北京国盛华誉能源技术有限公司与北京香园大道实业有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书

北京市东城区人民法院

民 事 判 决 书

（2019）京0101民初3987号

原告：北京国盛华誉能源技术有限公司，住所地北京市东城区中剪子巷17号3层319室。

法定代表人：刘雅彤，董事长。

委托诉讼代理人：刘静，北京市东卫律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘小燕，北京市东卫律师事务所律师。

被告：北京香园大道实业有限公司，住所地北京市东城区香河园西小街2号院1号楼13层1301。

法定代表人：许飚，董事长。

委托诉讼代理人：王立伟，男，1982年12月30日出生。

委托诉讼代理人：赵路，男，1993年3月27日出生。

原告北京国盛华誉能源技术有限公司（以下简称国盛华誉公司）与被告北京香园大道实业有限公司（以下简称香园大道公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案受理后。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国盛华誉公司的委托诉讼代理人刘静，被告香园大道公司的委托诉讼代理人王立伟、赵路到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告国盛华誉公司向本院提出诉讼请求：1、被告香园大道公司返还原告购房定金100万元；2、被告香园大道公司返还原告已支付的购房款290.4873万元；3、被告香园大道公司向原告支付自2017年3月14日至实际支付之日止的逾期返还购房定金及购房款的利息损失（利息均按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，其中购房款1200万元的利息自2017年3月14日计算至2019年3月15日，购房定金及购房款390.4873万元自2017年3月14日计算至被告实际支付之日）；本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月10日，原告与被告签订了《“×××”商品房认购书》，约定由原告购买被告开发建设的“×××”×××号商品房。认购书签订后，原告按照认购书约定向被告支付购房定金100万元及购房款1490.4873万元。后原、被告双方因履行房屋买卖事宜产生纠纷诉至法院，北京市第二中级人民法院经审理于2018年11月29日作出（2018）京02民终11461号民事判决书，判令解除原、被告签订的《“×××”商品房认购书》。判决生效后，原告多次要求被告退还原告已付款项，但被告一直不予理睬，故原告根据《中华人民共和国合同法》相关规定，诉至法院。

被告香园大道公司辩称：1、关于原告第一项诉讼请求返还购房定金100万元的问题，原、被告双方签订的《“×××”商品房认购书》中第3条及第7条明确约定，在购房人不能按照认购书的约定签署商品房买卖合同的，购房人所交的定金不予返还。因原告方的原因，双方未能按照约定签订商品房买卖合同。故被告不同意返还购房定金100万元。依据（2018）京0101民初4353号民事判决书及（2018）京02民终11461号民事判决书，不退还购房定金100万元系被告的抗辩理由，上述民事判决书明确双方未签订正式的商品房买卖合同及认购书解除的原因系原告主张应折抵房屋价值后签订正式合同，且判决认定原告的该项理由缺乏合同及法律依据。故被告认为拒绝返还购房定金100万元属于被告的抗辩权。2、被告已经于2019年3月15日将购房款1490.4873万元全部退还原告，故原告要求被告返还购房款290.4873万元的诉讼请求没有事实基础。3、关于原告要求支付利息的诉讼请求，根据（2018）京0101民初4353号民事判决书及（2018）京02民终11461号民事判决书，原告在另案整个庭审诉讼中均拒绝解除认购书，且其诉讼请求在二审期间亦被法院驳回。（2018）京02民终11461号民事判决书于2018年12月13日送达至被告，被告于2018年12月14日向北京市东城区人民法院申请强制执行，2019年3月13日北京市东城区建委完成了涉诉房屋网签的注销工作。原、被告双方在认购书解除及网签注销问题上系原告违约，且非被告的原因导致认购书解除及网签注销的迟延。故原告要求被告支付利息损失的诉讼请求没有事实与法律依据。综上，被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2016年12月10日，香园大道公司（甲方）与国盛华誉公司的职工王欣（乙方）签订了《“×××”商品房认购书》。该认购书约定，第一条乙方自愿购买甲方开发建设的“×××”×××号商品房（以下简称涉诉房屋）。乙方已经充分理解并知悉北京市限购政策，乙方承诺符合北京市限购政策的标准，可以按照北京市政策购买该房屋。第二条该商品房建筑面积271.71平方米，建筑单价为145470.6元，套内建筑面积为215.68平方米，总房款为人民币3952.4363万元。乙方按本认购书第三条、第四条如期签约付款，方可享受上述总房款。如因乙方原因，包括但不限于：乙方变更付款方式、逾期签约及付款等，甲方有权调整给予乙方的优惠折扣，调整后建筑面积单价及总价相应调整。第三条乙方应于签署本认购书当日缴纳商品房定金为人民币100万元整并应于签署本认购书之日起15日内，即2016年12月25日前与甲方签订《北京市商品房预售合同》，同时按本认购书第四条支付相关购房款同时定金转入购房款。乙方已知悉并认同甲方填妥的正式合同的全部内容（包括但不限于乙方在甲方销售现场所公示的《北京市商品房预售合同》及上述合同的补充协议、附图、附件，以下简称“商品房买卖合同”），双方无须再就前述内容重新磋商。第四条乙方选择银行按揭贷款付款方式：乙方应于2017年2月15日前向甲方支付总房款的40%，即人民币1581.4363万元，余款2371万元乙方以银行按揭贷款的方式向甲方支付（乙方应于签署《商品房买卖合同》之前办理完毕银行按揭贷款手续，并按银行要求提交所需按揭资料）。其中2016年12月25日付20%即791.4363万元，2017年2月15日付790万元。第五条乙方应于认购当日按北京市现行政策向甲方提交全部的认购核验资料，甲方当日或乙方提供核验资料后几日，通过“北京市房地产交易管理网”填报乙方认购核验信息，乙方对此知悉并无异议。乙方通过认购核验的，甲方应为乙方保留其所认购的商品房；乙方未通过认购核验的，甲方有权将该商品房另行销售；乙方交纳的商品房定金自甲方发出清退通知后，且乙方返还相关票据（收据、发票）起30个工作日内无息退还乙方，退款时间以款项自甲方账户划出之日起计算。第六条双方确认所留的住址、传真、电话（含手机短信）、E-mail发送出的讯息和邮寄的书信等任一种通讯方式均为通知的有效方式。若一方采取快递方式通知另一方时，另一方有义务予以签收，或同意由公司前台人员、同住人员或小区物业服务人员或专门指定的其他人员代收。一方所发快递妥投后，即视为该方已经书面送达。若因乙方所留的通讯方式无效导致甲方无联系超过30日，本认购书自动终止。第七条甲方在下述任何一种情况下有权单方解除本认购书：1、乙方未能在认购之日起5日内提供齐全认购核验资料；2、乙方未能按照本认购书约定签署《商品房买卖合同》和/或未能及时缴纳相应购房款项；3、乙方未按照本认购书约定提供并签署银行贷款资料。甲方单方解除通知送达生效后，甲方有权将该房屋另行出售，乙方所交定金不予返还，且不对乙方承担任何责任。当日，王欣向香园大道公司支付定金100万元。

2016年12月22日，国盛华誉公司向香园大道公司转账支付涉诉房屋的购房款200万元。同月23日，国盛华誉公司向香园大道公司转账支付涉诉房屋的购房款490.4873万元。

2017年2月18日，王欣向香园大道公司提出《更名申请书》，该申请书记载，本人王欣于2016年12月10日购买了×××项目×××号商品房一套。建筑面积271.7平方米，总房款为3952.4363万元，付款方式为按揭，已交房款490.4873万元。由于本人资格解决不了，本人购房人名变更为北京国盛华誉能源技术有限公司（即国盛华誉公司）。同日，王欣及国盛华誉公司的法定代表人刘雅彤提交承诺书，记载王欣同意将2016年12月10日向香园大道公司交纳的购买北京市东城区×××号居住及商业金融用地项目的“×××”（推广名为“×××”）项目的×××号商品房的房款490.4873万元，转入买受人为国盛华誉公司所购的上述同一项目的×××号商品房。

2017年2月28日，国盛华誉公司向香园大道公司转账支付涉诉房屋购房款500万元。2017年3月1日，国盛华誉公司向香园大道公司转账支付涉诉房屋的购房款200万元。2017年3月13日，国盛华誉公司向香园大道公司转账支付涉诉房屋的购房款100万元。

2017年3月13日，香园大道公司向国盛华誉公司开具涉诉房屋定金100万元的收据及购房款1490.4873万元的收据。

2017年4月19日，香园大道公司就涉诉房屋进行网上签约，买受人为国盛华誉公司，房屋总价款为3952.4363万元，合同编号为×××。香园大道公司打印编号为×××《北京市商品房预售合同》，但原、被告未进行签署。

2018年3月12日，香园大道公司以商品房预约合同纠纷为由将国盛华誉公司及王欣诉至本院，请求解除香园大道公司与国盛华誉公司签订《“×××”商品房认购书》，原告不返还购房定金100万元；国盛华誉公司配合香园大道公司到政府房地产管理部门办理注销合同网签备案。国盛华誉公司同时向本院提出反诉请求，要求香园大道公司赔偿国盛华誉公司经济损失100万元。本院经审理，于2018年7月25日作出（2018）京0101民初4353号民事判决书，判决1、解除香园大道公司与国盛华誉公司签订的《“×××”商品房认购书》；2、国盛华誉公司配合香园大道公司注销网签备案手续；3、驳回国盛华誉公司的反诉请求。国盛华誉公司不服该判决，提起上诉，北京市第二中级人民法院经审理认为，香园大道公司与王欣签订认购书后经王欣申请认购主体由王欣变更为国盛华誉公司，对此香园大道公司、国盛华誉公司及王欣均认可王欣认购书项下的权利、义务由国盛华誉公司承继，本院不持异议。现认购书主体应为国盛华誉公司与香园大道公司。通过审查认购书欠缺商品房买卖合同应当明确的交付使用条件及日期、产权登记事宜等主要内容，故应认定该认购书系商品房销售预约合同。现双方在预约后的约定期限内未签订正式商品房买卖合同，导致纠纷，究其原因，国盛华誉公司上诉主张未签订正式商品房买卖合同的主要原因系香园大道公司提供的涉诉房屋与样板间不一致，飘窗位置存在一个离地30公分的地台，双方就此问题协商解决方案未果而导致缔约停滞。国盛华誉公司进而于诉讼中就此问题提出相应赔偿主张。香园大道公司主张30公分地台确实存在，但其从未作出过落地飘窗的承诺，对方不应据此主张赔偿或折抵房款，更无权据此拒绝签订正式购房合同。就双方上述问题之争议，本院认为本案认购书系商品房销售预约，由此法律上的定性本身已考虑该协议存在欠缺正式商品房买卖合同要件内容的问题；认购书中对上述争议的飘窗标准问题并未具体约定，在此基础上国盛华誉公司究此问题主张对应折抵房屋价值后签订正式合同，缺乏合同及法律依据。双方因上述问题的争议无法达成一致，导致未签订正式商品房买卖合同，上述认购书应予解除。相关网签备案手续亦应予注销。国盛华誉公司相关上诉请求，本院无法支持。香园大道公司关于不退还定金的诉讼请求，一审判决认为其本质应是抗辩意见不予处理，现香园大道公司未提出上诉并于二审诉讼中对此明确表示认可，本院对此不再累述。综上，北京市第二中级人民法院于2018年11月29日作出（2018）京02民终11461号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。（2018）京0101民初4353号民事判决生效后，因国盛华誉公司未配合香园大道公司注销网签备案手续，香园大道公司向本院申请执行。2019年3月21日，该案件执行完毕。

另查，2019年3月15日，香园大道公司向国盛华誉公司退还涉诉房屋购房款1200万元。同日，香园大道公司向案外人北京敬业百花山电表箱有限公司退还涉诉房屋购房款290.4873万元。

庭审中，关于涉诉房屋购房款290.4873万元为何退给北京敬业百花山电表箱有限公司的问题，被告称，根据反洗钱法的相关规定，被告退款时必须按原路退还，因涉诉房屋中购房款290.4873万元系北京敬业百花山电表箱有限公司代原告支付，故只能将该笔款退还北京敬业百花山电表箱有限公司。经询，原告认可其交纳的购房款中290.4873万元是通过北京敬业百花山电表箱有限公司支付。原告认可其已经收到被告退还的涉诉房屋购房款1200万元。关于原告要求被告支付利息损失的依据，原告称，网签合同系被告未提前通知原告的情况下擅自签订，因被告未提前通知原告导致诉讼并致使原告要求退款的周期加长。原告支付的定金及购房款在被告的账户中，被告占用该资金长达两年之久。（2018）京0101民初4353号案件生效后，原告要求被告退还购房款及定金，但被告未退还。原告于2017年3月14日支付完毕最后一笔购房款，故被告应从2017年3月14日向原告支付利息。关于被告直至2019年3月15日才退还原告购房款的原因，被告称，被告于2018年12月13日收到（2018）京02民终11461号民事判决书，因原告未履行协助注销网签的义务，被告于2018年12月14日申请强制执行，2019年3月13日网签解除，案件执行完毕。在没有完成网签注销手续之前，被告认为其有同时履行抗辩权，根据合同法规定，生效判决未对购房款返还事宜进行处理，且应给予被告合理期限返还购房款，故被告于2019年3月15日将涉诉房屋购房款1490.4873万元退还原告。经询，原告与被告均认可（2018）京0101民初4353号民事判决书的生效时间为2018年12月13日。

上述事实，有双方当事人陈述，《“×××”商品房认购书》，收据，（2018）京0101民初4353号民事判决书，（2018）京02民终11461号民事判决书，网上银行电子回单等证据在案佐证。

本院认为：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本案查明的事实，原告与被告签订的《“×××”商品房认购书》已被人民法院生效判决解除，且生效判决认定，原告与被告签订的认购书系商品房销售预约，该协议存在欠缺正式商品房买卖合同要件内容的问题，双方在预约后的约定期限内未签订正式的商品房买卖合同导致纠纷的原因，系因原告认为被告提供的涉诉房屋与样板间不一致，飘窗位置存在离地30公分的地台，双方就此问题协商未果导致缔约停滞。原告与被告因上述问题的争议无法达成一致，导致未签订正式商品房买卖合同。根据生效判决的认定，原告与被告系因在缔约过程中就涉诉房屋地台问题协商未果导致未签订商品房买卖合同，故双方对未签订商品房买卖合同均不承担违约责任。现《“×××”商品房认购书》已解除，被告应将原告支付的定金100万元返还原告。关于原告要求被告返还购房款290.4873万元的诉讼请求，因该笔购房款系原告通过北京敬业百花山电表箱有限公司支付被告，被告已将该笔购房款退至北京敬业百花山电表箱有限公司账户，视为被告已向原告返还该笔购房款，现原告仍要求被告返还购房款290.4873万元，没有依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付利息损失的诉讼请求，因双方对未签订商品房买卖合同均不承担违约责任，且原告并未提供翔实、有效的证据证明其在（2018）京0101民初4353号民事判决书生效后曾向被告主张过返还购房款，考虑认购书解除的时间、双方对定金是否返还问题仍存在争议及（2018）京0101民初4353号民事判决书生效后原告未履行协助被告注销网签备案手续等情况，原告要求被告支付定金及购房款利息损失没有依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：

一、被告北京香园大道实业有限公司于本判决生效后七日内返还原告北京国盛华誉能源技术有限公司购房定金一百万元；

二、驳回原告北京国盛华誉能源技术有限公司的其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费60411元，由原告北京国盛华誉能源技术有限公司负担46611元（已交纳），由被告北京香园大道实业有限公司负担13800元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　杨　莹

人民陪审员　　杨鹏勋

人民陪审员　　李宗新

二〇一九年三月二十八日

法官　助理　　赵思宇

书　记　员　　宋治国