中国烟草总公司职工进修学院、山东环山鱼翅皇宫大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

河南省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）豫民终368号

上诉人（原审原告）：中国烟草总公司职工进修学院，住所地：河南省郑州市金水区鑫苑路**。

法定代表人：王宏，该学院院长。

委托诉讼代理人：乔伟婕，北京德恒（郑州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：尹若谷，北京德恒（郑州）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：山东环山鱼翅皇宫大酒店有限公司，住所地：山东省济南市千佛山东路南首。

法定代表人：王树献，该公司执行董事兼总经理。

被上诉人（原审被告）：郑州市金水区银河湾皇宫大酒店，住所地：河南省郑州市金水区鑫苑路****。

经营者：张培明，该酒店总经理。

被上诉人（原审被告）：郑州市金水区东方威尼斯水世界大酒店，，住所地：河南省郑州市金水区鑫苑路****

经营者：邢建勇，该酒店总经理。

以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：魏杭周，河南国基律师事务所律师。

以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：苗文博，河南国基律师事务所律师。

上诉人中国烟草总公司职工进修学院（以下简称烟草学院）因与被上诉人山东环山鱼翅皇宫大酒店有限公司（以下简称皇宫大酒店）、郑州市金水区银河湾皇宫大酒店（以下简称银河湾皇宫大酒店）、郑州市金水区东方威尼斯水世界大酒店（以下简称威尼斯水世界大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01民初1953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。烟草学院的委托诉讼代理人乔伟婕、尹若谷，皇宫大酒店、银河湾皇宫大酒店、威尼斯水世界大酒店的共同委托诉讼代理人魏杭周、苗文博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

烟草学院上诉请求：1．依法改判支持烟草学院的一审诉讼请求，即判令皇宫大酒店、银河湾皇宫大酒店、威尼斯水世界大酒店停止使用烟草学院院内第11号楼学员餐厅（现名为皇宫大酒店）、第12号楼学员公寓（现名为威尼斯水世界大酒店）并将其交还给烟草学院；皇宫大酒店向烟草学院赔偿损失7134.58万元；一审诉讼费、律师费由三被上诉人承担。2．本案上诉费用由三被上诉人承担。

事实及理由：一、一审法院认定烟草学院与皇宫大酒店之间的《合作合同》与《房屋租赁合同》的性质为在国有划拨土地上的合作建房合同，与事实严重不符。无论从合同的权利义务约定还是实际履行情况看，烟草学院与皇宫大酒店之间的《合作合同》与《房屋租赁合同》实质上就是房屋租赁法律关系，不是一审法院认定的合作建房法律关系。一审判决审理查明部分陈述“关于合作建房的出资回报，《合作合同》第四条约定：乙方有偿租赁双方的合作建房；租赁期限为36年，自2009年1月1日起计算”。在签订《合作合同》同时双方又签订了《租赁合同》，这些事实充分证明了双方的法律关系就是房屋租赁法律关系，但判决最终的法院认为部分却直接否认这部分事实，一审判决存在明显的自相矛盾。一审判决本院认为部分已经从合同签约主体、合同内容及合同目的三方面对案涉两份合同进行分析。其分析可归纳为皇宫大酒店签订案涉两份合同的真实意图并不是与烟草学院就所建案涉两栋楼进行利益分配，而是在一定期限内进行租赁，其缔约目的最终落实在对所建案涉两栋楼的租赁使用上。双方举证事实和法院查明部分可清楚地认定烟草学院签约的真实意思表示是完成案涉两栋楼的建设并将其出租获取收益，其缔约目的是出租案涉两栋楼获取租金收益和取得建筑物所有权；从本案合同签订来看，承建建筑物的支出是6,000万元，36年的租金合计9482.94万元，两者比重1：1.58，租金比重明显高于承建成本。这种租赁方式与一般租赁方式的主要变化就在于租金支付的提前。涉案两栋楼所在地块处于郑州的黄金地段，其位置产生的商业价值远远大于建筑成本。皇宫大酒店提前支付的部分租金转化成建筑物的建筑成本，之后每年再支付远低于市场标准的租金，这就是本案租赁法律关系的实际表现形式。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同”。本案中，皇宫大酒店不用承担案涉两栋楼的市场价值（包含转让价值和出租价值）波动风险，仅享有租赁使用权。本案的情形与《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条规定之情形完全一致，唯一不同的是本案双方均不具备房产开发资质，案涉合同关系不属于合作开发房地产合同性质。但是根据举重以明轻的原则，像能够进入市场进行转让的商品房开发合同的出资方仅以租赁方式使用房屋的情形都被认定是租赁法律关系，本案这种涉案土地为划拨地、不会进入市场转让的出资方仅以租赁方式使用房屋的情形更应被认定为房屋租赁法律关系。二、一审法院认定烟草学院在案涉两栋楼违反规划违规建设的问题上存在过错，与事实严重不符。烟草学院已经在一审中提供充足证据证明违反规划实施建设的责任完全在于皇宫大酒店。一审中，烟草学院提供了多份皇宫大酒店向其出具的函件，皇宫大酒店明确自认超规划建设责任在于自己。皇宫大酒店于2017年6月15日向烟草学院出具《关于办理不动产证的情况说明》，2017年6月27日向烟草学院出具《回复函》。该些函件均系皇宫大酒店自愿、主动向烟草学院出具并提交。在出具这些函件之前，皇宫大酒店主动向烟草学院缴纳保证金以示违建歉意及整改的决心。皇宫大酒店的这些行为完全还原违建事实并代表其真实意思。烟草学院严格按照规划审批要求皇宫大酒店建设施工。违建问题的产生系皇宫大酒店一意孤行导致。案涉两栋楼的建设事宜都是由皇宫大酒店推进和实施，烟草学院仅配合盖章。虽然在郑州市城乡建设委员会留存备案的建设施工资料不得不以烟草学院名义报建，但是烟草学院项目负责人和委托代理人处均显示为皇宫大酒店高管王伟。一审法院认定“烟草学院负责最终设计、施工方案的签字确认和工程款支付、合同签订、监督工程进度和施工质量等工作”的结论过于草率，与事实不符。关于烟草学院在合作过程中的监督工作。烟草学院是严格按照规划审批及合同约定的层数配合皇宫大酒店盖章，不同意其违规建设。皇宫大酒店为了增加盈利，在实际施工中擅自违反规划设计增加建筑面积，致使烟草学院欲取得的案涉楼房成为无法通过验收备案、无法取得产权属证书的违规建筑；致使烟草学院所拥有的土地和建筑物不符合《国有资产管理办法》的规定，涉嫌国有资产流失和减值；致使烟草学院即使在收回案涉两栋楼后也不能用于教学培训、不能获取培训收益，甚至面临被拆除的可能。这是双方发生纠纷的根源，也是烟草学院提起本次诉讼的原因。三、一审判决适用法律错误，在参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》时仅适用对皇宫大酒店有利的条文，未正确适用对烟草学院有利的条文，自相矛盾。该司法解释的第二条明确规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案事实中，由皇宫大酒店出资建设、由烟草学院所有并出租的案涉建筑物未按照建设工程规划许可证的规定建设，完全符合上述条文规定的情形，一审判决却未予以适用。本案涉案两栋楼的违法违规建设问题已经暴露且该问题已经严重到被政府部门下令停止使用。在该种情况下，如司法机关对此不予评判、仍放任皇宫大酒店等继续使用案涉两栋楼用于洗浴、餐饮这些人员流动密集型经营活动，将会带来巨大的安全风险。四、烟草学院提供的证据不管从皇宫大酒店违约导致合同解除方面还是因触犯法律法规导致无效方面，均产生双方合同关系终止的结果。烟草学院诉请有事实和法律依据，应被支持。从违约角度，皇宫大酒店因违建构成严重违约，致使烟草学院的合作目的无法实现，双方之间的法律关系应予以解除。烟草学院与皇宫大酒店签订《合作合同》的要求和目的是皇宫大酒店按照合同约定层高和面积建设案涉两栋楼，并顺利获得案涉两栋楼产权证书。但是皇宫大酒店在合同履行过程中，擅自违约违规建设。因违建问题严重，以至于案涉两栋楼建成十年有余仍无法办理验收手续及产权证书。郑州市城乡建设局已明确向烟草学院下发了涉案两栋楼停止使用通知并要求接受调查处理。案涉两栋楼不具备继续使用的条件和可能，就目前的形势，案涉两栋楼不仅不可能得到整改，而且面临被拆除的可能。从违约角度，皇宫大酒店的转租行为违反约定和法律规定，双方之间的租赁法律关系应予以解除。皇宫大酒店将高达2／3的建设面积对外转租并一直对烟草学院隐瞒，多次通过发函向烟草学院告知和证明威尼斯水世界大酒店和银河湾皇宫大酒店系其下属公司。烟草学院直至起诉前通过调查才发现威尼斯水世界大酒店、银河湾皇宫大酒店与皇宫大酒店三家公司其实并无关联。皇宫大酒店严重违反《房屋租赁合同》关于不得擅自转租的约定，已经触发双方两合同及《合同法》关于合同解除的条款，双方之间的合同关系应予以终止。从无效角度，烟草学院与皇宫大酒店的租赁法律关系因租赁物系未按照规划许可建设的建筑物而归于无效。双方之间的合同因无效应予以终止。

皇宫大酒店、银河湾皇宫大酒店、威尼斯水世界大酒店辩称，一、一审法院对《合作合同》的性质认定准确，应予维持，烟草学院的上诉理由没有事实和法律依据。《合作合同》是烟草学院为建设自身学员公寓、餐厅而与皇宫大酒店订立的合同。由烟草学院提供土地，皇宫大酒店出资，合作建成后的房屋及配套设施设备的所有权均归烟草学院，皇宫大酒店则对建成的房屋享有36年的使用权以作为出资回报。皇宫大酒店与烟草学院双方均非房地产开发企业，所建房屋也非进行房地产销售。烟草学院同意将建成房屋36年使用权作为皇宫大酒店的出资回报是双方基于自身实际情况协商一致的结果，约定该种出资回报方式不违反法律、法规的强制性规定，属于双方的意思自治，应当予以尊重和支持。事实上皇宫大酒店是在金水区政府规划的滨河产业带东风渠餐饮一条街的要求下组织的招商引资项目，该建设项目符合政府规划设计、符合皇宫大酒店的建设需求，同时也符合皇宫大酒店的利益要求，是三方共赢的项目，符合各方的真实意思表示，各方均应当按照约定忠实履行。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条之规定调整的对象是房地产开发事项，合同一方为房地产开发企业，开发涉及的土地需为出让土地，所建房屋买卖涉及国有土地使用权的转让。无论从合同主体身份、房屋性质、土地性质、所有权归属等哪个角度来讲，本案都不适用本条解释。二、一审法院认定烟草学院对后续手续不能办理负有主要责任正确。《合作合同》对建房过程中双方的权利和责任均约定清楚，建房的实际过程分工也是按照约定进行的。烟草学院负责合同签订、工程款支付、工程进度及施工质量的监督，皇宫大酒店负责工程管理、人员联络等，即烟草学院负责签合同决策、皇宫大酒店根据烟草学院决策具体实施项目。烟草学院作为发包方在实施项目的过程中，通过派员和委托监理单位监督工程进度及施工质量并掌握财务，皇宫大酒店是不具备违法条件的，即使发现皇宫大酒店违法违规，烟草学院可以通过多种手段知晓并随时纠正。而本案出现的违规建设情况的源头正是烟草学院签订的施工合同已经违反规划。皇宫大酒店依据施工合同组织施工，对违建的部分没有责任。烟草学院出于推脱自身责任目的，以停水停电等方式威逼烟草学院出具违背皇宫大酒店真实意愿及《合作合同》约定的《承诺函》等函件并强求皇宫大酒店缴纳办理不动产证保证金。在执法部门多次催缴罚款时，烟草学院始终没有把160万元缴纳给执法部门，不积极履职进而办理有关合作所建房的相关手续，致使办证工作至今无法推进。三、皇宫大酒店和烟草学院之间是合作建房关系并非租赁关系，皇宫大酒店更不存在转租。《合作合同》明确约定皇宫大酒店享有经营自主权。银河湾皇宫大酒店和威尼斯水世界大酒店正是皇宫大酒店为实际运营皇宫大酒店项目而设立的项目公司，是根据项目运营需要行使自主经营权的表现。根据烟草学院提交的《工程造价咨询核定总表》证明银河湾皇宫大酒店早在涉案实验楼工程建设完毕之前就参与了项目工程的建设，项目建成后直接投入运营履行《合作合同》。合伙人模式是皇宫大酒店自成立以来一直延续的公司组织模式，符合酒店经营决策的客观需要。设立银河湾皇宫大酒店和威尼斯水世界大酒店采取的也是这种模式，从银河湾皇宫大酒店和威尼斯水世界大酒店与皇宫大酒店股东高度重合可以看出。此外，从银河湾皇宫大酒店和威尼斯水世界大酒店投入运营至今已有十多年时间，烟草学院对两个酒店的情况很清楚也没有提出过任何异议。即使退一万步说，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”等法规。烟草学院以皇宫大酒店转租为由提出解除合作合同不能成立。四、《合作合同》合法有效并且能够继续履行，皇宫大酒店与烟草学院的合同目的均可实现，不存在合同解除或者无效的事由，一审法院认定《合作合同》有效正确，应予维持。首先，《合作合同》是基于双方的真实意思表示而签订的且该合同内容并不违反法律强制性规定，《合作合同》订立至今已经正常履行十多年，能够且应当继续履行下去。其次，烟草学院的合同目的能够实现，不存在合同应当解除的情形。并非只要超规划建设就一定不能取得产权证，即使规划变更，按照相关行政主管部门要求补办手续是可以顺利办证的。本案产权证未能办理的主要原因在于烟草学院的不盖章、不履职行为。此外，根据《合作合同》约定，皇宫大酒店的主要义务就是出资，而皇宫大酒店已经按约定履行完毕出资的主合同义务，配合办理涉案建筑房产证事宜仅仅属于《合作合同》的附随义务，产权证尚未办理并不影响合同继续履行。而且，只要烟草学院根据相关行政部门要求提交材料，履行自身的盖章义务，双方完全可依法配合行政部门完成产权证的办理。再次，皇宫大酒店与烟草学院之间并非租赁关系而是合作关系，本案不适用合同法关于租赁的规定，并且本案不存在皇宫大酒店擅自转租的情形。烟草学院认为皇宫大酒店擅自转租并主张依据租赁相关法律规定解除合同没有事实和法律依据。最后，本案并不适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，烟草学院也无权依据该解释主张《合作合同》无效。

烟草学院向一审法院起诉请求：1．三被告停止使用烟草学院院内第11号楼学员餐厅（现名为皇宫大酒店）、第12号楼学员公寓（现名为威尼斯水世界大酒店）并将其交还给烟草学院；2．皇宫大酒店向烟草学院赔偿损失7134.58万元；3．本案诉讼费、保全费、律师费等费用均由被告承担。

一审法院认定事实：

一、2007年8月，中国烟草总公司职工技术培训中心对其拟建学员公寓、餐厅项目及其经营使用权进行招标，皇宫大酒店中标。2007年9月26日，中国烟草总公司职工技术培训中心（甲方）和皇宫大酒店（乙方）签订《关于建设中国烟草总公司职工技术培训中心学员公寓、餐厅的合作合同》（以下简称《合作合同》）和《房屋租赁合同》。《合作合同》约定：甲方同意乙方以现金出资方式在甲方享有合法使用权的部分土地上合作建设学员公寓、餐厅，建成后房屋及配套设施设备所有权归甲方享有，房屋使用权在约定期限内归乙方享有，乙方享有项目用途自主经营权。甲方提供的A地块的面积约为11.095亩，B地块的面积约为9.41亩。乙方建筑出资金额：6,000万元。A地块建5层框架结构楼，1层地下室，建筑面积约为12600m2；B地块建12层框架结构楼，1层地下室，建筑面积约为34416m2；A地块和B地块连接两栋楼的地下停车场通道，建筑面积约为3600m2。上述框架房屋建成后，产权证书办理在甲方名下，乙方出资所形成的全部单据交由甲方作财务处理。关于合作建房的出资回报，《合作合同》第四条约定：1．乙方有偿租赁双方的合作建房；2．租赁期限为36年，自2009年1月1日起计算。关于双方的主要权利和义务，《合作合同》第六条、第七条约定：甲方的主要权利是：1．享有合作建设房屋及其配套设施、设备的所有权，并享有该合作建设房屋产权证书持有权；2．享有合作建设房屋出租并收取租金权；3．签订与合作建设房屋及其配套设施、设备（仅限于与办理房屋产权证书有关的）有关的全部合同；4．监督乙方建筑施工、安装，以保障合作建设房屋按质按期竣工交付使用；5．监督乙方资金的到位和使用。乙方的主要权利是：1．享有合作期间内合作建设房屋及配套设施设备的使用权；2．享有合作建设房屋的设计、施工权；3、享有经营自主权。《合作合同》第十条约定：合同签订后15日内双方共同组建项目领导小组，甲方委派或聘任人员负责工程款支付、合同签订、监督工程进度及施工质量，乙方委派或聘任人员负责工程管理、项目进展、人员联络、工程进度安排等工作。第十二条约定：合作建设房屋设计、施工的具体工作由乙方承担，最终设计、施工方案应由甲方签字确认后方能向有关行政主管部门履行报批手续。有关合作建设房屋的所有法律文件及报批手续均由甲方持有，乙方派人协助，并承担全部相关费用。第十四条约定：在合作期间，乙方未经甲方书面同意，不得以任何方式转租、转借合作建设房屋、不得转让其经营项目。双方根据上述《合作合同》，签订了《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定：1、租赁期限为36年，自2009年1月1日起至2044年12月31日止。2、租赁房屋用途仅作为乙方餐饮、住宿、商务使用，乙方如需改变用途，须经甲方书面同意，但不得从事危险品经营和违法经营。双方对租金、支付方式和时间进行了约定。《房屋租赁合同》第八条第二款、第三款约定：租赁期间，乙方在不影响甲方利益的情况下，并经甲方书面同意，可改变其用途和对外转租，对外转租必须签订三方租赁协议。租赁期间，乙方不得擅自转让或拍卖或以其他方式变相转让租赁使用权，否则，转让或拍卖行为无效，并由乙方承担违约责任。该合同约定，乙方违反前款规定的，除应继续履行支付租金义务的，还应当向甲方支付20万至200万元的违约金。

二、根据国家烟草专卖局、中国烟草总公司的批复，中国烟草总公司职工技术培训中心更名为中国烟草总公司职工进修学院。

三、烟草学院作为发包人，先后于2007年11月1日、2009年5月12日，就其实验楼工程和综合楼皇宫大酒店工程，与承包人中建八局第二建设有限公司分别签订《建设工程施工合同》。烟草学院先后于2007年12月28日、2009年4月21日，取得实验楼项目《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。河南省建筑工程质量检验检测中心站有限公司对该实验楼所做的《鉴定报告》显示，该工程开工日期为2007年11月，竣工日期为2008年7月。该实验楼规划建设五层，实际建设六层；规划为地下一层，层高3.9米，实际地下室层高为6.6米（局部两层）；该项目报规为中国烟草总公司职工技术培训中心实验楼，实际用途为餐饮酒店。该实验楼的实际使用者为银河湾皇宫大酒店。烟草学院先后于2009年2月11日、2009年11月11日取得综合培训楼皇宫大酒店项目《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。河南省建筑工程质量检验检测中心站有限公司对该项目所做的《鉴定报告》显示，该工程开工日期为2009年11月，竣工日期为2010年3月。该项目规划建设地上十二层、地、地下两层，实际建设地上**、地下**项目报规为综合培训楼皇宫大酒店，实际使用者为威尼斯水世界大酒店。因上述两项目存在违反规划许可建设等情况，烟草学院至今未取得实验楼和综合培训楼皇宫大酒店的不动产权属证书。

四、实验楼和综合培训楼皇宫大酒店项目所用土地的用途为教育、科教用地，烟草学院以划拨方式取得该土地使用权。

五、《郑州市金水区人民政府关于恳请将郑州皇宫大酒店项目列入2008年郑州市重点项目的请示》、《郑州市金水区人民政府关于恳请将郑州皇宫大酒店二期工程列入2009年郑州市重点项目的请示》等证据显示，郑州皇宫大酒店项目是系郑州市金水区重点建设项目和郑州市2008年度重点建设项目。

以上事实有《合作合同》、《房屋租赁合同》、《土地证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程施工合同》、《鉴定报告》等证据在案佐证。

一审法院认为，一、关于《合作合同》和《房屋租赁合同》的性质。从上述合同签约主体看，签约双方均非房地产开发企业，不具备房地产开发经营资格。从合同的内容看，双方约定由甲方出地，乙方出资金合作建设学员公寓、餐厅，建成后房屋及配套设施设备所有权归甲方享有，房屋使用权在约定期限内归乙方享有，乙方享有项目用途自主经营权。房屋租赁期限届满后，乙方应将承租房屋及其配套设施、设备、装修完好交还甲方。从合同目的看，双方合作建设的项目是学员公寓、餐厅，并非开发房地产进行出售，皇宫大酒店通过出资建设该项目获得的是房屋36年的使用权和收益权，烟草学院获得的是房屋和配套设施设备的所有权及收益权。故合同性质应认定为在国有划拨土地上的合作建房合同，而非单纯的出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的房屋租赁合同。上述合同是双方当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。二、关于案涉工程违规建设的责任。合同签订后，烟草学院批准了建设规划方案，烟草学院和皇宫大酒店办理了两栋楼的《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。根据双方所签订的合同，皇宫大酒店负责合作建设房屋设计、施工的具体工作和规划报建等工作，对导致案涉房屋违反规划的问题，存在过错；烟草学院负责最终设计、施工方案的签字确认和工程款支付、合同签订、监督工程进度及施工质量等工作，《建设工程施工合同》也是以其名义与中建八局第二建设有限公司签署，对导致案涉房屋违反规划的问题，亦存在过错。因此双方对案涉房屋的违规建设以及后续不能办理有关手续均存在过错，应各自承担相应的责任。对于案涉工程存在的违规建设、未验先用的问题以及报规与实际使用不符问题，均应由有关部门依法处理。关于原告所称案涉房屋存在严重的消防和安全隐患，三被告作为使用人，烟草学院作为所有权人，应依法依约进行处理。三、关于皇宫大酒店是否存在擅自转租问题。皇宫大酒店称，案涉房屋从建成投入使用到现在一直是由银河湾皇宫大酒店和威尼斯水世界大酒店使用。被告提供的证据也证明银河湾皇宫大酒店和威尼斯水世界大酒店均向烟草学院支付过租金，烟草学院出具了发票。而本案合同的当事人是烟草学院和皇宫大酒店，故应认定皇宫大酒店存在转租问题。烟草学院对此应当知道，但未及时提出异议，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有关规定精神，烟草学院不可据此请求解除合同或者认定转租合同无效，但可按《房屋租赁合同》关于违约责任的约定，要求对方承担违约责任。烟草学院在本案中并未按照合同对违约责任的约定提出主张。四、关于烟草学院的诉讼请求。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。烟草学院的前两项诉讼请求实质上是要求解除合同。烟草学院提供的证据不能证明本案合同存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，故其提出的前两项诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，法院不予支持。其第三项诉讼请求，亦没有证据证明和合同依据，法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回烟草学院的诉讼请求。案件受理费398,529元，由烟草学院负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方提交的证据材料的真实性予以确认。对其证明力，本院将结合本案案件事实及当事人的证明目的综合进行评判。

本院二审认定的事实与一审认定的基本一致。另查明：因为存在未竣工验收擅自使用的情形，2019年10月22日，2020年6月9日郑州市城乡建设局下达责令停止违法行为通知书四份责令中国烟草总公司职工技术培训中心停止违法行为，接受调查处理。因为存在改变房屋使用性质用途的情形，2020年5月19日郑州市金水区城市综合执法局、郑州市金水区北林路街道办事处下达了关于限期纠正违法行为的通知两份，责令皇宫大酒店自行整改，恢复房屋原使用性质或用途。

根据当事人上诉答辩情况，并征询各方意见，本院归纳二审争议焦点为：1．双方签订的《合作合同》和《房屋租赁合同》的性质和效力问题。2．双方签订的《合作合同》和《房屋租赁合同》是否应予解除的问题。

本院认为，一、关于双方签订的《合作合同》和《房屋租赁合同》的性质和效力问题。

从《合作合同》和《房屋租赁合同》的内容来看，双方约定由甲方出地，乙方出资合作建设学员公寓、餐厅，建成后房屋及配套设施设备所有权归甲方享有，房屋使用权在约定期限内归乙方享有，乙方享有项目用途自主经营权。房屋租赁期限届满后，乙方应将承租房屋及其配套设施、设备、装修完好交还甲方。从合同目的看，双方合作建设的项目是学员公寓、餐厅，并非开发房地产进行出售，皇宫大酒店通过出资建设该项目获得的是房屋36年的使用权和收益权，烟草学院获得的是房屋和配套设施设备的所有权及出租期间的租金。故前述合同应为国有划拨土地上的合作建房合同及房屋租赁合同的联立，两份合同系相互依存关系，从合同约定的权利义务内容来看，案涉《合作合同》和《房屋租赁合同》属于不可分割的整体，其设立的民事法律关系更符合房屋租赁合同的特征。

关于案涉合同的效力，国有划拨土地上房屋的出租要受到相关法律和行政法规的约束。在选择适用时，既要考虑法律的位阶，也要考虑法律、法规随着经济发展而不断调整与变化的因素。《城市房地产管理法》第五十六条的规定，以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。故本案双方的租赁合同在法律保护的租赁期限20年内应属有效，但应当将土地收益部分上交国家，超出20年的部分无效。关于本案案涉房屋存在的未按规划许可证进行建设的问题，因案涉两栋楼均是整体出租，违建部分占整体建筑的比例较小，且有关部门已就该问题进行了处罚，不宜以此认定整体出租合同无效，故原审认定合同性质虽然不妥，但适用法律和处理结果正确。

二、关于双方签订的《合作合同》和《房屋租赁合同》是否应予解除的问题。

烟草学院主张皇宫大酒店在合同履行过程中，擅自违约违规建设，致使案涉两栋楼建成十年有余仍无法办理验收手续及产权证书，已经无法实现双方签订合作合同时的合同目的，故应当解除合同。因在案涉合同履行中，烟草学院负责建设规划方案的审批，施工方案的签字确认和监督工程进度及施工质量等工作，《建设工程施工合同》也是以其名义与中建八局第二建设有限公司签定，对案涉房屋违反规划施工的责任，亦存在过错。本案双方对案涉房屋的违规建设以及目前未能办理相关手续均存在过错。烟草学院主张双方合同目的根本不能实现缺乏事实依据，其请求解除双方的合同于法无据，本院不予支持。

烟草学院主张皇宫大酒店将案涉房屋擅自对外转租并一直对烟草学院隐瞒，违反了《房屋租赁合同》关于不得擅自转租的约定，已经触发了合同约定的解除条款，双方之间的合同关系应予以终止。因案涉房屋从建成投入使用至今，一直是由银河湾皇宫大酒店和威尼斯水世界大酒店使用。皇宫大酒店提供的证据也证明银河湾皇宫大酒店和威尼斯水世界大酒店均向烟草学院支付过租金，烟草学院出具了发票。烟草学院对皇宫大酒店存在转租行为应当属于明知，但未及时提出异议。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。故对烟草学院请求皇宫大酒店停止使用案涉房屋的诉讼请求，原审法院不予支持并无不当。

综上，烟草学院的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费398,529元，由中国烟草总公司职工进修学院负担。

本判决为终审判决。

审判长　　李慧娟

审判员　　金　悦

审判员　　张　琳

二〇二〇年九月二十二日

书记员　　武雅星