杭州郡富国际大酒店有限公司、浙江省农业科学院房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

浙江省杭州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）浙01民终4416号

上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州郡富国际大酒店有限公司。住所地：杭州市江干区石桥路***号**幢。

法定代表人：杨维权，该公司董事长。

委托诉讼代理人：杨永华、徐渊，浙ＸＸ盛律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江省农业科学院。住所地：杭州市江干区石桥路***号。

法定代表人：劳红武，该院院长。

委托诉讼代理人：田胜平，该院工作人员。

委托诉讼代理人：陈洵熙，浙江六和律师事务所律师。

原审被告：杭州金富非织造布有限公司。住所地：杭州市余杭区仁和街道新桥村。

法定代表人：顾越明，该公司董事长。

上诉人杭州郡富国际大酒店有限公司（以下简称郡富公司）为与被上诉人浙江省农业科学院（以下简称农科院）、杭州金富非织造布有限公司（以下简称金富公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初5737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年6月27日公开开庭进行了审理。上诉人郡富公司的委托代理人徐渊，被上诉人农科院的委托代理人田胜平、陈洵熙到庭参加诉讼。原审被告金富公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。现本案已审理终结。

原审法院查明：2008年12月11日，农科院与金富公司签订关于农科院科技综合服务楼租赁有关事宜的协议书，约定：经2008年12月11日公开竞标，金富公司取得农科院所有的科技综合服务楼的承租权，因该大楼建设工程尚未竣工验收，就有关租赁事宜订立协议；双方完全认同附件1农科院科技综合服务楼租赁合同（草本）和附件2农科院科技综合服务楼招租告知，双方同意在科技综合服务楼竣工验收通过后10个工作日内完全按附件1正式签订合同；金富公司承诺在签订正式的大楼租赁合同前提供800万元（包含竞标前已支付的200万元）承租保证金给农科院，承租保证金中的100万元自大楼租赁合同签订之日起自动转为履约保证金，租赁期限届满时返还，扣除第1期租金235万元，剩余465万元按装修进度返还；等等。

农科院科技综合服务楼招租告知的告知内容包括：农科院建造科技综合服务楼的目的是完成农科院的培训（包括对农民及农技人员、科技特派员、农科院在校学生等）和对外交流任务，承租人取得大楼经营权后必须满足农科院培训任务的要求，若用于开办酒店（住宿、餐饮和合法的娱乐）、培训和其他商务等商业用途，相关手续由承租人自行办理，与农科院无涉，如用于其他用途的，需在承租文件中说明并征得农科院书面同意；大楼属于非经营性资产，土地以划拨方式取得，承租人如要对外经营，需办理临时商业用房等手续后才能开展，办理手续的费用由承租人自理；如大楼对外经营，遇到上级主管部门限制而严格禁止农科院出租的，装修成本须由承租人自行承担，农科院概不负责；为确保完成农科院的培训任务，承租人必须保证1万平方米以上建筑面积用于与培训有关的住宿、餐饮和会议用房，其中会议室面积不能少于500平方米，住宿面积不能少于4000平方米，餐饮面积不能少于2000平方米，如有改变必须经农科院书面同意；租赁期限15年；等等。

农科院科技综合服务楼于2009年8月31日办理了房屋所有权证，土地用途为科研。

2009年11月12日，金富公司向农科院提出希望能更改科技综合服务楼的租赁主体，酒店管理公司（暂命名郡富公司）拟由顾越明、于春华发起组成，先由2人与农科院签订租赁合同，公司成立后由郡富公司与农科院重新签订租赁合同，金富公司仍作为担保方。

2009年11月26日，浙江农科实业集团有限公司（出租人、甲方）与金富公司（承租中标人及担保人、乙方）、顾越明（承租人1、丙方）、于春华（承租人2、丁方）、郡富公司（筹）（实际承租人）签订农科院科技综合服务楼临时租赁合同，约定：

2008年乙方通过竞标取得承租农科院科技综合服务楼的资格，农科院委托甲方代其签订合同和履行出租方全部权利与责任，乙方提出因经营需要由丙方与丁方共同组建郡富公司作为直接承租方租赁经营科技综合服务楼，在郡富公司正式注册完成之前由股东丙方、丁方代为签订有关合同文本并履行合同及附件约定的全部承租权利和义务，郡富公司成立后再换取由甲方作为出租方、乙方作为承租中标方及担保方、郡富公司作为直接承租方签订的租赁合同文本；

甲方自愿将坐落于杭州市石桥路198号89幢的科技综合服务楼出租给丙方和丁方，该大楼建筑面积15766.60平方米，其中1楼和2楼西侧约540平方米已出租给他人，不列入该次租赁范围，大楼所占的土地使用权以划拨方式取得；该大楼如要用于商业用途，相关商业用途手续须由丙方、丁方自行办理，办理手续所需费用由丙丁两方承担；丙方、丁方承租该大楼在完成甲方的各类培训、商务、会议和国际交流人员食宿及会务交流活动接待安排的同时，可用于经营酒店（即住宿、餐饮及配套的休闲娱乐），未经甲方书面同意，丙方、丁方不得擅自改变该大楼的用途；丙方、丁方经营所需申领的相关证照和许可证等手续由丙方、丁方依法自行办理，需甲方提供的手续及相关资料，甲方应积极配合；丙方、丁方必须保证1万平方米以上用于与培训有关的住宿、餐饮和会议用房，其中会议室面积不能少于500平方米，住宿面积不能少于4000平方米，餐饮面积不能少于2000平方米，如有改变须经甲方书面同意；租赁期间丙方、丁方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方书面同意，并不得影响城市规划建设、妨碍公共利益，按规定须经有关部门批准的，应报经批准；租赁期满，如丙方、丁方不再续租，丙方、丁方应在租赁期限届满之日起10日内将全部租赁物完整地交还给甲方，大楼内外的装修设施及其他不动产均不得拆除，其残值无偿归甲方所有；

租赁期限自2009年8月1日起至2025年1月30日止，为15年6个月；2009年8月1日起至2010年1月31日止为装修期，甲方将大楼交丙方、丁方装修，装修期免租金；第1-3年度（2010年2月1日至2013年1月31日）年租金为482万元，第4年度开始租金每2年提高1次，提高幅度为初始年租金的5%，即第4-5年度年租金为5061000元，第6-7年度年租金为5302000元，第8-9年度年租金为5543000元，第10-11年度年租金为5784000元，等等；租金以先付后用为原则，丙丁两方每半年一次性向甲方足额交付租金，即每下1期（6个月）租金在上1期（6个月）租期结束的10日前足额支付，但第1个半年的租金应当在合同签订前足额支付给甲方，拖欠租金每日按拖欠款的2‰交滞纳金；租赁期间使用该大楼所发生的水电、燃气、通讯、网络、有线电视、物业管理费等费用由丙丁两方按甲方相关规定承担，或由丙丁两方自行解决这些项目的开户及缴费等问题；

合同签订之日乙方已向甲方交纳了200万元作为履约保证金，待甲方与郡富公司签订正式合同后由郡富公司向甲方支付100万元保证金，乙方投标时支付的200万元由甲方返还给乙方，保证金不计息；租赁期满后如丙丁两方不再续租的，在丙丁两方交回该房屋、结清债权债务之日起，甲方应在10日内如数归还该保证金，若拖欠每日按拖欠款的2‰交滞纳金；合同约定由乙方、丙方、丁方承担的费用，如乙丙丁三方未付清，甲方可用该保证金予以充抵，如乙方、丙方、丁方擅自中途退租、延付租金及有其它违法行为或对甲方造成财产损害的，则甲方可没收该保证金或用该保证金加以抵扣，不足部分还须乙丙丁三方支付；

丙方、丁方拖欠租金累计3个月以上的，甲方有权解除合同，收回大楼，由此给甲方造成损失的，乙方、丙方、丁方应据实赔偿；

等等。

郡富公司于2009年12月2日成立后，农科院与郡富公司一直未重新签订租赁合同。

第1期租金（2010年2月1日至7月31日）241万元中的141万元，郡富公司于2009年12月29日支付。就金富公司已支付的200万元保证金，2010年1月5日郡富公司、金富公司要求将其中的100万元作为临时租赁合同项下的保证金，100万元作为第1期租金。2010年1月5日，农科院向郡富公司开具了100万元保证金的收据。合同履行中从第2期开始第1-3年度的年租金从482万元减少至470万元，后续年度的年租金以470万元为初始年租金按约定的提高幅度为5%计算。

2010年1月12日，郡富公司向农科院作出关于建造会议室的请示，主要内容为：因科技综合服务楼没有相应的场地可作为会议室，申请在科技综合服务楼东侧建造会议室，占地面积为800平方米（40米*20米），上下共分2层，总层高为9楼，会议室的设计及施工均由国家资质论证的专业设计建造单位实施，施工中的安全、质量及拆迁问题均由郡富公司负责。对此农科院未予答复。该会议室即郡富公司所称的会议中心副楼，因系违章建筑于2010年6月被拆除。

2010年12月2日，农科院通知郡富公司，科技综合服务楼涉及划拨土地使用和大楼用途存在违法问题需整改，请郡富公司严格按照市国土部门的要求，立即停业整顿。2011年3月9日，农科院通知郡富公司，按照杭州市国土资源局的整改要求，农科院决定终止农科院科技综合服务楼临时租赁合同，希望郡富公司能予以体谅，并尽快配合农科院做好终止合同后的相关事宜。2011年3月14日，郡富公司通知农科院，不同意终止农科院科技综合服务楼临时租赁合同。2011年5月18日，杭州市人民政府召开关于农科院“本部提升”过程中涉及有关问题的专题会议，原则同意由农科院向市规划局提交科技综合服务楼临时改变使用功能的申请报告，由市规划局负责批准其临时改变使用功能，出具相关意见。农科院于2011年9月7日开始就行政划拨土地上从事经营活动向杭州市财政部门缴纳土地年租金、土地年收益，期限自2011年6月1日起算，农科院科技综合服务楼临时租赁合同未终止履行。

2011年7月11日，郡富公司向浙江农科实业集团有限公司作出房租减免申报报告，要求在农科院没有办好国有划拨土地能作为酒店经营用地之前免去租金；帮助解决围墙及外围设施的问题，并协助郡富公司办理该项目的各项手续。2011年10月14日，农科院向郡富公司发函催讨2010年8月1日至2011年7月31日的租金470万元。2011年12月19日，郡富公司向农科院作出关于要求出具情况说明的请示，要求农科院就科技综合服务楼3楼KVT办理相关证照出具情况说明。

2014年11月26日，郡富公司向农科院作出关于要求减免租金的申请报告，主要内容为：郡富国际大酒店开业至今，因市场大气候变化、周边企事业单位搬迁、高架桥及机场噪音影响、KTV租赁纠纷问题，一直处于亏损状态，经营十分困难，申请农科院给予减免2014年度租金100万元。

2014年12月29日，农科院与郡富公司就郡富公司拆除原装修时违章搭建的中空加层、KTV开办有关手续审批、拖欠租金支付、酒店周边环境卫生整治等问题进行了协商，2015年1月6日，双方签订了农科院与郡富公司租赁合作有关事宜备忘录（以下简称备忘录），约定：一、关于拆除原装修时违章搭建的中空加层，郡富公司同意在2015年1月中旬启动拆除工作，自行彻底拆除酒店辅楼1楼大厅至3楼顶楼原装修时违章搭建的加层，恢复酒店结构原状，并于2015年春节前全部拆除到位，拆除方案应事先征得农科院同意；二、关于KTV开办有关审批手续，在郡富公司按照第1条约定完全拆除原装修时违章搭建的中空加层后，农科院同意给予郡富公司开办KTV所需手续必要的配合，郡富公司承诺完全按规范要求履行开办KTV所需的全部手续，并在手续办妥后的1周内将有关资料复印件交农科院备案；三、关于减免租金，郡富公司尚拖欠农科院2010年8月1日至2011年7月31日1年租金470万元，鉴于该期间农科院要求其不得对外营业，且郡富公司土地未取得商业用地手续，影响了其正常经营并导致遭受较大损失等客观原因，农科院同意给予减免该期间6个月租金235万元，考虑到郡富公司2013年年底以来实际经营困难，如郡富公司按照第1条、第4条约定拆除中空加层和支付拖欠租金后，农科院同意给予郡富公司减免租金50万元，此笔减免租金从2010年8月1日至2011年7月31日期间应付租金中扣除，综上农科院共给予郡富公司减免租金285万元，郡富公司尚拖欠2010年8月1日至2011年7月31日租金185万元；四、关于拖欠租金的支付方式，郡富酒店2014年（实际计算时间为2013年11月1日至2014年12月31日共14个月）共拖欠农科院租金5757500元，郡富公司承诺分期，自备忘录签订之日起5个工作日内支付租金250万元，2015年2月15日前支付租金250万元，2015年12月31日前支付剩余的757500元，备忘录第3条拖欠的185万元于2015年、2016年2年度内分4期全部支付完毕，每6个月为1期，每期应支付462500元；五、关于酒店周围环境卫生整治，郡富公司承诺在2015年春节前对酒店东侧的垃圾处理和环境卫生进行整改；等等。

2015年1月14日、3月30日、4月20日、4月30日，郡富公司分别向农科院支付租金250万元、100万元、70万元、80万元，共计500万元，2013年11月1日至2014年12月31日的租金郡富公司尚欠757500元至今未支付。2010年8月1日至2011年7月31日的拖欠租金185万元，郡富公司至今未支付。郡富公司未支付过2015年1月1日以后的租金。暂计算至2018年5月31日，郡富公司共欠付租金20565417元。

2015年6月，郡富公司向农科院作出关于申领营业执照所需提供资料说明，主要内容为：因郡富公司经营需要，需在原有营业执照经营范围内增加餐饮项目，3楼自去年财神娱乐腾退后因无营业执照一直未营业，故此次增加经营范围内同时增加夜总会这一项目；在证照申领过程中还需农科院协助提供排水许可证（或排水接管审查意见书）、房屋租赁备案证、情况说明。

2015年9月23日，郡富公司向农科院作出关于请求将郡富国际大酒店整体业态调整申请报告，主要内容为：酒店无力持续经营，拟申请将酒店整体改变经营业态，和骨伤科医院合作，成为1所专科骨伤科医院；自去年官司结束，酒店一直在想办法申办夜总会执照，但对方已明确表明因酒店目前为农科院培训基地，是培训院校的性质，故无法申领相关执照；等等。

2015年11月30日，郡富公司向农科院作出情况说明，主要内容为：酒店3楼夜总会自去年财神娱乐腾退后，因无营业执照一直未营业，在今年6月已向农科院递交过申请，但当时委托办理人因种种原因未能办妥，现郡富公司另委托一方进行执照申领，需农科院协助加盖农科院公章。对此农科院未予协助。

2015年12月7日，农科院向郡富公司发函催讨2015年前3个季度的租金和备忘录第4条约定的第1期租金462500元。2016年1月4日，农科院向郡富公司发函催讨2015年1年的租金和备忘录第4条约定的租金。

郡富公司租赁科技综合服务楼过程中使用的水电使用农科院总表下的分表计量，由农科院向供水、供电单位支付水电费，郡富公司向农科院支付水电费。2016年5月开始的水电费郡富公司未向农科院支付，2016年10月25日农科院停止向郡富公司供应水电。2016年5月-10月的水电费共计567462.57元。

2016年7月29日，农科院提出以下诉讼请求：一、判令解除农科院科技综合服务楼临时租赁合同，判令郡富公司于租赁合同解除之日将承租的科技综合服务楼及其附属设施返还农科院。二、判令郡富公司向农科院支付拖欠的租金20565500元（暂计至2018年5月31日），此后租金计算至郡富公司腾退租赁大楼实际交还给农科院之日止，100万元履约保证金不予归还，用于抵扣租金欠款。三、判令郡富公司支付滞纳金30149800元（暂计至2018年5月31日），并按拖欠租金的日2‰从2018年6月1日计算至租金欠款付清之日止。四、对于第2、第3项诉讼请求中郡富公司的应付租金和滞纳金，金富公司承担连带清偿责任。五、判令郡富公司、金富公司赔偿农科院的实际损失45万元。六、判令郡富公司、金富公司支付2016年5月至10月拖欠的水电费567462.57元。

后郡富公司提出以下反诉诉讼请求：一、判令农科院赔偿郡富公司在酒店大楼、停车场的装饰装修3125万元（其中酒店3楼和4楼装饰装修约674万元，2楼装饰装修451万元，以最终评估为准)。二、判令农科院赔偿郡富公司会议中心副楼建造、装饰装修损失300万元，并返还租金12万元。三、判令农科院返还履约保证金100万元。

另查明，2009年11月23日，浙江农科实业集团有限公司同意郡富公司将科技综合服务楼中的KTV和水疗（建筑面积4600平方米）、餐饮（建筑面积2500平方米）部分转租。2009年7月25日，郡富公司将科技综合服务楼3楼、4楼及1楼的美容美发室、会议中心副楼的棋牌室转租给案外人俞洲。俞洲以杭州财神餐饮娱乐管理有限公司的名义就1楼的美容美发室、3楼的KTV、4楼的桑拿及棋牌室的装修事宜与他人签订建筑装饰工程施工合同，进行了装修。2012年1月16日郡富公司以俞洲拖欠租金、水电费为由起诉，要求解除房屋租赁合同、补充协议并腾退房屋，要求俞洲支付租金、水电费等；俞洲提起反诉，要求郡富公司双倍返还定金、赔偿装修损失。审理中查明，俞洲投入到科技综合服务楼3楼、4楼的装修价值为9667900元，原值为11490700元，净值（现值）为5170800元，设备为3283200元，原值为2771700元，净值（现值）为1575700元；1楼美容美发室投入时的装修为13700元，原值为10200元，净值（现值）为4590元，设备为3500元，原值为3100元，净值（现值）为1530元；俞洲拟就承租房屋开设桑拿和KTV后成立杭州财神餐饮娱乐管理有限公司，并已于2011年9月19日取得了企业名称的预先核准，此后因农科院系事业单位，而俞洲经营KTV项目的房屋距离农科院未到50米，不符合颁发娱乐经营证的条件，无法取得娱乐许可证，从而不能申领营业执照。

该案一审后俞洲提起上诉。杭州市中级人民法院于2013年12月作出二审判决，认为，科技综合服务楼距离农科院不足50米的事实对双方来说均是显而易见的，但双方当事人均疏忽大意，未全面了解行业准入条件及限制，致使合同目的无法实现，双方均应承担责任，结合案件实际情况，认定应由俞洲承担主要责任，郡富公司承担次要责任；关于房屋固定装修，郡富公司同意对该装修予以利用，结合装修的评估价格、折旧比例以及双方当事人的过错程度，酌情确认由郡富公司补偿俞洲3楼KTV、4楼桑拿及1楼美容美发室固定装修4025708元，装修的范围限于评估价值为9667900元的固定装修以及1楼美容美发室的固定装修；关于会议中心副楼棋牌室的租赁合同，因该建筑系违章建筑，双方该部分租赁合同应系无效，郡富公司将不合法建筑出租，应当对合同无效所产生的损失承担主要责任，同时在签订合同时该建筑尚未建造，建造好后也仅仅在几个月的时间内就被拆除，俞洲在未充分了解房屋状况的情况下就进行装修，也应对损失承担相应的责任，在房屋已被拆除的情况下，一审法院根据现有证据对损失酌情认定由郡富公司承担其中的50万元并无不当，予以确认。

2009年9月10日，郡富公司将科技综合服务楼1楼、2楼项目为中式餐饮的房屋租赁给新兆丰公司使用，面积约2540平方米左右。2010年11月24日，杭州永年新兆丰餐饮管理有限公司（以下简称永年公司）成立，上述租赁房屋实际由永年公司使用，房屋租赁合同中约定的有关新兆丰公司的事项也实际由永年公司履行。2014年11月20日，郡富公司以新兆丰公司拖欠租金、水电费为由申请仲裁，要求解除房屋租赁合同、支付租金等款项。2015年4月15日，杭州仲裁委员会裁决解除房屋租赁合同，新兆丰公司向郡富公司腾退返还房屋、支付租金、滞纳金。2015年4月底，郡富公司对上述租赁房屋进行强制腾退，并对永年公司在上述租赁房屋内的装饰、设施设备等进行留置。2015年7月4日、10月26日，新兆丰公司先后向郡富公司发送权利转让说明和通知、权利转让补充说明和通知，称2009年9月10日房屋租赁合同及杭州郡富国际大酒店房屋租赁补充说明合同项下的所有权利，以及合同解除或者终止以后要求附属装修、配套设施、办公用具、家俱家电、库存商品等赔偿和补偿的权利，均归永年公司继受和享有。永年公司于2015年9月申请仲裁，该案审理中杭州仲裁委员会委托对租赁房屋内装饰装修、餐桌餐椅设备在2015年5月1日的市场价值进行评估。评估结论为，装饰装修的重置价格为9425580元，评估价值为4335774元，厨房炊具的重置价格为388600元，评估价值为178759元。杭州仲裁委员会认为郡富公司未通过向法院申请强制执行的法定方式主张权利，却采取对永年公司强行腾退、留置装修成果的方式，缺乏法律依据，有悖于公平原则，亦被法律所禁止；根据当事人的过错程度，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等综合因素，根据公平原则酌情确定郡富公司应当赔偿永年公司租赁房屋的装修残值、设施设备款项300万元。

为本案诉讼，农科院支付了律师代理费45万元。

原审法院认为，涉案的农科院科技综合服务楼临时租赁合同由浙江农科实业集团有限公司代理农科院与顾越明、于春华、郡富公司（筹）签订，双方约定郡富公司成立后再换取由郡富公司作为直接承租方的租赁合同，虽然郡富公司成立后农科院与郡富公司未重新签订租赁合同，但临时租赁合同一直由农科院与郡富公司履行，因此应认定农科院与郡富公司分别为租赁合同关系中的出租人与承租人。农科院与郡富公司之间的租赁合同关系合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。

2015年1月6日农科院与郡富公司签订备忘录后，郡富公司未按约定付清2010年8月1日至2011年7月31日期间、2013年11月1日至2014年12月31日期间的租金，未支付过2015年1月1日以后的租金。关于郡富公司提出的不支付租金的理由，第一，科技综合服务楼不能对外经营的问题，该院认为，农科院自2011年9月7日开始缴纳土地年租金、土地年收益后该问题已经解决，根据备忘录约定农科院对该时期的租金也进行了减免，因此郡富公司不能据此拒付租金。第二，培训费和接待费不足的问题，该院认为，临时租赁合同并未对农科院的各类培训等人员食宿及会务交流活动接待安排的业务量进行约定，培训费和接待费的多少不能成为郡富公司拒付租金的理由。第三，郡富公司转租给他人经营配套项目、农科院未按合同给予配合的问题，即俞洲经营的KTV项目无法取得娱乐许可证从而不能申领营业执照的问题，该院认为，俞洲经营期间早于备忘录签订时间，KTV开办有关手续审批事宜在备忘录协商范围内，而双方并未约定农科院需对此前俞洲经营期间办证事宜承担责任，反而约定了郡富公司欠付租金的支付期限，因此郡富公司不能据此拒付租金。第四，会议中心副楼拆除的问题，该院认为，郡富公司就会议中心副楼的建造向农科院进行请示后农科院虽然没有作出答复也没有进行制止，但并未表示同意，更未承诺为此办理审批手续，建造会议中心副楼是郡富公司的行为，郡富公司未经审批建造了会议中心副楼，会议中心副楼作为违章建筑被拆除的后果应由郡富公司自行承担，因此郡富公司不能据此拒付租金。第五，备忘录签订后农科院没有出具手续帮助办理娱乐许可证的问题，该院认为，备忘录约定了在郡富公司完全拆除原装修时违章搭建的中空加层后农科院同意给予郡富公司开办KTV所需手续必要的配合，2015年6月郡富公司也要求农科院进行配合过，但从2015年9月23日郡富公司向农科院作出的关于请求将郡富国际大酒店整体业态调整申请报告、2015年11月30日郡富公司向农科院作出的情况说明来看，2015年6月农科院已给予了相应的配合，未能办理的原因不在于农科院；2015年11月30日郡富公司再次要求农科院协助办证时，郡富公司未按约定期限支付2010年8月1日至2011年7月31日的租金、2015年的租金已经违约在先，农科院因此拥有了先履行抗辩权，农科院未予协助未违反约定义务，因此郡富公司不能据此拒付租金。综上，郡富公司拒付租金没有依据。

临时租赁合同约定，承租人拖欠租金累计3个月以上的，农科院有权解除合同，收回大楼。至2016年7月29日农科院起诉时郡富公司拖欠租金已远超3个月，因此农科院有权要求解除涉案的农科院科技综合服务楼临时租赁合同，要求郡富公司返还承租的科技综合服务楼。

郡富公司要求农科院赔偿其公司在科技综合服务楼、停车场的装饰装修费用，理由一是农科院不提供办证手续导致3楼、4楼无法办理营业执照；二是农科院提出解除合同，应当赔偿装饰装修损失。该院认为，配合办证的问题前已论述，郡富公司的理由不能成立。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，承租人经出租人同意装饰装修，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。涉案临时租赁合同因郡富公司违约而导致解除，农科院亦表示不同意利用郡富公司的装饰装修，因此解除合同后的装饰装修赔偿问题，郡富公司的理由亦不能成立。郡富公司的该项反诉诉讼请求，该院不予支持。

郡富公司要求农科院赔偿会议中心副楼建造、装修装饰损失300万元，并返还租金12万元。该院认为，如前所述，农科院并未表示同意建造会议中心副楼，未承诺为此办理审批手续，建造会议中心副楼是郡富公司的行为，郡富公司未经审批建造了会议中心副楼，会议中心副楼作为违章建筑被拆除的后果应由郡富公司自行承担，郡富公司要求农科院赔偿会议中心副楼建造、装修装饰损失没有依据。关于12万元租金，临时租赁合同约定的初始年租金金额为482万元，从第2期开始减为470万元，第1期租金相较于后期多收取的金额为6万元，而非12万元；临时租赁合同签订日期为2009年11月26日，郡富公司向农科院作出关于建造会议室的请示的日期为2010年1月12日，因此不能认为482万元的初始年租金内包括了会议中心副楼的租金；会议中心副楼由郡富公司建造，上述6万元租金即使与会议中心副楼相关也是会议中心副楼占用土地的租金，会议中心副楼建造后虽被拆除，但郡富公司也对土地进行了实际占用；因此郡富公司要求返还租金12万元没有依据。郡富公司的该项反诉诉讼请求，该院不予支持。

郡富公司要求农科院返还履约保证金100万元。该院认为，临时租赁合同约定，合同项下承租人应承担的费用，如承租人未付清的农科院可用履约保证金充抵；郡富公司所欠租金已远超100万元，农科院亦要求以履约保证金抵扣租金，因此郡富公司要求农科院返还履约保证金的反诉诉讼请求，该院不予支持。

农科院要求计算租金（房屋占有使用费）至郡富公司腾退租赁房屋之日止，郡富公司主张农科院于2016年10月对其公司断电断水，致使其公司无法经营，因此其公司不应承担诉讼期间的租金。该院认为，第一，郡富公司使用的水电使用农科院总表下的分表计量，由农科院向供水、供电单位支付水电费，郡富公司向农科院支付水电费，因此郡富公司未与供水、供电单位建立合同关系，系农科院向郡富公司供应水电，郡富公司未支付2016年5月开始的水电费，至2016年10月底已拖欠水电费5个月，在此情形下农科院停止供应水电亦属于行使先履行抗辩，后果应由郡富公司承担。第二，农科院主张其单位在电话得到郡富公司实际控制人顾越明同意并确认其停业后于2016年10月25日停止供应水电，就其主张农科院虽未提交证据，但郡富公司在庭审中曾陈述其公司于2016年7月停业，又陈述2016年10月6日餐厅承包人自杀、郡富公司无法提供早餐客房服务，郡富公司在提交答辩状、反诉状时及2016年12月13日本案第1次证据交换时均未要求恢复供应水电，因此在郡富公司未举证证明的情况下不足以认定2016年10月25日郡富公司仍在营业中、系因农科院停止供应水电而导致停业。第三，郡富公司对于解除合同本身自始未有异议，其可以及时返还租赁房屋而减少损失，但郡富公司不愿在诉讼期间返还租赁房屋，要求农科院承担诉讼期间的房屋租金损失有失公允。因此，郡富公司的抗辩不能成立，租金、房屋占有使用费应计算至郡富公司腾退租赁房屋之日止。暂计算至2018年5月31日的租金农科院计算有误，应为20565417元，抵扣履约保证金100万元后为19565417元。

农科院要求郡富公司支付按每日2‰的标准计算的逾期支付租金滞纳金。该院认为，临时租赁合同约定拖欠租金每日按拖欠款的2‰交滞纳金，该计算标准过高，本院减少至按每年24%计算，暂计算至2018年5月31日的滞纳金为9435372元。

农科院要求金富公司对郡富公司应支付的租金、滞纳金承担连带责任。该院认为，临时租赁合同约定金富公司的身份为承租中标人及担保人，金富公司为承租人承担全部连带责任，上述约定合法有效，因此对农科院的该项诉讼请求，本院予以支持。

农科院要求郡富公司、金富公司赔偿实际损失即律师代理费45万元。本院认为，临时租赁合同约定的违约责任未包括实现债权的律师代理费，农科院与郡富公司、金富公司就律师代理费的承担亦没有其他约定，因此农科院的该项诉讼请求缺乏依据，该院不予支持。

农科院要求郡富公司、金富公司支付2016年5月至10月拖欠的水电费567462.57元。该院认为，郡富公司拖欠水电费未付，农科院有权要求支付；金富公司的身份为担保人，应对郡富公司支付拖欠水电费的义务承担连带责任。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十七条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、第十三条之规定，判决：一、解除2009年11月26日签订的浙江省农业科学院科技综合服务楼临时租赁合同。二、杭州郡富国际大酒店有限公司将承租的坐落于杭州市石桥路198号89幢的科技综合服务楼返还给浙江省农业科学院，于判决生效后三十日内履行完毕。三、杭州郡富国际大酒店有限公司向浙江省农业科学院支付租金、房屋占有使用费人民币19565417元（暂计算至2018年5月31日，此后按临时租赁合同约定的租金标准计算至被告杭州郡富国际大酒店有限公司返还科技综合服务楼之日止），于判决生效后三十日内付清。四、杭州郡富国际大酒店有限公司向浙江省农业科学院支付滞纳金人民币9435372元（暂计算至2018年5月31日，此后按计算至判决生效之日的租金金额及临时租赁合同约定的支付期限以每年24%的标准计算至租金付清之日止），于判决生效后三十日内付清。五、杭州郡富国际大酒店有限公司向浙江省农业科学院支付水电费人民币567462.57元，于判决生效后三十日内付清。六、杭州金富非织造布有限公司对上述款项的支付承担连带责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。七、驳回浙江省农业科学院的其他诉讼请求。八、驳回反诉原告杭州郡富国际大酒店有限公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费人民币300464元，由浙江省农业科学院负担人民币110823元，由杭州郡富国际大酒店有限公司、杭州金富非织造布有限公司负担人民币189641元；反诉案件受理费人民币109325元，由杭州郡富国际大酒店有限公司负担；财产保全申请费人民币5000元，由杭州郡富国际大酒店有限公司、杭州金富非织造布有限公司负担。杭州郡富国际大酒店有限公司、杭州金富非织造布有限公司于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的案件受理费、财产保全申请费。

宣判后，郡富公司不服上述判决，向本院提起上诉称：上诉人郡富公司承租被上诉人的房屋是农科院科技综合服务楼，农科院出租科技综合楼的目的是完成农科院的培训（包括对农民及农技人员、科技特派员、农科院在校学生等）和对外交流，上诉人承租该大楼的房屋后，为满足农科院的培训任务进行装修，其中10000平方米房屋用于培训有关的住宿、餐饮、会议用房，虽约定房屋可用于商用，2010年至2012年期间，涉案房屋并不用于对外经营，双方在订立合同后没有补签合同改变大楼的用途。被上诉人在2009年办理房产证时也明确土地是科研，双方订立的合同从性质上就是上诉人租赁房屋承包培训，事后上诉人对外经营不影响双方订立合同时的目的。一、被上诉人违约在先，理应赔偿上诉人的损失。被上诉人对外招租就是为了服务被上诉人的培训项目，招租时酒店土地尚处于科研用地，2010年至2012年上诉人不能对外经营，完全依靠被上诉人的培训业务，培训业务收入不足支付房屋租金和酒店的正常运营开支，上诉人提供了10000平方米的培训用房，被上诉人未提供足额的培训项目，上诉人没有主要收入来源，导致酒店存在经营不善的情况无法缴纳租金。被上诉人在一审中也向法庭提供了证据，每年仅几十万的培训费，不足以支付高额房租，更谈不上盈利收回装修（装修价值4000余万元）成本。被上诉人在2016年7月29日向法院提起诉讼要求解除合同，上诉人在2016年10月被强制停水停电（补充代理意见确定时间），被上诉人在停水停电后立即拆除了酒店经营店招，并将酒店房屋配套的停车场进行改造，上诉人虽欠被上诉人水电费56.7万元，自诉讼起上诉人就向一审法院明确被停水停电，被迫无法经营的事实，供水供电是双方签订《房屋租赁协议》中被上诉人的基本义务，也是上诉人实现合同目的的必备条件，被上诉人的停水停电行为是严重违约行为，上诉人也当庭表示停水停电无法经营不应当支付租金。上诉人向法院提交了证据证明在2009年装修时，上诉人根据被上诉人的要求，强化娱乐设施，被上诉人要求上诉人增设KTV和水疗等项目，最终因为被上诉人划拨土地问题导致了上诉人与KTV水疗的实际经营者俞洲办不出执照在江干区法院诉讼，上诉人也没有收到租金。2011年6月被上诉人办理了划拨土地缴纳租金转商业用地的手续，在诉讼期间被上诉人仍然不肯协助配合办理营业执照，2015年双方签订了备忘录，根据备忘录被上诉人应配合上诉人办理营业执照提供相关的资料并盖章，但事实上被上诉人违反备忘录的内容，以科研培训楼不能办理娱乐营业执照为由，不配合提供资料协助办理执照，导致了双方签订的备忘录没有实现上诉人的经营目的。最终根据被上诉人要求装修的娱乐设施因为被上诉人的原因无法经营产生巨大损失。

关于2015年双方签订的备忘录，作为对2015年合同履行问题一种解决方案，根据合同条款首先是被上诉人协助上诉人办理证照，其次上诉人按照时间分段支付租金，被上诉人没有履行2015年备忘录协助办理证照，上诉人怎么有能力支付备忘录中的租金。备忘录因被上诉人的原因无法实现合同目的，应认定无效。

被上诉人在履行合同过程中背信弃义，在订立房屋租赁合同时要求上诉人提供10000平方米的培训用房，要求上诉人提供娱乐设施，在长达6年期间不配合办理营业执照，实际培训业务每年约60万元，造成了上诉人巨大的经济损失，培训收益连房租都不够。被上诉人的违约事实是明确的，应当承担赔偿责任。

二、上诉人提出反诉请求要求赔偿装修、装饰损失，提供了设计图纸光盘未评估。上诉人认为被上诉人的违约行为是明确的，根据被上诉人的要求提供了10000平方米的培训专用房屋，上诉人投入巨大的装修成本，最终连租金都无力支付，上诉人反诉请求中提出评估装修价值也是正当的诉讼请求，上诉人要求进行实测评估，现酒店尚有装修实物存在，属于可以评估的情况，一审法院理应要求鉴定公司进行评估，最终没有评估，造成了上诉人的装修无法在案件中得到赔偿，恳请二审法院能够支持上诉人一审鉴定请求，对酒店装修装饰评估。三、一审判决超越诉讼请求且程序违法，判决的内容剥夺了上诉人的诉讼权利。本案中2016年7月29日起诉书中的租金为948万元（暂计算至2016年4月30日），在2018年6月20日被上诉人当庭变更诉讼请求提出支付租金2056.55万元（暂计算止2018年5月31日），2018年6月20日被上诉人当庭提交变更诉讼请求也未缴纳诉讼费，一审法院并没有要求上诉人答辩，之后收到被上诉人的补充证据，上诉人对其证据发表了质证意见，但是未答辩、辩论等，更没有开庭调查取证核实2016年10月后房屋的使用情况。变更诉讼请求的时间上也超过了法定时间，因此一审判决支持2016年4月30日之后的房屋租金、占用费明显属于程序违法，判决内容超越合法诉讼请求。四、一审判决未明确合同解除的时间无法计算房屋租金、占用费，判决解除更没有事实依据。按照一审判决第20页，“一审判决认为被上诉人与上诉人的实际控制人顾跃明同意并确定停业，上诉人自始至终同意解除合同等”均没有事实依据，停水停电属于被上诉人违约的行为造成上诉人无法经营，被上诉人的义务变成了上诉人需要在开庭时明确的内容，一审中上诉人提出停水停电无法经营就不应当计算租金，已经明确了停水停电的责任归被上诉人，一切损失理应而被上诉人自行承担。被上诉人也没有在一审中明确主张合同解除的时间，且一审法院并没有对合同解除的时间予以明确，也就造成了合同为何解除、合同何时解除、是否需要支付占用费等一系列问题的模棱两可，因此一审判决存在事实认定上的缺失，本案中被上诉人违约在先，不具有提出合同解除的权利，因此应当驳回其一审诉讼请求。五、一审法院不应当支持房屋租金、占用费的滞纳金，且2016年4月30日后的房屋租金的滞纳金无合同约定、法律规定不应支持。上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同纠纷始于2016年7月29日，被上诉人在起诉状中提出房屋租金的滞纳金计算到2016年4月30日为482万元，2018年6月20日被上诉人变更诉讼请求调整滞纳金计算到2018年5月31日为3014.98万元。首先滞纳金的计算的前提是上诉人违约的情况下，而本案中是被上诉人先行违约，2015年的备忘录上诉人拆除了中控的装修，被上诉人仍然没有配合办理营业执照，造成上诉人无法支付租金，因此截止到2016年4月30日书482万元滞纳金不应当计算。其次本案中自2016年7月29日被上诉人提起诉讼，提出了支付租金的诉请请求，上诉人也提出了反诉请求，滞纳金针对的是合同约定的无争议的租金，即在法院处理是否应当支付租金、支付多少租金的诉讼期间内不应当支付租金滞纳金。最后，一审法院判决是租金、占用费的金额，判决占用费说明已经合同解除的情况，占用费又如何能适用滞纳金的条款。在法院诉讼期间双方均明确诉讼请求，计算诉讼期间的房屋租金、占用费的滞纳金是没有合同依据，计算占用费的滞纳金更是超越了合同约定。一审法院将滞纳金按照年房屋租金24%计算滞纳金更是没有法律依据。综上所述，一审法院在查明、认定事实部分存在错误，被上诉人是先行违约一方，上诉人投入了巨大的装修成本提供了10000平方米的培训用房，被上诉人没有提足额的培训，导致双方无法实现合同目的，上诉人的上诉请求评估涉案房屋的装修装饰是合理诉求但未评估，在2018年被上诉人变更诉讼请求，已经超过了变更诉讼请求的时间，且新增的诉讼请求并未开庭听取上诉人的辩论意见，计算诉讼期间的房屋租金、占用费的滞纳金是没有合同依据更没有法律依据，恳请二审法院查明事实，判决撤销（2016）浙0104民初5737号判决书判决第1-8项，改判驳回被上诉人的一审诉请；判决支持上诉人的一审反诉请求；判决一审、二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人农科院答辩称：一、招租告知、协议书、临时租赁合同及备忘录等明确约定了各方权利和义务，意思表示真实、合法，约定的租赁物用途广泛而全面，并未限定于“培训”。2008年12月11日，农科院发布《浙江省农业科学院科技综合服务楼招租告知》，进行公开招租。告知内容包括：1.承租人取得本大楼经营权后，必须满足农科院的培训任务的要求，若用于开办酒店（住宿、餐饮和合法的娱乐）、培训和其他商务等商业用途，相关手续由承租人自行办理，与农科院无涉；2.本大楼属于非经营性资产，土地以划拨方式取得，承租人如要对外经营，需办理临时商业用房等手续后才能开展，办理手续的费用由承租人自理；3.承租人的装修必须符合相关规定，通过规划、消防等政府部门的批准，不得任意改变大楼主体结构；4.本告知将成为合同不可或缺的一部分，请贵公司仔细阅读本告知，如已阅读并不存在任何歧义的，请签字盖章。金富公司及其法定代表人分别在招租告知上盖章签字。同日，农科院与金富公司签订了《关于浙江省农业科学院科技综合服务楼租赁有关事宜的协议书》，进一步明确如下内容：1.经2008年12月11日公开竞标，金富公司取得承租权，因该大楼建设工程尚未竣工验收，双方订立本协议书；2.双方认同附件一《浙江省农业科学院科技综合服务楼租赁合同（草本）》和附件二《浙江省农业科学院科技综合服务楼招租告知》，在科技综合服务楼竣工验收通过后10个工作日内完全按附件一正式签订合同。2009年11月26日，浙江农科实业集团有限公司、金富公司、顾越明、于春华、郡富公司（筹，股东顾越明持股70%、于春华持股30%）共同签订了《浙江省农业科学院科技综合服务楼临时租赁合同》，其中浙江农科实业集团有限公司受农科院委托代为签订合同、金富公司为承租中标人及担保人、郡富公司（筹）为实际承租人、顾越明及于春华为实际承租人的股东。约定如下：1.农科院委托浙江农科实业集团有限公司代其签订合同和履行出租方全部权利和责任，金富公司提出由顾越明和于春华共同组建郡富公司作为直接承租方，在郡富公司成立前由顾越明和于春华代为签订有关合同文本并履行合同及附件《有关事宜的协议书》《招租告知》规定的全部承租权利和义务，金富公司为顾越明和于春华承担全部连带责任，郡富公司成立后再换取由金富公司作为承租中标方及担保方、郡富公司作为直接承租方签订的租赁合同文本（见合同附件一）；2.该大楼所占的土地以划拨方式取得，该大楼如要用于商业用途，相关商业用途手续须由顾越明和于春华办理，办理手续所需费用由顾越明和于春华承担；3.承租人在完成出租方的各类培训、商务、会议和国际交流人员食宿及会务交流活动接待安排的同时，可用于经营需要（即住宿、餐饮及配套的休闲娱乐），承租方经营所需申领的相关证照和许可证等手续，由承租人依法自行办理，需要出租方提供的手续及相关资料，出租方积极配合；4.如拖欠租金的，承担以下违约责任：累计三个月以上的，出租方有权解除合同，收回大楼，由此给出租人造成的损失由承租人和担保人据实承担，拖欠租金按每日拖欠款的千分之二交滞纳金；5.承租人中途退租或拖欠租金及其他费用的，承租人可以没收该保证金或抵扣租金及其他费用等；6.《浙江省农业科学院科技综合服务楼租赁合同》文本、《浙江省农业科学院科技综合楼招租告知》《关于浙江省农业科学院科技综合服务楼租赁有限公司事宜的协议书》及《浙江省农业科学院科技综合服务楼建筑平面图和附属设施清单》均为合同组成部分；7.对租赁期限、租金及其支付方式和期限、大楼使用要求和维修责任、大楼返还时的状态、大楼转租转让抵押调换、争议解决等作出了具体约定。

2009年12月2日，郡富公司成立，由郡富公司作为承租人履行上述合同，但农科院与郡富公司一直未重新签订租赁合同。2011年3月9日，农科院致函郡富公司，决定终止2009年11月26日签订的《浙江省农业科学院科技综合服务楼临时租赁合同》。3月14日，郡富公司回函，表示不同意终止合同。临时租赁合同等继续履行。

2014年12月29日，农科院与郡富公司就郡富公司拆除原装修时违章搭建的中空加层、KTV开办有关手续审批、拖欠租金支付、酒店周边环境卫生整治等问题进行了协商，并于2015年1月6日签订了《浙江省农业科学院与杭州郡富国际大酒店有限公司租赁合作有关事宜备忘录》。备忘录约定如下：1.2015年春节前，郡富公司彻底自行拆除酒店辅楼一楼大厅至三楼顶楼原装修时违章搭建的加层，恢复酒店结构原状；2.郡富公司完全拆除中空加层后，农科院同意给予郡富公司开办KTV所需手续必需的配合；3.鉴于一定期间内农科院曾要求郡富公司不得对外经营，且郡富公司土地未取得商业用地手续，影响郡富公司正常经营并导致损失，经过双方协商，减免2010年8月1日至2011年7月31日期间六个月租金235万元，如果郡富公司按照备忘录第一条及时拆除中空加层且按照第四条约定支付拖欠租金的，再减免租金50万元，合计减免2010年8月1日至2011年7月31日期间六个月租金285万元，减免后郡富公司拖欠2010年8月1日至2011年7月31日租金185万元；4.约定了2013年11月1日至2014年12月31日共十四个月期间拖欠的租金575.75万元及本备忘录第三条确定的拖欠租金185万元支付时间。总之，与租赁相关的招租告知、协议书、临时租赁合同、备忘录对标的物状况、标的物性质、各方权利和义务等约定明确清晰，内容合法，系当事人真实意思表示，合同明确约定了培训项目，也明确约定了租赁物的其他用途，约定内容完全符合酒店业经营需求，不存在郡富公司在上诉状中所称的“双方订立的合同从性质上就是上诉人租房房屋承办培训”的情形，该项郡富公司的上诉理由既与合同内容不符，也与客观事实不符，农科院给郡富酒店提供培训服务义务，是给郡富酒店的增利措施，而不是限制、制约郡富酒店获利手段。

二、郡富公司拖欠租金及水电费的事实清楚，农科院要求解除租赁合同、要求郡富公司支付租金及滞纳金及要求金富公司承担连带担保责任等各项诉讼请求依据充分、要求合理合法。

（一）郡富公司拖欠租金事实清楚。

1.郡富酒店未按照临时租赁合同约定支付租金。截止2014年底，郡富公司拖欠巨额租金。2009年11月26日签订的《浙江省农业科学院科技综合服务临时租赁合同》第四条明确约定了租金支付时间、金额等内容。但郡富公司未按照合同约定支付租金，2015年12月29日农科院和郡富公司协商会谈，共同确认郡富公司共拖欠租金1045.75万元，其中2010年8月1日至2011年7月31日期间拖欠租金470万元，2013年11月1日至2014年12月31日期间拖欠租金575.75万元。

2.郡富公司也未按照2015年1月6日签署的备忘录支付租金。根据备忘录，农科院同意减免租金235万及附条件再减免50万元后，郡富公司应付拖欠租金为760.75万元。备忘录对郡富支付拖欠租金约定如下：（1）郡富酒店分期支付2013年11月1日至2014年12月31日期间租金：自备忘录签订之日起的五个工作日内支付250万元，2015年2月15日前支付租金250万元，2015年12月31日前支付剩余的75.75万元；（2）对减免后的2010年8月1日至2011年7月31日期间185万元郡富公司承诺于2015年、2016年两年度内分四期全部支付完毕，即每6个月为一期，每期应支付46.25万元。但郡富公司也未按照备忘录中的承诺支付租金。备忘录签署后，郡富公司分别于2015年1月14日、3月30日、4月20日、4月30日向农科院支付租金250万元、100万元、70万元、80万元，共计500万元，2013年11月1日至2014年12月31日的租金郡富公司尚欠757500元至今未支付。2010年8月1日至2011年7月31日的拖欠租金185万元，郡富公司至今未支付。2015年1月1日以后的租金，郡富公司分文未付。暂计算至2018年5月31日，郡富公司共欠付租金20565417元，扣减已经支付的100万保证金后欠付租金为19565417元。

3.农科院催讨后，郡富公司仍然未支付。2015年12月7日，农科院向郡富公司发函催讨2015年前3个季度的租金和备忘录第4条约定的第1期租金462500元。2016年1月4日，农科院向郡富公司发函催讨2015年1年的租金和备忘录第4条约定的租金。

（二）由于郡富酒店拖欠租金，农科院要求解除租赁合同、要求支付租金及滞纳金的各项诉讼请求依据充分。

1.农科院要求解除租赁合同依据充分。临时租赁合同第九条第一款第（四）项约定，承租人拖欠租金累计三个月以上的，农科院有权解除合同，收回大楼。《合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”2016年5月农科院向法院提起诉讼时，郡富公司不仅拖欠巨额租金，而且拖欠租金的时间也很长，其中包括拖欠将近6年的2010年8月1日至2011年7月31的租金185万元。农科院要求解除租赁合同既有充分的合同依据，又有充分的法律依据。

2.农科院要求郡富公司支付租金、场地占用费及滞纳金依据充分，郡富公司认为其不应当承担上述义务的理由不成立。（1）农科院有权停水停电，郡富公司无权以停水停电为由拒付租金。郡富公司自2016年5月开始未向农科院支付水电费用。郡富公司租赁科技综合服务楼过程中使用的水电使用农科院总表下的分表计量，由农科院向供水、供电单位支付水电费，郡富公司向农科院支付水电费。截止2016年10月25日农科院停止向郡富公司供应水电，郡富公司共拖欠水电费用567462.57元。农科院实施停水停电前，郡富公司已经停业。郡富公司停业不是农科院停水停电造成。退一步说，农科院停水停电后，郡富公司可以以补缴水电费方式要求恢复供水供电，但郡富公司既未补缴水电费，也未与农科院进行协商处理。（2）郡富公司与俞洲租赁合同纠纷不能成为郡富拒付租金理由。俞洲不能办理KTV《娱乐场所经营许可证》等不是因为“划拨土地”，而是由于场所与作为事业单位的农科院间距不足50米，郡富公司在上诉状称，“最终因为被上诉人划拨土地问题导致了上诉人与KTV水疗的实际经营者俞洲办不出执照”，这与判决认定的事实完全不符。而且关于证照的办理，招租告知、临时租赁合同约定明确。招租告知规定，若用于开办酒店（住宿、餐饮和合法的娱乐）、培训和其他商业等用途的，相关手续由承租人自行办理，与农科院无涉；临时租赁合同第一条第（二）项约定，该大楼如要用于商业用途，相关商业用途手续须由承租人自行办理。（3）农科院也不存在违反法律或合同规定不予协助办理相关证照情形。在签署备忘录前，农科院全面履行了配合义务，签署备忘录后，农科院也按照备忘录行使权利承担义务。备忘录第二条就关于KTV开办有关审批手续问题规定如下：在郡富酒店按照本备忘录第一条的约定完全拆除原装修时违章搭建的中空加层后，农科院同意给予郡富酒店开办KTV所需手续必要的配合。（4）承租之初，农科院未办理用地功能改变手续，不能成为郡富不予支付租金的理由。由于属于划拨土地等因素，承租之初对郡富酒店正常发挥经营功能造成一定的影响。但农科院于2011年9月7日开始就行政划拨土地上从事经营活动向杭州市财政部门缴纳土地年租金、土地年收益，期限自2011年6月1日起算，排除了郡富酒店开展正常经营活动的政策障碍。由于上述原因给郡富酒店可能造成的损失，农科院与郡富酒店经过协商达成一致意见，形成备忘录，约定以减免租金方式予以弥补。（5）郡富公司应当承担滞纳金，一审法院调减滞纳金符合法律规定。总之，郡富公司拖欠租金事实清楚，拖欠水电费事实也清楚。农科院不仅有权要求郡富公司及时支付租金、水电费，支付滞纳金，也有权解除租赁合同。金富公司作为担保人对郡富公司的支付义务应当承担连带担保责任。一审法院民事判决书中第1-6项判决事实清楚、依据充分。郡富公司要求撤销1-6项判决的上诉请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。

三、农科院严格履行合同义务，郡富公司一审中的反诉请求没有事实和法律依据，一审法院民事判决书中第8项判决驳回郡富公司反诉请求事实清楚、证据确凿、依据充分。

（一）关于装修装饰款项。装修装饰款项的支出系郡富公司为实现合同目的而进行的投资活动，也是合同约定的承租人义务。招租告知、临时租赁合同均明确规定，农科院提供的标的物系竣工后未装修的房屋，交付的标的物实际情况以《浙江省农科院科技综合服务楼建筑平面图和附属设施清单》为准。由于郡富拖延支付租金，构成违约，农科院按照合同约定行使合同解除权，农科院无需也不应当因此承担责任。对装修、装饰的处理，合同及法律均有明确规定。临时租赁合同第七条规定，租赁期满，如承租方不再续租，承租方应在租赁期限届满之日起十日内将全部租赁物完整地交还给农科院。大楼内外的装修设施及其他不动产均不得拆除，其残值无偿归甲方所有。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，承租人经出租人同意装饰装修，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修装饰残值损失的，不予支持。

（二）关于会议中心副楼建造、装修、装饰损失及租金问题。会议中心副楼系违章建筑，由郡富公司擅自建造，既未取得农科院同意，也未经相关行政主管部门的批准。农科院既未同意郡富公司建造，也未从中获益，郡富公司关于收取12万租金的陈述纯属虚构。建造会议中心副楼是郡富公司的行为，郡富公司未经审批建造了会议中心副楼，会议中心副楼作为违章建筑被拆除的后果应当由郡富公司自行承担。郡富公司要求农科院承担赔偿责任并返回12万元租金，没有事实和法律依据。

（三）关于履约保证金。履约保证金系保证承租人履行合同义务，保障出租人合法权益的担保措施。本案由郡富公司违约而导致合同解除，郡富公司作为违约方反而要求守约方农科院返还履约保证金，于法无据。而且，关于如何处理履约保证金，临时租赁合同第五条作出了明确规定，由担保方、承租人承担的费用，如果担保方和承租人未付清，承租人可以用保证金予以冲抵，如果担保方和承租人擅自中途退租、延付租金及有其他违法行为或对出租人造成财产损害的，则出租方可没收该保证金或用该保证金加以抵扣，不足部分还需由担保方和承租人支付。在郡富公司对农科院拖欠巨额租金情形下，农科院有权将履约保证金用于抵扣租金，而郡富公司无权要求返还。总之，郡富公司因为拖欠租金等原因构成违约，而农科院严格依照合同约定和法律规定履行合同，不存在任何违约情形。郡富公司一审反诉请求没有事实和法律依据，一审判决书第8项作出驳回反诉原告诉讼请求的判决正确。郡富公司上诉要求撤销该项判决，改判支持其反诉请求的上诉请求和理由均不成立。

四、一审审判程序合法。（一）关于农科院的诉讼请求。农科院将要求支付的的租金从“948.125万元”调整为“2056.55万元”，将要求支付的滞纳金从“482.39325万元”调整为“3014.98万元”，并不是诉讼请求的变更，而是进一步明确诉讼请求。农科院于2016年5月向法院提起诉讼，但直至2019年4月才宣判。在起诉时，农科院的诉讼请求为：判令郡富公司支付拖欠的租金948.125万元（暂计至2016年4月30日），此后租金计算至郡富公司实际搬离租赁大楼之日；判令郡富公司支付拖欠的滞纳金482.39325万元（暂计至2016年4月30日），并按拖欠租金的日千分之二，滞纳金从2016年5月1日计至租金欠款付清之日止。2018年6月22日在一审法院第三次开庭时，农科院要求暂计时间从起诉时2016年4月30日调整至2018年5月31日。因为暂计时间的调整因而诉讼请求的数额上发生了变化，但计算标准、计算期限未作改变，该调整不属于诉讼请求变更。

（二）关于装饰、装修款等的鉴定问题。法院依法启动了评估程序。郡富公司提出反诉后，提出了装修、装饰款的鉴定请求。一审法院根据郡富公司申请，按照民事诉讼法及相关司法解释规定程序，下发了二份《杭州市江干区人民法院评估机构确定告知书》，但由于郡富公司的原因，后续鉴定工作未开展。总之，一审判决程序合法，郡富公司对一审程序合法性的质疑不成立。

综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，程序合法。郡富公司上诉请求和理由均不成立。请求二审法院依法驳回郡富公司的所有上诉请求，维持一审判决。

庭审中，上诉人郡富公司当庭提交照片10张，证明：照片1-5，2019年拍摄（具体时间不清楚），证明：案涉酒店早已被农科院收回作为农科院教培基地。照片6-10，2018年10月23日拍摄，证明被上诉人改造案涉的酒店停车场，改成公共停车场并开通了道路的事实。

被上诉人农科院没有提交证据。对于上诉人郡富公司提交的证据认为：照片1-5的牌子是大楼完工后就有的，不是2018年新增的。照片6-10在一审时郡富公司就提交了，与本案没有关联性。停车场不在租赁范围。

对上诉人郡富公司提交的证据，经被上诉人农科院质证后，本院认证如下：对照片的真实性予以确认，但对证明目的不予采纳。

双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院予以确认。

本院认为，关于上诉人郡富公司上诉称农科院违约在先，应赔偿上诉人郡富公司损失的问题？农科院与郡富公司之间的租赁合同关系合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。案涉临时租赁合同并未对农科院的各类培训等人员食宿及会务交流活动接待安排的业务量进行约定，培训费和接待费的多少不能成为郡富公司不交租金的理由。郡富公司主张农科院于2016年10月对其公司断电断水，致使其公司无法经营，因此表示停水停电无法经营不应当支付的租金。现郡富公司认可欠农科院水电费56.7万元，农科院在郡富公司已经拖欠水电费5个月的情况下，对郡富公司进行停水停电属于行使先履行抗辩，故所造成的后果应由郡富公司承担。

郡富公司对案涉临时租赁合同所约定的租赁大楼的土地性质应当知晓，合同约定如用于商业用途，相关商业手续由其自行办理，费用自行承担。承租方经营所需申领的相关证照和许可证等手续，由承租人依法自行办理，需要出租方提供的手续及相关资料，出租方积极配合。农科院自2011年9月7日开始缴纳土地年租金、土地年收益后，案涉大楼不能对外经营的问题已经不存在，且备忘录中农科院对该时期的租金也进行了减免。俞洲经营期间办理KTV手续的审批事项，根据生效判决书的认定，俞洲未能办理营业执照的原因系承租的房屋在三楼经营KTV距离农科院不足50米，不能取得娱乐许可证，从而无法办理营业执照。且俞洲经营期间早于郡富公司与农科院签订备忘录的时间。而相关的KTV开办有关手续审批事宜在备忘录协商范围内，双方并未约定农科院需对此前俞洲经营期间办证事宜承担责任。农科院在备忘录中同意给予郡富酒店开办KTV所需手续必要的配合。郡富酒店承诺，完全按规范要求履行开办KTV所需的全部手续，并在手续办妥后的一周内，将有关资料复印件交农科院备案。

农科院与郡富公司于2015年1月6日签订备忘录后，郡富公司未按备忘录的约定付清2010年8月1日至2011年7月31日期间、2013年11月1日至2014年12月31日期间的租金，未支付过2015年1月1日以后的租金，已构成违约，应承担违约的责任。农科院依据案涉临时租赁合同约定，承租人拖欠租金累计3个月以上，农科院有权解除合同，收回大楼。农科院于2016年7月29日起诉时，郡富公司拖欠的租金已远超3个月，因此农科院有权要求解除案涉临时租赁合同，并要求郡富公司返还承租的科技综合服务楼。虽然郡富公司对解除合同未有异议，但郡富公司不愿意在诉讼期间返还租赁房屋，对此所造成的损失应由郡富公司承担。

关于上诉人郡富公司上诉提出的鉴定申请，本院已经制作通知告知上诉人郡富公司因其无法完善鉴定证据材料，故对其鉴定申请不予准许。因此郡富公司上诉要求农科院赔偿其公司在科技综合服务楼、停车场的装饰装修费用的请求没有依据。

关于郡富公司要求农科院赔偿会议中心副楼建造、装修装饰损失300万元的上诉请求，从现有证据来看，农科院并未表示同意建造会议中心副楼，未承诺为此办理审批手续。郡富公司未经审批建造了会议中心副楼，会议中心副楼作为违章建筑被拆除的后果应由郡富公司自行承担。

关于郡富公司要求农科院返还12万元租金的上诉请求，案涉临时租赁合同约定的初始年租金金额为482万元，从第2期开始减为470万元，第1期租金相较于后期多收取的金额为6万元，而非12万元；临时租赁合同签订日期为2009年11月26日，郡富公司向农科院作出关于建造会议室的请示的日期为2010年1月12日，因此不能认为482万元的初始年租金内包括了会议中心副楼的租金；会议中心副楼由郡富公司建造，上述6万元租金即使与会议中心副楼相关也是会议中心副楼占用土地的租金，会议中心副楼建造后虽被拆除，但郡富公司也对土地进行了实际占用；因此郡富公司要求返还租金12万元的请求不能成立。

关于郡富公司要求农科院返还履约保证金100万元上诉请求。案涉临时租赁合同约定，合同项下承租人应承担的费用，如承租人未付清的农科院可用履约保证金充抵；郡富公司所欠租金已远超100万元，农科院亦要求以履约保证金抵扣租金，原审法院对保证金进行了抵扣并无不当。

综上，郡富公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费300464元，由上诉人杭州郡富国际大酒店有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　张一文

审判员　　徐　丹

审判员　　毕克来

二〇一九年八月七日

书记员　　何英杰