购房协议》及《补充协议书》签订主体是上诉人和***，收取***购房款的主体也是上诉人，根据合同相对性原则，应由上诉人承担返还责任，其该项抗辩理由不能成立。 综上所述，乌兰察布市万邦房地产有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销集宁区人民法院（2021）内0902民初3486号民事判决； 二、上诉人乌兰察布市万邦房地产有限公司与被上诉人***签订的《宁城华府购房协议》及《补充协议书》为无效合同； 三、上诉人乌兰察布市万邦房地产有限公司于本判决生效后十五日内向被上诉人***双倍返还购房定金677376元； 四、上诉人乌兰察布市万邦房地产有限公司于本判决生效后十五日内返还被上诉人***购房款661312元，并支付占用购房款的利息（以购房款661312元为基数，自2019年12月31日 起，按照中国人民银行授信全国银行间同业拆借中心发布的同期一年期贷款市场报价利率计息）； 五、驳回上诉人乌兰察布市万邦房地产有限公司其他上诉请求； 六、驳回被上诉人***其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费26000元、保全费5000元，二审案件受理费26000元，均由上诉人乌兰察布市万邦房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　　邓　华 审 判 员　　*** 审 判 员　　*** 二〇二二年九月三十日 法官助理　　*** 书 记 员　　*** 附本判决相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条 （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；