中国烟草总公司
中国烟草总公司职工进修学院与山东环山鱼翅皇宫大酒店有限公司、郑州市金水区银河湾皇宫大酒店合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）豫01民初1953号
原告：中国烟草总公司职工进修学院，住所地：郑州市金水区鑫苑路**。
法定代表人：王宏，院长。
委托诉讼代理人：尹若谷，北京德恒（郑州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：乔伟婕，北京德恒（郑州）律师事务所律师。
被告：山东环山鱼翅皇宫大酒店有限公司，住所地：济南市千佛山东路南首。
法定代表人：王树献，执行董事兼总经理。
被告：郑州市金水区银河湾皇宫大酒店，住所地：郑州市金水区鑫苑路****。
经营者：张培明，男，1964年6月30日出生，汉族，住济南市历下区，系该酒店总经理。
被告：郑州市金水区东方威尼斯水世界大酒店，，住所地：郑州市金水区鑫苑路****
经营者：邢建勇，男，1966年4月16日出生，汉族，住石家庄市裕华区，系该酒店总经理。
三被告共同委托诉讼代理人：魏杭周，河南国基律师事务所律师。
三被告共同委托诉讼代理人：苗文博，河南国基律师事务所律师。
原告中国烟草总公司职工进修学院（以下简称烟草学院）诉被告山东环山鱼翅皇宫大酒店有限公司（以下简称皇宫大酒店公司）、被告郑州市金水区银河湾皇宫大酒店（以下简称银河湾皇宫大酒店）、被告郑州市金水区东方威尼斯水世界大酒店（以下简称威尼斯水世界大酒店）合作建房合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。烟草学院的委托诉讼代理人尹若谷、乔伟婕，皇宫大酒店公司、银河湾皇宫大酒店、威尼斯水世界大酒店的共同委托诉讼代理人魏杭周、苗文博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告烟草学院向本院提出诉讼请求：1.三被告停止使用烟草学院院内第11号楼学员餐厅（现名为皇宫大酒店）、第12号楼学员公寓（现名为威尼斯水世界大酒店）并将其交还给原告；2.被告皇宫大酒店公司向原告赔偿损失7134.58万元；3.本案诉讼费、保全费、律师费等费用均由被告承担。
事实和理由：原告烟草学院（原名为中国烟草总公司职工技术培训中心）与被告皇宫大酒店公司于2007年9月26日签订《关于建设中国烟草总公司职工技术培训中心学员公寓、餐厅的合作合同》和《房屋租赁合同》，烟草学院提供其合法使用权土地、皇宫大酒店公司提供出资合作建设烟草学院学员公寓和学员餐厅。皇宫大酒店公司负责施工建设，建成后享有36年的房屋使用权；烟草学院享有房屋及配套设施设备所有权。
原被告双方在合同中明确约定了学员公寓、餐厅的设计规划。皇宫大酒店公司应按照合同要求的设计规划依法施工建设，建成后自用且仅可用于餐饮、住宿。
合同签订后，烟草学院批准了建设规划方案，皇宫大酒店公司办理了两栋楼的《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。但是皇宫大酒店公司在两栋建筑物建设过程中，存在严重的超规划建设、未验先用的问题，导致两栋建筑物的实际建设情况不符合建设规划许可证所列明的建设面积和指标、没有取得消防部门的消防验收、没有取得建设部门的竣工验收、无法办理产权登记证书。
不仅如此，皇宫大酒店公司在违法使用后，将部分租赁场地擅自转租给石家庄市XXXX大酒店用于洗浴经营项目（目前第XX号楼实际使用人为银河湾皇宫大酒店，第XX号楼实际使用人为威尼斯水世界大酒店）。两栋建筑物的经营业态为餐饮、住宿和洗浴，人员高度密集、流动频繁，存在严重的消防和安全隐患。
烟草学院发现皇宫大酒店公司建设、使用中的问题后，多次通过电话、面谈、召开沟通会、发送函件等方式要求限期全面整改，纠正违规违法行为。但是皇宫大酒店公司一直推诿，既不对超规划建设部分进行整改，也不依法办理竣工验收、消防验收、不动产产权证书等建筑物手续。
皇宫大酒店公司在签订完《合作合同》和《房屋租赁合同》后，未按照约定的设计范围和施工许可证内容建设，擅自使用后又非法转租，该些行为严重违法违规，使得双方的租赁合同应予以终止。由于皇宫大酒店公司的上述行为造成烟草学院预期25余年租期的7134.58万元租金不能获取，反而可能投入大量资金对两栋建筑物进行整改，甚至将其拆除，故烟草学院依据上述事实和理由，提起本次诉请。
被告皇宫大酒店公司辩称：一、答辩人与被答辩人《合作合同》合法有效，应当继续履行，被答辩人诉请终止合同没有事实和法律依据。（一）答辩人与被答辩人之间只有合作合同关系，不存在租赁关系。答辩人依据《合作合同》约定履行义务，不存在违约，被答辩人要求终止合同没有依据。答辩人皇宫大酒店公司是由济南军区和山东省军区退役军人为减轻政府安置压力，自主择业、自筹资金创办。其创业事迹在全军转业干部中起了榜样带头作用，多次受到军队和地方政府的表彰。同时创办的集团所属各酒店、在全国同行业中后来居上，其规模、档次、经营理念至今位居领先水平。在郑州市金水区人民政府加大力度招商引资的背景下，答辩人皇宫大酒店项目被列为金水区政府重点大项目工程，由答辩人、被答辩人及金水区人民政府共同参与项目的建设，力促项目工程尽快建成、尽快发挥效益。答辩人与被答辩人签订的《合作合同》系出于双方真实意愿表示，合法有效。《合作合同》主要内容为合作建房，即烟草学院提供土地，皇宫大酒店公司出资在烟草学院提供的土地上建房，建成后的房屋及配套设施设备所有权归烟草学院所有，皇宫大酒店公司对所建房屋享有36年的有偿使用权作为出资建设的融资收益。也即该36年房屋使用权系皇宫大酒店融资收益而非单纯的租赁。应烟草学院要求,每年直接收取有偿利益便于财务处理,答辩人配合被答辩人签署了一个《房屋租赁合同》，而双方之间真实履行的是《合作合同》约定，双方之间只有合作合同关系，不存在租赁关系。因此，皇宫大酒店公司使用涉案房屋并不适用合同法中关于租赁的法律规定。被答辩人指责答辩人转租给石家庄天鹅湖沐浴休闲大酒店之事是匪夷所思。没有转租问题，开始至今十多年来都是答辩人正常经营，项目经营和法人没有任何变动。双方合作合同明确约定：第一条“乙方享有项目用途自主经营权”、第七条第三项第3条“乙方享有经营自主权”。2009年，石家庄XXXX大酒店提出带领团队与答辩人合作的计划，因股东们意见不一致和各方面原因，合作没有实行。答辩人还是按原合伙人模式运行，开业至今十多年来没有转租和变动，更没有收租金的问题。
（二）被答辩人诉称两栋建筑物超规划、未验先用等只是答辩人责任，没有事实依据和法律依据。1.答辩人与被答辩人共同完成合作项目施工工程，工程施工过程全程参与，因部分建筑工程变更未能及时办理产权证是被答辩人主要责任，不应由答辩人一方承担。双方《合作合同》第十条约定：“本合同签订后15日内双方共同组建项目领导小组，负责合作建设房屋项目的全面工作，领导小组组长由甲方委派，副组长二人由乙方委派。甲方委派或聘任人员负责工程款支付、合同签订、监督工程进度及施工质量。”第十二条约定：“合作建设房屋设计、施工的具体工作由乙方承担，最终设计、施工方案应由甲方签字确认后方能向有关行政主管部门履行报批手续。有关合作建设房屋的所有法律文件及报批手续均由甲方持有，乙方派人协助。”被答辩人作为项目发包方与施工方签署施工合同，并聘请监理施工全过程，直至验收结算合格。对于当时情况下工程规划与工程建设存在不一致是双方合作期间共同形成的结果，被答辩人作为工程小组组长负主要责任，且答辩人经营期间已经取得消防验收，不存在答辩人违法使用的问题和情况。2.目前迟迟不能办证的原因，主要是被答辩人关键时刻不盖章，无法向政府有关部门提供相关文件材料所致，而且常借此向答辩人提出很多不合理的要求。双方已经按《合作合同》约定履行主合同义务，双方合作项目需要办理涉案建筑房产证事宜属于合同双方共同的附随义务，不影响合同继续履行，双方完全可依法配合行政部门完成产权证的办理。从法律上讲，办理产权证属于被答辩人责任。按照《合作合同》约定，被答辩人作为主办人，答辩人作为协助方。对于办证事宜，答辩人早已派人协助办理项目产权证书工作，因涉及部分变更问题，被答辩人做了大量工作，得到了政府和领导对具体情况的了解和依法办事的支持，但是关键时刻被答辩人不在办证文件上盖章，导致没有可提供给政府的书面材料，办证工作无法推进至今。可见，导致房产证暂时没有办理下来的原因是被答辩人不配合盖章造成，也存在招商引资时，建设施工期间政府和双方共同求急求快等综合原因，目前政府及主管各部门正在加紧按法规协调解决此事，但是需要被答辩人积极盖章并派员出面，我方积极协助。故，被答辩人前述理由要求与答辩人终止合作合同是没有事实依据的，相反是被答辩人单方违约的真实暴露。
（三）2017年12月27日答辩人出具的《承诺函》是受被答辩人威逼所写，承诺函不是答辩人真实意思表示，违背自己意愿出具的承诺书或函应撤销或不予采信，答辩人已转账给被答辩人的160万元所谓“保证金”，应视为提前支付给被答辩人下一年度以租金形式支付的利益分配补偿款。不论从哪个角度看，被答辩人要求终止双方《合作合同》不合情不合理，也没有事实和法律依据，应当驳回。
二、被答辩人主张答辩人赔偿其损失7134.58万元及承担其诉讼费、保全费、律师费没有任何事实和法律依据，也应当驳回其请求。被答辩人以《合作合同》终止后，不能收到合作期间剩余以租金方式支付的利益补偿金额作为损失要求答辩人赔偿，也就是说，房子不让你用你还应当付钱。如前所述，答辩人对其出资所建房屋享有的36年使用权系经与被答辩人协商一致的出资建设的融资收益，也是答辩人逐渐获得出资建设的融资收益的过程，该36年为不可分拆的整体。同时，在《合作合同》的框架下，答辩人与被答辩人签订所谓《房屋租赁合同》是因烟草学院要求,每年直接收取有偿利益不便于进行财务处理,也为实际操作中财务方便处理账目，尽管乙方配合甲方签署了一个《房屋租赁合同》,但双方之间只有合作关系，不存在租赁关系。作为答辩人36年房屋使用权的约定是属于双方《合作合同》项目中答辩人使用期间利益分配的一种模式，所交款项名为租金实为再次利益补偿，在这一点上答辩人完全按照约定履行义务，但是被答辩人现在严重不诚信，既违反《合作合同》单方违约来终止合同，又想让答辩人支付利益补偿，无论从事实还是从法律角度看，都没有依据。故，被答辩人主张其损失为7134.58万元，没有任何事实和法律依据，应予驳回。
三、《合作合同》是双方最初的合作意愿，应当继续履行。
被答辩人擅自违约，单方提出终止双方《合作合同》，严重损害答辩人利益。答辩人投入装修的约3.9亿资金将无法收回，几千人面临失业。政府招商引资项目宣告失败，带来巨额税收损失。答辩人将蒙受出资建设的融资收益无法获得、预期经营利益丧失、现房屋全部装饰装修作废等巨额损失，这是给予答辩人的灭顶之灾,让市场投资的企业家破产，更让法律秩序与尊严荡然无存。
综上所述，双方之间《合作合同》合法有效。双方之间只有合作关系，不是租赁关系。皇宫大酒店公司使用涉案房屋方式并不适用合同法中关于租赁的法律规定。故，双方《合作合同》应当继续履行并且正在实际履行过程中，不存在合同终止的事由，被答辩人诉请终止合同、并赔偿7134.58万元等所有请求没有事实和法律依据，应依法予以驳回，维护公平公正，保护投资人的权益。
被告银河湾皇宫大酒店、威尼斯水世界大酒店的答辩意见同皇宫大酒店公司的答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明：
一、2007年8月，中国烟草总公司职工技术培训中心对其拟建学员公寓、餐厅项目及其经营使用权进行招标，皇宫大酒店公司中标。2007年9月26日，中国烟草总公司职工技术培训中心（甲方）和皇宫大酒店公司（乙方）签订《关于建设中国烟草总公司职工技术培训中心学员公寓、餐厅的合作合同》（以下简称《合作合同》）和《房屋租赁合同》。《合作合同》约定：甲方同意乙方以现金出资方式在甲方享有合法使用权的部分土地上合作建设学员公寓、餐厅，建成后房屋及配套设施设备所有权归甲方享有，房屋使用权在约定期限内归乙方享有，乙方享有项目用途自主经营权。甲方提供的A地块的面积约为11.095亩，B地块的面积约为9.41亩。乙方建筑出资金额:6000万元。A地块建5层框架结构楼，1层地下室，建筑面积约为12600m2;B地块建12层框架结构楼，1层地下室，建筑面积约为34416m2;A地块和B地块连接两栋楼的地下停车场通道，建筑面积约为3600m2。上述框架房屋建成后，产权证书办理在甲方名下，乙方出资所形成的全部单据交由甲方作财务处理。
关于合作建房的出资回报，《合作合同》第四条约定：1、乙方有偿租赁双方的合作建房；2、租赁期限为36年，自2009年1月1日起计算。
关于双方的主要权利和义务，《合作合同》第六条、第七条约定：甲方的主要权利是：1.享有合作建设房屋及其配套设施、设备的所有权，并享有该合作建设房屋产权证书持有权；2.享有合作建设房屋出租并收取租金权；3.签订与合作建设房屋及其配套设施、设备(仅限于与办理房屋产权证书有关的)有关的全部合同；4.监督乙方建筑施工、安装，以保障合作建设房屋按质按期竣工交付使用；5.监督乙方资金的到位和使用。乙方的主要权利是：1.享有合作期间内合作建设房屋及配套设施设备的使用权；2.享有合作建设房屋的设计、施工权;3、享有经营自主权。
《合作合同》第十条约定：合同签订后15日内双方共同组建项目领导小组，甲方委派或聘任人员负责工程款支付、合同签订、监督工程进度及施工质量，乙方委派或聘任人员负责工程管理、项目进展、人员联络、工程进度安排等工作。第十二条约定：合作建设房屋设计、施工的具体工作由乙方承担，最终设计、施工方案应由甲方签字确认后方能向有关行政主管部门履行报批手续。有关合作建设房屋的所有法律文件及报批手续均由甲方持有，乙方派人协助，并承担全部相关费用。第十四条约定：在合作期间，乙方未经甲方书面同意，不得以任何方式转租、转借合作建设房屋、不得转让其经营项目。
双方根据上述《合作合同》，签订了《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定：1、租赁期限为36年，自2009年1月1日起至2044年12月31日止。2、租赁房屋用途仅作为乙方餐饮、住宿、商务使用，乙方如需改变用途，须经甲方书面同意，但不得从事危险品经营和违法经营。双方对租金、支付方式和时间进行了约定。
《房屋租赁合同》第八条第二款、第三款约定：租赁期间，乙方在不影响甲方利益的情况下，并经甲方书面同意，可改变其用途和对外转租，对外转租必须签订三方租赁协议。租赁期间，乙方不得擅自转让或拍卖或以其它方式变相转让租赁使用权，否则，转让或拍卖行为无效，并由乙方承担违约责任。该合同约定，乙方违反前款规定的，除应继续履行支付租金义务的，还应当向甲方支付20万至200万元的违约金。
二、根据国家烟草专卖局、中国烟草总公司的批复，中国烟草总公司职工技术培训中心更名为中国烟草总公司职工进修学院。
三、烟草学院作为发包人，先后于2007年11月1日、2009年5月12日，就其实验楼工程和综合楼皇宫大酒店工程，与承包人中建八局第二建设有限公司分别签订《建设工程施工合同》。
烟草学院先后于2007年12月28日、2009年4月21日，取得实验楼项目《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。河南省建筑工程质量检验检测中心站有限公司对该实验楼所作的《鉴定报告》显示，该工程开工日期为2007年11月，竣工日期为2008年7月。该实验楼规划建设五层，实际建设六层；规划为地下一层，层高3.9米，实际地下室层高为6.6米（局部两层）；该项目报规为中国烟草总公司职工技术培训中心实验楼，实际用途为餐饮酒店。该实验楼的实际使用者为银河湾皇宫大酒店。
烟草学院先后于2009年2月11日、2009年11月11日取得综合培训楼皇宫大酒店项目《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。河南省建筑工程质量检验检测中心站有限公司对该项目所作的《鉴定报告》显示，该工程开工日期为2009年11月，竣工日期为2010年3月。该项目规划建设地上十二层、地、地下两层，实际建设地上**、地下**项目报规为综合培训楼皇宫大酒店，实际使用者为威尼斯水世界大酒店。
因上述两项目存在违反规划许可建设等情况，烟草学院至今未取得实验楼和综合培训楼皇宫大酒店的不动产权属证书。
四、实验楼和综合培训楼皇宫大酒店项目所用土地的用途为教育、科教用地，烟草学院以划拨方式取得该土地使用权。
五、《郑州市金水区人民政府关于恳请将郑州皇宫大酒店项目列入2008年郑州市重点项目的请示》、《郑州市金水区人民政府关于恳请将郑州皇宫大酒店二期工程列入2009年郑州市重点项目的请示》等证据显示，郑州皇宫大酒店项目是系郑州市××区重点建设项目和郑州市2008年度重点建设项目。
以上事实有《合作合同》、《房屋租赁合同》、《土地证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程施工合同》、《鉴定报告》等证据在案佐证。
本院认为：一、关于《合作合同》和《房屋租赁合同》的性质。从上述合同签约主体看，签约双方均非房地产开发企业，不具备房地产开发经营资格。从合同的内容看，双方约定由甲方出地，乙方出资金合作建设学员公寓、餐厅，建成后房屋及配套设施设备所有权归甲方享有，房屋使用权在约定期限内归乙方享有，乙方享有项目用途自主经营权。房屋租赁期限届满后，乙方应将承租房屋及其配套设施、设备、装修完好交还甲方。从合同目的看，双方合作建设的项目是学员公寓、餐厅，并非开发房地产进行出售，皇宫大酒店公司通过出资建设该项目获得的是房屋36年的使用权和收益权，烟草学院获得的是房屋和配套设施设备的所有权及收益权。故合同性质应认定为在国有划拨土地上的合作建房合同，而非单纯的出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的房屋租赁合同。上述合同是双方当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。
二、关于案涉工程违规建设的责任。合同签订后，烟草学院批准了建设规划方案，烟草学院和皇宫大酒店公司办理了两栋楼的《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。根据双方所签订的合同，皇宫大酒店公司负责合作建设房屋设计、施工的具体工作和规划报建等工作，对导致案涉房屋违反规划的问题，存在过错；烟草学院负责最终设计、施工方案的签字确认和工程款支付、合同签订、监督工程进度及施工质量等工作，《建设工程施工合同》也是以其名义与中建八局第二建设有限公司签署，对导致案涉房屋违反规划的问题，亦存在过错。因此双方对案涉房屋的违规建设以及后续不能办理有关手续均存在过错，应各自承担相应的责任。对于案涉工程存在的违规建设、未验先用的问题以及报规与实际使用不符问题，均应由有关部门依法处理。关于原告所称案涉房屋存在严重的消防和安全隐患，三被告作为使用人，原告作为所有权人，应依法依约进行处理。
三、关于皇宫大酒店公司是否存在擅自转租问题。皇宫大酒店公司称，案涉房屋从建成投入使用到现在一直是由银河湾皇宫大酒店和威尼斯水世界大酒店使用。被告提供的证据也证明银河湾皇宫大酒店和威尼斯水世界大酒店均向原告支付过租金，原告出具了发票。而本案合同的当事人是烟草学院和皇宫大酒店公司，故应认定皇宫大酒店公司存在转租问题。烟草学院对此应当知道，但未及时提出异议，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有关规定精神，烟草学院不可据此请求解除合同或者认定转租合同无效，但可按《房屋租赁合同》关于违约责任的约定，要求对方承担违约责任。烟草学院在本案中并未按照合同对违约责任的约定提出主张。
四、关于原告的诉讼请求。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告的前两项诉讼请求实质上是要求解除合同。原告提供的证据不能证明本案合同存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，故其提出的前两项诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。其第三项诉讼请求，亦没有证据证明和合同依据，本院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告中国烟草总公司职工进修学院的诉讼请求。
案件受理费398529元，由原告中国烟草总公司职工进修学院负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省高级人民法院。
审判长 吕家祥
审判员 董正方
审判员 郭凤彩
二〇二〇年三月十三日
书记员 张关朋
