中国烟草总公司职工进修学院、山东环山鱼翅皇宫大酒店有限公司等房屋租赁合同纠纷民事申请再审审查民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

(2021)最高法民申1550号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：中国烟草总公司职工进修学院。住所地：河南省郑州市金水区鑫苑路7号。

法定代表人：王宏，该学院院长。

委托诉讼代理人：尹若谷，北京德恒（郑州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：乔伟婕，北京德恒（郑州）律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：山东环山鱼翅皇宫大酒店有限公司。住所地：山东省济南市千佛山东路南首。

法定代表人：王树献，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：魏杭周，河南国基律师事务所律师。

委托诉讼代理人：苗文博，河南国基律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：郑州市金水区银河湾皇宫大酒店。住所地：河南省郑州市金水区鑫苑路8号-1号。

经营者：张培明。

委托诉讼代理人：魏杭周，河南国基律师事务所律师。

委托诉讼代理人：任理婷，河南国基律师事务所实习律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：郑州市金水区东方威尼斯水世界大酒店。住所地：河南省郑州市金水区鑫苑路8号-2号。

经营者：邢建勇。

委托诉讼代理人：魏杭周，河南国基律师事务所律师。

委托诉讼代理人：苗文博，河南国基律师事务所律师。

再审申请人中国烟草总公司职工进修学院（以下简称烟草学院）因与被申请人山东环山鱼翅皇宫大酒店有限公司（以下简称皇宫大酒店）、郑州市金水区银河湾皇宫大酒店、郑州市金水区东方威尼斯水世界大酒店房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省高级人民法院（2020）豫民终368号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

烟草学院申请再审称，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，本案应当予以再审。事实和理由：1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定和最高人民法院民一庭负责人在答记者问上的回答，未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋为违法建筑，出租人以此建筑对外出租，租赁合同应被认定为无效。案涉两栋楼属于结构性违建，无整改可能，建设部门至今不予验收，已经达到致使租赁合同无效的程度。2、案涉两栋楼的违建责任完全在于皇宫大酒店。案涉两栋楼完全由皇宫大酒店负责建设，烟草学院仅配合盖章，烟草学院现持有的全部材料是在2017年之后从皇宫大酒店处获取。皇宫大酒店三次向烟草学院发函自认违规建设责任在于自己，且在后续进程中主动履行函件中的缴纳罚款、保证金等义务以示违规歉意和整改决心。3、案涉两栋楼的违建违法使用状态至今无法得到整改，政府部门已经责令停止使用、整改并恢复原教育用途。双方之间的合作没有继续履行的可能性，合同目的已无法实现，合同关系应予以终止。

皇宫大酒店答辩称，二审判决认定事实和适用法律正确，烟草学院的再审申请应当驳回。1.案涉两栋房屋均属于按规划许可建设完工，只是在施工过程中烟草学院按照实际情况进行适当变更，不属于违章建筑，建设中变更的手续可以申请调整补正。烟草学院有关合同无效的主张没有事实依据和法律依据。2.烟草学院作为发包方签署施工合同，聘请监理，对于工程规划与工程建设存在不一致是很明确的，推卸责任是不诚信的行为。3.《房屋租赁合同》是《合作合同》不可分割的部分，皇宫大酒店已按照约定履行完毕出资的主合同义务，双方《合作合同》已正常履行多年。案涉房屋已符合竣工条件，房屋质量和消防安全均由第三方专业机构评估鉴定合格，合同目的可以实现。烟草学院要求解除双方之间的合作关系没有事实依据和法律依据。

本院经审查认为，烟草学院的再审申请不能成立。

一、关于《合作合同》和《房屋租赁合同》的效力。从两份合同约定的内容看，双方合作的主要内容为建设地上房屋，皇宫大酒店出资建设，以此获得对建成后房屋在约定年限内的承租权。故《房屋租赁合同》是为落实《合作合同》的约定而签订，两个合同为一个整体。《房屋租赁合同》签订于房屋建成之前，从约定内容来看，合同约定的租赁面积和《合作合同》中约定的建筑面积是相符的，A地块为地上5层和1层地下室，B地块为地上12层和1层地下室，这和后来取得的建设工程规划许可证记载的层数是一致的，故《房屋租赁合同》约定的租赁物本身并不存在违反建设工程规划许可证的问题。只是后来在建设过程中出现了未经批准增建楼层的违建情形，该部分违建面积并没有包含在《房屋租赁合同》约定的租赁范围内，但在双方当事人之间形成了事实上的租赁关系，当事人之间就违建楼层形成的事实上的租赁合同，应认定为无效，但不能因此认定《房屋租赁合同》无效。故烟草学院主张《房屋租赁合同》无效的申请再审理由不能成立。

二、关于《合作合同》和《房屋租赁合同》应否解除。烟草学院主张合同解除的原因为皇宫大酒店违规建设和合同目的不能实现。首先，对于违规建设，从原审查明事实看，确实存在实际建成房屋面积层数和规划不完全一致、未经竣工验收即交付使用、改变房屋原使用性质和用途等问题。对于这些问题，烟草学院主张过错完全在于皇宫大酒店，但是根据《合作合同》约定，双方对于案涉房屋用于餐饮、住宿、商务使用是达成一致的，合作建设房屋设计、施工的具体工作虽由皇宫大酒店承担，但最终设计、施工方案应由烟草学院签字确认后方能向有关行政主管部门履行报批手续。有关合作建设房屋的所有法律文件及报批手续均由烟草学院持有。所以，对于现有违规行为的发生，双方都有过错和责任。其次，对于合同目的能否实现，根据《合作合同》和《房屋租赁合同》的约定，皇宫大酒店的主要合同义务是投资建设案涉房屋，并按约定缴纳租金，主要合同权利是在合作期限内享有对案涉房屋的承租权；烟草学院的主要合同义务是在合作期限内将房屋出租给皇宫大酒店使用，主要合同权利是收取租金，享有建成后房屋的所有权。关于租金缴纳问题，双方在本案中未形成争议，本案不予审理。现案涉房屋已经建成，皇宫大酒店该项主要合同义务已经履行完毕。烟草学院也已经将案涉房屋出租多年并收取了租金，其所提案涉房屋存在违规建设等理由，不足以证明案涉房屋产权证书因此彻底无法办理，从而影响到其所有权的享有，并导致其合同目的不能实现。另一方面，双方在履约过程中，确应遵守行政部门的管理，违规建设等行为可能影响到案涉房屋的具体使用，但这属于对皇宫大酒店权益的影响，在皇宫大酒店不同意解除合同的情形下，烟草学院以此作为自己主张解除合同的理由不能成立。

综上,烟草学院的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回中国烟草总公司职工进修学院的再审申请。

审判长　曹　刚

审判员　于　蒙

审判员　关晓海

二〇二一年六月二十三日

书记员　刘依珊