北京国盛华誉能源技术有限公司等与北京香园大道实业有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民事判决书

（2018）京02民终114***号

上诉人（原审被告、反诉原告）：北京国盛华誉能源技术有限公司，住所地北京市东城区龙潭路4号大宝饭店518房间。

法定代表人：***，董事长。

委托诉讼代理人：闫涛，北京市北方律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京香园大道实业有限公司，住所地北京市东城区东直门外大街48号1幢22层办公楼25D-01。

法定代表人：许飚，董事长。

委托诉讼代理人：***，北京香园大道实业有限公司职工。

原审第三人：**，女，1975年2月27日出生。

上诉人北京国盛华誉能源技术有限公司（以下简称国盛华誉公司）因与被上诉人北京香园大道实业有限公司（以下简称香园大道公司）及原审第三人**商品房预约合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2018）京0101民初4353号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人国盛华誉公司之委托诉讼代理人闫涛，被上诉人香园大道公司之委托诉讼代理人***，原审第三人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

国盛华誉公司的上诉请求为：撤销一审判决，依法改判驳回香园大道公司的一审全部诉讼请求，支持我公司一审的反诉请求或将本案发回一审法院重审。该公司的主要上诉理由：我公司认为双方实际签订的就是买卖协议，确立了房屋买卖合同关系；我公司已给付购房款1***04873元，显属有诚意购房，未签订正式房屋买卖合同的原因是之后发现认购书所涉×××号房屋存在三十公分地台，不是落地飘窗，我公司希望就此问题对方能给予折抵房价的赔偿，双方就此问题协商未果才未往下签约。现我公司不同意解除认购书，我公司上诉主张认购书不应解除，对方应赔偿我公司100万元损失。

香园大道公司答辩称：同意一审判决，不同意国盛华誉公司的上诉请求和理由。我公司最初和**签署《“使馆壹號院”商品房认购书》，后**支付了定金及部分房款。2017年2月18日，**申请更名，将前述房屋的买受人变更为国盛华誉公司。根据认购书，买受人应于签署认购书之日起15日内签订《北京市商品房预售合同》并支付相应款项，但在我公司将打印的网签备案合同交给对方签字时，对方拒绝签署。我公司认为对方以存在30公分地台为由拒绝签署正式买卖合同是缺乏依据的，一直不签约的前提下，我公司认为购书应解除。一审诉讼中我公司还提出了不返还定金的诉求，但一审判决认为因国盛华誉公司未提出返还100万定金的诉求故我公司的主张系抗辩，并以此为由未予审理我公司的该诉求，我公司对此处理认可亦未上诉。

***称：同意一审判决，我的具体意见与国盛华誉公司一致。

香园大道公司向一审法院起诉的请求为：1、解除我公司与国盛华誉公司签订的《使馆壹號院”商品房认购书》，我公司不返还购房定金100万元；2、判令国盛华誉公司配合我公司到政府房地产管理部门办理注销合同网签备案；3、诉讼费由国盛华誉公司承担。

国盛华誉公司一审曾提出反诉：赔偿我公司经济损失100万元。

一审法院认定事实：**系北京国盛华誉能源技术有限公司的职工。

2016年12月10日，香园大道公司作为甲方与**作为乙方签订了《“使馆壹號院”商品房认购书》，约定第一条乙方自愿购买甲方开发建设的“使馆壹號院”×××号商品房（以下简称涉诉房屋）。乙方已经充分理解并知悉北京市限购政策，乙方承诺符合北京市限购政策的标准，可以按照北京市政策购买该房屋。第二条该商品房建筑面积271．71平方米，建筑单价为145470．6元，套内建筑面积为215．68平方米，总房款为人民币39524363元。乙方按本认购书第三条、第四条如期签约付款，方可享受上述总房款。如因乙方原因，包括但不限于：乙方变更付款方式、逾期签约及付款等，甲方有权调整给乙方的优惠折扣，调整后建筑面积单价及总价相应调整。第三条乙方应于签署本认购书当日缴纳商品房定金为人民币100万元整并应于签署本认购书之日起15日内，即2016年12月25日前与甲方签订《北京市商品房预售合同》，同时按本认购书第四条支付相关购房款同时定金转入购房款。乙方已知悉并认同甲方填妥的正式合同的全部内容（包括但不限于乙方在甲方销售现场所公示的《北京市商品房预售合同》及上述合同的补充协议、附图、附件，以下简称“商品房买卖合同”），双方无需再就前述内容重新磋商。第四条乙方选择……银行按揭贷款：乙方应于2017年2月15日前向甲方支付总房款的40%，即人民币15814363元，余款2371万元乙方以银行按揭贷款的方式向甲方支付（乙方应于签署《商品房买卖合同》之前办理完毕银行按揭贷款手续，并按银行要求提交所需按揭资料）。其中2016年12月25日付20%即7914363（元），2017年2月15日付7900000（元）。第五条乙方应于认购当日按……。第六条双方确认所留的住址、传真、电话（含手机短信）……等任一种通讯方式均为通知的有效方式。……一方所发快递妥投后，即视为该方已经书面送达。……第七条甲方在下述任何一种情况下有权单方解除本认购书：1、乙方未能在认购之日起5日内提供齐全认购核验资料；2、乙方未能按照本认购书约定签署《商品房买卖合同》和/或未能及时缴纳相应购房款项；3、乙方未按照本认购书约定提供并签署银行贷款资料。甲方单方解除通知送达生效后，甲方有权将该房屋另行出售，乙方所交定金不予返还，且不对乙方承担任何责任。当日，**向香园大道公司支付定金100万元。

2016年12月22日，国盛华誉公司向香园大道公司转账支付涉诉房屋的购房款200万元。同月23日，国盛华誉公司向香园大道公司转账支付涉诉房屋的购房款4904873元。

2017年2月18日，**向香园大道公司提出《更名申请书》，记载本人**于2016年12月10日购买了使馆壹號院项目×××号商品房一套。建筑面积271．7平方米，总房款为39524363元，付款方式为按揭，已交房款4904873元。由于本人资格解决不了，本人购房人名变更为北京国盛华誉能源技术有限公司（即国盛华誉公司）。同日，**及国盛华誉公司的法定代表人***提交承诺书，记载**同意将2016年12月10日向香园大道公司交纳的购买北京市东城区香河园3号居住及商业金融用地项目的“紫麟佳园”（推广名为“使馆壹號院”）项目的×××号商品房的房款4904873元，转入买受人为国盛华誉公司所购的上述同一项目的×××号商品房。

2017年2月28日，国盛华誉公司向香园大道公司转账支付涉诉房屋购房款500万元。2017年3月1日，国盛华誉公司向香园大道公司转账支付涉诉房屋的购房款200万元。2017年3月13日国盛华誉公司向香园大道公司转账支付涉诉房屋的购房款100万元。

2017年3月13日，香园大道公司向国盛华誉公司开具涉诉房屋的购房款收据14904873元。

2017年4月19日，香园大道公司就涉诉房屋进行网上签约，买受人为国盛华誉公司，房屋总价款为39524363元，合同编号为Y×××。香园大道公司打印编号为Y×××《北京市商品房预售合同》，但香园大道公司、国盛华誉公司未进行签署。

一审庭审中，香园大道公司提交《催签函》、《解约函》及快递单据等，证明香园大道公司于2017年11月22日向国盛华誉公司以邮寄《催签函》的方式进行过催签，并于2017年12月6日向国盛华誉公司邮寄《解约函》，告知经催促签约，国盛华誉公司未能与香园大道公司履行签约事宜，国盛华誉公司通知解除认购书。两份邮件投递地址均为**地址，显示均未向国盛华誉公司妥投。香园大道公司于2018年1月17日向国盛华誉公司的法定代表人邮寄《催签函》。对此，国盛华誉公司、**称没有收到。香园大道公司提交《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明签约时房屋已经竣工，国盛华誉公司称无法看房不属实。对此，国盛华誉公司及**认可证据的真实性，不认可证明目的。香园大道公司提交样板间照片及售楼处公示的预售合同照片等，证明房屋交付以合同为准，且样板间也不是落地窗。对此，国盛华誉公司及**不认可证据的真实性。国盛华誉公司提交律师函一份，证明2017年5月国盛华誉公司发现所认购房屋存在石台后于6月与香园大道公司协商，但香园大道公司拒绝协商。对此，香园大道公司不认可证据，称没有收到律师函且不认可律师函内容。**认可证据。国盛华誉公司提交宣传照片，证明落地飘窗是楼盘卖点。对此，香园大道公司认可证据的真实性，不认可证明目的。**认可证据。国盛华誉公司提交搜狐网介绍和网络租赁信息，证明入住时间是2017年2月15日，如正常履行，国盛华誉公司在年底可以入住，因香园大道公司无法提供合格房屋，国盛华誉公司不同意签署合同导致国盛华誉公司存在房屋使用费损失。对此，香园大道公司不认可证据的真实性及证明目的。**认可国盛华誉公司的证据。**提交视频证据，证明看样板间时，样板间地台只有10公分，销售说18层样板间不能看。事后实际查看发现所认购房屋存在30公分的地台。对此，香园大道公司不认可证据的合法性及证明目的。国盛华誉公司认可该证据。

经询，香园大道公司主张解除预约合同的依据是认购书第七条。国盛华誉公司称因变更合同主体与香园大道公司达成预约合同关系，**所签认购书项下合同权利义务由国盛华誉公司承继。因涉诉房屋存在地台，而香园大道公司未能及时解决，未与香园大道公司签署预售合同。

诉讼中，虽国盛华誉公司同意就涉诉房屋签订预售合同，但诉讼期间，香园大道公司、国盛华誉公司未能就继续签订商品房买卖合同达成一致意见。

上述事实有《“使馆壹號院”商品房认购书》、《更名申请书》、承诺书，及当事人的当庭陈述等证据在案为证。

一审法院认为：根据本案查明的事实，双方签订的认购书，尚欠缺商品房买卖合同应当明确的交付使用条件及日期、产权登记事宜等主要内容，该认购书应认定为预约合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。香园大道公司与**签订认购书，并经**申请认购主体由**变更为国盛华誉公司，香园大道公司、国盛华誉公司及**均认可认购书项下的权利义务由国盛华誉公司承继。故可认定《“使馆壹號院”商品房认购书》为香园大道公司、国盛华誉公司签订。现香园大道公司主张国盛华誉公司逾期未能依约签订预售合同，故请求解除认购书的诉讼请求，法院予以支持。相关网签备案手续应予以注销。香园大道公司关于不退还定金的诉讼请求，其本质应为抗辩意见，因国盛华誉公司并未提出返还定金的诉讼请求，故法院对香园大道公司关于不退还定金的诉讼请求不予处理。国盛华誉公司虽抗辩变更主体时签订预售合同的时间已经超过，但国盛华誉公司亦未能在合理期限内与香园大道公司签订预售合同，且诉讼期间，双方亦未能达成一致意见。国盛华誉公司虽主张未能签署预售合同在于涉诉房屋存在地台，但国盛华誉公司主张香园大道公司应按没有地台的标准向国盛华誉公司出售房屋的意见，法院不予采信。国盛华誉公司关于赔偿损失的诉讼请求，欠缺事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，一审法院于2018年7月判决：一、解除北京香园大道实业有限公司与北京国盛华誉能源技术有限公司签订的《“使馆壹號院”商品房认购书》；二、北京国盛华誉能源技术有限公司配合北京香园大道实业有限公司注销网签备案手续；三、驳回北京国盛华誉能源技术有限公司的反诉请求。

二审诉讼中，双方均未提供新证据，且对一审法院查明事实无异议，本院对一审法院查明事实予以确认。

本院认为：本案中，香园大道公司与**签订认购书后经**申请认购主体由**变更为国盛华誉公司，对此香园大道公司、国盛华誉公司及**均认可**认购书项下的权利、义务由国盛华誉公司承继，本院不持异议。现认购书主体应为国盛华誉公司与香园大道公司。通过审查认购书欠缺商品房买卖合同应当明确的交付使用条件及日期、产权登记事宜等主要内容，故应认定该认购书系商品房销售预约合同。现双方在预约后的约定期限内未签订正式商品房买卖合同，导致纠纷，究其原因，国盛华誉公司上诉主张未签订正式商品房买卖合同的主要原因系香园大道公司提供的涉诉房屋与样板间不一致，飘窗位置存在一个离地30公分的地台，双方就此问题协商解决方案未果而导致缔约停滞。国盛华誉公司进而于诉讼中就此问题提出相应赔偿主张。香园大道公司主张30公分地台确实存在，但从未作出过落地飘窗的承诺，对方不应据此主张赔偿或折抵房款，更无权据此拒绝签订正式购房合同。就双方上述问题之争议，本院认为本案认购书系商品房销售预约，由此法律上的定性本身已考虑该协议存在欠缺正式商品房买卖合同要件内容的问题；认购书中对上述争议的飘窗标准问题并未具体约定，在此基础上国盛华誉公司究此问题主张对应折抵房屋价值后签订正式合同，缺乏合同及法律依据。双方因上述问题的争议无法达成一致，导致未签订正式商品房买卖合同，上述认购书应予解除。相关网签备案手续亦应予注销。国盛华誉公司相关上诉请求，本院无法支持。

另，香园大道公司关于不退还定金的诉讼请求，一审判决认为其本质应是抗辩意见不予处理，现香园大道公司未提出上诉并于二审诉讼中对此明确表示认可，本院对此不再累述。

综上所述，上诉人国盛华誉公司之上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费239422元，由北京国盛华誉能源技术有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长李珊

审判员***

审判员姚颖

二〇一八年十一月二十九日

法官助理*佳

书记员*月