北京市朝阳区崔各庄乡人民政府奶西村民委员会与北京永辉鸿景房地产开发有限公司等财产损害赔偿纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事判决书

（2019）京03民终16510号

上诉人（原审被告）：北京市朝阳区崔各庄乡人民政府奶西村民委员会，地址北京市朝阳区崔各庄乡京旺社区一社区。

法定代表人：韩庆海，主任。

委托诉讼代理人：袁晓方，北京海雷律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：李玉梅，女，1945年7月20日出生。

委托诉讼代理人：张志同，北京京润律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张琰，北京京润律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：北京世纪广平拆迁有限公司，住所地北京市延庆区八达岭工业开发区康西路570号。

法定代表人：王宏伟，总经理。

委托诉讼代理人：陈亮，男，1971年2月16日出生。

被上诉人（原审被告）：北京永辉鸿景房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区崔各庄乡南春路1号056室。

法定代表人：曾朝晖，董事长。

委托诉讼代理人：谷晓娜，女，1990年3月14日出生。

上诉人北京市朝阳区崔各庄乡人民政府奶西村民委员会（以下简称奶西村委会）因与被上诉人李玉梅、北京永辉鸿景房地产开发有限公司（以下简称永辉鸿景公司）、北京世纪广平拆迁有限公司（以下简称世纪广平拆迁公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初4900号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

奶西村委会上诉请求：请求法院撤销一审判决，改判驳回李玉梅全部诉讼请求。事实与理由：1.一审判决认定事实错误，张俊岭并非臧茹之孙。一审法院以《分款承诺书》为依据确定李玉梅的损失数额是错误的。奶西村委会没有拆除李玉梅的房屋。李玉梅并非奶西村村民，无权获得宅基地使用权的补偿。2.一审认定法律关系错误，本案实际上就是拆迁安置补偿合同纠纷，双方未达成补偿安置协议，法院应当不予受理。3.涉案房屋的实际价值可以通过评估确定。

李玉梅辩称，同意一审判决，不同意奶西村委会的上诉请求。分款协议是按照世纪广平拆迁公司的要求做的，因为想做变通，以张俊岭名义申请补偿款，但张俊岭确实不是臧茹的孙子。

世纪广平拆迁公司辩称，同意一审判决不要求世纪广平拆迁公司承担责任的部分，但对一审判决其他部分不认可。张俊岭不是臧茹的孙子。一审认定的价格、赔偿数额错误。李玉梅当时觉得自己的补偿款少，找了本村的张俊岭，说卖给张俊岭，由张俊岭来签字，当时拆迁公司为了帮助李玉梅能取得好的拆迁赔偿数额，和李玉梅说先这么做，如果审核过不了，就作废。所以当时李玉梅和张俊岭对未来期望值预先做了预估的分款协议书。协议书里面所有内容都没有履行过。

永辉鸿景公司辩称，同意一审判决，不应由永辉鸿景公司承担赔偿责任。

李玉梅向一审法院起诉请求：1、世纪广平拆迁公司、永辉鸿景公司和奶西村委会共同赔偿我房屋损失3 200 000元；2、世纪广平拆迁公司、永辉鸿景公司和奶西村委会共同赔偿我房屋自被拆除之日起至2019年4月3日的租金损失160 000元；3、世纪广平拆迁公司、永辉鸿景公司和奶西村委会共同赔偿我利息损失，以3 200 000元为基数，自2017年8月26日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。

一审法院认定事实：原朝阳区崔各庄乡奶西村X号宅基地使用权人登记为臧茹，地号为24080271，用地面积为113平方米，建筑占地为82平方米，附图显示宅基地东西长约17.3米，南北长约6.6米。宅基地四至为东至关道，西至臧永祥，南至柴立云，北至关道。宅基地使用权证编号为朝集建（93）字第060677号。

李玉梅系河南省新蔡县人，于1980年来京。1994年李玉梅和案外人臧茹签订《房屋买卖契约》，以一万四千五百元的价格从臧茹手中购买了位于朝阳区崔各庄乡奶西村X号房屋五间，买卖契约写明宅基地229平方米（地界以土地局合法的宅基地使用许可证为准），契约还写了奶西村规章，时任村委会负责人在契约上签字。

李玉梅支付了购房款后，入住了涉案房屋，并于1995年出资对原有房屋进行了翻建。此后该户地址被统一重新编为朝阳区崔各庄乡奶子房X号。

因棚户区改造，上述房屋被列入棚改范围，2016年12月29日，张俊岭作为被腾退人在《腾退安置补偿协议》上签字，确认朝阳区崔各庄乡奶子房X号腾退补偿安置款为2 133 007元。同日，张俊岭、李玉梅和世纪广平拆迁公司的诉讼代理人陈亮在《分款承诺书》上签字，内容为：“承诺人（张俊岭）于2016年12月29日自愿签署《腾退安置补偿协议》，所得腾退补偿安置款为2 133 007元，大写贰佰壹拾叁万叁仟零柒元，上述腾退款原本由承诺人单独所有，相应存折由承诺人单独领取。现承诺人自愿将上述腾退补偿款中的2 133 007元（大写贰佰壹拾叁万叁仟零柒元）直接分配给李玉梅单独所有，相应存折由李玉梅单独领取。上述腾退补偿款分割是本人真实意思表示，为不可撤销之承诺，由此产生的任何纠纷，由本人自行解决并承担相应的法律后果，与任何第三方无关。备注：剩余款32万元已现金支付给李玉梅（叁拾贰万元整）”，张俊岭、李玉梅分别签字，陈亮作为见证人签字。

世纪广平拆迁公司和永辉鸿景公司均称上述协议未通过审计，所以腾退人未盖章，协议未生效。故上述分款承诺书未履行。

此后，永辉鸿景公司委托评估单位，以167平方米为认定的宅基地面积进行了评估，评估结果通知单上确认的宅基地区位补偿款为447 560元，地上物建筑面积认定为195平方米，房屋重置成新价182 198元，装修、设备及附属物价格22 505元，棚户区改造奖501 000元，棚改房屋补贴为233 800元，以上合计      1 387 063元，李玉梅对第二次评估的结果不予认可。经询，世纪广平拆迁公司和永辉鸿景公司均称，第一次评估所形成的评估结果通知单，第一次的草签的协议等都已经找不到了，无法向法院提交。

2017年8月12日，奶西村委会和奶西农工商合作社、奶西村党支部共同向李玉梅发出通知：要求李玉梅于三日内与拆迁公司进行洽谈与协商，完成签约腾退，如逾期未签约腾退，我村将根据相关政策采取相关办法进行处理，由此造成的一切后果由被通知人个人承担。

2017年8月20日，奶西村委会发出公告，内容为：“我村于2017年8月12日和8月17日分别下发通知，要求你户尽快签订补偿协议，腾空房屋。根据2017年8月7日奶西村村民代表大会决议，因你户不符合宅基地审批程序，地上物房屋为违法建设，现将集体土地使用权收回，同时启动地上违法建设拆除程序。现责令你户在2017年8月24日前自行拆除上述违法建设，逾期不拆除的，我村将实施强制拆除。如有异议，你户可依照相关法律法规要求的期限和规定提起诉讼。”

2017年9月17日，张俊岭在住宅房屋交房验收单上签字，被腾退人注明为“臧茹（买卖张俊岭）”。此后，奶西村委会组织人员将涉案房屋拆除。

李玉梅于2018年以房屋拆迁安置补偿合同纠纷为由，将世纪广平拆迁公司诉至一审法院，要求该公司补偿安置房200平方米，并支付房屋租金损失24万元。一审法院经审理认为腾退人与被腾退人未就腾退补偿事项达成补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，据此裁定驳回李玉梅的起诉，北京市第三中级人民法院于2018年10月8日作出（2018）京03民终11977号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。

本案中，李玉梅申请对被拆除的房屋、宅基地进行评估，但由于上述财产已灭失而无法进行。

一审法院认为：损害他人财产的，应当恢复原状或折价赔偿。占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。李玉梅依照其与案外人的协议合法的占有朝阳区崔各庄乡奶子房X号房屋，不论其与案外人之间的合同是何种效力状态以及李玉梅是否能够实际取得上述房屋、宅基地的使用权，其合法的占有也应当受到法律保护。

根据双方陈述等证据足以认定，李玉梅合法占有的地上物被奶西村委会拆除，经查，上述房屋被拆除前，腾退人或者拆除人并未与权利人达成协议，故上述拆除行为应认定为侵权。拆除人应当承担相应的侵权责任。

李玉梅作为受侵犯一方，对其主张的损失数额的合理性合法性承担举证责任，李玉梅并未提交损失相关的证据，但鉴于标的物已经被拆除，无法通过评估等方法查明其价值，法院将参照拆除前的协商意见及相关协议等，确定李玉梅应取得的补偿款数额。世纪广平拆迁公司、奶西村委会虽称拆除之前的协议因基础数据不真实而未通过审计，但该行为系其自行造成，且在相关问题未纠正、未与李玉梅重新达成协议之前擅自拆除标的物，导致标的物无法通过评估等方式确定补偿，该责任应由奶西村委会承担。关于补偿面积问题，世纪广平拆迁公司也未提交此前李玉梅单方签字的协议书，法院难以确认第一次协议确认的拆除范围，包括认定的宅基地面积等内容与第二次评估不一致，也无法认定其所述第一次协商的结果系被欺骗的意见。法院根据查明的情况，结合相关证据对李玉梅的损失予以确定，由拆除行为人奶西村委会承担赔偿责任。

据此，一审法院于2019年10月判决：一、北京市朝阳区崔各庄乡人民政府奶西村民委员会于判决生效后十日内赔偿李玉梅损失二百一十三万三千零七元；二、驳回李玉梅的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23 864元，由北京市朝阳区崔各庄乡人民政府奶西村民委员会负担（于判决生效后七日内交纳）。

二审中，奶西村委会提交涉案拆除房屋拆除前的照片和勘察表，照片用以证明房屋没有拆除的状态及装修情况，勘察表证明房屋在拆迁之前，房屋的装修细节以及室内的一些暖气还有灯管的数量，二份证据用以证明可以对房屋的实际价值进行评估鉴定。永辉鸿景公司表示对该两份证据真实性不清楚。世纪广平拆迁公司认可该两份证据的真实性及证明目的。李玉梅对该两份证据的证明目的不予认可。

本院另查明，永辉鸿景公司委托评估单位，以167平方米为认定的宅基地面积进行评估的时间显示为2016年12月1日。世纪广平拆迁公司在二审中表示，对涉案房屋仅进行过一次评估，即2016年12月1日的评估，分款承诺书未实际履行。

本院经审理查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。

本院认为，根据本案现有证据，李玉梅对涉案房屋及宅院属于合法占有，在房屋被拆除前，腾退人或者拆除人并未与权利人达成协议，奶西村委会未提供证据证明其拆除行为的合法性，故应当承担相应的侵权责任。鉴于标的物已经灭失，无法通过评估作价等方式查明其价值，一审法院参照拆除前的协商意见及相关协议等证据，酌予确定李玉梅应取得的赔偿款数额，较为合理，本院予以维持。奶西村委会虽主张一审判决确定的数额不当，并未提交相应证据予以反驳，且本案标的物系因奶西村委会的侵权行为导致无法通过评估等方式确定价值，该责任应由奶西村委会承担。

综上所述，奶西村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费23 864元，由北京市朝阳区崔各庄乡人民政府奶西村民委员会负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　黄海涛
审　　判　　员　　　杨　夏
审　　判　　员　　　万丽丽

二○一九年十二月五日

法　官　助　理　　　史晓霞
法　官　助　理　　　李宝霞
书　　记　　员　　　王　艳