威海正路工程有限公司、中建海峡建设发展有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

山东省威海市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2022）鲁10执异38号

异议人（案外人）：威海正路工程有限公司，住所地威海高区田村南山南苑路。

法定代表人：郑绍俊，总经理。

委托诉讼代理人：林强，山东鸿源律师事务所律师。

申请执行人：中建海峡建设发展有限公司，住所地福州市马尾区儒江西路60号中建海峡商务广场A座。

法定代表人：林向武，董事长。

委托诉讼代理人：黄莲香，山东康桥（威海）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘君，山东康桥（威海）律师事务所律师。

被执行人：威海经济技术开发区北港房地产开发中心，住所地威海经济技术开发区沟北村。

法定代表人：刘新本，董事长。

委托诉讼代理人：孙乐友，山东领威律师事务所律师。

本院在审理中建海峡建设发展有限公司（以下简称中建海峡公司）与威海经济技术开发区北港房地产开发中心（以下简称北港房地产）建设工程施工合同纠纷一案中，2019年9月20日作出（2019）鲁10民初190号民事裁定书、2019年10月10日作出协助执行通知书，查封了北港房地产位于海埠路的房产及项下土地，案外人威海正路工程有限公司（以下简称正路公司）对本院查封威海市房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人正路公司称，2012年，正路公司因承揽桥头镇的市政道路工程，产生工程款未能支付。2016年10月27日，经桥头镇政府与正路公司协商一致签订《房屋抵偿工程款协议》，约定桥头镇政府以登记在被执行人北港房地产名下位于威海海埠路129-11号1211室、登记在威海友邦房地产开发有限公司名下威海翡翠城1号楼1704室房产共作价968226.6元抵顶给正路公司，用于等额偿付产生的工程款。由于涉案房产系被执行人拖欠应缴税款而抵顶给威海经区财政局的房产，故在2017年1月18日，经威海经区财政局协调，正路公司与被执行人签订了《海港城购房协议》，约定威海海埠路129-11号1211室作价501260.00元转让给正路公司，次日被执行人与正路公司办理了涉案房产的实际交接手续，并出具收款收据予以佐证。因正路公司准备将涉案房产用于抵顶给欠付工程款的第三人，被执行人北港房地产称存在纠纷，不能办理相关手续，故未办理网签备案手续。目前涉案房产由申请人实际控制。正路公司认为，登记在被执行人北港房地产名下位于威海公司抵顶的工程款转化而来，实际所有人属于正路公司，不应当执行上述房产。

中建海峡公司称，一、根据《物权法》的规定，以物抵债的标的物是不动产的，除非已办理产权变更登记手续，否则不能发生物权变动的法律效力，亦不得对抗第三人。本案现有证据，不足以证明正路公司主张的以物抵债已履行完毕，案涉商品房在法律上仍归被执行人所有，正路公司主张其为案涉商品房所有权人无法律依据。二、正路公司基于以物抵债对被执行人所享有的是债权请求权，加之案涉商品房规划属于公寓式办公，正路公司与被执行人签订《海港城购房协议》并非因生存权问题购房居住且公司亦非享有生存居住权的主体，故正路公司在本案中仅为普通债权人。中建海峡公司对被执行人享有建设工程价款优先受偿权，在法律效力上优先于债权请求权。正路公司的普通债权请求权不能排除中建海峡基于建设工程价款优先受偿权对案涉商品的强制执行。三、正路公司在执行笔录中陈述“准备将涉案房产用于抵顶给欠付工程款的第三人，故未办理网签备案手续”，由此可知，在法院查封案涉商品房前未办理过户登记的原因系正路公司自身原因，不能排除执行。请求法院驳回正路公司的异议请求。

北港房地产称，北港房地产与西苑街道办事处签订的抵偿协议合同书将涉案房屋抵顶给了西苑街道办事处，然后后续又产生了一系列的抵顶过程，并且涉案房屋在法院查封之前就已经交付给了实际的买受人，请法院依法裁决。

案外人正路公司为了证明自己的主张，提供如下证据：证据一，房屋抵偿工程款协议，证实正路公司与威海桥头镇政府因发生工程款的结算并达成涉案房产抵顶申请人工程款的事实，该份时间签署于2016年12月17日。证据二，海港城购房协议一份以及被执行人北港房地产开具的收据，证实基于证据一申请人与被执行人就涉案房产签订协议将涉案房产以501260的价格转让给正路公司，被执行人用涉案房产抵顶了其拖欠威海经区财政局的款项，同时威海经区财政局以该套房产作为正路公司为桥头镇政府施工的应付工程款作出相应的抵顶。证据三，威海海城物业公司出具的证明以及物业费收款收据一份，证实正路公司于2017年5月10日实际交接了涉案房产，同时在5月10日缴纳了2017-2018年物业费1356元。证据四，中标通知书和施工协议，证实证据一中正路公司与桥头镇政府签署房屋抵顶工程款协议的事实，正路公司确系当年为桥头镇政府施工了相应工程从而产生的应付工程款。

本院组织对上述证据进行了质证。申请执行人中建海峡公司认为，证据一、二的真实性无法确认。即使上述证据是真实的，也只能证明桥头镇政府与正路公司之间存有债权债务关系，桥头镇政府将涉案房产抵顶给正路公司系以物抵债行为，该以物抵债行为没有办理网签备案登记，也没有办理房屋产权证，而且没有办理房产证的原因在于正路公司；正路公司未在购房协议中约定的两年内确定案涉商品房的购房合同主体，导致涉案合同一直没有办理网签，未办理网签的原因在于正路公司而不在于北港房地产，正路公司准备将涉案房产抵顶给另外第三人，属于以物抵债没有履行完毕，异议人的债权属于普通债权不能对抗中建海峡公司对涉案房产的强制执行。虽然有海城物业公司出具的物业费收据，但该收据没有附银行流水，是为本次异议而临时补交，不应采信。证据四真实性无法确认，并且只能证明桥头镇政府与正路公司之间有过工程承包法律关系，不能证明是否存在欠款。

被执行人北港房地产认为，证据一、证据四不涉及被执行人，所以被执行人无法确认，证据二、三没有异议，涉案房屋在法院查封之前即2017年5月10日已经交付给正路公司，是因为北港房地产原因没有及时办理过户手续。

本院查明，2012年3月26日通过公开招标，正路公司中标桥头工业园1号路南延路面工程，3月30日与威海市环翠区桥头镇人民政府签订建设工程施工合同，合同价款4434606.65元。2016年10月27日威海经济技术开发区桥头镇人民政府与正路公司签订《房屋抵偿工程款协议》，约定以海港城129-11号楼1211室和翡翠城1号楼1704室抵顶工程款968226.60元。2017年1月18日北港房地产与正路公司签订《海港城购房协议》，约定将位于威海经区公司，19日出具收款收据。2017年5月10日办理了交房手续，当日威海海港城物业服务有限公司出具1356元的物业费收据。

另案查明，北港房地产从威海经济技术开发区西苑街道办事处（以下简称西苑街道办）借款用于缴纳税款，2016年5月12日，西苑街道办与北港房地产签订合同，约定，北港房地产欠付西苑街道办款项673万元，自愿将威海经区海埠路129-11号楼（北港房地产3号办公楼）1110-1118、1201-1218公寓办公房产27套抵押给西苑街道办，2016年11月30日前未能还款，西苑街道办有权处置上述房产，补足欠款本息，余款退还北港房地产。后西苑街道办将上述房屋作为预算外收入上缴威海经济技术开发区财政局，威海经济技术开发区财政局入账。2016年10月11日审批同意，将包括北港房地产1203-1215、1111在内的37户房产作价1772.7万元用于抵顶桥头镇工程欠款，财政-桥头镇-施工单位-房地产-西苑办事处五方转账处理；2018年5月15日以同样方式将北港房地产1201、1202、1218三套房产拨付桥头镇抵顶1245704元。

再查，2019年7月16日，北港房地产发布公告，通知海埠路129号海港城小区酒店公寓、商铺、办理不动产证。2021年4月15日本院（2019）鲁10民初190号民事判决经二审后生效。2021年6月1日，经中建海峡公司申请，本院对其与北港房地产建设工程合同纠纷一案立案执行，案号(2021)鲁10执347号。

又查，2012年9月，桥头镇由威海市环翠区划属威海经济技术开发区，2020年11月重又划归威海市环翠区。

本院认为，本案争议焦点为正路公司申请解除本院对威海市房屋的查封，是否符合法律规定。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对于案外人与被执行人之间的债务清偿期届满，案外人在房产查封前，已与被执行人签订了合法有效的以房抵债协议并实际合法占有被执行房屋，且不存在规避执行或逃避债务等情形的，可以参照上述规定执行。”本案中，正路公司通过债务抵顶，从桥头镇政府取得北港房地产以物抵债抵顶出去的房产，并与北港房地产签订了书面《购房协议》，且在中建海峡公司通过判决享有建设工程价款优先受偿权之前，实际占有了房屋，具备对外公示的性质，也具备了阻却执行的基本条件。案涉房屋因北港房地产的原因未能办理房地产证，未能办证的原因不能归于案外人。另外，本案的房屋抵顶历经北港房地产、西苑街道办事处、经区财政局、桥头镇政府、正路公司多轮转让，涉及多方债权债务关系，上述抵顶过程，不存在逃避执行、违反法律规定的情形，为维护交易秩序的稳定，不宜否定上述房屋多轮转让抵顶的效力。综上所述，案外人提出的对案涉房产不予执行、解除查封的请求，符合法律规定，应予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：

中止对威海市房屋及项下土地的执行，解除查封。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　　梁　伟

审 判 员　　孙文强

审 判 员　　郭庆文

二〇二二年四月十九日

法官助理　　郭丹阳

书 记 员　　孙晓静