上海劳安脚手架安装有限公司与某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

上海市闵行区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）沪0112民初26240号

原告：上海劳安脚手架安装有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。

法定代表人：胡朝友，总经理。

原告的委托代理人：孙波，上海嘉富诚律师事务所律师。

原告的委托代理人：徐荣，上海嘉富诚律师事务所律师。

被告：樊东明，男，1968年4月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。

被告委托代理人：屠诞吉，上海薛荣民律师事务所律师。

原告上海劳安脚手架安装有限公司(以下简称劳安公司)与被告樊东明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月8日立案受理后，依法适用简易程序于2016年11月15日公开开庭予以审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2017年7月7日公开开庭予以审理。原告的委托诉讼代理人孙波、徐荣，被告的委托诉讼代理人屠诞吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告劳安公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付拆迁补偿款差额人民币(币种下同)235,291元；2.请求判令被告向原告支付拆迁补偿款差额中的235,291元40%计94,116.40元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年3月8日，原告与被告签订《场地租赁协议》，约定原告向被告承租位于闵行区浦江镇立民村9组的场地用于露天仓储，租赁期限自2009年6月1日起至2024年5月31日，共15年。2016年该地块进行拆迁，原被告双方为拆迁事宜顺利进行，于2016年1月17日签订了一份《拆迁补偿款分配协议》以约定双方对于拆迁补偿款的分配方式。协议第一条约定，根据被告提供的《估价项目汇总表》，补偿总数为220,709元，被告承诺提供的《估价项目汇总表》上的数额与真实估价表数额一致。原告至浦江镇立民村委会调取了评估报告，报告显示原告建筑物、装饰装修、附属物及设备、库存物资搬运等费用合计384,291元。原告认为被告隐瞒实际赔偿金额，故以讼称事由诉至法院。

被告樊东明辩称，不同意原告的诉讼请求。本案系争房屋由由被告所设立的公司上海钧明工贸有限公司出租给陈永良，且在此后的拆违过程中已经对原告补偿完毕。现原告据以主张的评估报告中所陈述的事实有误，不能反映建造房屋的客观情况，现经原被告与村委会三方确认了补偿数额，且已经履行完毕了。

经审理查明，2004年6月30日，上海市闵行区浦江镇立民村委会(以下简称立民村委会)与樊东明签订《租赁土地使用合同》一份，约定将九组的土地38.92亩出租给樊东明，租赁期限自2004年7月1日至2023年6月31日止，租金每年每亩7,000元。

2009年3月8日，上海钧明工贸有限公司(出租方、签约甲方)与陈永良(承租方、签约乙方)签订《场地租赁协议》一份，约定：甲方将闵行区浦江镇立民村9组场地出租给乙方，用途为露天仓储、堆放钢材；租赁期限自2009年6月1日起至2024年5月31日止，共计15年；每年租金为18万，第六年至第十年为198,000元，第十一年起租金为217,800元；先付后用，每半年支付一次，先付保证金1万元，在签订合同时支付。保证金在场地无异常使用情况下，冲抵租期最后一次场地租金；如遇市政规划拆迁，双方应配合做好工作，甲方退还未使用之租期内租金及保证金，结清水电费。如有赔偿，按照谁投入谁享有，其他双方交涉等。该合同甲方处由上海钧明工贸有限公司盖章并由被告樊东明签字确认。后在合同履行过程中陈永良撤离，由原告进驻使用该合同系争场地至房屋被拆除。

2016年1月17日，因整治系争土地上的违章搭建房屋，立民村委会(签约甲方)与被告樊东明(签约乙方)就拆违补偿达成协议，签订《协议书》一份，约定：甲乙双方于2004年6月30日签订土地租赁合同，约定由甲方将位于立民九组的土地出租给乙方使用，乙方在上述土地上搭建了5,372平方米的建筑物、构筑物及附属设施自用，因上述土地系农业用地，且乙方的搭建行为未履行行政报批手续，甲乙双方之间的合同违反了相关法律规定；因甲乙双方为配合违法用地整治，商定终止租赁关系并拆除地上违法建筑，友好协商就相关事项达成一致意见；因乙方无力自行拆除在租赁土地上搭建的建筑物、构筑物及附属设施，故委托甲方拆除，乙方应于2016年1月20日前完成清腾搬离义务，包括但不限于清腾并搬离租赁土地上的农作物、林木等地上物，并清空建筑物、构筑物及附属设施内的人员及全部物品(包括但不限于机械设备、生活物品)；并按建筑物、构筑物及附属设施的现状向甲方交付(不得有所毁损，否则应作相应赔偿)；甲方同意对乙方在租赁土地上搭建的建筑物、构筑物、附属设施及装修给予一次性补偿4,083,891元，同意向乙方补偿搬迁损失4,845,540元，停产停业损失1,074,400元；乙方确认，乙方基于上述条款所取得的补偿共计10,003,831元，该款已包括乙方的全部财产折价补偿(包括但不限于乙方在租赁土地上搭建的建筑物、构筑物、附属设施及装修的折价补偿)，及其它可能存在的全部损失赔偿，乙方不得因此再向甲方或其他三方主张任何权利等。

2016年2月20日，被告樊东明(签约甲方)与原告劳安公司(签约乙方)签订《委托书》一份，约定：乙方承租了甲方位于浦江镇立民村约5,000平方米的违法建筑，为配合本次拆违和环境综合整治工作，经甲乙双方协商，甲方同意向乙方支付补偿款187,600元，该笔费用从甲方所得拆违和环境综合整治补偿款中抵扣，甲方委托丙方(浦江镇立民村民委员会)直接支付给乙方，乙方同意在2016年3月31日之前完成清腾及搬离，甲方须予以必要的协助，如乙方逾期未完成清腾及搬离，由此产生的所有损失由甲乙双方自行承担。此后，立民村委会向原告支付了187,600元。

上述事实，由原告提交的《租赁土地使用合同》，由被告提交的委托书、《场地租赁协议》等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。

本案审理过程中，为查明系争房屋拆违情况，本院于2017年3月10日至浦江镇陈行社区综合治理中心调查相应情况。浦江镇陈行社区综合治理中心主任陈跃陈述到，此次补偿由立民村委会与樊东明签订补偿协议，该价格由上海德大房地产估价有限公司评估并出具报告，再依据评估报告的数额与樊东明协商签订协议。其单位将钱款打给立民村委会，再由立民村委会向樊东明支付，一般分三次支付，签订合同支付30%，清地支付60%，水电交付支付10%。评估过程中需要樊东明到场，由其确认丈量结果，并对初稿进行核对并最终得出终稿。樊东明的租客由其自行清退，补偿款也由其自行处理。此次拆违按照每平方米200元的标准支付了停产停业损失，面积按照评估报告上的丈量为准。现评估报告的原件在财政所，治理中心留存了复印件。调查结束后浦江镇陈行社区综合治理中心向本院出示了该评估报告。经庭审质证，原告对调查笔录及评估报告均无异议，被告对报告的真实性无异议，但认为笔录的内容与实际体现的评估报告存在一定落差。本院认为，浦江镇陈行社区综合治理中心为此次评估的委托方，主任陈跃的陈述能够反应本次拆违评估补偿的情况，并能与其他证据相印证，本院确认其证据效力。

又依据调取的评估报告显示，2015年12月28日上海德大房地产估价有限公司出具《浦江镇立民村(樊东明)非居住房屋建安重置价值等评估报告》一份，载明：根据委托方提供的有关资料及信息显示，估价对象所属的土地为浦江镇立民村的集体土地，由樊东明租赁使用。该承租户除其所述的上海耀棋苗木有限公司自用部分土地外，其余部分土地分别再租给上海海狮车队、丁家杰、上海勤尔建材有限公司、上海劳安脚手架安装有限公司、上海度恩商贸有限公司、上海严德建筑设备有限公司、上海东八建材综合经营部、上海鑫东仓库、上海中顿建设发展有限公司和上海拓启实业有限公司使用，它们并各自在其使用范围内的自行投资建造房屋；估价对象范围内共有51幢房屋，总建筑面积5,372平方米，房屋结构分别为砖混、彩钢和简易，层数有1层、2层，均建于2007年；经评估，估价对象在价值时点下的总评估价值为8,929,431元，估价结果汇总表为：

(以下无正文)

序号单位名称建筑物(元)装饰装修(元)附属物(元)设备、库存物资搬运(元)合计(元)

1上海海狮车队XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

2上海沧鑫实业有限公司XXXXXXXXXXXX

3上海松冠商贸有限公司

--丁家杰XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

4上海勤尔建材有限公司XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

5上海劳安脚手架安装有限公司XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

6上海度恩商贸有限公司

--王建刚XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

7上海严德建筑设备有限公司XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

8上海东八建材综合经营部—戴国良XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

9上海鑫东仓库—黄永东XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

10上海中顿建设发展有限公司—孔繁升XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

11上海拓启实业有限公司

--陈道卫XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

合计XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX

就本案涉及的土地租赁合同关系，樊东明认为合同系由上海钧明工贸有限公司与陈永良签订，再由陈永良转租于原告。本院认为，虽原租赁合同并非由原、被告之间签订，但被告樊东明在该协议上亦签字确认，且实际租赁过程中系由原、被告双方分别履行承租方、出租方的权利义务。且从此后原、被告双方签订的《委托书》也可以反映出双方对于租赁关系已予以确认。又因被告出租的土地性质非工业用地，双方的租赁合同关系因违反法律强制性规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还或折价补偿；过错方应赔偿对方因此产生的损失，双方均有过错的，应各自承担相应责任。现根据本院调取之评估报告，对于原告该户的租赁土地上建筑物、装饰装修、附属物、设备库存物资搬运费用均进行了评估，并支付了相应的停产停业损失费，此后立民村委会依据该评估报告与被告签订了补偿协议。但被告樊东明与立民村委会之间的租赁合同关系与原、被告之间的租赁合同关系相互独立，该评估报告不能作为被告赔偿之依据。又就双方签订的委托书而言，双方已对赔偿数额达成一致并作出约定，赔偿款亦由立民村委会代为支付完毕，故原告的诉讼请求并无依据，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十六条、第五十八条、第七十七条之规定，判决如下：

驳回原告上海劳安脚手架安装有限公司的诉讼请求。

案件受理费6,241.11元，财产保全费1,896.84元，由原告上海劳安脚手架安装有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　殷　雪

人民陪审员　徐　姿

人民陪审员　石定伟

二〇一七年七月二十八日

书　记　员　罗香琴

附：相关法律条文

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。

法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。