某某与北京永辉鸿景房地产开发有限公司等侵权责任纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民事判决书

（2019）京0105民初4900号

原告：***，女，1945年7月20日出生，汉族，住北京市通州区。

委托诉讼代理人：赵永玲（原告之女），1983年7月16日出生，汉族，住河南省新蔡县。

委托诉讼代理人：张志同，北京京润律师事务所律师。

被告：北京世纪广平拆迁有限公司，住北京市延庆区八达岭工业开发区康西路570号。

法定代理人：王宏伟，总经理。

委托诉讼代理人：陈亮，男，1971年2月16日出生，汉族，该公司职员，住北京市朝阳区,36号。

被告：北京永辉鸿景房地产开发有限公司，住北京市朝阳区崔各庄乡南春路1号056室。

法定代理人：曾朝晖，董事长。

委托诉讼代理人：袁晓方，北京海雷律师事务所律师。

被告：北京市朝阳区崔各庄乡人民政府奶西村民委员会，住所地北京市朝阳区崔各庄乡京旺社区一社区。

法定代表人：韩庆海，主任。

委托诉讼代理人：袁晓方，北京海雷律师事务所律师。

原告***（下称原告）与被告北京永辉鸿景房地产开发有限公司（下称永辉鸿景公司）、被告北京世纪广平拆迁有限公司（下称世纪广平拆迁公司）、被告北京市朝阳区崔各庄乡人民政府奶西村民委员会（下称奶西村委会）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人赵永玲、张志同，世纪广平拆迁公司之委托诉讼代理人陈亮，永辉鸿景公司及奶西村委会共同的委托诉讼代理人袁晓方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、世纪广平拆迁公司、永辉鸿景公司和奶西村委会共同赔偿我房屋损失3 200 000元；2、世纪广平拆迁公司、永辉鸿景公司和奶西村委会共同赔偿我房屋自被拆除之日起至2019年4月3日的租金损失160 000元；3、世纪广平拆迁公司、永辉鸿景公司和奶西村委会共同赔偿我利息损失，以3 200 000元为基数，自2017年8月26日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算。事实及理由：我是朝阳区崔各庄乡奶西村村民，1980年来京工作，1994年在奶西村购买了五间北房，当时土地面积229平方米，原房主臧X，具体位置为奶西村X号，后未办理集体土地建设用地使用证变更登记。1995年由于老房坍塌，我翻建了五间北房，之后两年陆续间了几间厢房。2017年8月25日，世纪永平拆迁公司和我签订拆迁协议，约定按照拆迁房屋面积207平方米支付对应拆迁款248万元，2017年8月29日，房屋被世纪广平拆迁公司、永辉鸿景公司和奶西村委会拆除，世纪广平拆迁公司从我手中收取了房本、买卖协议等原件。2017年11月，我向拆迁办索要补偿款时，拆迁办以协议未通过审核为由拒付拆迁款，并拒绝承认拆迁协议，故起诉。

世纪广平拆迁公司辩称，我公司不同意原告的诉讼请求。原告购买的是本村村民臧X的宅基地，在这块地的拆迁过程中，我们考虑了原告的实际困难，也愿意和原告商谈腾退补偿，我们曾经和原告签过一次协议，原告也提交了红本，后来因为要限期搬离，村里就将她的房屋拆除了，但后来我们在审核协议时发现原告的红本作假，她把面积改了，将宅基地使用证上用地面积113平方米改为213平方米，我们就让臧X的孙子到档案室调取了宅基地档案，发现原告确实有涂改的行为，这样的腾退协议是不能通过审计的，就找到原告要求重新签订协议，原告坚持认为她的房屋是207平方米，不同意重新签订，因为协议最终腾退人没有盖章，就没有生效。后来我公司考虑原告的实际情况，在指挥部开会的时候提出给原告认定为167平方米，按照这个面积给予补偿，原告仍然不满意，就形成了这个案件。我们同意按照政策给原告补偿，但不同意原告现在的诉讼请求，我公司的职责就是和户主谈补偿具体事宜，我公司没有拆除原告的房屋；原告主张的赔偿数额也缺乏依据，我公司不予认可；原告非奶西村村民，依照本次腾退政策，涉案房屋的被腾退人也不应该是原告；原告主张的租金和利息损失我公司不予认可。

永辉鸿景公司辩称，原告提到的奶西村X号房屋不是我公司拆除的，原告要求的数额也没有事实和法律依据。我公司虽然和原告商谈过腾退协议事宜，但由于原告提供了虚假的宅基地使用证，其中载明的宅基地使用面积由113平方米涂改为213平方米，我公司工作人员据此作出了不准确不真实的评估结果，这是原告的过错造成的。在本次拆迁过程中，臧X在奶西村另行有宅基地，并且对臧X也进行了拆迁补偿，根据一户一宅原则，臧X原有的宅基地应由村委会收回，不再给予补偿。原告主张的租金损失和利息损失均没有事实和法律依据，且不能同时主张；原告主张的房屋损失缺乏依据，我公司不予认可。

奶西村委会辩称，原告提到的房屋不是我单位拆除的，原告也不是涉案房屋院落的权利人，无权起诉；原告非奶西村村民，无权主张宅基地相关补偿；涉案房屋登记的宅基地使用权人臧X在本村另划拨了宅基地并取得了补偿，本案宅基地应当由我单位收回。原告主张的赔偿数额缺乏依据，我单位不予认可，房租损失也没有依据。因为涉案房屋所在的土地归奶西村集体经济组织所有，故即使认定我单位承担责任，我们的赔偿责任也仅限于房屋的补偿，不包括土地的区位补偿。另外，根据土地管理法规定，土地所有权、使用权争议，是政府处理事项，对政府处理不服方可到法院起诉，本案争议并未由政府先行处理，法院不应受理。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此，本院认定事实如下：

原朝阳区崔各庄乡奶西村x号宅基地使用权人登记为臧X，地号为xxxxx，用地面积为113平方米，建筑占地为82平方米，附图显示宅基地东西长约17.3米，南北长约6.6米。宅基地四至为东至关道，西至臧永祥，南至柴立云，北至关道。宅基地使用权证编号为朝集建xxxx号。

原告系河南省新蔡县人，于1980年来京。1994年原告和案外人臧X签订《房屋买卖契约》，以一万四千五百元的价格从臧X手中购买了位于朝阳区崔各庄乡奶西村x号房屋五间，买卖契约写明宅基地229平方米（地界以土地局合法的宅基地使用许可证为准），契约还写了奶西村规章，时任村委会负责人在契约上签字。

原告支付了购房款后，入住了涉案房屋，并于1995年出资对原有房屋进行了翻建。此后该户地址被统一重新编为朝阳区崔各庄乡奶子房X号。

因棚户区改造，上述房屋被列入棚改范围，2016年12月29日，张x（臧X之孙）作为被腾退人在《腾退安置补偿协议》上签字，确认朝阳区崔各庄乡奶子房X号腾退补偿安置款为2 133 007元。同日，张x、原告和世纪广平拆迁公司的诉讼代理人陈亮在《分款承诺书》上签字，内容为：“承诺人（张x）于2016年12月29日自愿签署《腾退安置补偿协议》，所得腾退补偿安置款为2 133 007元，大写贰佰壹拾叁万叁仟零柒元，上述腾退款原本由承诺人单独所有，相应存折由承诺人单独领取。现承诺人自愿将上述腾退补偿款中的2 133 007元（大写贰佰壹拾叁万叁仟零柒元）直接分配给***单独所有，相应存折由***单独领取。上述腾退补偿款分割是本人真实意思表示，为不可撤销之承诺，由此产生的任何纠纷，由本人自行解决并承担相应的法律后果，与任何第三方无关。备注：剩余款32万元已现金支付给***（叁拾贰万元整）”，张x、***分别签字，陈亮作为见证人签字。

世纪广平拆迁公司和永辉鸿景公司均称上述协议未通过审计，所以腾退人未盖章，协议未生效。故上述分款承诺书未履行。

此后，永辉鸿景公司委托评估单位，以167平方米为认定的宅基地面积进行了评估，评估结果通知单上确认的宅基地区位补偿款为447 560元，地上物建筑面积认定为195平方米，房屋重置成新价182198元，装修、设备及附属物价格22505元，棚户区改造奖501000元，棚改房屋补贴为233800元，以上合计1387063元，原告对第二次评估的结果不予认可。经询，世纪广平拆迁公司和永辉鸿景公司均称，第一次评估所形成的评估结果通知单，第一次的草签的协议等都已经找不到了，无法向法院提交。

2017年8月12日，奶西村村委会和奶西农工商合作社、奶西村党支部共同向原告发出通知：要求原告于三日内与拆迁公司进行洽谈与协商，完成签约腾退，如逾期未签约腾退，我村将根据相关政策采取相关办法进行处理，由此造成的一切后果由被通知人个人承担。

2017年8月20日，奶西村委会发出公告，内容为：“我村于2017年8月12日和8月17日分别下发通知，要求你户尽快签订补偿协议，腾空房屋。根据2017年8月7日奶西村村民代表大会决议，因你户不符合宅基地审批程序，地上物房屋为违法建设，现将集体土地使用权收回，同时启动地上违法建设拆除程序。现责令你户在2017年8月24日前自行拆除上述违法建设，逾期不拆除的，我村将实施强制拆除。如有异议，你户可依照相关法律法规要求的期限和规定提起诉讼。”

2017年9月17日，张x在住宅房屋交房验收单上签字，被腾退人注明为“臧X（买卖张x）”。此后，奶西村委会组织人员将涉案房屋拆除。

原告于2018年以房屋拆迁安置补偿合同纠纷为由，将世纪广平拆迁公司诉至本院，要求该公司补偿安置房200平方米，并支付房屋租金损失24万元。本院经审理认为腾退人与被腾退人未就腾退补偿事项达成补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，据此裁定驳回原告的起诉，北京市第三中级人民法院于2018年10月8日作出（2018）京03民终11977号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。

本案中，***申请对被拆除的房屋、宅基地进行评估，但由于上述财产已灭失而无法进行。

本院认为：损害他人财产的，应当恢复原状或折价赔偿。占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。原告依照其与案外人的协议合法的占有朝阳区崔各庄乡奶子房X号房屋，不论其与案外人之间的合同是何种效力状态以及原告是否能够实际取得上述房屋、宅基地的使用权，其合法的占有也应当受到法律保护。

根据双方陈述等证据足以认定，原告合法占有的地上物被奶西村村委会拆除，经查，上述房屋被拆除前，腾退人或者拆除人并未与权利人达成协议，故上述拆除行为应认定为侵权。拆除人应当承担相应的侵权责任。

原告作为受侵犯一方，对其主张的损失数额的合理性合法性承担举证责任，原告并未提交损失相关的证据，但鉴于标的物已经被拆除，无法通过评估等方法查明其价值，本院将参照拆除前的协商意见及相关协议等，确定原告应取得的补偿款数额。被告虽称拆除之前的协议因基础数据不真实而未通过审计，但该行为系其自行造成，且在相关问题未纠正、未与被告重新达成协议之前擅自拆除标的物，导致标的物无法通过评估等方式确定补偿，该责任应由被告承担。关于补偿面积问题，世纪广平拆迁公司也未提交此前原告单方签字的协议书，本院难以确认第一次协议确认的拆除范围，包括认定的宅基地面积等内容与第二次评估不一致，也无法认定其所述第一次协商的结果系被欺骗的意见。本院根据查明的情况，结合相关证据对原告的损失予以确定，由拆除行为人奶西村委会承担赔偿责任。

综上，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条第一款、第十九条之规定，判决如下：

一、被告北京市朝阳区崔各庄乡奶西村民委员会于本判决生效后十日内赔偿原告***损失二百一十三万三千零七元；

二、驳回原告***的其他诉讼请求。

如被告北京市朝阳区崔各庄乡奶西村村民委员会未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费23864元，由被告北京市朝阳区崔各庄乡奶西村民委员会负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审　　判　　长　　　陈建斌
人 民 陪 审 员　　　齐　娜
人 民 陪 审 员　　　张熙莹

二〇一九年十月二十八日

书　　记　　员　　　唐　哲