北京国盛华誉能源技术有限公司与北京香园大道实业有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）京02民终7869号

上诉人（原审原告）：北京国盛华誉能源技术有限公司，住所地北京市东城区中剪子巷17号3层319室。

法定代表人：刘雅彤，董事长。

委托诉讼代理人：王欣，女，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘静，北京市东卫律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：北京香园大道实业有限公司，住所地北京市东城区香河园西小街2号院1号楼13层1301。

法定代表人：许飚，董事长。

委托诉讼代理人：王立伟，男，该公司职员。

委托诉讼代理人：赵路，男，该公司职员。

上诉人北京国盛华誉能源技术有限公司（以下简称国盛华誉公司）因与被上诉人北京香园大道实业有限公司（以下简称香园大道公司）商品房预约合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2019）京0101民初3987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

国盛华誉公司的上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持我一审第三项诉讼请求或发回重审。事实和理由：由于香园大道公司过错致使案涉合同必须通过法院诉讼才能解除，导致我公司支付的购房款被无偿占用两年之久，香园大道公司应当赔偿我公司利益损失。我公司多次要求香园大道公司退还已付房款，其以各种理由拒绝，给我公司造成了严重的经济损失。我公司依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第十二条向香园大道公司主张利息损失。

香园大道公司辩称，同意一审判决。本案中，在我公司诉国盛华誉公司一案中，国盛华誉公司明确表示不同意解除案涉合同，上述案件系通过我公司申请执行得以履行完毕，国盛华誉公司没有主张利息损失的事实基础。

国盛华誉公司向一审法院起诉请求：1.香园大道公司返还国盛华誉公司购房定金100万元；2.香园大道公司返还国盛华誉公司已支付的购房款290.4873万元；3、香园大道公司向国盛华誉公司支付自2017年3月14日至实际支付之日止的逾期返还购房定金及购房款的利息损失（利息均按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，其中购房款1200万元的利息自2017年3月14日计算至2019年3月15日，购房定金及购房款390.4873万元自2017年3月14日计算至香园大道公司实际支付之日）。

一审法院认定事实：2016年12月10日，香园大道公司（甲方）与国盛华誉公司的职工王欣（乙方）签订了《“使馆壹號院”商品房认购书》。该认购书约定，第一条乙方自愿购买甲方开发建设的“使馆壹號院”2号楼1单元1801号商品房（以下简称涉诉房屋）。乙方已经充分理解并知悉北京市限购政策，乙方承诺符合北京市限购政策的标准，可以按照北京市政策购买该房屋。第二条该商品房建筑面积271.71平方米，建筑单价为145470.6元，套内建筑面积为215.68平方米，总房款为人民币3952.4363万元。乙方按本认购书第三条、第四条如期签约付款，方可享受上述总房款。如因乙方原因，包括但不限于：乙方变更付款方式、逾期签约及付款等，甲方有权调整给予乙方的优惠折扣，调整后建筑面积单价及总价相应调整。第三条乙方应于签署本认购书当日缴纳商品房定金为人民币100万元整并应于签署本认购书之日起15日内，即2016年12月25日前与甲方签订《北京市商品房预售合同》，同时按本认购书第四条支付相关购房款同时定金转入购房款。乙方已知悉并认同甲方填妥的正式合同的全部内容（包括但不限于乙方在甲方销售现场所公示的《北京市商品房预售合同》及上述合同的补充协议、附图、附件，以下简称“商品房买卖合同”），双方无需再就前述内容重新磋商。第四条乙方选择银行按揭贷款付款方式：乙方应于2017年2月15日前向甲方支付总房款的40%，即人民币1581.4363万元，余款2371万元乙方以银行按揭贷款的方式向甲方支付（乙方应于签署《商品房买卖合同》之前办理完毕银行按揭贷款手续，并按银行要求提交所需按揭资料）。其中2016年12月25日付20%即791.4363万元，2017年2月15日付790万元。第五条乙方应于认购当日按北京市现行政策向甲方提交全部的认购核验资料，甲方当日或乙方提供核验资料后几日，通过“北京市房地产交易管理网”填报乙方认购核验信息，乙方对此知悉并无异议。乙方通过认购核验的，甲方应为乙方保留其所认购的商品房；乙方未通过认购核验的，甲方有权将该商品房另行销售；乙方交纳的商品房定金自甲方发出清退通知后，且乙方返还相关票据（收据、发票）起30个工作日内无息退还乙方，退款时间以款项自甲方账户划出之日起计算。第六条双方确认所留的住址、传真、电话（含手机短信）、E-mail发送出的讯息和邮寄的书信等任一种通讯方式均为通知的有效方式。若一方采取快递方式通知另一方时，另一方有义务予以签收，或同意由公司前台人员、同住人员或小区物业服务人员或专门指定的其他人员代收。一方所发快递妥投后，即视为该方已经书面送达。若因乙方所留的通讯方式无效导致甲方无法联系超过30日，本认购书自动终止。第七条甲方在下述任何一种情况下有权单方解除本认购书：1、乙方未能在认购之日起5日内提供齐全认购核验资料；2、乙方未能按照本认购书约定签署《商品房买卖合同》和/或未能及时缴纳相应购房款项；3、乙方未按照本认购书约定提供并签署银行贷款资料。甲方单方解除通知送达生效后，甲方有权将该房屋另行出售，乙方所交定金不予返还，且不对乙方承担任何责任。当日，王欣向香园大道公司支付定金100万元。

2016年12月22日，国盛华誉公司向香园大道公司转账支付涉诉房屋的购房款200万元。同月23日，国盛华誉公司向香园大道公司转账支付涉诉房屋的购房款490.4873万元。

2017年2月18日，王欣向香园大道公司提出《更名申请书》，该申请书记载，本人王欣于2016年12月10日购买了使馆壹號院项目2号楼1单元1801号商品房一套。建筑面积271.7平方米，总房款为3952.4363万元，付款方式为按揭，已交房款490.4873万元。由于本人资格解决不了，本人购房人名变更为北京国盛华誉能源技术有限公司（即国盛华誉公司）。同日，王欣及国盛华誉公司的法定代表人刘雅彤提交承诺书，记载王欣同意将2016年12月10日向香园大道公司交纳的购买北京市东城区香河园3号居住及商业金融用地项目的“紫麟佳园”（推广名为“使馆壹號院”）项目的2-1-1801号商品房的房款490.4873万元，转入买受人为国盛华誉公司所购的上述同一项目的2-1-1801号商品房。

2017年2月28日，国盛华誉公司向香园大道公司转账支付涉诉房屋购房款500万元。2017年3月1日，国盛华誉公司向香园大道公司转账支付涉诉房屋的购房款200万元。2017年3月13日，国盛华誉公司向香园大道公司转账支付涉诉房屋的购房款100万元。

2017年3月13日，香园大道公司向国盛华誉公司开具涉诉房屋定金100万元的收据及购房款1490.4873万元的收据。

2017年4月19日，香园大道公司就涉诉房屋进行网上签约，买受人为国盛华誉公司，房屋总价款为3952.4363万元，合同编号为Y2021581。香园大道公司打印编号为Y2021581《北京市商品房预售合同》，但国盛华誉公司、香园大道公司未进行签署。

2018年3月12日，香园大道公司以商品房预约合同纠纷为由将国盛华誉公司及王欣诉至一审法院，请求解除香园大道公司与国盛华誉公司签订《“使馆壹號院”商品房认购书》，香园大道公司不返还购房定金100万元；国盛华誉公司配合香园大道公司到政府房地产管理部门办理注销合同网签备案。国盛华誉公司同时向一审法院提出反诉请求，要求香园大道公司赔偿国盛华誉公司经济损失100万元。一审法院经审理，于2018年7月25日作出（2018）京0101民初4353号民事判决书，判决1.解除香园大道公司与国盛华誉公司签订的《“使馆壹號院”商品房认购书》；2.国盛华誉公司配合香园大道公司注销网签备案手续；3.驳回国盛华誉公司的反诉请求。国盛华誉公司不服该判决，提起上诉，北京市第二中级人民法院经审理认为，香园大道公司与王欣签订认购书后经王欣申请认购主体由王欣变更为国盛华誉公司，对此香园大道公司、国盛华誉公司及王欣均认可王欣认购书项下的权利、义务由国盛华誉公司承继，本院不持异议。现认购书主体应为国盛华誉公司与香园大道公司。通过审查认购书欠缺商品房买卖合同应当明确的交付使用条件及日期、产权登记事宜等主要内容，故应认定该认购书系商品房销售预约合同。现双方在预约后的约定期限内未签订正式商品房买卖合同，导致纠纷，究其原因，国盛华誉公司上诉主张未签订正式商品房买卖合同的主要原因系香园大道公司提供的涉诉房屋与样板间不一致，飘窗位置存在一个离地30公分的地台，双方就此问题协商解决方案未果而导致缔约停滞。国盛华誉公司进而于诉讼中就此问题提出相应赔偿主张。香园大道公司主张30公分地台确实存在，但其从未作出过落地飘窗的承诺，对方不应据此主张赔偿或折抵房款，更无权据此拒绝签订正式购房合同。就双方上述问题之争议，本院认为本案认购书系商品房销售预约，由此法律上的定性本身已考虑该协议存在欠缺正式商品房买卖合同要件内容的问题；认购书中对上述争议的飘窗标准问题并未具体约定，在此基础上国盛华誉公司究此问题主张对应折抵房屋价值后签订正式合同，缺乏合同及法律依据。双方因上述问题的争议无法达成一致，导致未签订正式商品房买卖合同，上述认购书应予解除。相关网签备案手续亦应予注销。国盛华誉公司相关上诉请求，本院无法支持。香园大道公司关于不退还定金的诉讼请求，一审判决认为其本质应是抗辩意见不予处理，现香园大道公司未提出上诉并于二审诉讼中对此明确表示认可，本院对此不再累述。综上，北京市第二中级人民法院于2018年11月29日作出（2018）京02民终11461号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。（2018）京0101民初4353号民事判决生效后，因国盛华誉公司未配合香园大道公司注销网签备案手续，香园大道公司向法院申请执行。2019年3月21日，该案件执行完毕。

另查，2019年3月15日，香园大道公司向国盛华誉公司退还涉诉房屋购房款1200万元。同日，香园大道公司向案外人北京敬业百花山电表箱有限公司退还涉诉房屋购房款290.4873万元。

一审庭审中，关于涉诉房屋购房款290.4873万元为何退给北京敬业百花山电表箱有限公司的问题，香园大道公司称，根据反洗钱法的相关规定，香园大道公司退款时必须按原路退还，因涉诉房屋中购房款290.4873万元系北京敬业百花山电表箱有限公司代国盛华誉公司支付，故只能将该笔款退还北京敬业百花山电表箱有限公司。经询，国盛华誉公司认可其交纳的购房款中290.4873万元是通过北京敬业百花山电表箱有限公司支付。国盛华誉公司认可其已经收到香园大道公司退还的涉诉房屋购房款1200万元。关于国盛华誉公司要求香园大道公司支付利息损失的依据，国盛华誉公司称，网签合同系香园大道公司未提前通知国盛华誉公司的情况下擅自签订，因香园大道公司未提前通知国盛华誉公司导致诉讼并致使国盛华誉公司要求退款的周期加长。国盛华誉公司支付的定金及购房款在香园大道公司的账户中，香园大道公司占用该资金长达两年之久。（2018）京0101民初4353号案件生效后，国盛华誉公司要求香园大道公司退还购房款及定金，但香园大道公司未退还。国盛华誉公司于2017年3月14日支付完毕最后一笔购房款，故香园大道公司应从2017年3月14日向国盛华誉公司支付利息。关于香园大道公司直至2019年3月15日才退还国盛华誉公司购房款的原因，香园大道公司称，香园大道公司于2018年12月13日收到（2018）京02民终11461号民事判决书，因国盛华誉公司未履行协助注销网签的义务，香园大道公司于2018年12月14日申请强制执行，2019年3月13日网签解除，案件执行完毕。在没有完成网签注销手续之前，香园大道公司认为其有同时履行抗辩权，根据合同法规定，生效判决未对购房款返还事宜进行处理，且应给予香园大道公司合理期限返还购房款，故香园大道公司于2019年3月15日将涉诉房屋购房款1490.4873万元退还国盛华誉公司。经询，国盛华誉公司与香园大道公司均认可（2018）京0101民初4353号民事判决书的生效时间为2018年12月13日。

上述事实有《“使馆壹號院”商品房认购书》，收据，（2018）京0101民初4353号民事判决书，（2018）京02民终11461号民事判决书，网上银行电子回单，以及双方当事人陈述等证据在案佐证。

一审法院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本案查明的事实，国盛华誉公司与香园大道公司签订的《“使馆壹號院”商品房认购书》已被人民法院生效判决解除，且生效判决认定，国盛华誉公司与香园大道公司签订的认购书系商品房销售预约，该协议存在欠缺正式商品房买卖合同要件内容的问题，双方在预约后的约定期限内未签订正式的商品房买卖合同导致纠纷的原因，系因国盛华誉公司认为香园大道公司提供的涉诉房屋与样板间不一致，飘窗位置存在离地30公分的地台，双方就此问题协商未果导致缔约停滞。国盛华誉公司与香园大道公司因上述问题的争议无法达成一致，导致未签订正式商品房买卖合同。根据生效判决的认定，国盛华誉公司与香园大道公司系因在缔约过程中就涉诉房屋地台问题协商未果导致未签订商品房买卖合同，故双方对未签订商品房买卖合同均不承担违约责任。现《“使馆壹號院”商品房认购书》已解除，香园大道公司应将国盛华誉公司支付的定金100万元返还国盛华誉公司。关于国盛华誉公司要求香园大道公司返还购房款290.4873万元的诉讼请求，因该笔购房款系国盛华誉公司通过北京敬业百花山电表箱有限公司支付香园大道公司，香园大道公司已将该笔购房款退至北京敬业百花山电表箱有限公司账户，视为香园大道公司已向国盛华誉公司返还该笔购房款，现国盛华誉公司仍要求香园大道公司返还购房款290.4873万元，没有依据，法院不予支持。关于国盛华誉公司要求香园大道公司支付利息损失的诉讼请求，因双方对未签订商品房买卖合同均不承担违约责任，且国盛华誉公司并未提供翔实、有效的证据证明其在（2018）京0101民初4353号民事判决书生效后曾向香园大道公司主张过返还购房款，考虑认购书解除的时间、双方对定金是否返还问题仍存在争议及（2018）京0101民初4353号民事判决书生效后国盛华誉公司未履行协助香园大道公司注销网签备案手续等情况，国盛华誉公司要求香园大道公司支付定金及购房款利息损失没有依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，一审法院于2019年3月判决：一、北京香园大道实业有限公司于判决生效后七日内返还北京国盛华誉能源技术有限公司购房定金一百万元；二、驳回北京国盛华誉能源技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审诉讼中，双方均未提供新证据，且对一审法院查明事实无异议，本院对一审法院查明事实予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

二审诉讼中，国盛华誉公司明确表示同意一审判决关于香园大道公司返还其购房定金100万元的判项。关于290.4873万元购房款，国盛华誉公司表示香园大道公司已返还，故不再主张该笔款项。对此，本院不再累述。经生效判决确认，案涉认购书系商品房销售预约，由此法律上的定性本身已考虑该协议存在欠缺正式商品房买卖合同要件内容的问题。因国盛华誉公司与香园大道公司双方对争议的飘窗标准问题无法达成一致，导致未签订正式商品房买卖合同，对于未签订正式商品房买卖合同双方均不承担违约责任。因双方对于未签订正式商品房买卖合同均不承担违约责任，现国盛华誉公司以香园大道公司违约主张利息损失，但其并未提供充分证据证明主张利息损失的依据，亦未提供证据证明案涉认购书解除后国盛华誉公司向香园大道公司主张过返还相应款项。一审法院考量案涉认购书解除的时间、（2018）京0101民初4353号民事判决书生效后国盛华誉公司未履行协助香园大道公司注销网签备案手续等情况，不予支持国盛华誉公司要求香园大道公司支付定金及购房款利息损失，并无不当。

综上所述，国盛华誉公司之上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费22192元，由北京国盛华誉能源技术有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　李　珊

审 判 员　　周梦峰

审 判 员　　姚　颖

二〇一九年六月二十八日

法官助理　　宋　佳

书 记 员　　林晓天