牛某与交城县爱平建筑安装有限公司、交城县住房保障和城乡建设管理局房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
山西省吕梁市中级人民法院 民 事 判 决 书
（2018）晋11民终584号上诉人（原审原告）：牛某，汉族，山西省交城县人，住交城县。委托诉讼代理人：赵某（上诉人牛某之妻），住山西省交城县。委托诉讼代理人：吕某1，山西仁鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：交城县爱平建筑安装有限公司。法定代表人：王某，总经理。委托诉讼代理人：张某，山西轩明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：交城县住房保障和城乡建设管理局。法定代表人：薛某，局长。委托诉讼代理人：吕某2，山西轩明律师事务所律师。上诉人牛某因与被上诉人交城县爱平建筑安装有限公司（以下简称爱平公司）、交城县住房保障和城乡建设管理局（以下简称住建局）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省交城县人民法院（2017）晋1122民初818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。牛某的委托诉讼代理人赵某、吕某1，被上诉人爱平公司的委托诉讼代理人张某、住建局的委托诉讼代理人吕某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛某上诉请求：1、撤销交城县人民法院(2017)晋1122民初818号民事判决,支持上诉人的诉讼请求；2、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由:一审认定事实不清,适用法律错误。（一）一审未查明当事各方的法律关系及责任。一审认定被上诉人爱平公司基于与被上诉人住建局签订的《建筑房屋折价抵顶建设工程欠款协议书》取得5#、6#楼临街三层商铺的销售权,但没有认定该销售权的性质。《建筑房屋折价抵顶建设工程欠款协议书》第八条明确约定“由乙方代理甲方销售第三层门面房。乙方实行有偿代理,代理费为5%”，说明就门面房的销售,被上诉人住建局与被上诉人爱平公司形成委托代理关系。在这种代理关系下,上诉人与被上诉人爱平公司签订了《购买商铺摊位合同》,上诉人与被上诉人爱平公司形成商品房买卖合同关系。代理人所从事的民事活动的法律后果应由委托人承担,被上诉人住建局应当对委托被上诉人爱平公司销售商铺的行为承担民事法律责任。（二）被上诉人住建局委托被上诉人爱平公司销售商品房的行为无效。1、被上诉人爱平公司不具有销售商品房的资质。行为人从事民事活动必须具有相应的民事行为能力,否则其实施的民事法律行为无效。企业法人作为行为人应当按照《公司法》《公司登记管理条例》及《民法通则》的有关规定在核准的经营范围内从事经营活动。具体到房地产企业,《房地产开发企业资质管理规定》第三条规定“未取得房地产开发资质等级证书的企业,不得从事房地产开发经营业务。”且《商品房预售管理办法》第2条规定“商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出卖给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。”前述法律法规表明,销售商品房的企业必须具有相应的房地产开发资质。但被上诉人爱平公司仅是建筑安装企业,并没有房地产开发资质,其无权销售商品房。因此,因爱平公司无资质,被上诉人住建局委托爱平公司的事项违法,该委托无效。2、工程建设手续与商品房销售手续表明二被上诉人的委托代理行为违法。一审认定被上诉人爱平公司通过协议取得《房屋预售许可证》(五证俱全),但庭审查明的建设工程手续及商品房销售手续却是他人的,由此说明被上诉人住建局委托被上诉人爱平公司销售门面房或商铺的行为违法。1、商品房“五证”证明被上诉人住建局无权处分商品房。庭审查明涉案商品房建设工程是交城县新开路旧城改造安置房工程,该工程1#-8#的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《国有土地使用权证建设施工许可证》均是颁发给交城县房地产开发公司。而5#、6#的《建筑工程施工许可证》最初是颁发给被上诉人住建局,后于2014年又变更为交城县房地产开发公司，该两幢楼的施工方是被上诉人爱平公司，可《商品房预售许可证》均是交城县房地产开发公司，表明交城县房地产开发公司才是讼争商品房的开发企业,系讼争商品房的所有权人,即“大红本”的持有人。一审未查明被上诉人住建局与交城县房地产开发公司就讼争商品房的建设、销售建立了何种法律关系,也没有查明被上诉人住建局是如何获得讼争商品房的处分权。依现有证据,被上诉人住建局委托被上诉人爱平公司对外销售商铺的行为应属无效。2、被上诉人爱平公司没有通过协议取得房屋“五证”。《建筑房屋折价抵顶工程欠款协议》第一条虽约定“甲方须在本协议签订后一个月内将该宗建筑符合销售及按揭条件的五证手续和售房合同提供给乙方”,但依合同上下文的联系,这是针对第一条将5#、6#住宅安置房45套折抵工程款的约定而作的约定,不是针对商铺的代理销售而作的约定。就工程的整体建设而言,因门面房与住宅不可分离,住宅的“五证”也就是门面房(商铺)的“五证”。但协议并没有约定商铺的“五证”。依前述《商品房预售许可证》是颁发给交城县房地产开发公司的,在被上诉人爱平公司无房地产开发及销售资质,且《商品房预售许可证》载明的“预售单位”未变更为被上诉人爱平公司的情况下,不能证明被上诉人爱平公司合法持有“五证”，亦即因来源不合法,被上诉人爱平公司销售商铺的行为当属无效。（三）应认定上诉人与被上诉人爱平之间的商品房买卖合同无效。由上说明,因二被上诉人之间的委托行为违法,导致被上诉人爱平公司与上诉人之间签订《购买商铺摊位合同》的行为无效。爱平公司辩称，上诉人购买的房屋属于一手房手续抵债房，因案涉房屋的建设单位住建局无力支付工程欠款,为抵顶工程欠款故将其开发的交城县新开路中段旧城改造安置房5#、6#楼折抵给答辩人。上述折抵房屋五证齐全,具备办理房屋所有权证的条件。而上诉人向答辩人购买的房屋属于上述抵债房中的一部分。为节省房屋过户需要缴纳的税费降低成本,答辩人未将住建局折抵来的房屋办理过户手续，而是选择将折抵的房屋直接对外进行低价销售，这种行为并不违反法律的强制性规定,在房地产领域极为常见，而上诉人对于上述事实是知情的,并且也正是由于答辩人对外销售的房屋价格相对于一手房便宜许多,所以上诉人才选择向答辩人购买案涉房屋。上诉人与答辩人基于公平自愿原则签订了《购买商铺摊位合同》，上诉人按照合同约定价款支付了购房款,而答辩人也已经按照合同约定将房屋交付给上诉人占有、使用。答辩人愿意积极协助上诉人办理房屋所有权证并办理房屋过户手续。综上,上诉人与答辩人签订的《购买商铺摊位合同》合法有效,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应当予以维持。住建局辩称，1、答辩人住建局并非合同相对方,上诉人之诉与住建局无关。《购买商铺摊位合同》是上诉人牛某与被上诉人爱平公司签订,是双方对新开路中段的商铺购买权利义务的约定。住建局未参与该合同签订,该合同未对住建局产生权利义务,因此有关该合同产生的争议与住建局无关。2、住建局未收取任何款项,有关商铺买卖事宜与住建局无关。上诉人购买商铺的收据显示收款人为爱平公司,住建局未收取任何款项,与上诉人不存在法律关系。3、根据合同的相对性,上诉人与爱平公司签订的《购买商铺摊位合同》、爱平公司与住建局签订的《工程欠款协议书》是两个相互独立的法律关系,二被上诉人之间的法律关系与本案无关,上诉人与爱平公司之间的合同纠纷与住建局无关。住建局不承担任何责任。牛某向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告爱平公司签订的《购买商铺摊位合同》无效；2、判令被告爱平公司返还原告商铺摊位购买款325040元，并赔偿原告已发生利息损失70813.58元（从2013年8月9日计算至2017年7月9日，按银行同期贷款利率计算利息），共计395853.58元；3、判令被告爱平公司赔偿原告自2017年7月10日起至本金还清之日止的银行利息损失，按银行同期贷款利率计算利息；4、被告住建局对上述本金返还及损害赔偿承担连带责任；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年6月25日，被告住建局（甲方）与被告爱平公司（乙方）签定了一份《建筑房屋折价抵顶建设工程欠款协议书》，协议中约定“……建筑面积14335.63平米，框剪结构、住宅层数12层，临街3层商铺（争议标的）……县人民政府（2013）14次会议批准。同意甲方将住宅房层折价给乙方抵顶工程欠款。……房屋销售溢亏部分归乙方……甲方须在本协议签定后一个月内将该宗建筑符合销售及按揭条件的五证手续和售房合同提供给乙方……”。2013年8月8日，原告牛某与被告爱平公司签定了购买住于交城县新开路中段、原粮食局旧址安置房工程新建门面房第三层29号商铺，建筑面积40.63平米，8000元/平米，共计325040元，合同约定交房时间为2014年6月30日。庭审中爱平公司提供了2011年3月26日核发建设项目选址意见书（复印件），经与原件核对核发时间是2014年4月8日，其它无变动；2011年3月26日核发建设用地规划许可证（复印件），经与原件核对核发时间是2014年4月9日，其它无变动；2011年3月30日核发的建设工程规划许可证（复印件），经与原件核对核发时间是2014年4月10日，其它无变动；2015年7月21日核发的土地证，经与原件核对一致；2014年9月1日核发的商品房预售许可证（复印件），经与原件核对一致；五证中建设单位是交城县房地产开发公司。2014年4月11日核发的编号为×××建设工程施工许可证，施工单位是河南军安建工集团有限公司，同日核发的编号为×××建设单位是爱平公司；这五证中，建设单位是交城县房地产开发有限公司。一审法院认为，被告爱平公司与被告住建局所签的《建筑房屋折价抵顶工程欠款协议》，取得了5#、6#楼临街三层商铺的销售权。原、被告签订的购买商铺摊位合同是双方真实意思表示，原告所购房产是被告爱平公司通过协议取得的具有《房屋预售许可证》的房产（五证齐全），原、被告双方签订的合同并不违反法律和行政法规，合法有效。原告要求确认双方所签合同无效的理由，不符合无效合同的构成要件，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《商品房销售管理办法》第四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决驳回原告的诉讼请求。案件受理费7238元，由原告负担。原告已预交。在二审期间，被上诉人爱平公司提供出让人为交城县国土资源局、受让人为交城县房地产开发公司的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：交出土合字[2015]1号），上诉人牛某对真实性存疑，对关联性不予认可。二审经审理查明，被上诉人住建局与被上诉人爱平公司2013年6月25日签订的《建筑房屋折价抵顶建设工程欠款协议书》（以下简称《抵顶协议》）第8条约定：“经协商，由乙方代理甲方销售第三层门面房，甲方应尽快确定面积、单位及摊位公摊等事宜。乙方实行有偿代理销售，代理费为5%。”其余查明事实同一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人牛某与被上诉人爱平公司所签《购买商铺摊位合同》的效力问题。第一，被上诉人爱平公司是基于与被上诉人住建局签订的《抵顶协议》而取得包括案涉商铺在内的房屋销售权，住建局对爱平公司的代理权授予行为是其真实意思表示，不违反法律行政法规效力性强制性规定，应为有效。爱平公司的代理权来源于住建局，爱平公司行使代理权的后果由住建局承担，与住建局在基础法律关系中的相对方即案涉商铺的登记开发商交城县房地产开发公司并无必然联系。故住建局在基础法律关系中与其相对方所实施的行为是否有效，不影响本案代理权授予行为中爱平公司代理权的效力。且《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故上诉人认为住建局无权处分案涉商铺、对爱平公司的委托行为无效的理由均不能成立，不予采纳。第二，《抵顶协议》载明由爱平公司施工的交城县新开路中段旧城改造安置房5#、6#楼工程包括住宅12层、临街商铺3层，讼争商铺属于该工程范围，而《抵顶协议》第2条明确约定甲方将该宗建筑符合销售及按揭条件的五证手续和售房合同提供给乙方，故双方约定交付的五证手续及于案涉商铺，上诉人认为《抵顶协议》只约定交付住宅而未约定商铺的五证手续无事实依据。第三，一审法院和本院核对了爱平公司提供的建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证原件，一审法院还核对了爱平公司提供的国有土地使用权证原件，上诉人虽不予认可，但无证据反驳，其异议不能成立，不予支持，对爱平公司提供的前述证书应予确认。故爱平公司代理住建局销售的房屋五证齐全，具备合法的市场流通条件。爱平公司代理销售行为的基础是其与住建局之间的工程款债权债务关系，该代理行为无论从形式还是实质均未脱离双方《抵顶协议》范畴，不同于典型意义上的房地产中介服务机构受委托销售商品房行为，现行法律并无明确禁止性规定，应为有效。综上所述，牛某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7408元，由上诉人牛某负担。本判决为终审判决。审判长马兴华审判员潘文审判员张晓玮二〇一八年六月二十一日书记员张利梅