云南景顺建设工程有限公司与元阳县鸿瑞物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院 民事判决书 （2023）云25民终1744号 上诉人（原审被告）：云南景顺建设工程有限公司。住所地：云南省昆明市金星小区金星花园综合楼1栋。 法定代表人：***，职务：总经理。 委托诉讼代理人：***，建纬（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：***，建纬（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 被上诉人（原审原告）：元阳县鸿瑞物业管理有限公司。住所地：元阳县南沙镇水岸金街1号街头。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，云南天方律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：***（系公司员工），女，1978年5月3日出生，哈尼族，住元阳县。代理权限为特别授权代理。 上诉人云南景顺建设工程有限公司（以下简称“景顺公司”）与被上诉人元阳县鸿瑞物业管理有限公司（以下简称“鸿瑞物业公司”）因物业服务合同纠纷一案，不服云南省元阳县人民法院（2023）云2528民初444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年7月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 景顺公司上诉请求：1.依法撤销云南省元阳县人民法院（2023）云2528民初444号民事判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案的一、二审诉讼费。事实和理由：1.被上诉人鸿瑞物业公司于2021年7月8日才注册登记，一审法院错误认定其与2019年12月9日已注销的元阳县鸿瑞物业管理有限责任公司是同一主体，认定被上诉人自2020年1月1日为上诉人提供物业服务，无任何事实依据，严重违反法律规定；2.被上诉人诉称元阳县鸿瑞物业管理有限责任公司与元阳县丰实房地产开发有限公司签订的物业合同丢失，但又向法院提交其与元阳县丰实房地产开发有限公司签订的与被上诉人注册成立时间不匹配的虚假物业合同，前后矛盾，伪造证据，元阳县鸿瑞物业管理有限责任公司已于2019年12月9日注销，被上诉人自始未取得管理案涉物业的权利和资格，未履行过管理义务；3.一审认定元阳县鸿瑞物业管理有限责任公司注销后，其公司员工***继续为水岸金街提供物业服务并收取物业管理费，系认定事实错误，无证据予以证实。即使***在2019年12月9日至2021年7月8日为“水岸金街”商业区提供物业服务，其行为也并非元阳县鸿瑞物业管理有限责任公司及被上诉人的职务行为，产生的法律后果，不应当由被上诉人承担；4.上诉人与被上诉人、***以及元阳县鸿瑞物业管理有限责任公司均未签订过物业服务合同，也未对物业费进行约定，一审判决按照元阳县发改局批准的收费标准计算自2020年1月1日起的物业服务费104406.1元，无事实依据，严重违反法律规定；5.一审法院不同意追加案涉商铺的实际使用人、承租人参加诉讼严重违反诉讼程序，致使案件事实无法查明。 鸿瑞物业公司辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。主要事实和理由：1.上诉人在取得案涉19套商铺和4套住宅的产权后，被上诉人就一直为上诉人提供物业管理和服务，上诉人已经接受了被上诉人提供的管理和服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系，理应支付物业服务费；2.被上诉人与建设单位签订的前期物业合同对上诉人具有约束力，上诉人以其未与被上诉人签订物业合同为由拒绝支付物业管理费无法律依据；3.被上诉人提供的物业服务具有整体性、连续性，元阳县鸿瑞物业管理有限责任公司虽然于2019年12月10日注销，但并没有因此中断提供物业服务，被上诉人提供的证据足以证实其员工***一直持续为业主提供物业服务，其他业主也认可和交纳了物业管理费。2021年7月8日被上诉人也恢复了主体地位，因之前的合同丢失，故补签物业服务合同；4.上诉人作为房屋业主，负有支付物业服务费的义务，至于上诉人将房屋出租他人系另外的法律关系，与本案无关，一审判决不予追加当事人是正确的。 鸿瑞物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付拖欠原告的物业管理费人民币：104406.1元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：被告于2019年12月，在鸿瑞坊?元阳广场拥有23套房源。2020年1月1日至今拖欠原告物业管理费：104406.1元。 一审法院认定事实：原告于2015年9月17日成立，成立初注册登记公司名称为元阳县鸿瑞物业管理有限责任公司，法定代表人为***，2015年12月26日元阳县鸿瑞物业管理有限责任公司与元阳县丰实房地产开发有限公司签订物业合同，期间一直为鸿瑞坊?元阳广场（即水岸金街）商业区提供物业服务。2019年12月9日元阳县鸿瑞物业管理有限责任公司注销，公司注销后物业合同丢失，公司员工***继续为水岸金街提供物业服务并收取物业管理费，2021年7月8日公司重新注册登记为元阳县鸿瑞物业管理有限公司，法定代表人为***，公司成立后水岸金街的物业服务一直由原告管理。被告于2019年12月10日获得了19套商铺和4套住宅的不动产权并办理了登记，后将房屋出租，三年期间共欠下物业管理费104406.1元，经原告催交后被告仍未交纳故而引发此案。 一审法院认为，本案属物业服务合同纠纷。原告虽未实际与被告签订物业合同，但被告名下的房产均系原告在管理，被告三年来并未因管理问题提出异议且涉案的房屋部分已经交纳物业费，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十条第二款之规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。”本案中，原告已经履行主要的物业管理义务，被告已接受管理，双方的物业服务合同成立，原告已为小区业主提供管理和服务，被告亦应根据合同之约定依法履行支付物业费的义务，故对原告要求被告支付物业费104406.1元的诉请，予以支持。据此，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十条第二款、第五百七十七条、第九百三十七条之规定，判决：被告云南景顺建设工程有限公司自判决生效之日起十日内支付欠原告元阳县鸿瑞物业管理有限公司物业费104406.1元。案件受理费1194元，由被告云南景顺建设工程有限公司负担。 二审中，上诉人提交两组证据，第一组：《授权委托书》《房屋租赁合同》《水岸金街商户联名意见书》、照片，欲证明：1.自2019年12月12日起，上诉人委托***负责案涉房屋的出租事宜；2.根据《房屋租赁合同》的约定，案涉房屋的物业管理费由承租人向物业公司支付；3.根据案涉房屋的租户反应，其没有与被上诉人签订过物业服务合同，被上诉人也未实际为案涉商业区提供过物业服务；第二组：元阳县鸿瑞物业管理有限公司与元阳县鸿瑞物业管理有限责任公司的企业信用信息报告，欲证明：被上诉人与元阳县鸿瑞物业管理有限责任公司系不同的民事主体，一审混淆二者，系认定事实错误。 被上诉人提交一组证据：承诺书1份、证明4份、身份证复印件10份，欲证明：上诉人从2019年12月10日获得案涉19套商铺和4套房屋产权后，上诉人一直为其提供物业服务，上诉人应当支付物业管理费。 上述证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据，本院将结合本案全部证据在下文中予以综合评判。 二审另查明，案涉水岸金街小区在***及被上诉人管理期间存在安保设施、人员配备不全、卫生清洁、水电维护不到位、车辆停放管理不善等问题。该小区尚未成立业主委员会。现景顺公司持有的案涉房产中有20套已转租他人。二审查明的其余事实与一审法院查明的案件事实一致。 综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：上诉人景顺公司应否支付被上诉人鸿瑞物业公司支付物业管理费。 本院认为，《中华人民共和国民法典》第六条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第九百三十九条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第九百四十四条第一款、第二款规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。本案中，案涉水岸金街小区由元阳县丰实房地产开发有限公司开发建设，并于2015年12月16日与元阳县鸿瑞物业管理有限责任公司签订《前期物业管理合同》，将案涉物业交由元阳县鸿瑞物业管理有限责任公司管理。后元阳县鸿瑞物业管理有限责任公司于2019年12月9日注销，原该公司员工***继续为水岸金街提供物业服务并收取物业管理费，承继了《前期物业管理合同》的权利义务，直至2021年7月8日被上诉人元阳县鸿瑞物业管理有限公司成立，***仍以被上诉人公司名义持续管理案涉水岸金街小区。虽然本案上诉人并未与***、被上诉人签订过物业服务合同，但在无证据证实存在前期物业服务合同约定的服务期限届满或是业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的情形，《前期物业管理合同》对小区业主均具有法律约束力，故上诉人作为案涉小区业主依法应承担支付物业管理费的义务。现被上诉人鸿瑞物业公司主张由上诉人支付拖欠的2020年1月1日至2022年12月31日的物业管理费，***作为被上诉人代理人参与诉讼并无异议，对被上诉人的该项主张，本院予以支持。被上诉人主张上诉人拖欠的2020年1月1日至2022年12月31日的物业管理费为104406.1元，该费用计算符合当地住宅物业服务收费政府指导价标准，并无不当，本院予以确认。上诉人认为一审混淆了被上诉人鸿瑞物业公司与元阳县鸿瑞物业管理有限责任公司的主体身份，但经本院审查，本案实体处理系涉及合同权利义务的承继，不存在混淆主体的问题。上诉人主张应当追加案涉商铺的实际使用人参加诉讼，但鉴于本案被上诉人与上诉人及上诉人商铺的实际使用人均未签订书面物业服务合同，且被上诉人选择上诉人作为承担权利义务的主体，上诉人商铺的实际使用人并非本案必须参与诉讼的当事人，上诉人可依据其与商铺实际使用人之间的约定另行主张权利。 此外，本院想说的是：物业服务管理人提供的物业服务具有整体性及公共性质，关系到小区全体业主的切身利益，不允许个别业主以其对物业服务的个体感受或物业服务中的一般性瑕疵为由拒交物业服务费，如此必会造成物业服务管理人的运营经费不足和服务积极性降低，导致物业服务管理人无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终会损害其他正常交纳物业服务费的业主乃至全体业主的利益。业主在享受物业服务的同时，应及时支付物业费，对确系物业服务管理人原因造成的权利损害，业主可以通过侵权责任诉讼或其他合同违约诉讼进行合法维权，不可简单粗暴地以拒绝支付物业费等方式来处理。大部分业主对物业服务管理人提供服务均不满意时，业主可以依照法定程序共同决定解聘物业服务管理人。同时，物业服务管理人在为业主服务的过程中，要进一步规范管理，及时准确地公开服务范围及收费标准，多与业主进行沟通，充分听取业主意见，主动接受业主监督，努力增强业主的服务体验。 综上所述，上诉人云南景顺建设工程有限公司的上诉人请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律存在瑕疵，但实体处理结果并无不当，二审纠正后予以维持。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十条、第九百四十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2388元，由上诉人云南景顺建设工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二三年九月二十五日 法官助理*** 书记员***