云南某甲公司与云南某乙公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

云南省安宁市人民法院 民事判决书 （2024）云0181民初2723号 原告：云南某甲公司，住所地：云南省昆明市。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，云南传法律师事务所律师，特别授权代理。 被告：云南某乙公司，住所地：云南省昆明市嵩明县杨林经济技术开发区。 法定代表人：刘某某。 委托诉讼代理人：***，云南德赞律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：***，云南德赞律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：昆明某某公司，住所地：云南省昆明市安宁市。 法定代表人：壮某某。 委托诉讼代理人：王某某，女，1991年4月12日出生，汉族，住云南省昆明市五华区，特别授权代理。 原告（案外人）云南某甲公司（以下简称“某某建设”）与被告（申请执行人）云南某乙公司（以下简称“某某人防”）、第三人（被执行人）昆明某某公司（以下简称“某某亿煊”）案外人执行异议之诉一案，本院于2024年8月2日受理后，依法适用普通程序，于2024年8月22日对本案进行公开审理。原告（案外人）的委托诉讼代理人***，被告（申请执行人）的委托诉讼代理人***、***，第三人（被执行人）的委托诉讼代理人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止执行拍卖并解除对位于云南省安宁市××小区××幢××号商铺的查封、扣押、冻结的强制执行措施；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系第三人位于安宁市××雅樾项目建设工程承包人，2021年9月，原告与第三人签订《供应商抵房协议》，约定将第三人开发的新城雅樾项目3号楼5号商铺以及3号楼9号商铺等8套商品房进行以物抵债，抵销欠付原告的建设工程款。2021年9月24日，原告与第三人签订《商品房购销合同》，由原告购买第三人的云南省安宁市××小区××幢××号商铺。随后，第三人将该房屋交付给原告使用至今。被告因与第三人建设工程施工合同纠纷一案，于2023年3月1日向安宁市人民法院提交财产保全申请，安宁市人民法院查封安宁市××小区××幢××号商铺；安宁市人民法院经过审理，做出（2023）云0181民初867号民事判决书；第三人提出上诉，双方在二审中达成调解，昆明市中级人民法院做出（2023）云01民终12835号民事调解书；被告向安宁市人民法院申请强制执行，执行案号：（2023）云0181执3366号。原告在得知安宁市人民法院对安宁市××小区××幢××号商铺进行强制执行，随即向安宁市人民法院提出执行异议，安宁市人民法院做出（2024）云0181执异76号执行裁定书，裁定：驳回原告的异议请求。原告对此不服该裁定，特向贵院提起诉讼，望依法判决！ 被告辩称，第一，第三人系案涉房屋权利人，被告作为其债权人在执行程序中有权就其名下财产进行查封，并有权处置。原告并非案涉房屋权利人，无权排除该房屋的相应处置的权利。第二，原告对案涉商铺并不享有足以排除强制执行的民事权利。理由如下：根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第29条，其中要满足能够排除强制执行的条件，有第一需签订合法有效的书面买卖合同。第二，案涉所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋。第三，已支付的价款超过合同约定总价款的50%，而本案当中首先原告并未与第三人在案涉商铺查封之前签订正式的书面买卖合同。第二，原告并非将案涉商铺用于居住，不符合该条法律规定。第三，原告并未就案涉房屋支付任何款项，综上原告并不享有排除案涉房屋强制执行的一个权利，恳请法庭驳回原告全部诉讼请求。 第三人述称，我方无意见，同意原告的意见，案涉房屋于2021年9月交付原告，是8套抵债工抵房之一，另7套办理了网签备案登记。 经审理，本院依法确认以下本案法律事实：原告系第三人位于安宁市××雅樾项目建设工程之承包人之一，2021年9月，原告与第三人签订《供应商抵房协议》，约定将第三人开发的新城雅樾项目3号楼5号商铺以及3号楼9号商铺等8套商品房进行以物抵债，抵销欠付原告的建设工程款部分尾款。2021年9月24日，原告与第三人签订《商品房购销合同》，由原告购买第三人的云南省安宁市××小区××幢××号商铺。随后，第三人将该房屋交付给原告占有、使用、收益至今。被告因与第三人建设工程施工合同纠纷一案，于2023年3月1日向本院提交财产保全申请，本院查封安宁市××小区××幢××号商铺；本院经审理做出（2023）云0181民初867号民事判决书；第三人提出上诉，双方在二审中达成调解，昆明市中级人民法院做出（2023）云01民终12835号民事调解书；被告向本院申请强制执行该调解书，执行案号为（2023）云0181执3366号。原告得知本院将对安宁市××小区××幢××号商铺进行强制执行后，随即向本院提出执行异议，本院做出（2024）云0181执异76号执行裁定书，裁定：驳回原告的异议请求。原告不服该裁定成诉。 再查明，第三人未将案涉房屋网签备案登记或者变更过户于原告名下，财产保全时初始登记于第三人名下。第三人、原告均未办理不动产转让之预告登记。 还查明，原告承包施工第三人工程于2021年6月15日竣工验收。案涉房屋抵债价款831470元（建筑面积97.82平方米，套内建筑面积96.3平方米，单价8500元）。原告于2023年11月3日交纳了物管费9154.80元（注明2021年10月-2023年12月），原告于2023年11月15日出租该案涉房屋给他人实际使用。 本院认为，《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》（2020年修正）[以下简称“《规定》（2020年修正）”]第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告作为案外人提出异议，虽针对房地产开发企业即第三人提出，换言之，第三人系（2023）云0181执3366号执行案件之被执行人，表面上看，《规定》（2020年修正）第二十九条在本案中应严格适用，显然，原告不符合条件（二），条件（一）（二）（三）需要同时满足，才能排除它案对案涉房屋的司法强制执行。 关于应否适用《规定》（2020年修正）第二十八条？首先，本案是否已签订合法有效的书面买卖合同，经审理查明：2021年9月24日异议人与第三人签合同对买卖云南省安宁市××小区××幢××号商铺进行了明确约定，系原告与第三人双方真实意思表示，并不违法，而本院实际查封该房屋日期为2023年3月，因此应认定原告与第三人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖案涉房屋的合同；其次，本案是否已合法占有该不动产，经审理查明：2021年9月24日异议人接受了该房屋交付并于2023年11月交纳了物管费（注明2021年10月-2023年12月），原告于2023年11月15日出租该房给他人实际使用，应认定为在人民法院查封之前已合法占有该不动产；第三，本案是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，经审理查明：原告已用第三人应付未付自己工程款抵顶第三人对原告债的方式支付房屋价款831470元，应认定为已支付全部房屋价款；第四，本案是否非因买受人自身原因未办理过户登记，经审理查明：第三人、原告均未于2021年9月后申请办理不动产产权证书，因此可认定非因买受人自身单方原因未办理初始登记之后的变更过户登记。 综上所述，原告系接受第三人关于不动产的物权期待权的有偿转让或有偿让渡，支付合同的对价方式为抵顶原告对于第三人的合法债权，原告可视为案涉房屋的一般买受人，其物权期待权应优先于第三人的普通金钱债权予以司法保护，故异议人、案外人、原告所提对安宁市××小区××幢××号商铺排除执行的异议请求，应适用《规定》（2020年修正）第二十八条规定，不适用《规定》（2020年修正）第二十九条规定，本院应予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十六条、第二百三十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十三条之规定，判决如下： 案外人云南某甲公司享有可以排除对云南省安宁市××小区××幢××号商铺的强制执行的权利，对该商铺不得于（2023）云0181执3366号案中强制执行。 如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条的规定，支付迟延履行金。 本案案件受理费100元，由昆明某某公司负担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二四年八月三十日 书记员*** 判后告知书 云南某甲公司与云南某乙公司、第三人昆明某某公司： 现就本院作出的（2024）云0181民初2723号民事判决书宣判后的相关事项向你（单位）进一步进行说明，请仔细阅读。 1.【本裁判依照或者参照的法律条文】 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百二十一条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。 当事人交纳诉讼费用确有困难的，可以按照规定向人民法院申请缓交、减交或者免交。 收取诉讼费用的办法另行制定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 2.【裁判生效时间】 本案并非适用小额诉讼程序审理的一审终审民事案件，裁判文书在送达后十五日无人上诉即发生法律效力；若发生上诉，二审裁判文书送达即终审生效。 3.【必须履行生效判决】 发生法律效力的裁判文书，当事人必须履行。义务履行人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。 4.【执行通知前置】 本判决生效后，判后告知书即为执行通知，负有履行义务的当事人应当按照判决确定的方式和期限履行生效法律文书确定的义务，不得有转移、隐匿、销毁财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本案执行立案后，人民法院可以立即采取强制执行措施。 5.【强制执行申请期间】 申请强制执行的期间为二年，从裁判文书规定履行期间的最后一日起计算；裁判文书规定分期履行的，从最后一期履行期限届满之日起计算；裁判文书未规定履行期间的，从裁判文书生效之日起计算。 6.【不履行生效文书的法律后果】 被执行人未按生效裁判文书指定的期间履行义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 被执行人未按照执行通知要求履行判决确定的义务的，人民法院可以查封、扣押、冻结、划拨、拍卖、变卖其应当履行义务部分的财产，可以采取拘传、罚款、拘留措施，可以将其纳入失信名单、限制高消费、限制出境，可以向其所在单位、征信机构、其他相关机构通报其不履行义务的信息，还可以采取通过媒体公布其不履行义务的信息等信用惩戒措施。对构成非法处置查封、扣押、冻结财产罪，妨害公务罪，拒不执行判决、裁定罪的，依法追究刑事责任。 7.【自动履行生效裁判指引】 法律文书生效后，有履行内容的，一方当事人自动履行的，可直接向对方当事人履行，也可联系审理法官履行，联系方式：0871-6869****。对自动履行完毕、不需进入执行程序的案件当事人，人民法院可出具自动履行证明。 8.【执行管辖法院】 发生法律效力的裁判文书由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。 9.【诉讼费补交】 生效裁判确定的败诉方应负担的诉讼费用，败诉方应自裁判生效之日起30日内向人民法院交纳完毕（户名：安宁市人民法院；账号：6232********；开户行：中国建设银行股份有限公司安宁金屯支行），并将交纳情况反馈至审理法官，联系方式：0871-6869****。拒不交纳的，人民法院可以强制执行。