辽阳**建筑工程有限公司与***案外人执行异议之诉二审裁定书

辽宁省辽阳市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2022）辽10民终1282号 上诉人（原审被告）：辽阳**建筑工程有限公司，住所地辽阳市弓长岭区安平街大库委。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，辽宁君儒奕律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：***，男，1964年3月20日出生，汉族，住辽阳市白塔区。 委托诉讼代理人：***、**，辽宁诚信泰律师事务所律师。 原审第三人：辽宁建发房地产开发有限公司，住所地辽阳市白塔区中华大街147号。 法定代表人：王**，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，辽宁顺其然律师事务所律师。 上诉人辽阳**建筑工程有限公司（以下简称**建筑公司）因与被上诉人***、原审第三人辽宁建发房地产开发建设集团有限公司（以下简称建发地产公司）辽阳同升房地产开发有限公司（以下简称同升开发公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2021）辽1002民初4547号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人**建筑公司委托诉讼代理人***，被上诉人***及其委托诉讼代理人***、**，原审第三人建发地产公司委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。原审第三人同升开发公司经法院合法传唤无正当理由拒不到庭。 **建筑公司上诉请求：撤销辽阳市白塔区人民法院(2021)辽1002民初4547号民事判决书，驳回被上诉人原审的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，本案不应适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。该《规定》第二十八条以及二十九条所保护的是生存利益，即保护的对象是一般不动产买受人和商品房消费者的物权期待权。而本案因同升公司与建发集团欠被上诉人的债务人辽阳保泰建筑工程有限公司(以下简称保泰公司)工程款，用房屋抵顶到期债务，实际上被上诉人是建筑工程承包人的债权人，其即不是房屋的买受人，也不是商品房的消费者，其占有房屋的原因也并不是基于房屋买卖关系，因此本案不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，而排除本案的执行。二、被上诉人尚未合法取得案涉房屋的物权，不享有足以排除本案执行的民事权益。本案中，《以物抵债协议》是辽阳保泰公司与原审第三人建发地产公司、同升开发公司之间的约定，意在消灭债权债务关系所产生清偿的法律效果，是诺成合同，协议成立时生效，但不等同于保泰公司在合同生效时即取得房屋的所有权，且合同中明确约定由保泰公司委托同升开发公司对外销售，售得款项由保泰公司取得，被上诉人系保泰公司的债权人，保泰公司转让的是购房款项而并不是房屋所有权，因此，被上诉人也并不能取得抵债房屋的物权。根据我国《民法典》规定，物权的设立、变更、转让和消灭，实行物权法定原则，即不动产未进行所有权登记不享有不动产所有权，本案中即便被上诉人提供的的房屋以物抵债协议有效，但因其未依法办理不动产权属登记，故其未取得案涉房屋的物权，因此也不享有足以排除本案执行的民事权益。三、被上诉人并不享有建设工程优先受偿权，不能排除或抵抗上诉人依法享有的建设工程优先受偿权。建设工程价款优先受偿权是指在发包人经承包人催告支付工程款后的合理期限内仍未支付工程款的情况，承包人享有与发包人协议将该工程款折价或者请求人民法院将该工程依法拍卖，并就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利。《民法典》第八零七条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《建设施工合同解释(一)》第三十五条规定，与发包人订立建设施合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。依据上述规定，只有与发包人订立建设工程施工合同的承包人才享有建设工程价款优先受偿权。承包人转让债权，债权人不享有建设施工合同的优先受偿权。本案中，承包人保泰公司将房屋以物抵债的债权转让给被上诉人，根据上述规定，被上诉人依法不享有建设工程价款优先受偿权。相反的，上诉人是案涉电力工程的承包人，依法享有建设工程价款优先受偿权。上诉人通过诉讼和财产保全的方式，请求人民法院依法执行，被上诉人在未合法取得案涉房屋物权的情况下，不能排除或抵抗上诉人依法享有的建设工程优先受偿权。综上所述，上诉人已经取得另案的生效判决并进入执行程序，依法对案涉房屋采取保全查封措施，并依法对案涉房屋拍卖价款享有优先受偿权。被上诉人不具有排除本案执行的法定情形，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人原审的诉讼请求。 ***辩称，第一、本案的争议焦点是被上诉人就案涉房屋是否享有排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复查案件若干问题的规定》第二十八条规定，被上诉人在法院查封案涉房屋之前，基于《抵账协议书》通过抵账工程款的方式取得案涉房屋，建发地产公司及同升开发公司作为开发商均认可被上诉人的实际施工人身份，结合抵账给原告的房屋系拖欠工程款所致，是当事人之间对已届清偿期的债权偿还方式的约定，房屋价款通过抵顶工程款的方式交付，该《抵账协议》不违反法律、行政法规的强制性规定。《抵账协议书》的效力与书面买卖合同的效力相同，且已经抵顶了全部房款，应视为支付全部价款，符合根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复查案件若干问题的规定》第二十八条第一项和第三项的规定。被上诉人在法院查封房屋之前，通过实际入住行为和委托销售行为，对房屋已经有事实上的管理权和支配权，该抵账行为已经实际履行，符合第二项的规定。案涉房屋在法院查封之前，案涉房屋并未取得初始登记，未办理过户登记不能归责于被上诉人，符合第四项的法律规定，所以，被上诉人的主张符合根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复查案件若干问题的规定》第二十八条的全部条件，可以排除执行。上诉人在上诉状中所列举的最高院的判例认定未签订买卖合同从而不适用根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复查案件若干问题的规定》第二十八条的规定。根据最高院特殊情形下《执行异议和复议规定》第二十八条中“已签订合法有效的书面合同”、“已支付全部价款”的理解与适用，虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复查案件若干问题的规定》第二十八条第一款第一项规定“在人民法院查封之前以签订合法有效的书面买卖合同”但该条件系基于执行程序形式审查、高效低成本的特点，其体现的最终目的是籍此以判断当事人之间是否存在真实合法有效的买卖关系，因此，在执行异议之诉案件审理参照使用该条规定时，应基于立法目的把握该要件的实质，而不宜只作机械文义理解。本案中《抵账协议书》通过抵账工程款的方式取得案涉房屋，建发地产公司及同升开发公司作为开发商均认可被上诉人的实际施工人身份，结合抵账给原告的房屋系拖欠工程款所致，是当事人之间对已届清偿期的债权偿还方式的约定，房屋价款通过抵顶工程款的方式交付，该《抵账协议》不违反法律、行政法规的强制性规定。《抵账协议书》的效力与书面买卖合同的效力相同。根据《九民纪要》第44条的规定，经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。《抵账协议书》的形成时间明显早于上诉人对案涉房屋的查封时间，《抵账协议书》形成时并未存在恶意损害第三人合法权益的情形。另根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，根据其规定上诉人也应停止对案涉房屋的查封行为。上诉人是否享有工程价款优先权的问题并非是本案的审查范围，被上诉人原审的诉讼请求是停止对该案涉房屋的执行，并没有主张其是否享有工程价款优先权的问题。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 建发地产公司述称，一、本案适用《执行异议复议规定》第28条为宜。被上诉人不是一般消费为购房目的的消费者，而属无过错买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》明确了《执行异议复议规定》第28条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，而第29条保护的是房屋消费者物权期待权的利益的观点；最高人民法院民事审判二庭编著的《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》的第127条亦明确《执行异议复议规定》第28条系关于“案外人系商品房消费者之外的一般买受人”的规定；最高人民法院第156号指导案例明确“案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查”。依上述规定，本案适用《执行异议复议规定》第28条规定为宜。二、本案被上诉人（第三人）已提交了证明“所抵债务客观存在及符合抵债要件”的充分证据。因上诉人仅对适用法律方面而未对本案原审认定的事实提出诉请，可以认定包括上诉人在内的诉争各方面对该事实已无异议。因第127条是对《执行异议复议规定》第28条的解释，从其对“采用抵债方式的，可以视为支付价款”的肯定行表述上看，显然支持了以物抵债行为适用第28条的观点。综上，本案应参照以上两权威观点意见为宜。三、关于被上诉人取得物权问题。被上诉人已举证未能办理过户登记非其原因所致，根据《执行异议复议规定》第28条第4项的规定，已具排除执行之条件。上诉人对此的抗辩理由不能成立。四、上诉人不具优先受偿权。五、关于上诉人质疑“以物抵债”效力问题。庭审中上诉人称最高法院对此类“以物抵债”行为的评价较为混乱，但并未举示任何证据来证明。鉴于具权威性的《集成》和《九民纪要理解与适用》均对此作出了肯定性评价，因此，上诉人该抗辩理由不能成立。六、关于上诉人认为《抵账协议书》转让的是债权，因此而不能排除执行问题。（一）被上诉人首先依协议主文取得案涉房屋的物权期待权。（二）该协议后附各条款系各方对实现该物权期待权的约定。综上，被上诉人该协议取得的是案涉房屋的物权期待权而非其他。被上诉人享有足以排除执行的民事权益，原审判决正确，请二审法院依法驳回上诉维持原判。 ***向一审法院起诉请求：一、1、请求贵院判令位于辽阳市白塔区××街××小区××＃××号，房屋面积为112.09平方米房屋属原告所有并停止对该房屋的执行。二、由被告**建筑公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：辽阳市白塔区人民法院于2021年11月15日作出（2021）辽1002执异125号执行裁定书，原告认为贵院驳回异议事项，明显缺乏事实和法律依据。首先，原告己经于2016年11月9日就通过由甲方为建发地产公司、乙方为辽阳宝泰建筑安装工程有限公司、丙方为同升开发有限公司签订的抵账协议书。其抵账款项表明原告己经支付合理的对价。原告与第三人建发地产公司签订房屋买卖协议，且原告在贵院查封该房屋以前己经实际使用且为自用。其次，从抵账协议的内容中可以表明该案涉房屋暂不办理产权登记。所以该案涉房屋未能进行产权登记并非原告的原因。综上，原告对案涉房屋享有的权利与被告**建筑公司享有的金钱债权相比，从时间上看，原告以抵账方式所取得房屋及占有使用该房屋的时间均早于被告**建筑公司债权的查封时间，从权利性质内容上看，原告的请求权系针对案涉房屋的请求权，而被告的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，所以被告的权利不具有优先性，原告的请求权具有排除执行的效力。故请求人民法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。 **建筑公司一审辩称：首先，答辩人认为，原告不享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉讼请求无事实依据和法律依据，人民法院应驳回原告的诉讼请求。理由在于：第一，原告提供的证据不符合〈最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》〉第二十九条规定，原告不享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院应当驳回原告诉讼请求。根据〈最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》〉第三百一十一条规定及〈最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》〉第二十四条规定、第二十九条的规定，原告不是合法的权利人，且原告未提供充分的证据证明其权利的合法性和真实性，也未提供证据证明其与第三人建发集团和同升公司之间买卖合同的履行情况，原告通过以房抵债方式在未办理房屋产权登记手续之前并未取得该房屋的物权，不产生物权效力，不能排除执行。首先，原告在人民法院查封案涉商品房之前，没有与第三人签订合法有效的书面买卖合同；其次，〈最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》〉第二十九条规定所要保护的是商品房消费者的居住权，抵债协议只是工程结算的一种方式，并不是为了居住而购买房屋，抵账协议中约定抵账房产由同升公司代售，从而证明原告与第三人不是房屋买卖合同关系，案涉商品房不是用于居住，原告也没有提供证据证明其无其他用于居住的房屋；其三，原告没有提供其已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的证据。根据原告提供的抵账协议书，证明抵账协议的债权人是辽阳保泰建筑安装工程有限公司，而不是原告，原告与第三人之间没有债权债务关系，原告没有提供其已支付购房款的发票，原告不是合法的权利人；其四，原告提供的证据不足以证明原告实际占有和使用案涉房屋。因此，应判决驳回原告诉讼请求。第二，原告提供的抵账协议书不具有真实性和合法性，原告不能以此排除法院的强制执行。原告提供的抵账协议没有施工合同、结算凭证等印证，不能证明原告与第三人存在真实的债权债务关系，也不能证明抵账协议是在结算之后签订，故不排除协议各方之间存在恶意串通，损害其他债权人合法权益的行为，该抵账协议和协议书不具有真实性和合法性；其次，原告并未办理物权登记，抵账协议未实际履行完毕，原告没有取得案涉房屋的所有权；其三，原告没有履行作为房屋买受人的全部义务。因此，抵账协议书不能作为排除法院强制执行的理由和依据。第三，原告认为其权利优先于答辩人的债权于法无据。抵账协议中明确由第三人代售商品房，说明债权人与第三人签订抵账协议的目的是为了实现债权而不是物权，故抵账协议中的债权与答辩人的债权是平等的，在原告没有办理物权登记且没有履行房屋买受人的全部义务的情况下，法院有权对案涉房屋进行强制执行。第四，最高人民法院(2019)最高法民申4169号民事裁定书针对以房抵债协议能否排除执行的裁判观点是：虽然签订了以案涉房屋折抵工程款的协议，但未办理物权变更登记，不能以其对案涉房屋享有所有权为由排除执行。辽阳市中级人民法院(2021)辽10民终1459号民事判决书对于在案涉房屋被查封前，没有签订购房合同，未履行买受人全部义务而提出排除人民法院强制执行的请求未予支持。综上，答辩人认为，原告不享有足以排除强制执行的民事权益，其请求停止对案涉房屋的强制执行无事实依据和法律依据，人民法院应当依法驳回原告的诉讼请求。 第三人同升开发公司一审辩称，一、同升公司与辽阳保泰建筑工程有限公司、建发集团于2016年11月9日签订《抵账协议书》一份，三方协商一致，答辩人同意将位于枫丹名邸项目中6号楼1**1号112.09平方米抵顶辽阳保泰建筑工程有限公司工程款1285223.94元。以房抵债是本案三方真实意思表示，没有违反物权法定的原则，也没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。基于此有效的抵债协议，原告债务消灭的同时，相应的抵债价款也就转化了房款(可以将以房抵债理解为房款的一种支付方式)，即债权人在抵债的额度内支付了债务人房屋价款。同时该案涉房屋已经交付，由原告入驻装修后占有使用至今。二、该份《抵账协议书》对案涉房屋位置、面积及造价都做了明确的约定，符合买卖合同的性质，应当认定双方系对案涉房屋达成了买卖合同。三、本案中，案涉房屋买卖合同的形式是《抵账协议书》，1、该份合法有效的书面合同以房抵债签订时间在法院查封之前；2、在法院查封之前原告已经合法占有该房屋；3、法律依据是九民会议纪要127条，“抵债的方式，可以视为支付价款，但第三人应当提供所抵债务客观存在及符合抵债要件的证据材料”(在“《全国法院民商事审判工作会议纪要》理解与适用”2019年12月第1版643页明确释明)；4、同时本案并非原告自身的原因未办理过户登记。根据以上四个条件，原告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。四、原告对案涉房屋享有的权利与被告**公司与第三人同升公司享有的金钱债权相比，时间上原告均早于被告**公司的债权执行查封时间，从权力的性质和内容上看，原告对案涉房屋享有的权利为请求权，而被告**公司为金钱债权，并未指向特定财产，故被告**建筑公司的权利不具有优先性，原告的请求权具有排除执行的效力。五、维护债权人利益是最新颁布的《民法典》及之前《合同法》的重要价值取向，“以房抵债”协议一般是债务人难以完成金钱给付债务而签订，同时结合本案，建筑工程施工领域内“以房抵债”是发包人与承包人通用的市场交易行为，在现实社会经济环境下，房屋相对来说是较为优质的资产，尤其本案中案涉顶账房屋小区为我市最高档住宅区，能够最大限度满足债权人的利益，其签订《抵账协议书》的目的也是为了保护自己的合法债权得以实现。综上所述，同升开发公司认为案涉房屋买卖合同成立后的被查封的行为完全符合上述法律之规定而应排除执行。 第三人建发地产公司一审述称，同意第三人同升开发公司意见，支持原告诉讼请求。 一审法院认定事实：第三人同升开发公司与建发集团联合开发“枫丹名邸”项目。建发集团（发包人）将“枫丹名邸”建设工程6＃、7＃、8＃住宅楼工程，Ａ＃综合楼地上4-5层、地下1层工程，Ｃ＃地下停车场工程（一标段）发包给辽阳保泰建筑安装工程有限公司。2016年11月9日，建发地产公司（甲方）与辽阳保泰建筑工程有限公司（乙方）、同升开发公司（丙方）签订《顶账协议书》，约定：“鉴于2013年1月6日，甲、丙双方签订关于“辽无一”项目（现为“枫丹名邸”项目）《房地产联合开发协议书》，由丙方实际出资并以甲方名义对该项目进行开发建设；甲、乙双方签订《建筑工程承包合同书》，由乙方承包“枫丹名邸”项目综合楼、6-13＃住宅楼及部分地下停车场的建筑施工；现该项目工程接近尾声。经甲、乙、丙三方协商一致，丙方同意以“枫丹名邸”项目6号楼1**1号112.09平方米抵顶乙方的工程款1285223.94元。为此，甲、乙、丙三方签订抵债协议如下：一、丙方抵债给乙方的商品房暂不办理网签手续，由乙方委托丙方销售部门对外销售售出所得款（扣除销售费用）由乙方取得，甲丙方不得截留或占用”。该《顶账协议书》经辽阳保泰建筑安装工程有限公司、同升公司**确认，***在乙方处签字。2018年3月26日，原告***办理入住后在涉案房屋居住至今。2020年1月，**建筑公司为与同升开发公司、建发地产公司建设工程合同纠纷一案向本院提起诉讼。本院在受理该案中，**公司向本院提出财产保全申请，本院于2020年1月10日作出（2020）辽1002民初235号民事裁定书，裁定：“查封被告辽宁建发地产开发建设集团有限公司的名下财产，以人民币14200000.00元价值为限”。本院于2020年3月18日作出（2020）辽1002执保42号保全结果和期限告知书，保全内容包括本案案涉房屋。本院于2020年4月1日作出（2020）辽1002民初235号民事判决书，判决：“一、辽阳同升房地产开发有限公司给付原告辽阳**建筑工程有限公司工程款本金人民币13367368.50元及利息（自2018年10月18日起，至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、被告辽阳建发地产开发建设集团有限公司对上述款项在“枫丹名邸”项目资产范围内承担连带给付责任；三、驳回原告辽阳**建筑工程有限公司的其他诉讼请求”。同升公司不服该判决提起上诉，又于2020年11月13日撤回上诉。一审法院在执行（2020）辽1002民初235号**公司与同升公司、建发集团建设工程合同纠纷一案中，作出（2021）辽1002执105号执行裁定，裁定：拍卖被执行人辽阳同升房地产开发有限公司以辽宁建发地产开发建设集团有限公司名义开发的坐落于辽阳市白塔区××街“枫丹名邸”小区内20＃1-1-1、4＃1-2-4、6＃1-1-1、7＃1-1-1、10＃1-1-1、16＃2-2-14、16＃2-5-20、28＃1-2-3、29＃2-12-10、42＃1-2-4房屋地下室。***以其是案涉房屋的所有权人为由向一审法院提出执行异议，一审法院于2021年11月15日作出（2021）辽1002执异125号执行裁定书，裁定驳回***的异议请求。***不服该裁定，诉至一审法院。另查，2021年4月，建发集团办理案涉房屋初始登记。 一审法院认为：本案争议的焦点是原告就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋系登记于第三人建发地产公司名下的不动产，建发地产公司系**建筑公司与同开发升公司、建发地产公司建设工程施工合同纠纷一案金钱债权的被执行人，符合上述规定适用的前提条件。***在一审法院查封案涉房屋前，基于2016年11月9日签订的《顶账协议书》通过抵顶工程款的方式取得案涉房屋，建发地产公司及同升开发公司作为开发商均认可原告的实际施工人身份，结合抵顶给原告的房屋系欠工程款所致，系当事人之间对已届清偿期的债权的偿还方式的约定，房屋价款系通过抵顶工程款的方式交付，不违反法律、行政法规的强制性规定，上述《顶账协议书》的效力与书面买卖合同的效力相同，且已抵顶了全部房款，应认定为已支付全部价款，故符合上述规定的第（一）、（三）项。上述规定的第（二）项中的合法占有，应理解为对不动产的管理和支配。原告方在一审法院查封之前，通过实际入住和委托销售行为，对房屋已经有事实上的管理和支配权，该抵顶行为已经实际履行，符合上述规定的第（二）项。案涉房屋在本院查封之前，案涉房屋并未取得初始登记，未办理房屋过户登记不能归责于原告方，且未有证据证明系因原告自身原因导致未办理案涉房屋过户登记，符合上述规定的第（四）项。综上，原告***的主张符合上述规定的全部条件，能够排除对案涉房屋的强制执行，予以支持。被告**建筑公司辩称依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告就案涉房屋不享有排除强制执行的权益。上述规定第二十九条的内容为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该第二十九条规定系针对商品房消费者的物权期待权作出的规定，而本案案涉房屋的权利人并非商品房的消费者，其符合关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，故应参照适用第二十八条的规定，即应当认定原告就案涉房屋享有排除强制执行的权利，故对被告**建筑公司的相关答辩意见不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百三十七条第一款之规定，判决：停止本院（2021）辽1002执105号执行裁定对坐落于辽阳市白塔区××街“枫丹名邸”小区内6＃1-1-1号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。案件受理费6344.00元，原告***已经预交，由被告辽阳**建筑工程有限公司负担6344.00元，于本判决生效之日起七日内向辽阳市白塔区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。应予退还原告***6344.00元。 本院认为，一审法院认定事实不清。从一审卷中的证据看：建发地产公司、辽阳保泰建筑工程有限公司、同升开发公司2016年11月9日签订《抵账协议书》，而上述三个公司2021年9月8日签订《决算协议书》，如果二个协议书是真实的，顶账协议发生在决算之前，应当正确认识案涉房屋是否发生权属转移。另一审中，辽宁保泰建筑安装工程有限公司与***签订《协议书》，该协议书没有履行期限，也没有签署时间，***依据该协议，称双方为挂靠关系，应查***实性，从而正确认定***法律地位的身份。 一审中，***称已经实际入住了案涉房屋，并提交了物业费等相关票据，应当查***实性，***是否在法院查封之前入住案涉房屋。 综上，一审法院认定事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条七条第一款第三项之规定，裁定如下： 一、撤销辽阳市白塔区人民法院（2021）辽1002民初4547号民事判决； 二、发回辽阳市白塔区人民法院重审。 二审案件受理费6344元，退回辽阳**建筑工程有限公司。 审 判 长　张丽娟 审 判 员　王　娜 审 判 员　*** 二〇二二年九月十九日 法官助理　李　雪 书 记 员　吴　迪