杨某某与某某公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

辽阳市白塔区人民法院 民事判决书 （2022）辽1002民初3218号 原告：杨某某。 委托诉讼代理人：***，辽宁诚信泰律师事务所律师。 被告：辽阳某某公司，。 法定代表人：徐某某，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，辽宁君儒弈律师事务所律师。 第三人：辽阳某某公司。 法定代表人：姜某某，该公司经理。 第三人：辽宁某某公司。 法定代表人：王某某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，辽宁顺其然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，男，该公司员工。 原告杨某某与被告辽阳某某工程有限公司（以下简称某某公司）、第三人辽宁某某公司（以下简称某某集团公司）、辽阳某某公司（以下简称某某公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2022年5月11日作出某某号民事判决书，后被告提出上诉，辽阳市中级人民法院作出（某某号民事裁定书，撤销本院判决，发回重审，本案发回重审后，依法另行组成合议庭，于2022年12月21日公开开庭审理了本案，原告杨某某及委托诉讼代理人***、被告某某公司的委托诉讼代理人***、第三人某某集团公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，本院于2023年7月19日第二次公开开庭审理了本案，原告杨某某及委托诉讼代理人***、被告某某公司的委托诉讼代理人***、第三人某某集团公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，第三人某某公司经本院合法传唤，均未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告杨某某向本院提出诉讼请求：一、请求贵院判令位于辽阳市某某，房屋面积为112.09平方米房屋属原告所有并停止对该房屋的执行。二、由被告某某公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：辽阳市白塔区人民法院于2021年8月16日作出了某某号执行裁定书，裁定对案涉房屋依法进行拍卖。后原告提起执行异议，2021年11月15日法院作出某某号执行裁定书，原告认为贵院驳回异议事项，明显缺乏事实和法律依据。首先，原告系案涉房屋的建造人，由于被拖欠工程款，于2016年11月9日就通过由甲方为某某集团公司、乙方为辽阳某某安装工程有限公司、丙方为某某公司签订的抵账协议书。当事人之间对已经届清偿期的债权偿还方式的约定，房屋价款系通过抵顶工程款的方式支付，该协议应为有效且时间早于查封时间，抵账款项表明原告己经支付合理的对价，原告房屋抵账工程款1285223.94元。原告与第三人某某集团公司签订房屋买卖协议，且原告在贵院查封该房屋以前己经实际使用且为自用，装修投入已经远超过房屋价值，原告在居住期间已经缴纳了水电物业费用，均可以证明在查封之前已经占有房屋。其次，从抵账协议的内容中可以表明该案涉房屋暂不办理产权登记，且在法院查封时，案涉房屋并未取得初始登记，所以该案涉房屋未能进行产权登记并非原告的原因。综上，原告对案涉房屋享有的权利与被告辽阳某某工程有限公司享有的金钱债权相比，从时间上看，原告以抵账方式所取得房屋及占有使用该房屋的时间均早于被告辽阳某某工程有限公司债权的查封时间，从权利性质内容上看，原告的请求权系针对案涉房屋的请求权，而被告的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，所以被告的权利不具有优先性，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定及《九民纪要》第127条的规定，金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，可以适用第二十八条的规定，原告的请求权具有排除执行的效力。故请求人民法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求。 被告某某公司辩称：一、本案原告与第三人间并未签订书面买卖合同，也不具有房屋买卖法律关系，案涉《抵账协议书》约定的内容也不是以房屋物权抵顶工程款，不具备排除强制执行的法律效力。《抵账协议》约定案涉房屋暂不办理网签登记，案涉房屋必须由第三人进行销售，承包方不得自行销售，第三人销售案涉房屋后，将销售价款给付承包方。根据该约定案涉第三人抵顶的是案涉房屋销售所得价款不是房屋的物权。该《抵押协议》不具有房屋买卖合同的法律性质，也不能引起物权变更的法律后果。原告不是所建房屋的承包方，依法也不享有建设工程优先受偿权。按照原告所述，其是借用承包方资质或挂靠承包方施工，因承包方欠其工程款而用房屋顶账。故不是买卖合同关系，原告对承包方的债权，与本案无关联，原告应当向承包方主张权利，无权向第三人甚至被告主张权利。二、假定原告与第三人间房屋买卖合同关系成立，也是原告自身的原因造成未能合法、及时办理过户登记。第三人取得商品房预售许可证的时间是2016年4月12日，作为商品房建筑的实际施工人，对商品房预售登记的法律效力十分清楚，所有参与《抵账协议》的当事人均明知可以办理商品房预售登记的情况下，仍约定不办理网签登记，造成房屋产权登记的真空状态，原告存在过错。三、第三人与承包方之间的《顶账协议》的签订时间在2016年，早于双方之间2021年的《决算协议》，在工程双方未作决算、尚不能确定工程价款的情况下，即约定用案涉房屋销售价值顶工程款，不符合客观事实，本案《顶账协议》真实性存疑，不能排除原告与第三人恶意串通对抗执行的可能。四、以房抵债能否排除强制执行，在最高法院有着截然不同的观点，本案原告没有提供书面的房屋买卖合同、也不直接对第三人享有债权，不能排除强制执行。 第三人某某公司未到庭参加诉讼，原审辩称，一、某某公司与辽阳某某工程有限公司、某某集团于2016年11月9日签订《抵账协议书》一份，三方协商一致，答辩人同意将位于某某抵顶辽阳某某工程有限公司工程款1285223.94元。以房抵债是本案三方真实意思表示，没有违反物权法定的原则，也没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。基于此有效的抵债协议，原告债务消灭的同时，相应的抵债价款也就转化了房款（可以将以房抵债理解为房款的一种支付方式），即债权人在抵债的额度内支付了债务人房屋价款。同时该案涉房屋已经交付，由原告入驻装修后占有使用至今。二、该份《抵账协议书》对案涉房屋位置、面积及造价都做了明确的约定，符合买卖合同的性质，应当认定双方系对案涉房屋达成了买卖合同。三、本案中，案涉房屋买卖合同的形式是《抵账协议书》，1、该份合法有效的书面合同以房抵债签订时间在法院查封之前；2、在法院查封之前原告已经合法占有该房屋；3、法律依据是九民会议纪要127条，“抵债的方式，可以视为支付价款，但第三人应当提供所抵债务客观存在及符合抵债要件的证据材料”；4、同时本案并非原告自身的原因未办理过户登记。原告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。四、原告对案涉房屋享有的权利与被告某某公司与第三人某某公司享有的金钱债权相比，时间上原告均早于被告某某公司的债权执行查封时间，从权利的性质和内容上看，原告对案涉房屋享有的权利为请求权，而被告某某公司为金钱债权，并未指向特定财产，故被告某某公司的权利不具有优先性，原告的请求权具有排除执行的效力。五、建筑工程施工领域内“以房抵债”是发包人与承包人通用的市场交易行为，在现实社会经济环境下，房屋相对来说是较为优质的资产，尤其本案中案涉顶账房屋小区为我市最高档住宅区，能够最大限度满足债权人的利益，其签订《抵账协议书》的目的也是为了保护自己的合法债权得以实现。综上所述，我公司认为应排除执行。 第三人某某集团公司辩称：一、某某抵偿集团公司为案涉房屋工程的发包人，辽阳某某工程有限公司是承包人，原告为案涉房屋工程的施工人，被告为普通债权人。二、被告某某公司为普通债权人，已经有生效的判决（2020）辽1002民初235号民事判决，认定某某公司的债权不具有优先受偿权。三、根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第35条的规定，作为总包人的辽阳某某工程有限公司享有建设工程优先受偿权。四、辽阳某某工程有限公司向某某集团行使并有效实现了优先受偿权。根据法律规定，承包人与发包人可以通过法院拍卖也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。根据《抵债协议》，工程在抵债之时已接近完工，但发包人某某集团公司并没有支付相应的工程款，彼时已经具备十几项优先受偿权的条件。在此情况下，经三方协商，将建设工程折价抵偿工程款。最高人民法院（2020）最高法民再352号、（2021）最高法民申4574号等多份判决均对“以物抵债协议”方式实现有效受偿权作出肯定评价。五、原告同样享有建设工程价款优先受偿权，原告作为施工人系从辽阳某某工程有限公司受让了对总包方的债权，故取得案涉房屋优先受偿权，应受到法律保护。六、实现工程价款优先受偿权并不是以工程竣工或决算为前提条件，只要发生欠付事实，就可以《抵债协议》的形式实现优先受偿权。实现优先受偿后，案涉房屋权属当然的发生转移。关于《协议书》其内容已明确了相应之标的、各方权利等必备法律要素，无证件证明该《协议》虚假。物业费等票据各方当事人均没有异议。七、原告对案涉房屋的物权期待权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，足以排除本案执行。 本院经审理查明认定的事实如下：第三人某某公司与某某集团公司联合开发“某某”项目。某某集团公司（发包人）将“某某”建设工程6#、7#、8#住宅楼工程，A#综合楼地上4-5层、地下1层工程，C#地下停车场工程（一标段）发包给辽阳某某安装工程有限公司，后该工程由原告杨某某实际施工。 2016年11月9日，某某集团公司（甲方）与辽阳某某工程有限公司（乙方）、某某公司（丙方）签订《顶账协议书》，约定：鉴于2013年1月6日，甲、丙双方签订关《房地产联合开发协议书》，由丙方实际出资并以甲方名义对该项目进行开发建设；甲、乙双方签订《建筑工程承包合同书》，由乙方承包项目综合楼、6-13#住宅楼及部分地下停车场的建筑施工；现该项目工程接近尾声。经甲、乙、丙三方协商一致，丙方同意以项目6号楼1单元1号112.09平方米抵顶乙方的工程款1285223.94元。为此，甲、乙、丙三方签订抵债协议如下：一、丙方抵债给乙方的商品房暂不办理网签手续，由乙方委托丙方销售部门对外销售售出所得款（扣除销售费用）由乙方取得，甲丙方不得截留或占用。二、乙方不得委托其他房产中介机构销售抵账房屋，否则丙方有权拒绝为乙方所售房产办理相关过户、进户等手续，同时丙方有权按抵账房产总价的10%向乙方追索违约责任。三、丙方为乙方代售房产的售价由乙方确定，代售过程中发生的不高于销售总价2.3‰的销售费用由乙方承担。该《顶账协议书》经辽阳某某安装工程有限公司、某某公司盖章确认，杨某某在乙方辽阳某某工程有限公司处签字。2018年3月26日，原告杨某某办理入住后使用涉案房屋居住至今。 2021年9月8日，某某集团公司（甲方）与辽阳某某工程有限公司（乙方）、某某公司（丙方）签订《决算协议书》，该协议书载明：现因“**”综合楼6#、7#、8#楼车库进口正门门卫楼及部分停产场的决算书。经乙方和丙方共同确认，工程总价为：壹仟玖拾叁万叁仟玖佰玖拾捌元柒角（19933998.70元），故为明确各方的权利义务，甲、乙、丙三方共同确认：一、甲方在“**”综合楼6#、7#、8#楼车库进口正门门卫楼及部分停车场的决算书上盖章，甲方只作为名义决算主体，甲方的权利和义务全部由丙方实际享有或承担。二、工程总造价19933998.70元，实际拨款金额为18035483.29元，其中：甲方供料8194037.08元，甲方顶房款5141446.71元，甲方拨货币资金470万元，尚欠工程款金额为1898514.91元，丙方某某公司同意欠款金额付款给乙方辽阳某某工程有限公司。该协议有上述三方公司盖章确认。 杨某某提供与辽宁某某安装工程有限公司的《协议书》，约定辽宁某某安装工程有限公司将**建设工程综合楼、6#、7#、8#住宅楼及局部地下停车场全部工程委托给杨某某施工，杨某某自行垫付工程款等费用，工程质量由杨某某负责。该协议有辽宁某某安装工程有限公司盖章及杨某某签字。 2022年5月12日，辽宁某某安装工程有限公司向本院出具《情況说明》一份，该说明载明：杨某某系我公司项目经理，我公司承建的“**”项目工程综合楼、6#、7#、8#住宅楼及局部地下停车场，杨某某为实际施工人。现其居住的**6号楼1单元1号112.09平方米房屋就是其亲自施工承建。该房屋的价款以其承建工程拨付的工程款予以抵顶。我公司承揽“**”项目时的名称为辽阳某某安装工程有限公司，于2019年更名为辽宁某某安装工程有限公司。虽公司名称发生变化，但该工程的实际施工人未发生任何变化仍为杨某某实际施工。该说明有杨某某签字及辽宁某某安装工程有限公司盖章。 2020年1月，某某公司为与某某公司、某某集团建设工程合同纠纷一案向本院提起诉讼。本院在受理该案中，某某公司向本院提出财产保全申请，本院于2020年1月10日作出（某某号民事裁定书，裁定：“查封被告辽宁某某开发建设集团有限公司的名下财产，以人民币14200000.00元价值为限”。本院于2020年3月18日作出某某号保全结果和期限告知书，保全内容包括本案案涉房屋。本院于2020年4月1日作出某某号民事判决书，判决：“一、被告辽阳某某开发有限公司给付原告辽阳某某工程有限公司工程款本金人民币13367368.50元及利息（自2018年10月18日起，至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、被告辽阳某某开发建设集团有限公司对上述款项在“**”项目资产范围内承担连带给付责任；三、驳回原告辽阳某某工程有限公司的其他诉讼请求”。某某公司不服该判决提起上诉，又于2020年11月13日撤回上诉。 本院在执行某某号某某公司与某某公司、某某集团公司建设工程合同纠纷一案中，作出某某号执行裁定，裁定：拍卖被执行人辽阳某某开发有限公司以辽宁某某开发建设集团有限公司名义开发的坐落于辽阳市某某房屋地下室。杨某某以其是案涉房屋的所有权人为由向本院提出执行异议，本院于2021年11月15日作出某某号执行裁定书，裁定驳回杨某某的异议请求。杨某某不服该裁定，诉至本院。 另查，2021年4月，某某集团办理案涉房屋初始登记。 本院确认的上述事实有（某某号执行裁定书、《竣工验收备案书》、《顶账协议书》、《决算协议书》、收款收据及各方当事人当庭陈述笔录在卷为凭，上述证明材料已经当庭举证、质证并经本院依法审查，可以采信。原告提供的《协议书》因该协议没有注明日期，且工程施工时辽宁某某安装工程有限公司名称为辽阳某某安装工程有限公司，故不能证明该协议书签订的时间，本院不予采信。 本院认为，本案焦点为原告是否享有排除强制执行的权利。原告自认提供的与辽宁某某安装工程有限公司的《协议书》系后补充签订，该协议没有注明日期，故不能证明该协议书签订的具体时间，根据辽宁某某安装工程有限公司出具的说明及《抵账协议书》上原告的签字行为及原告提供的领取工程款记录，某某集团公司及某某公司作为开发商均认可原告的实际施工人身份，可以认定原告系案涉房屋所涉工程的实际施工人。各方当事人签订的《抵账协议书》，真实有效，结合抵顶给原告的房屋系欠工程款所致，系当事人之间对已届清偿期的债权的偿还方式的约定，房屋价款系通过抵顶工程款的方式交付，不违反法律、行政法规的强制性规定，上述《顶账协议书》的效力与书面买卖合同的效力相同，且已抵顶了全部房款，应认定为已支付全部价款。 本院于2020年3月作出保全裁定查封了案涉房屋，原告杨某某基于2016年11月9日签订的《顶账协议书》通过抵顶工程款的方式于2018年3月取得案涉房屋并办理入住，该抵顶行为已经实际履行，原告对案涉房屋具有一定的居住权益，对案涉房屋享有物权期待权，物权期待权与普通金钱债权相比，应予以优先保护。 2021年4月，某某集团办理案涉房屋初始登记，案涉房屋在本院查封之前，并未取得初始登记，未办理房屋过户登记不能归责于原告方，且未有证据证明系因原告自身原因导致未办理案涉房屋过户登记。综上，原告杨某某的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，能够排除对案涉房屋的强制执行，本院予以支持。 综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百三十七条第一款、第一百四十七条之规定，判决如下： 停止本院某某号执行裁定对坐落于某某号房屋的执行，并解除对上述房屋的查封。 案件受理费6344.00元，原告杨某某已经预交，由被告辽阳某某工程有限公司负担6344.00元，于本判决生效之日起七日内向辽阳市白塔区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。应予退还原告杨某某6344.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员*** 二〇二三年九月二十二日 法官助理*** 书记员***